Как оформить договор приватизации квартиры? Отвечает юрист
Если вы хотите приватизировать квартиру, обязательно заключается договор с собственником – государством или муниципалитетом. Обычно такая недвижимость числится в собственности местной администрации. Только после оформления договора можно зарегистрировать право собственности на жилье.
Я юрист по приватизации. В этой статье я расскажу, как оформить договор приватизации квартиры в 2025 году и что для этого нужно. Также вы узнаете, с кем и где он заключается, сколько это стоит и как получить дубликат, если договор утерян.
В статье расскажем:
Кратко о приватизации: что это такое?
Во времена СССР людям выдавались квартиры, но права частной собственности не было. Жильцов заселяли по ордерам, а с 2005 года – по договорам социального найма. Если у вас есть любой из этих документов, сейчас вы можете приватизировать квартиру.
Важно соблюдать несколько условий:
- Вы не участвовали в приватизации ранее. Исключение – приватизация недвижимости до 18 лет: после совершеннолетия вы можете сделать это еще раз.
- Вы зарегистрированы в приватизируемой квартире.
- Дом, в котором находится квартира, не признан аварийным, не располагается в закрытом военном городке. Также нельзя приватизировать служебное жилье или комнату в общежитии, если оно не передано в собственность муниципалитета (ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации…»).
Для приватизации жилья необходимо обратиться к арендодателю (наймодателю, собственнику) с заявлением. Отказать в передаче права собственности без веских оснований он не может.
Для чего нужен договор
Договор приватизации квартиры является основанием для регистрации права собственности в Росреестре. Если у вас его не будет, вы не сможете стать собственником жилья и полноценно распоряжаться им.
Почему так важна регистрация права собственности:
- При продаже квартиры. Любые сделки по отчуждению недвижимости допускаются только собственником. Проживание по договору социального найма дает лишь право пользования жилым помещением. Продать или подарить жилье вы не сможете. Можно только обменять одну квартиру по соцнайму на другую, но и в новой вы будете иметь только право пользования.
- При наследовании договор приватизации не нужен, достаточно свидетельства о праве на наследство. Но, если наследодатель не успел оформить квартиру на себя – подписал только договор, а на регистрацию документы не подал, – вы можете признать приватизацию состоявшейся через суд.
Примечание: с юридической точки зрения договор приватизации – это договор о передаче права собственности на квартиру в порядке приватизации. Корректным считается второе названи4е, но многие его упрощают.
Как составить договор
Законом не определено лицо, кто делает договор приватизации квартиры. Но вам заниматься его составлением не придется: в каждой администрации есть типовые бланки. Если даже бланка нет, его оформит штатный юрист.
По абзацу выше уже понятно, с кем заключается такой договор – с местной администрацией, которой принадлежит приватизируемая квартира и дом в целом.
Теперь о том, как выглядит договор. Он состоит из нескольких частей:
- Шапка.
- Описание предмета сделки.
- Существенные условия.
- Права и обязанности сторон.
- Заключительные положения.
Обычно муниципальные органы сами утверждают типовую форму договора приватизации жилья. В каждом регионе она своя.
Шапка
В самой верхней части указывается название документа – «Договор передачи права собственности в порядке приватизации». Также в шапке должен быть номер, дата оформления, и другие данные:
- полное наименование муниципального органа;
- Ф.И.О. и должность руководителя администрации или соответствующего отдела;
- Ф.И.О., адреса регистрации, паспортные данные участников приватизации.
После этого начинается основная часть – описание предмета сделки.
Предмет сделки
Предметом в данном случае выступает приватизируемая квартира. Сведения о ней тоже указываются в договоре:
- адрес;
- площадь;
- количество комнат.
Можно указать кадастровый номер, но необязательно.
Лучше, если договор будет максимально подробным. Узнать кадастровый номер можно на публичной кадастровой карте Росреестра. Это быстро и бесплатно.
Условия
Далее идут существенные условия. Например, что каждый имеет раз в жизни приватизировать жилье. Об этом я писала выше в разделе «Кратко о приватизации».
