Как составить исковое заявление о расторжении договора найма жилого помещения?
Расторгнуть договор найма жилого помещения можно двумя способами: по соглашению или через суд. В последнем случае придется подавать исковое заявление, которое нужно еще правильно оформить.
Я юрист и в этой статье я расскажу, как составить исковое заявление о расторжении договора найма в 2024 году, и что для этого нужно. Также вы узнаете, на каких основаниях можно расторгнуть договор, какие требования вы вправе заявить в суде, и что будет потом.
Когда можно расторгнуть договор?
По взаимной договоренности можно расторгнуть договор найма жилого помещения в любой момент. Если же договориться не удается, придется учитывать нормы ст. 687 ГК РФ. Так, наниматель вправе расторгнуть договор, предупредив об этом наймодателя письменно минимум за три месяца.
Подать исковое заявление в суд может и наймодатель, если:
- Наниматель не вносит оплату за жилье более шести месяцев, а договор заключен на срок от одного года.
- Наниматель не оплачивает жилье более двух месяцев, оформлен краткосрочный договор найма – до одного года.
Это еще не все: иногда выселить квартирантов сразу не удается. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до одного года для устранения нарушений, послуживших основанием для обращения в суд. И только если он эти нарушения не устранит, при последующем обращении собственника суд примет решение о расторжении договора найма.
Также расторжение договора возможно, если наниматель использует квартиру не по назначению. Например, изначально снял ее для проживания, но потом открыл в ней магазин. В этом случае сначала нужно предупредить его о необходимости устранить проблему. Если и после этого ничего не изменится, можно идти в суд.
Примечание: люди обычно равнозначно используют термины «аренда» и «наем». С юридической точки зрения «аренда» будет корректна, если помещение сдается организации или предпринимателю. Если же недвижимостью пользуется физическое лицо, корректнее будет «наем». В первом случае в сделке участвуют арендодатель и арендатор, во втором – наймодатель и наниматель.
Пример из судебной практики:
Примеров расторжения договора найма жилья довольно много, вот один из таких:
Нечаева А.В. обратилась в суд с иском о расторжении договора аренды жилья, взыскании расходов по уплате госпошлины, обязании ответчика освободить жилое помещение. В обоснование требований она указала, что между ней и ответчицей Кортлюковой Т.Ю. был заключен договор, согласно которому ответчица получила квартиру во временное пользование.
Со слов истицы, ответчица задолжала ей арендную плату в сумме 52 000 руб., есть и долг по коммунальным платежам – около 10 000 руб. Нечаева А.В. считает, что несоблюдение сроков оплаты нарушает условия договора, и это является основанием для его расторжения. Также она пояснила, что направляла ответчице требование о расторжении договора и необходимости выселения из жилья, но та наотрез отказалась это выполнять.
В ходе разбирательств выяснилось, что Кортлюкова Т.Ю. оплатила наем жилья только один раз – внесла 13 000 руб. при заселении. Как пояснила истица, ответчица в квартире не живет, а попасть туда нет возможности, поскольку ей переданы все комплекты ключей.
Суд установил, что Кортлюкова Т.Ю. выписалась со старого адреса, по новому не прописалась. Судом были предприняты все попытки известить ответчика, но извещения ею не получены и возвращены в связи с истечением срока хранения. В итоге исковые требования Нечаевой А.В. удовлетворены в полном объеме: она представила все доказательства, подтверждающие нарушение условий договора (Решение № 2-1564/2019 2-1564/2019~М-904/2019 М-904/2019 от 29 апреля 2019 г. по делу № 2-1564/2019).
С договором социального найма иначе
Здесь нужно учитывать положения ст. 83 ЖК РФ. Так, по требованию наймодателя через суд можно расторгнуть договор, если наниматель не вносит плату за жилое помещение и/или коммунальные услуги.
Есть и другие основания:
- Разрушение или повреждение жилья нанимателем или лицами, за которых он несет ответственность. Например, если к вам приехали гости и решили снести стену, собственник вправе вас после этого выселить.
- Систематическое нарушение интересов и прав соседей, если это делает невозможным их проживание с вами в одном помещении. Например, если вы устраиваете вечеринки, организовали в квартире наркопритон. Но в последнем случае могут еще и привлечь к уголовной ответственности.
- Если вы используете жилье не по назначению: к примеру, открыли ресторан в квартире, или организовали производство стирального порошка.
Без согласия наймодателя наниматель может расторгнуть договор по собственной инициативе. Согласовывать это нужно только с членами семьи, которые живут вместе с ним.
Что можно потребовать в суде?
В исковом заявлении о расторжении договора найма жилого помещения вы вправе заявить и другие требования. Например, о взыскании арендной платы, если квартиросъемщик задолжал, а также о взыскании платы за коммунальные услуги, которые он не оплачивал.
