Как выселить квартирантов? Отвечает юрист
«С квартирантами заключила договор найма на 11 месяцев. Как и положено, предупредила их за три месяца о расторжении договора и выселении, потому что собралась продавать квартиру по окончании срока договора. Однако они продолжают жить в моей квартире уже почти полтора года, хотя срок договора окончен, и я потребовала расторгнуть его. Коммунальные услуги и аренду оплачивают, но съезжать не хотят. Что мне делать?»
С таким вопросом к нам обратилась Юлия. По закону она имеет право требовать выселения квартирантов, поскольку вовремя предупредила их о расторжении договора по окончании установленного им срока найма жилого помещения. Но, так как жильцы не хотят покидать квартиру, придется выселять их через суд.
Разберемся, как выселить квартирантов из квартиры или дома в 2024 году, и что для этого нужно. Также я расскажу, возможно ли досрочное выселение; что делать, если они не хотят съезжать, и как сказать квартирантам о выселении вежливо или не очень.
Основания для выселения
Идеально, если перед вселением квартирантов вы заключили договор найма (аренды) жилого помещения. Основания для выселения должны быть указаны там. Есть их нет, выселить квартиросъемщиков можно в следующих случаях (ст. 687 ГК РФ):
- Неуплата аренды. Если они не платят по договору, заключенному на срок до 11 месяцев, выселение возможно при неуплате более двух месяцев. Если договор оформлен на 12 месяцев и более, он считается долгосрочным, и выселить можно только при задержке платежей от 6 месяцев.
- Нарушение прав и интересов соседей. Например, если квартиранты постоянно устраивают шумные вечеринки, умышленно портят имущество соседей.
- Порча имущества. Квартиросъемщик несет ответственность не только за себя, но и за остальных членов семьи, детей и животных. Если по договору запрещено проживание с собакой или кошкой, а наниматель нарушил это правило, вы можете его выселить.
- Использование квартиры не по назначению. Наниматель может работать на удаленке, а вот открыть по месту жительства салон красоты или пекарню он не вправе.
- Если договор закончился, и вы не хотите его продлевать. Об этом нужно предупредить нанимателя минимум за три месяца до окончания срока (ст. 684 ГК РФ).
Ст. 684 ГК РФ гарантирует нанимателю преимущественное право на повторное заключение договора найма на новый срок. Если вы за три месяца не предупредите квартиранта о расторжении договора по окончании срока, а он не откажется от пролонгации договора и продолжит жить в квартире, договор будет считаться продленным на прежних условиях и на тот же срок.
Важно учитывать и то, что по закону нельзя расторгнуть договор по окончании срока с одним квартиросъемщиком, а потом в течение года заключить его с другим. Если решили расторгнуть договор по такому основанию, а потом заселили других людей, прежний наниматель вправе потребовать возмещение убытков и признание нового найма недействительным.
Порядок выселения квартиранта
Если вы не знаете, как выселить квартиранта, в первую очередь учтите, что наибольшее значение имеет наличие или отсутствие договора аренды (найма) жилого помещения. Также самим договором могут быть предусмотрены ограничения.
Разберемся во всем подробнее.
Есть договор
Выселить квартирантов, нарушающих договор, можно через суд. Но в некоторых случаях расторжение возможно во внесудебном порядке (Постановление Конституционного Суда РФ от 02.06.2022 N 23-П). Например, если речь идет о краткосрочном найме, и квартиросъемщик не выполняет свои обязательства, нарушает интересы собственника или соседей.
Как правило, договор найма заключается на 11 месяцев. Там должно быть указано, за сколько предупреждать квартирантов о выселении. Если точный срок не установлен, необходимо сначала уведомить нанимателя о необходимости устранить нарушения, дав ему на это один месяц. Если по истечении срока проблема так и останется, стоит обратиться в суд.
При систематическом нарушении интересов соседей или использовании жилья не по назначению собственник обязан уведомить квартирантов о необходимости устранить нарушения. Если по истечении установленного наймодателем срока нарушение так и останется, договор также расторгается через суд (ст. 687 ГК РФ).
Что важно учитывать, если в вашем договоре краткосрочного найма предусмотрена возможность расторжения без суда:
- В договоре может быть указано право собственника расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив об этом квартиросъемщика за 2-3 месяца
- Обязательно должны быть указаны условия, при которых собственник может прекратить договор в одностороннем порядке.
