Когда могут выселить из ипотечной квартиры?
«С деньгами временные трудности, но через несколько месяцев все должно наладиться. Думаю, мне грозит выселение из ипотечной квартиры, потому что не смог внести платеж за один месяц. Скорее всего, и за второй тоже не смогу. Что мне делать?»
С таким вопросом к нашим юристам обратился Арсений. Если вопрос только в двух-трех месяцах финансовых трудностей, лучше сразу позвонить в банк и попросить ипотечные каникулы. В некоторых случаях они предоставляются на срок до одного года – все зависит от конкретной ситуации. Так получится и квартиру сохранить, и не слишком сильно испортить кредитную историю.
Разберемся, могут ли выселить из ипотечной квартиры с несовершеннолетним ребенком за долги в 2024 году, и как все происходит пошагово. Также я расскажу, как сохранить свое жилье, и что делать, если недвижимость уже выставили на торги по решению суда, а вам негде жить.
Основания и условия для выселения
При оформлении ипотеки квартира, на которую она берется, передается в залог банку. До полного погашения долга она находится в залоге, а собственником становится покупатель (заемщик). Кредит обеспечивается залогом во исполнение обязательств. Если заемщик перестает платить, банк вправе через суд потребовать изъятие заложенного имущества для последующей продажи.
Когда банк может потребовать выселение заемщика из ипотечной квартиры:
- Невнесение ежемесячных платежей более трех раз подряд в течение одного года.
- Задолженность по ипотеке превышает 80-90% от общей суммы.
Выселить из ипотечной квартиры могут, даже если это единственное жилье или в нем зарегистрированы и проживают дети до 18 лет. Никаких ограничений в этом плане ФЗ №102-ФЗ «Об ипотеке» не предусмотрено.
Судебная практика о выселении из ипотечной квартиры:
ПАО Банк ВТБ подал в суд исковое заявление о взыскании задолженности по кредитному договору в размере 1 175 895, 97 руб. Также он потребовал обратить взыскание путем продажи с открытых торгов на квартиру и установить начальную цену в размере 796 000 руб.; расторгнуть кредитный договор, взыскать с ответчика расходы по оплате госпошлины – 20 080 руб. Ответчик – заемщик (ФИО1).
В обоснование требований истец указал, что между ним и ответчиком 17.12.2014 года был заключен кредитный договор на покупку квартиры, дополнительно оформлен договор залога (ипотеки) в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору.
Ответчик перечислял ежемесячные платежи нерегулярно и не в полном объеме. По состоянию на 01.04.2020 года остаток долга составляет 1 175 895,97 руб., из которых 1 039 034,15 руб. – основной долг, 8 390,58 руб. – проценты, 59 624,34 руб. – пеня по основному долгу.
По состоянию на 20.03.2020 года стоимость квартиры составляет 995 000 руб., это подтверждается заключением оценщика. По мнению истца, начальную продажную цену следует установить в размере 80% рыночной стоимости имущества, то есть 796 000 руб.
Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, а также был не согласен с оценочной стоимостью. После проведения судебной экспертизы начальная стоимость была снижена до 785 200 руб.
Мнение суда: банк представил все доказательства, подтверждающие, что ФИО1 не исполняла свои обязательства надлежащим образом. Есть все основания для удовлетворения иска.
Решение: исковые требования удовлетворить в полном объеме (Решение № 2-1163/2020 2-1163/2020~М-700/2020 М-700/2020 от 29 сентября 2020 г. по делу № 2-1163/2020).
Выселение из аварийного дома
Ни один банк не одобрит ипотечный кредит на квартиру, которая находится в аварийном доме. Но часто бывает так, что сначала покупается недвижимость, а потом администрация признает МКД непригодным для проживания.
В такой ситуации возможны два варианта:
- Замена предмета залога.
- Погашение ипотеки за счет компенсации от муниципалитета.
В первом случае нужно заключить соглашение о замене предмета залога – квартиры. Как только вам выделят другое жилье или вы сами его купите, оно перейдет в залог банку вместо изъятой недвижимости.
Как только вы получите извещение о сносе дома, нужно сразу уведомить об этом банк и решать вопрос с его участием. Без учета мнения кредитора обойтись нельзя.
