Аренда квартиры без договора: риски для собственника и арендатора
«Знакомая собирается сдавать квартиру, а мне как раз нужно новое жилье, хочу сменить район проживания. Сейчас думаем, стоит ли заключить письменный договор аренды, или можно договориться устно? Что посоветуете?»
С таким вопросом к нам обратилась Мария. Как юрист и просто как человек я всегда за письменное оформление любых правоотношений, в случае с арендой – тем более. Преимуществ у легальной сдачи жилья гораздо больше, чем недостатков.
В этой статье я расскажу, стоит ли сдавать квартиру в аренду без договора в 2024 году, и обязательно ли его заключать в письменном виде. Также вы узнаете, какие есть риски устной аренды недвижимости для собственника и арендатора, подробно опишу все плюсы и минусы письменного договора аренды.
Можно ли сдавать квартиру в аренду без договора
Договор аренды недвижимости по-другому называется договором найма жилого помещения, и он обязательно заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Срок аренды роли в данном случае не играет. Даже если вы сдаете жилье посуточно, договор должен оформляться на бумаге.
Другое дело – ответственность за отсутствие письменного договора. Она не предусмотрена, зато могут оштрафовать за неуплаты налогов, поскольку систематическое получение прибыли от сдачи жилья в аренду считается предпринимательской деятельностью.
Лучше оформить письменный договор аренды, жить спокойно и платить налоги. Стандартная ставка – 13%, но, если зарегистрироваться как самозанятому, предусмотрена пониженная ставка – 4% дохода, полученного от физического лица. Регистрация в приложении «Мой налог» или через «Госуслуги» займет не более 10 минут.
Риски для собственника
Теперь расскажу, почему я выступаю за письменный договор, какие могут быть последствия для арендодателя, передавшего квартиру в аренду без договора, и чем это ему грозит.
Чаще всего арендодателя сталкиваются с внезапным отъездом арендаторов, которые не заплатили за определенный период проживания, но могут быть и другие проблемы: передача недвижимости в субаренду, порча имущества, трудности с выселением. Разберемся во всем подробнее.
Внезапный отъезд квартирантов
Когда квартиру сдают по письменному договору аренды, в нем четко оговариваются сроки проживания, обязанность арендатора уведомить собственника за несколько дней до отъезда, своевременно вносить арендную плату.
Устные договоренности юридической силы не имеют. Если квартира сдается без договора аренды, арендатор может в любой момент уехать без предупреждения, чаще всего – и без оплаты. Вам потом придется доказывать в суде, что арендатор у вас действительно проживал, и должен вам деньги.
При сдаче квартиры без договора аренды арендатор тоже может внезапно съехать, но, имея на руках документ, вам будет проще взыскать с него задолженность через суд. Кроме того, если арендатор съехал без предупреждения, договор аренды не считается расторгнутым и продолжает действовать, и вы сможете взыскать с него арендную плату за весь период, даже если он не проживал в квартире.
Трудности с оплатой
В договоре аренды (найма жилого помещения) всегда четко указывается, какую сумму и в какой срок арендатор должен перечислять, по каким реквизитам. Также определяется ответственность за несвоевременное внесение платежей. Например, собственник может предусмотреть досрочное расторжение договора аренды, если арендатор задерживает платеж более чем на 10 дней.
Если досрочное расторжение за неуплату договором не предусмотрено, его можно расторгнуть при невнесении платежей более двух раз подряд.
Если у вас нет письменного договора аренды, вы как собственник можете в любой момент выселить квартиранта, а вот с взысканием арендной платы возникнут трудности. В суде вам придется доказывать факт заключения договора и наличие задолженности.
Главная проблема при отсутствии договора – кормление «завтраками». Арендаторы обычно постоянно жалуются, что у них финансовые трудности, которые вот-вот должны решиться, и живут бесплатно месяцами. Когда у собственников заканчивается терпение, они выгоняют недобросовестных квартирантов, но одновременно с этим остаются без денег.
Не определен срок проживания
Вы можете договориться с квартирантом устно, что сдаете ему квартиру сроком на один год, но это не даст вам никаких гарантий. Он в любой момент может съехать без предупреждения, оставив вам ключи в почтовом ящике.
Если же есть письменный договор аренды квартиры, ситуация выглядит иначе. Вы можете в нем предусмотреть, что при досрочном расторжении арендатор обязуется уведомить об этом вас минимум за 10 дней. Если съедет без предупреждения, вы все равно сможете взыскать с него плату за весь период проживания.
