Как отказаться от доли в приватизированной квартир? Отвечает юрист
Вы можете отказаться от доли как в процессе приватизации, так и после. Достаточно оформить письменный отказ и подать его в департамент городского имущества или МФЦ. Тогда ваша доля будет распределена между другими родственниками, участвующими в процедуре.
Я юрист по приватизации. В этой статье я расскажу, когда можно отказаться от доли в приватизированной квартире и как это сделать в 2024 году. Также рассмотрим особенности отказа от доли несовершеннолетнего, во время или после приватизации, и другие тонкости.
Коротко о приватизации
Приватизация – это процедура, благодаря которой вы можете получить в собственность квартиру, принадлежащую государству или муниципалитету. Но при условии, что вы живете в ней по договору социального найма или ордеру.
Приватизация доступна как совершеннолетним, так и детям до 18 лет. Участвовать в ней можно лишь один раз в жизни, но есть исключение: если вы приватизировали жилье до совершеннолетия, то после 18 лет можно это сделать еще раз.
Также вы можете отказаться от своей доли при приватизации, причины для этого неважны. Например, если вы просто не хотите иметь ничего общего с родственниками, которые тоже вправе приватизировать квартиру.
Особо хитрые родственники могут предложить вам деньги взамен на отказ. Лучше на это не соглашаться, или действовать по принципу «деньги вперед». Если же вы подадите отказ, а потом вам не заплатят, получить средства будет проблематично.
В чью пользу можно отказаться
Вы можете отказаться от своей доли при приватизации в пользу других родственников, которые имеют право в ней участвовать. Причем отказ оформляется без их согласия, достаточно вашего желания.
Для участия в приватизации необходима постоянная регистрация по адресу квартиры, плюс договор социального найма или ордер. Отказаться от своей доли в пользу конкретного лица нельзя: она распределяется равно между всеми, кто имеет право на квартиру.
Пример: Квартира была предоставлена женщине по договору социального найма от местной администрации. Она жила там вместе со своими детьми – дочерью и сыном. Когда дети выросли, она решили приватизировать жилье, однако дочь отказалась от своей доли в пользу матери и брата. В итоге матери и сыну было выделено по ½ в праве собственности. Если бы не отказ дочери, каждый получил бы по 1/3.
Последствия
Если вы откажетесь от своей доли при приватизации, за вами будет сохранено право постоянного пользования жильем. Даже если оно в дальнейшем будет продано, вы сможете там жить (ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие…»).
Есть и другие последствия отказа от приватизации:
- Если родственники решат продать недвижимость, ваше мнение не будет учитываться. Преимущественное право покупки распространяется только на других собственников, у которых есть доли (ст. 250 ГК РФ).
- После продажи вы не можете рассчитывать на часть денег.
Есть и хорошая новость: отказавшись от приватизации одной квартиры, в дальнейшем вы сможете приватизировать другую.
Способы отказа от приватизации
Отказаться от доли вы можете как в процессе приватизации, так и после, когда право собственности уже зарегистрировано. Это абсолютно разные процедуры, и для каждой характерны свои способы.
Например, если при приватизации достаточно письменного отказа, то после нее вы можете отказаться от доли только через продажу или дарение. Или оставить ее в наследство. Разберемся во всем подробно.
В процессе приватизации
Когда приватизируется жилье, сначала подаются документы собственнику. Чаще всего это местная администрация. Если там не против передачи права собственности в порядке приватизации, заключается договор. Вам нужно направить отказ до заключения договора.
Все документы подаются через МФЦ или напрямую собственнику. В некоторых случаях подать заявление можно через Госуслуги, но не во всех регионах.
Если вы принесете отказ лично в МФЦ, можно обойтись без нотариуса. Если же он подается в администрацию, документ должен быть заверен. Выбирайте сами, куда вам удобнее обратиться.
Содержание и образец заявления
В МФЦ сотрудники сами выдают бланки заявлений, во всех регионах используются разные формы.
Рассмотрим, как оформить заявление об отказе от приватизации и что там нужно указать:
- кому направляется (глава администрации, руководитель департамента, и пр.);
- от кого: Ф.И.О., адрес, номер телефона;
- адрес квартиры, количество комнат;
- формулировка «не возражаю против приватизации квартиры на имя (перечисление);
- формулировка «настоящим заявлением я отказываюсь от своего права на приватизацию»;
- паспортные данные;
- дата составления и подпись.
Документы
Теперь о том, какие документы необходимы. Они подаются вместе с заявлением о переходе права собственности в порядке приватизации:
- ордер или договор социального найма;
- выписка из домовой книги;
- паспорта всех участников и отказывающихся;
- свидетельства о рождении детей до 14 лет, если они имеют право на долю;
- справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
Если отказываетесь от доли несовершеннолетнего ребенка или недееспособного человека, понадобится разрешение органа опеки.