Также в этом разделе указывается:
- Кому какая доля достается. По умолчанию все участники приватизации получают равные доли. Вопрос только в количестве зарегистрированных. Например, если участвуют три человека, каждому достанется по 1/3 в праве собственности.
- С какого момента участники приобретают право собственности – с момента госрегистрации права в Росреестре.
- Положение о переходе прав на жилье в случае смерти участника к его наследникам.
Права и обязанности собственника
Это необязательный раздел, что следует помнить, что со дня регистрации права собственности вам придется платить имущественный налог – он будет начисляться на ваше имя.
Какие еще обязанности и права возникают:
- Поддерживать жилье в нормальном состоянии, не допускать разрушений.
- Оплачивать коммунальные и иные услуги по квитанции.
- Соблюдать правила охраны объектов культурного наследия, если приватизируется квартира в доме – памятнике архитектуры.
- Использовать жилое помещение по назначению. Например, нельзя открыть магазин квартире, даже если она на первом этаже: сначала придется перевести ее в статус нежилого помещения.
- Члены семьи собственника несут солидарную ответственность с ним при использовании жилплощади.
Также можно указать в договоре, что собственник делать не вправе, хотя это и так определено законами. Например, нельзя выделить долю в квартире в натуре, если технически она не соответствует требованиям. Также не получится продать свою долю в праве общей собственности на имущество МКД без отчуждения доли в квартире.
Заключительные положения
Здесь указываются условия изменения или расторжения договора, кто несет расходы по его оформлению. Также в конце указываются адреса сторон, количество экземпляров договора (3), подпись представителя администрации и печать. От вас тоже понадобится подпись.
Образец договора
Жилищные отделы изредка используют форму договора приватизации, утвержденную Решением Роскоммунхоза от 18.11.1993 №4 «Об утверждении примерного Положения…», но она необязательна к применению.
Хранение договора
Теперь о том, где хранится договор передачи права собственности на жилье. Один экземпляр остается у вас, второй – в администрации, а третий передается в Росреестр для регистрации права.
Если вы потеряете договор, в любой момент можно обратиться в МФЦ для оформления дубликата. Срок хранения не ограничен (п. 55 Приказа Росреестра от 23.12.2015 №П/666 «Об утверждении порядка ведения…»).
Как приватизировать квартиру: пошаговая инструкция
Я расскажу вкратце, как оформить квартиру по договору приватизации. Более подробно о процедуре можете почитать здесь.
Как выглядит весь процесс:
- Подайте заявление о переходе права собственности в порядке приватизации. Это можно сделать напрямую в администрации, или через МФЦ. В некоторых регионах доступна отправка документов через Госуслуги.
- Дождитесь, когда ваше заявление рассмотрят. Ответ должен прийти в срок до двух месяцев.
- Заключите договор приватизации жилья. Это делается в администрации или МФЦ в зависимости от того, куда вы подавали документы изначально. Договор оформляется без нотариуса.
- Подайте документы на регистрацию права собственности через МФЦ. Но сама сделка регистрируется в Росреестре.
Если зарегистрированные члены вашей семьи отказываются от приватизации, можно обойтись без нотариуса. Но в таком случае они должны выразить свои отказы в заявлении.
Документы
Как выглядит перечень документов, необходимых для приватизации квартиры через МФЦ:
- паспорта всех участников старше 14 лет;
- свидетельства о рождении детей до 14 лет, если они имеют право на долю;
- договор социального найма или ордер;
- справка по форме №9 о составе семьи;
- справка о неучастии в приватизации ранее;
- нотариальные отказы от приватизации (если есть отказавшиеся)
В зависимости от обстоятельств могут понадобиться дополнительные документы.
Стоимость и сроки
Приватизация проводится бесплатно, т.е. саму квартиру оплачивать не придется. А вот госпошлину за регистрацию права собственности оплатить нужно – 2 000 руб.
Жизненные ситуации
Если вы потеряли договор приватизации, в любое время можно получить дубликат. Могут возникать и другие ситуации: например, если в документе обнаружена ошибка или в регистрации права собственности вовсе отказали.
Спойлер: не переживайте, все документы можно восстановить. Я расскажу, как это сделать и как оформить договор приватизации, если в квартире прописан несовершеннолетний или есть долги по коммунальным услугам.