Есть и еще один минус отсутствия четко определенного срока проживания. Если вы договорились о сдаче квартиры в аренду на один год, и по истечении указанного срока передумали сдавать жилье, нет никаких гарантий, что квартирант не запрется в квартире, отказавшись съезжать. Когда все договоренности оформлены письменно, его получится выселить с помощью приставов по решению суда.
Убытки
Сдача квартиры в аренду без договора – большой риск в первую очередь для собственника. Вы можете сдать жилье в идеальном состоянии, а через несколько месяцев приехать и увидеть, что животные квартиранта испортили обои и мебель, сломана сантехника.
Договор аренды страхует от многих неприятностей. В нем должен быть указан состав имущества, требования к содержанию квартиры, а также ответственность за убытки, причиненные арендатором. Если ваше имущество пострадало из-за него, вы сможете взыскать возмещение через суд.
При отсутствии договора аренды для взыскания ущерба в суде сначала нужно доказать, что арендные отношения вообще существовали.
Сдача субарендатору
Некоторые арендаторы на словах обещают, что не будут впускать посторонних в квартиру, а сами потом сдают ее, в том числе и посуточно.
Прибыль получается неплохая, вот пример:
Аренда квартиры в Воронеже стоит 15 000 руб. в месяц. Наниматель вносит оплату, а со следующего дня начинает сдавать недвижимость посуточно, за 3 000 руб. в сутки. В месяц это 90 000 руб.
90 000 – 15 000 = 75 000 руб. – чистая прибыль в месяц.
Если же есть договор аренды, в котором запрещена субаренда, это полностью не защитит вашу квартиру от сдачи посторонним, но вы хотя бы сможете без проблем выселить арендатора и взыскать с него штраф за нарушение условий договора.
Налоговая ответственность
Получение дохода от сдачи квартиры в аренду, в том числе и без договора, облагается НДФЛ в размере 13%. Если сдавать как самозанятый, ставка ниже – 4%.
Сдача квартиры без договора аренды грозит штрафом, если вы не заплатите налог. Так, неполная уплата или неуплата налога наказывается штрафом в размере 20% неуплаченной суммы. Если не предоставить вовремя налоговую декларацию, за это оштрафуют на 5% от неуплаченной суммы, но не менее 1 000 руб. и не более 30% указанной суммы.
Плательщики НДФЛ предоставляют декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения прибыли, а НДФЛ платят потом до 15 июля. Самозанятые декларацию не предоставляют. Им достаточно вносить сведения о доходах через личный кабинет, сам налог рассчитывается автоматически каждый месяц. Его нужно заплатить до 25 числа месяца, следующего за отчетным.
Риски для арендатора
Есть негативные последствия и для арендатора при аренде квартиры без договора. С юридической точки зрения квартиросъемщик вообще в таком случае живет там на птичьих правах, и его в любой момент могут выселить.
Если вы снимаете квартиру без договора аренды, или только планируете арендовать, задумайтесь о негативных последствиях.
Внезапное появление собственника
Письменный договор аренды заключается только с собственником или его представителем по доверенности. Это означает, что владелец недвижимости знал и был не против сдачи своего жилья в аренду, поэтому не сможет выселить вас, аргументируя это тем, что он вас не знает и согласия на аренду жилья не давал.
Другое дело – отсутствие договора. Если арендодатель отказывается его подписывать даже на 11 месяцев, это должно насторожить. Может оказаться так, что он никакого отношения к квартире не имеет. Через некоторое время объявится собственник, который не знал, что его жилье сдают, и попросит вас с вещами на выход.
Черные риэлторы
Неблагонадежные риэлторы обычно «работают» по такой схеме: сдают одну и ту же квартиру нескольким людям по доверенности от собственника, объясняя это тем, что владелец не может приехать, т.к. находится за границей. Риэлтор берет с людей оплату, и исчезает. В итоге все «квартиросъемщики» оказываются вместе в одной квартире и с пониманием, что их обманули.
Есть и другая схема, которую используют при сдаче квартиры в аренду без договора. Риэлтор действует по доверенности, берет с квартиросъемщиков оплату, заселяет их. Через несколько дней объявляется реальный собственник и говорит, что недвижимость сдали без его согласия, поэтому всем жильцам нужно срочно съехать. Деньги, переданные риэлтору, никто им не возвращает.
Повышение стоимости аренды
В договоре обязательно указывается стоимость аренды, срок оплаты, возможность повышения. Если там написано, что съем жилья стоит 15 000 руб. в месяц, а плата повышается ежегодно на 10%, собственник не вправе увеличить ее раньше срока.
Если письменного договора нет, в первый месяц собственник может запросить 15 000 руб., а потом повысить цену до 20 000 руб. Скорее всего, вас такая сумма не устроит, и вам придется в спешке искать другое жилье и съезжать.