Выселение бывшего супруга
Если квартира куплена в ипотеку в браке, долг еще не погашен и супруги хотят разойтись, нужно решать вопрос с разделом имущества. Идеально – поделить все по соглашению, но с учетом мнения банка. Например, недвижимость может остаться с одним супругом, но ему придется полностью погашать задолженность и выплачивать долю второму.
Если же вопрос с разделом уже решен, а кто-то из супругов не хочет съезжать, для выселения бывшего мужа или жены из ипотечной квартиры нужно подать исковое заявление в суд. В качестве третьего лица обязательно привлекается прокурор (ст. 45 ГПК РФ).
Необходимо учитывать и ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, согласно которой права бывшего члена семьи собственника квартиры прекращаются при расторжении брака. Но, если у него нет другого жилья и денег на аренду, суд может дать ему несколько месяцев для решения жилищного вопроса.
Порядок выселения
Выселение из ипотечной квартиры возможно по решению суда. Но сначала банк направит уведомление о необходимости погасить задолженность по ежемесячным платежам, через некоторое время начнет требовать полное закрытие долга. Главное – минимум три месяца неуплаты. Если заемщик пропустил 1-2 платежа, никто обращаться в суд не будет.
Если же просрочка длится более трех месяцев и урегулировать проблему мирным путем не удается, банк сделает следующее:
- Обратится в суд с исковым заявлением о расторжении кредитного договора, выселении, определении выкупной стоимости квартиры и обращении взыскания на нее через торги.
- Получит решение суда об обращении взыскания на имущества, расторжении договора, и т.д.
- Дождется, когда решение вступит в силу (через месяц после принятия), заберет исполнительный лист и передает документы приставам.
На основании исполнительного документа и заявления кредитора в ФССП возбудят исполнительное производство. Квартиру продадут через публичные торги. Вырученные деньги перечислят кредитору в счет погашения задолженности. Если после продажи и погашения долга останется какая-то сумма, ее получит должник.
Как остаться с квартирой: советы юриста
Самое главное – не пытайтесь уйти от разговора с сотрудниками банка, если попали в сложную финансовую ситуацию. Во многих банках есть льготные программы: например, перенос платежа или ипотечные каникулы. Если вы уверены, что сможете улучшить финансовое положение за несколько месяцев, воспользуйтесь каникулами.
Что еще можно сделать:
- Попросить о реструктуризации задолженности. Она позволит снизить размер ежемесячного платежа, но общий срок кредитования будет увеличен. Переплата повысится. В большинстве банков реструктуризация возможна при снижении дохода, и многие требуют подтверждающие справки.
- Погасить долг. Самый сложный вариант, но, если у вас есть друзья, которые могут одолжить крупную сумму, стоит им воспользоваться. Так вы останетесь с жильем и сможете закрывать долг на более выгодных условиях, чем в банке (скорее всего).
- Продать квартиру. Это возможно, если платежи по ипотеке не вносятся не более трех месяцев, но потребуется согласие банка. Деньги, вырученные от продажи, будут направлены на погашение жилищного кредита.
Наихудший сценарий – обращение к частным инвесторам за займом для погашения ипотеки. В интернете можно найти много объявлений, но большая часть из них размещается мошенниками. Есть действительно частные инвесторы, но они предоставляют займы под высокие проценты (50-100% годовых), и в итоге вы переплатите огромную сумму.
Ответы юриста на частые вопросы
Заключение
- Выселить из ипотечной квартиры могут, даже если там проживают дети или инвалиды, и нет другого жилья. Но можно попросить отсрочку исполнения решения на срок до одного года.
- Бывшего супруга можно выселить из ипотечной квартиры, если долг полностью переведен на вас, и недвижимость находится в вашей единоличной собственностью. Это решается по соглашению или через суд.
- Если дом, в котором находится ипотечная квартира, признан аварийным, можно договориться с банком о замене предмета залога. Когда у вас будет новое жилье, оно перейдет в залог вместо старого.
Если у вас остались вопросы, задайте их нашим юристам. Консультации предоставляются бесплатно и круглосуточно!