Договор утерян
Получить дубликат договора о переходе права собственности в порядке приватизации можно через МФЦ. Также вы можете обратиться в администрацию, с которой он заключался – там выдадут заверенную копию.
Лучше все документы оформлять в МФЦ, если они утеряны.
Как восстановить договор приватизации квартиры при утере:
- Запишитесь на прием в МФЦ.
- Подайте заявление о выдаче дубликата и оплатите госпошлину – 390 руб. (Приказ Росреестра от 13.05.2020 №П/0145 «Об установлении платы…»).
- Получите расписку с описью документов и датой готовности дубликата.
Дубликат договора приватизации изготовят за 5 рабочих дней.
В договоре ошибка
Если в МФЦ обнаружили ошибку в договоре приватизации квартиры, придется заключать новый договор. Обратитесь в администрацию или подайте документы на исправление через МФЦ.
Если же недочет выявлен уже Росреестром в процессе рассмотрения документов, регистрация приостанавливается на срок до трех месяцев или до устранения ошибки (ч.2 ст. 26 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Конкретные недочеты будут указаны в уведомлении от регистратора, его вам выдадут в МФЦ. Порядок действий здесь аналогичен: придите в администрацию и заключите новый договор.
В регистрации права собственности отказано
Такое возможно, если вы не исправите выявленные ошибки. Есть и другие основания, указанные в ст. 26 ФЗ №218-ФЗ:
- У вас нет права на приватизацию.
- Представлен неполный пакет документов.
- Право собственности на недвижимость принадлежит не муниципалитету.
- Документы поданы ненадлежащим лицом. Например, если вы решили действовать через представителя, но не оформили на него доверенность у нотариуса.
Причины отказа в регистрации будут расписаны в письменном уведомлении. Его вы можете оспорить в судебном порядке.
В квартире прописан ребенок
В такой ситуации ребенку тоже должна быть выделена доля. Если вы не хотите, чтобы ребенок был собственником, отказ от приватизации можно оформить только с разрешения опеки. Особенно актуально, если после этого вы хотите сразу продать жилье.
Чтобы получить разрешение, обратитесь в орган опеки по месту жительства несовершеннолетнего. Но это еще не все: нужно предоставить ребенку долю в другой квартире, чтобы его интересы не нарушались. Например, выкупить ее или недвижимость полностью.
Есть долг по коммунальным услугам
Ни один закон не запрещает заключение договора приватизации квартиры при наличии долга по коммунальным услугам. Если вам отказали в сделке на таком основании, оспорьте это в суде.
Примечание: даже если отказа не было и вы приватизировали жилье, долг никуда не денется. Позднее администрация сможет взыскать задолженность вместе с неустойкой в судебном порядке.
Утерян договор социального найма
Теперь расскажу, где взять договор социального найма для приватизации квартиры, ведь она вам в любом случае понадобится.
Есть два варианта:
- Заказать дубликат в администрации, с которой этот договор заключен.
- Получить копию через МФЦ.
В обоих случаях вам понадобится паспорт, справка о составе семьи, контрольный талон к ордеру.
В некоторых регионах заказ дубликатов документов возможен через Госуслуги. Если у вас есть подтвержденный профиль, попробуйте подать заявление онлайн.
Ответы юриста на частные вопросы
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Договор приватизации квартиры обязательно оформляется в письменном виде, без него переход права собственности не зарегистрируют.
- При приватизации недвижимости договор заключается между квартиросъемщиком (нанимателем) и муниципалитетом – наймодателем по договору социального найма.
- Если вы потеряли договор приватизации, можно заказать дубликат через МФЦ. В некоторых регионах – и через Госуслуги.
- Плата за оформление договора приватизации не взимается. Его подготовят в администрации. Вам нужно заплатить только госпошлину за регистрацию права собственности в Росреестре.
- Росреестр приостановит регистрацию сделки, если в договоре есть ошибки, и даст время на исправление.
Если у вас остались вопросы, проконсультируйтесь с нашими юристами. Консультации предоставляются бесплатно и в любое время суток!