Проблемы с возвратом залога
При заключении договора аренды обычно вносится залог – плата за один месяц проживания. Но могут попросить оплатить первый и последний месяц, плюс внести определенную сумму в качестве залога, особенно если вы переезжаете вместе с животными и детьми.
При отсутствии договора аренды вам будет сложно доказать, что вы передавали собственнику залог. Следовательно, об этих деньгах придется забыть, если он не захочет отдать их добровольно.
Отсутствие точного срока проживания
Если вы заключили письменный договор аренды сроком на 12 месяцев, можете быть уверены, что вас будет сложно выселить даже через суд, если вы добросовестно вносите арендную плату и бережно относитесь к имуществу арендодателя.
Другое дело – аренда только на словах. Вы можете сегодня заехать, в течение недели разместиться с вещами и навести порядок, а потом вам скажут, что нужно съезжать, потому что собственник передумал сдавать или квартира нужна его родственникам. Здесь вы ничего не сделаете, придется искать новое жилье.
Плюсы и минусы сдачи квартиры в аренду по договору
Как мы уже выяснили, проживание в квартире без договора аренды имеет все же больше минусов, чем плюсов. Разберемся теперь, какие преимущества дает официальная аренда с заключением договора:
| Для арендодателя | Для арендатора |
|---|---|
| Больше шансов защитить свои права и интересы через суд при возникновении конфликтов | |
| Наличие подтвержденного дохода, справки о котором можно предоставить банку для получения кредита или ипотеки | Письменный договор аренды обязателен, если квартиру оплачивает работодатель |
| Психологический комфорт. Зная, что вы зарабатываете «по-белому», не будете переживать, что налоговая обратит внимание на ваши поступления на карту, проведет проверку и оштрафует | |
| Можно получить налоговый вычет, т.к вы являетесь плательщиком НДФЛ | |
Что с регистрацией жильцов
Если вы сдаете квартиру на срок более 90 дней, нужно оформить квартиросъемщикам временную регистрацию или уведомить УВМ МВД о том, что у вас будут жить лица без регистрации. Если этого не сделать, вас могут оштрафовать на сумму до 5 000 руб. Если недвижимость в Москве или Санкт-Петербурге, штраф выше – от 5 000 до 7 000 руб.
Штрафа по ст. 19.15.2 КоАП РФ не будет, если у всех квартиросъемщиков есть регистрация в вашем регионе, но по другому адресу.
Для временной регистрации по месту жительства вам и арендатору нужно обратиться в МФЦ, взяв с собой паспорта. Заявление заполняется на месте. Также можно подать его в УВМ МВД по адресу квартиры.
Регистрация не дает права собственности. Арендатор сможет только проживать в квартире, а вот продать или обменять ее – нет. Если надумаете выписать его, достаточно обратиться в МФЦ. Более подробно об этом читайте здесь.
Как сдавать квартиру в аренду правильно
В первую очередь продумайте содержание договора аренды. Желательно это сделать еще до начала поиска квартирантов, чтобы у вас было время подумать и внести изменения.
Что нужно сделать, если арендатор уже найден:
- Проверьте имущество, укажите его в акте приема-передачи. Напишите, в каком состоянии оно находится.
- Согласуйте условия аренды, укажите их в договоре. Если арендатор хочет внести изменения, подумайте, устроят ли они вас.
- Подпишите договор и передаточный акт. У вас и арендатора должно остаться по одному экземпляру каждого документа.
Если договор аренды заключается более чем на один год, его нужно зарегистрировать в Росреестре. Документы можно подать через МФЦ. Избежать регистрации можно, если оформить договор на 11 месяцев с возможностью продления. Подробнее об этом читайте здесь.
Жизненные ситуации
Наличие письменного договора аренды квартиры не гарантирует вам защиту от всех неприятностей. Но с ним у вас больше шансов отстоять свои интересы в суде. Например, если квартиросъемщик откажется съезжать, или перестанет вносить арендную плату.
Разберемся во всем подробнее.
Жильцы не хотят съезжать
Вы можете заставить арендатора съехать, если закончился срок договора аренды и не хотите его продлевать. Также досрочное прекращение аренды возможно, если арендатор не вносит оплату своевременно, или разрушает ваше имущество. Для этого нужно обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды, выселении. Если нужно взыскать долги по коммунальным услугам или арендной плате, заявляется соответствующее требование.
Пример из судебной практики:
Ядаганова И.Г. подала в суд исковое заявление о расторжении договора аренды, выселении из жилого помещения. Ответчиков было двое – Чультеков В.С. и Орлов Е.А.