- Условия для расторжения должны отличаться от оснований, предусмотренных ГК РФ.
Если же заключен договор долгосрочного найма (от 12 месяцев), расторгнуть его можно только через суд.
Даже наличие письменного договора не гарантирует собственник отсутствие проблем. Так, в ст. 687 ГК РФ сказано, что суд может предоставить нанимателю до одного года на устранение нарушений, и еще столько же – на освобождение жилья, если нарушение не будет исправлено. Например, квартирант может попросить суд дать ему время на погашение задолженности по договору найма, если она образовалась из-за болезни. В течение года он ее не погасит, но повторно попросит суд отсрочить исполнение решения о расторжении договора на срок до 12 месяцев, и, если просьба будет удовлетворена, наниматель сможет жить в квартире еще некоторое время, установленное судом.
Основная сложность кроется в том, что вы как собственник сможете взыскать задолженность, накопившуюся за два года по договору найма (аренды) жилья, но не все так просто. Суд примет решение о взыскании всего долга, и здесь вы столкнетесь с проблемой, которая кроется в ст. 99 ФЗ №229-ФЗ, ограничивающей размер удержаний из доходов должника. Пристав сможет удерживать из заработка бывшего квартиросъемщика не более 50%, и, если сумма долга большая, вы ее получите в полном объеме только через вечность.
Договора нет
Здесь лучше действовать так же, как и при наличии письменного договора – попытаться договориться. Если квартирант откажется выселяться, составьте на его имя претензию о выселении с указанием срока, до которого он должен покинуть квартиру. Скорее всего, он не отреагирует на претензию, и тогда вам понадобится поддержка соседей или знакомых. Попросите их выступить свидетелями при передаче претензии о выселении, а затем, когда наниматель откажется ее получать, составьте об этом акт и попросите свидетелей расписаться в нем.
Также вы можете поговорить с участковым и попросить, чтобы посодействовал выселению квартирантов. Он проведет с ними беседу. Если на них это не подействует, участковый составит протокол о незаконном проживании. Он вам понадобится при обращении в суд, поскольку выселять придется в судебном порядке.
При рассмотрении в суде требования о выселении обязательно привлекается прокурор. Он дает свое заключение по делу (ст. 45 ГПК РФ).
Жизненные ситуации
Выселить квартирантов даже через суд можно далеко не всегда. К примеру, если это не ваши квартиросъемщики, а соседские, и они мешают вам спокойно жить, разбираться в проблеме придется не только вам.
Рассмотрим, как выселить квартирантов в зависимости от ситуации.
Квартиру сдают соседи шумным квартирантам
Если вы знаете, что ваши соседи сдают квартиру, и квартиросъемщики постоянно шумят в ночное время, попробуйте сначала пожаловаться собственнику жилья. Скорее всего, это поможет.
Есть и другие способы:
- Вызвать полицию, если наниматели шумят ночью. Несколько таких вызовов, и у собственника появится возможность выселить жильцов из-за систематического нарушения интересов соседей. Кроме того, полиция может повлиять на квартирантов, и они станут вести себя тише.
- Пожаловаться в налоговую инспекцию, если есть основания полагать, что собственник сдает квартиру без договора и не платит НДФЛ. По закону от дохода нужно платить 13%, а за неуплату придется перечислить в бюджет еще и штраф 40% от неуплаченного налога. ФНС на вашу жалобу должна ответить в течение 30 дней.
- Отправить жалобу в УВМ МВД, если считаете, что в квартире соседа незаконно проживают мигранты. Если в ходе проверки выяснится, что это так, собственника могут оштрафовать, а квартирантов – депортировать.
Если полиция бездействует, а оснований для обращения в ФНС или УВМ МВ нет, жалуйтесь в прокуратуру. Но уже не на квартирантов, а на бездействие полицейских.
Квартиранты не хотят съезжать
Даже если вы подпишете соглашение о досрочном расторжении договора найма, нет никаких гарантий, что квартиросъемщики освободят жилье в установленный срок. Чинить им препятствия в пользовании квартирой вы не вправе, придется обращаться в суд с исковым заявлением о признании договора найма расторгнутым, признании утратившим право пользования жилым помещением. Если за нанимателями есть долг, он взыскивается в рамках этого же дела.