Расходы
Сам отказ оформляется и регистрируется бесплатно. Вам придется заплатить только за удостоверение нотариусом. Вы можете узнать на сайте нотариальной палаты своего региона, сколько стоит удостоверение отказа. В среднем это 1 000-2 000 руб.
После приватизации
Отказаться от доли в квартире можно и после приватизации, когда право собственности уже зарегистрировано. Вы можете подарить свою долю, обменять или продать ее.
Это абсолютно разные сделки, и я вам расскажу, как они обычно проводятся и что нужно учитывать.
Дарение
По договору дарения вы вправе передать свою долю кому угодно: как другому собственнику, так и постороннему человеку. Спрашивать согласие другого владельца по закону необязательно.
Если отчуждается доля в праве в пользу человека, который не является собственником, договор дарения должен быть удостоверен нотариусом.
Чтобы подарить долю, достаточно заключить договор дарения и подать документы на регистрацию в Росреестр. Делается это через МФЦ. Переход права собственности зарегистрируют за 7-10 дней.
Обмен
Если хотите отказаться от своей доли в приватизированной квартире, можно обменять ее на долю в другом жилье или целиком на недвижимость с доплатой. Найти человека, который на это согласится, крайне тяжело, но, если такой уже есть у вас на примете, просто оформите договор мены.
При обмене долей другим собственникам предоставляется преимущественное право (ст. 250 ГК РФ). То есть сначала нужно их уведомить о своих намерениях и предложить обменяться на их недвижимость или долю в ней. Если через месяц не ответят или откажутся, можно заключать договор мены.
Продажа
Идеальный вариант – приватизировать недвижимость, а потом продать ее или свою долю в ней. Лучше, если вы с остальными собственниками продадите квартиру целиком: покупателя найти будет проще, чем просто на долю. Деньги потом поделите поровну или как решите сами между собой.
Если же другие владельцы не хотят расставаться с долями, а вы решили отказаться от своей, сначала уведомите их о намерениях продать. Здесь все то же самое, как и при обмене: нет ответа или отказа от сделки через месяц – заключайте договор купли-продажи.
Если же остальные владельцы согласятся выкупить вашу долю, вы обязаны будете продать ее только им.
В уведомлении обязательно указывается рыночная стоимость доли, от которой вы хотите отказаться через продажу. Никаких поблажек по цене из-за родственных связей делать вы не обязаны.
Отказ от доли в квартире в разных случаях
Если квартира была приватизирована или вы ее купили за наличные или в ипотеку, при отказе от доли тоже могут возникнуть сложности. Особенно если использовался материнский капитал или ипотечный долг еще не погашен.
Разберемся в каждой ситуации подробно.
Ипотечная квартира
Ипотечная квартира по определению не может быть приватизирована, т.к. ипотека на выкуп долей в муниципальном жилье банками не предоставляется. Такая недвижимость покупается только в новостройках или на вторичном рынке у продавцов-физических лиц.
Тем не менее, отказаться от своей доли в квартире, купленной в ипотеку, можно. Но есть несколько нюансов:
- Ипотека не погашена. До полного закрытия долга перед банком недвижимость находится у него в залоге. Любые сделки возможны только с согласия кредитора.
- Ипотека погашена, обременение снято. Вы свободны в своих действиях, согласовывать их с банком не нужно.
Сложнее всего отказаться от доли в ипотечной квартире после развода, если ипотека еще не выплачена. Все имущество будет поделено поровну, как и долги. Если вы откажетесь от своей доли в пользу бывшего супруга, выплачивать ипотеку не придется, но и право собственности вы утратите. Плюс большинство действий придется согласовывать с банком.
При получении наследства
Если наследодатель при жизни приватизировал квартиру, а сейчас вам полагается доля в ней по закону или завещанию, вы можете отказаться от нее. Но учтите: отказ возможен только от всего наследственного имущества, а не от конкретного (ст. 1158 ГК РФ).
Подать письменный отказ нужно нотариусу по месту открытия наследства. Отозвать документ после этого нельзя.
Отказ может быть как адресным, так и безадресным. В первом случае ваша доля достанется конкретному человеку, во втором распределится между всеми наследниками в равных частях.
Доля принадлежит ребенку
В такой ситуации отказ от доли возможен только с разрешения органа опеки, если приватизация еще в процессе. Чтобы его получить, нужно предоставить ребенку долю в другом жилом помещении, которое будет как минимум не хуже того, от которого вы отказываетесь.
Если же приватизация состоялась и право собственности зарегистрировано, отказаться от доли несовершеннолетнего тоже можно только с разрешения опеки.