В обоснование требований истица пояснила, что является собственником двух квартир. Одну из них она купила по договору купли-продажи с обременением в виде договора аренды, заключенного между продавцом и Чультековым В.С.
За три месяца до окончания срока договора Ядаганова И.Г. отправила ответчикам письменное уведомление о расторжении, потому что не собиралась продлять аренду. Однако ответчики съезжать отказались.
Ответчик Чультеков В.С., законный представитель ответчика Орлова Е.А. Тутушева Т.В. исковые требования не признали.
Мнение суда: если договором аренды срок не определен, он считается заключенным на 5 лет. Но пятилетний срок аренды закончился, и Ядаганова И.Г. имеет право требовать расторжение договора и выселение. Прокурор тоже считает исковые требования обоснованными. С ответчиком проживает несовершеннолетний ребенок, но его права выселение не нарушает, поскольку у него есть доля в другой квартире.
Решение: исковые требования удовлетворить, ответчиков выселить (Решение № 2-311/2017 2-311/2017~М-371/2017 М-371/2017 от 22 июня 2017 г. по делу № 2-311/2017).
Квартира в ипотеке
По закону сдавать ипотечную квартиру по договору аренды не запрещено. Но нужно учитывать, что до полного погашения задолженности недвижимость в обременении у банка, и распоряжаться ею можно только с его согласия, если это указано в договоре.
Прежде, чем сдавать квартиру, изучите условия договора, и при необходимости возьмите согласие банка. Если этого не сделать, могут потребовать досрочный возврат ипотеки.
Договор есть, жильцы не заплатили
При наличии договора взыскать задолженность по арендной плате проще, чем без него. Сначала направьте арендатору претензию с требованием о погашении долга или уведомление о расторжении договора из-за неуплаты. Если он так и не перечислит деньги, обратитесь в суд.
Судебная практика о взыскании задолженности по договору аренды квартиры:
Склярова В.М. обратилась в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды, взыскании арендной платы и стоимости коммунальных услуг. Ответчик – Березов В.В., арендатор.
В обоснование требований Склярова В.М. указала, что 10.02.2019 года между ней и ответчиком заключен договор аренды квартиры с мебелью и оборудованием, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное пользование квартиру. Срок действия договора определен с 10.02.2019 по 10.09.2019.
Жилье было передано без недостатков, это подтверждается актом приема-передачи. Договором предусмотрено внесение арендной платы начиная с 10.02.2019 года до даты расторжения договора. Истица пояснила, что ответчик не вносит ежемесячную плату с апреля 2019 года, и на момент подачи иска долг только копится.
В апреле 2019 года, созвонившись с ответчиком и потребовав оплатить задолженность, истец получила ответ о том, что у него нет денег из-за проблем на работе. В свою очередь, он пообещал оплатить задолженность по арендной плате за апрель и май 2019 до 30 мая 2019, а также коммунальные платежи после того, как получит заработную плату.
В конце мая 2019 арендатор самовольно, без предварительного согласования и предупреждения покинул помещение, оставив ключи от квартиры в почтовом ящике.
Мнение суда: по договору коммунальные услуги должен оплачивать арендатор – ответчик. Наличие задолженности подтверждается квитанции. Долг по арендной плате тоже доказан истцом, представившим все документы.
Решение: удовлетворить исковые требования частично. Деньги с ответчика взысканы, но сумма оказалась немного ниже заявленной истцом (Решение № 2-1667/2019 2-1667/2019~М-1490/2019 М-1490/2019 от 16 июля 2019 г. по делу № 2-1667/2019).
Договора нет, арендатор не внес оплату
Теперь о том, как вернуть деньги при аренде без договора, если квартиросъемщик не заплатил. Вам придется доказывает в суде и сдачу недвижимости в аренду, и сам факт неуплаты. В суд подается исковое заявление о признании договора аренды заключенным, взыскании задолженности. В заявлении должен быть подробный расчет всех платежей.
Хорошо, если у вас есть свидетели, которые смогут подтвердить, что арендатор жил в вашей квартире. Попросите их, чтобы они дали показания, а в суд подайте ходатайство об их привлечении.
Ответы юриста на частые вопросы
Заключение
- Сдача квартиры в аренду без договора возможна, но несет много рисков как для арендатора, так и для арендодателя.
- Если нет договора аренды, будет сложно взыскать деньги с квартиросъемщика даже через суд.
- Если не хотите заключать письменный договор аренды жилья, чтобы не регистрировать его, можно оформить его сроком на 11 месяцев. Аренда на такой срок в регистрации не нуждается.
Если у вас остались вопросы, задайте их нашим юристам. Консультации предоставляются бесплатно и круглосуточно!