Рассмотрим пример из судебной практики о выселении квартирантов:
Ермоленко А.Ф. сдавал квартиру по договору найма, заключенному с Щуровой М.А. Она должна была вносит арендную плату ежемесячно, оплачивать электроэнергию по счетчику. В последнее время квартирантка платить перестала, накопился долг за несколько месяцев.
Собственник квартиры пытался сначала решить вопрос мирным путем, затем направил нанимателю досудебное уведомление о расторжении договора найма жилого помещения. Письмо было доставлено в почтовое отделение, но наниматель уклонилась от его получения – не забрала вовремя. Срок его хранения истек.
Когда Ермоленко А.Ф. понял, что разобраться мирным путем не получится, он обратился в суд. Перед этим он отправил копию искового заявления ответчику, но она также уклонилась от ее получения.
Мнение суда: есть основания для заочного производства и принятия решения суда о выселении квартиранта без его присутствия. Истец представил все документы, подтверждающие невнесение арендной платы и неоплату электроэнергии, нужно взыскать задолженность, расторгнуть договор найма и выселить ответчика вместе с членами его семьи.
Решение: исковые требования удовлетворить в полном объеме (Решение № 2-1777/2019 2-274/2020 2-274/2020(2-1777/2019;)~М-1927/2019 М-1927/2019 от 19 февраля 2020 г. по делу № 2-1777/2019).
Квартирант вносит неполную оплату
Если заключен договор, в котором предусмотрена определенная плата за аренду, вы не обязаны принимать ее частями. Квартиросъемщик должен вносить ее вовремя и в полном объеме.
Если хотите расторгнуть договор, дождитесь, когда плата не будет внесена полностью более двух месяцев подряд, затем направьте нанимателю уведомление о расторжении. Он может отказаться съезжать, и тогда придется расторгать договор через суд.
Жильцы ничего не нарушали, но квартира срочно нужна
Здесь только один вариант – договариваться, если договором не предусмотрено расторжение по инициативе наймодателя без причин. Заключите с квартирантом соглашение о расторжении договора и дайте ему время на переезд.
Пример из личного опыта:
В 2018 году я сдавала квартиру, сама жила в другом городе. На время своего отъезда заселила квартирантов – парня и девушку, договор был заключен на 11 месяцев. Через некоторое время жизненные обстоятельства поменялись, и я вынуждена была вернуться в родной город, о чем сообщила квартирантам. Конечно, они были не в восторге, но я пообещала дать им любое время на поиск другого жилья – столько, сколько понадобится. Также мы договорились о компенсации мной расходов на переезд, это порядка 5 000 руб.
Пока они искали новую квартиру, я жила в своем городе у подруги. Когда настало время переезда, мы заключили соглашение о расторжении договора, я перечислила нанимателю 5 000 руб. в качестве компенсации расходов на доставку вещей до другого жилья, а также вернула часть денег за время, которое они не успели пожить в моей квартире. Все остались довольны.
Помимо соглашения, при отъезде квартиросъемщиков был оформлен акт приема-передачи имущества, чтобы я в дальнейшем не предъявляла к ним претензий, но они бережно относились к моей квартире. С нанимателя я взяла расписку о получении 5 000 руб. в качестве компенсации и оставшейся части арендной платы, чтобы он потом не требовал с меня эти деньги.
Вывод: если относиться к квартирантам по-человечески и думать не только о себе, но и о других, договориться можно практически с кем угодно.
Если же квартиросъемщики не идут навстречу, придется ждать окончания срока договора найма, и предупредить их за три месяца о расторжении.
Ответы юриста на частые вопросы
Заключение
- Для выселения квартирантов важно, есть ли письменный договор аренды (найма), или нет.
- Выселение квартиросъемщиков по договору возможно только при наличии веских оснований – нарушений с их стороны.
- Если договора нет, добиться выселения можно с помощью участкового, но в некоторых случаях придется обращаться в суд.
- Время года не влияет на возможность выселения квартирантов. Обязать их покинуть жилье можно и зимой, если они не платят вовремя или допускают иные нарушения договора.
- Если квартиранты отказываются съезжать добровольно, выселить их можно только через суд.
Если у вас остались вопросы, задайте их нашим юристам. Консультации предоставляются бесплатно и круглосуточно!