Использовался маткапитал
Если вы использовали маткапитал для покупки или ипотеки, каждому члену семьи должна быть выделена доля, в том числе и вам. В дальнейшем вы можете отказаться от нее через продажу, дарение или мену. Или оставить в наследство.
Многие пытаются продавать недвижимость без выделения долей супругам и детям, чтобы потом не тратить время и силы на оформление разрешения от опеки. Это незаконно: сначала нужно выделить всем доли, потом получить разрешение, и только после этого – продавать. Для покупателя это чревато тем, что сделку потом может оспорить сама опека или дети, когда им исполнится 18 лет.
Расприватизация
Если вы сначала приватизировали квартиру, а потом поняли, что это вам не нужно, можно вернуть ее или обратно администрации (ст. 9.1 Закона «О приватизации»).
Важно, чтобы соблюдались все условия:
- Вы получили жилье по договору приватизации.
- Недвижимость не под арестом, свобода от притязаний третьих лиц.
- У вас нет в собственности другого жилья.
- Остальные собственники согласны на расприватизацию.
Если администрация одобрит сделку, с вами заключат договор социального найма, а квартира перейдет в ее собственность.
Если вам отказали в приватизации
Отказ возможен, если вы представили неполный комплект документов или не имеете права на приватизацию. Вам его должны представить в письменном виде с указанием причин.
В дальнейшем вы можете оспорить отказ в приватизации доли, подав исковое заявление в районный суд по адресу ответчика.
Вот один пример из судебной практики по оспариванию отказа: Мужчина жил в комнате общежития по договору найма. Он обратился к администрации с заявлением о приватизации, но там ему отказали, и он обратился в суд с иском об оспаривании отказа в приватизации и обязании заключить договор. В ходе разбирательств было установлено, что статус дома как общежития утрачен, соответственно, комнату приватизировать можно, и истцу отказали в этом необоснованно. Исковые требования удовлетворены в полном объеме (Решение № 2-1136/2015 2-1136/2015(2-6056/2014;)~М-5101/2014 2-6056/2014 М-5101/2014 от 25 февраля 2015 г. по делу № 2-1136/2015).
Ответы юриста на частные вопросы
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Отказаться от доли в приватизированной квартире можно через дарение, обмен или продажу.
- Если недвижимость еще не приватизирована, достаточно подать письменный отказ от доли.
- Если в приватизации имеет право участвовать ребенок или недееспособный, отказ от нее возможен только с согласия органа опеки.
- Чтобы отказаться от доли, необязательно согласовывать это с другими участниками процедуры.
- Отказаться от своей доли в пользу конкретного родственника нельзя: она в равной степени распределяется между всеми.
Если у вас остались вопросы, проконсультируйтесь с нашими юристами. Консультации предоставляются бесплатно и круглосуточно!
Здравствуйте. У нас такая ситуация. Квартира приватизирована в 1993 году как совместная собственность матери и двух маленьких детей. Сейчас этим детям уже под 40 лет и старшая сестра хочет подарить маме свою часть этой совместной собственности. Проживают дочери и мама все в разных городах России. Что необходимо сделать для дарения? Какие документы и заявления следует писать в Росреестр?
Доброе утро, Татьяна Петровна.
Если квартира находится в совместной собственности для начала нужно определить долю, потому что нельзя подарить нечто не имеющее определенных границ. Для определения доли нужно обращаться в Росреестр и переводить жилое помещение из совместной собственности в долевую. После того как доля дочери будет выделена можно ужу составлять договор дарения доли. Согласия на дарение доли от второго содольщика не требуется. Но договор дарения доли в силу требований ст.42 ФЗ №218 “О государственной регистрации недвижимости” нужно будет заверить нотариально. Касаемо пакета документов, можно уточнить на сайте Росреестра.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Квартира приватизирована на 3 взрослых и ребенка, на момент приватизации он был несовершеннолетним.
После совершеннолетия он хочет отказаться от участия в приватизации и передать свою долю матери.
Не дарением/продажей, а именно отказом от приватизации
Как это правильно оформить?
ведь в 10 лет его никто не спрашивал, хочет он или нет быть собственником.
Доброе утро, Игорь.
В силу ст.9.1 ФЗ №1541-1 “О приватизации жилого фонда РФ” граждане вправе отказаться от уже проведенной приватизации, но вот доля от которой собственник отказывается переходит обратно государству, а не выбранному лицу. Поэтому, если молодой человек хочет передать долю матери, нужно оформлять договор дарения в противном случае доля вернется местному муниципалитету и может быть передана по договору социального найма третьим лицам.
будут еще вопросы, обращайтесь.