Кроме того, можно взыскать и неустойку за задержку платы за наем жилья. Ее размер обычно устанавливается договором.
Если наниматель нанес вашему имуществу ущерб, тоже можно потребовать возместить его. Но для этого придется заказать оценку: отчет оценщика понадобится как обоснование суммы, которую вы хотите взыскать через суд.
Примечание: если вы зарегистрировали нанимателя в своей квартире, заявите требование о снятии с регистрационного учета, признании утратившим право пользования жилым помещением и выселении.
Как составить исковое заявление?
В первую очередь роль играет основание, по которому вы хотите расторгнуть договор найма – от них зависят исковые требования, они указываются в заявлении.
Что еще нужно указать:
- Наименование и адрес суда.
- Ваши Ф.И.О., адрес, паспортные данные, номер телефона.
- Ф.И.О., адрес проживания ответчика, а также один из идентификаторов: паспорт, СНИЛС или ИНН.
- На каком основании вам принадлежит жилье: договор купли-продажи, мены, дарения, и пр.
- Дата заключения договора найма жилого помещения.
- Адрес квартиры или дома, площадь, количество дома.
- На какой срок заключен договор, права и обязанности сторон по нему (кратко).
- Какие именно условия нарушил ответчик.
- Исковые требования.
- Перечень представленных документов.
- Дата подачи заявления, подпись.
Вот как выглядит заполненный пример искового заявления о расторжении договора найма жилого помещения:
Как расторгнуть договор найма через суд: пошаговая инструкция
Для начала составьте исковое заявление в нескольких экземплярах: один из них вам придется отправить ответчику заказным письмом с уведомлением о вручении, второй понадобится для суда.
Если все готово, следуйте далее:
- Дождитесь, когда ответчик получит письмо. Уведомление о вручении вам понадобится для суда.
- Подайте документы в суд лично, через представителя или онлайн через ГАС «Правосудие». Авторизоваться там можно через Госуслуги.
- Получите извещение о дате, времени и месте судебного заседания.
- Придите на предварительное заседание. После этого дело назначается к судебному разбирательству.
- Получите решение суда. Удостоверенную копию вам выдадут в канцелярии в течение пяти дней после принятия в окончательной форме.
Решение вступит в силу через месяц, но может быть обращено к немедленному исполнению по вашему ходатайству, если его удовлетворит суд (ст. 212 ГПК РФ).
Если речь идет о выселении из жилья по договору социального найма, участие прокурора в деле обязательно (ст. 45 ГПК РФ). Он дает заключение по делу. В таком случае заказное письмо с исковым заявлением направляется и в прокуратуру.
Куда подавать документы?
Исковое заявление подается в мировой суд, если цена иска не превышает 50 000 руб. Если больше указанной суммы, дело будет рассматривать районный. Обращаться следует в суд по адресу недвижимости, в отношении которой заключен расторгаемый договор.
Документы
Для суда подготовьте исковое заявление, паспорт, расторгаемый договор, чек об уплате госпошлины, копию требования о расторжении договора, которое вы направляли ответчику. Еще нужно уведомление об отправке документов нанимателю.
В качестве доказательства может понадобиться банковская выписка по вашему счету, чтобы подтвердить, что ответчик не оплачивал наем жилья.
Дополнительно вы можете подать ходатайство: например, о вызове свидетелей, которые подтвердят, что ответчик использовал жилье не по назначению или мешал соседям.
Примечание: подтвердить право собственности на недвижимость можно выпиской из ЕГРН. Заказать ее можно онлайн на сайте Росреестра или через МФЦ. Также понадобится правоустанавливающий документ на квартиру: договор купли-продажи, дарения, мены, ренты и пр.
Сроки и госпошлина
Мировой суд рассмотрит дело за один месяц, районный – за два. Госпошлина уплачивается при подаче искового заявления, ее размер устанавливается пп. 1 п.1 ст. 333.19 НК РФ и зависит от цены иска.
Ответы юриста на частные вопросы
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Собственник вправе расторгнуть договор найма жилого помещения, если наниматель не вносит арендную плату или нарушает иные условия.
- Расторжение договора найма возможно по взаимному согласию сторон или в судебном порядке.
- Исковое заявление о расторжении договора найма жилого помещения может подать в суд только собственник.
- Через суд можно потребовать выселение квартиросъемщиков, взыскание задолженности по оплате жилья или коммунальных услуг, неустойки за задержку оплаты.
- Если заявлено требование о выселении, в качестве третьего лица привлекается прокурор. По спору о договоре, заключенном на срок более одного года и зарегистрированному в ЕГРН, третьим лицом привлекается территориальное управление Росреестра.
Если у вас остались вопросы, проконсультируйтесь с нашими юристами. Консультации предоставляются бесплатно и круглосуточно!
