8 (800) 302-57-35

Бесплатная консультация юриста по РФ

Как оспорить приватизацию квартиры? Отвечает юрист

Вы можете оспорить приватизацию квартиры, если она проведена с нарушениями. Например, вам не выделили долю, или в процедуре участвовал человек, который не имел прав на недвижимость. Если все удастся, договор признают недействительным, а вы получите свою долю или станете единственным собственником жилья.

Я юрист и в этой статье расскажу, как оспорить приватизацию квартиры в 2024 году и какие могут быть основания. Также вы узнаете, кто вправе подать исковое заявление, какие понадобятся документы и какие последствия вас ожидают.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Основания

Основанием для оспаривания может послужить любое нарушение, допущенное в ходе процедуры. Например, если квартиру приватизировали без вашего согласия, не выделили долю ребенку. Также расторгнуть договор можно, если он нарушает чьи-то интересы.

В некоторых случаях удастся обойтись и без суда, расторгнув договор с администрацией. Разберемся во всем подробно.

Приватизировали без согласия

Приватизировать жилье могут все граждане, у которых есть право пользования по договору социального найма, а также лица, постоянно проживающие с нанимателем – члены его семьи (п. 5 Постановления Правительства РФ от 21.01.2006 №25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями»). Такая недвижимость приватизируется в общую собственность, если участников приватизации несколько (ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации…»).

Чтобы приватизировать недвижимость, нужно получить согласие всех зарегистрированных. Оно выражается в заявлении, которое они подписывают. Приватизация без согласия тоже возможна, но тогда понадобится:

  1. Письменный отказ от доли, заверенный нотариусом. Он прилагается к заявлению. За отказавшимся сохраняется право пожизненного пользования помещением.
  2. Признание отказавшегося утратившим право пользования жильем. Это делается через суд. Потом можно и приватизировать.

Вывод: если квартиру приватизировали без вашего ведома или отказ оформлен без нотариуса в простом письменном виде, приватизацию можно оспорить. То же самое касается случаев введения в заблуждения относительно последствий отказа.

Однако оспорить отказ и признать сделку недействительной не так-то просто. Вот пример из судебной практики:

Истец обратился с исковым заявлением к ответчику (своему сыну) и потребовал признать отказ от приватизации недействительным, включить себя в договор о передаче права собственности и выделить долю, отменить запись о государственной регистрации права на квартиру.

В обоснование требований он пояснил, что вместе с супругой и сыном (ответчиком) хотел приватизировать квартиру. Ответчик пригласил их к нотариусу, где они и подписали отказы, хотя думали, что подписывают документы, которые наоборот нужны для оформления квартиры.

Непонимание ситуации истец объяснил тем, что его жена долго болела, и он сильно переживал по этому поводу, находился в стрессовом состоянии. Супруга скончалась через полгода после подписания документов. Всю процедуру родители доверили своему сыну, который воспользовался их беспомощным состоянием и приватизировал недвижимость только на себя.

На заседаниях допрашивались свидетели. Они сообщили, что истец – грамотный человек, и наоборот собирался приватизировать квартиру на себя и супругу. Об отказе от этого он никогда не говорил.

В итоге суд отказал в удовлетворении требований. Истцом не были представлены доказательства, подтверждающие, что отказы оформлены под влиянием заблуждения, к тому же он пропустил срок исковой давности (Решение № 2-381/2011 от 10 марта 2011 г. по делу № 2-381/2011).

Не выделили долю ребенку

При приватизации выделяются и доли несовершеннолетним, проживающим в квартире вместе с остальными. Если на жилплощади зарегистрирован только ребенок, она передается в его собственность по заявлению родителей или опекунов, но с предварительного разрешения органа опеки (ст. 2 Закона РФ №1541-1).

Отказаться от доли, которая полагается ребенку, можно. Но тоже с разрешения органа опеки.

Вывод: если ребенку не выделили долю при приватизации, при этом нет официального отказа от нее и разрешения опеки, договор оспорить можно.

Нарушены права недееспособного

Если человек признан недееспособным по решению суда, это не отменяет его права на приватизацию. Но от его имени должен действовать опекун, а отказ от приватизации возможен только с разрешения органа опеки.

Когда представитель недееспособного может обратиться в суд:

  1. Отказ оформлен без согласия опеки.
  2. Отказ получен законно, но человека выгнали из квартиры, хотя за ним сохраняется бессрочное право проживания.

Могут быть и другие основания. Например, если человек не признан недееспособным, но в момент подписания документов не понимал значение своих действий и не мог руководить ими (ст. 177 ГК РФ).

Вот интересный пример из реальной судебной практики:

Женщина обратилась в суд с иском о признании договора приватизации недействительным, признании права собственности на жилое помещение. В обоснование требований она указала, что ею был оформлен отказ, но с условием, что она сможет постоянно жить в квартире, которую приватизировали двое родственников (ответчики).

Впоследствии собственница подарила недвижимость другому человеку. Истца это не устроило и она обратилась в суд.

Истица пояснила, что на момент заключения договора дарения ответчица страдала психическим заболеванием, у нее появились галлюцинации. Это подтверждается выпиской из медицинской карты. Позднее ответчица была признана недееспособной.

Истица считала, что ее отказ от приватизации был оформлен под влиянием заблуждения, а ответчиками была нарушена договоренность об условиях такого отказа.

Суд отказал в удовлетворении требований, поскольку истец пропустила срок исковой давности. Кроме того, обстоятельства, подтверждающие, что ответчица не осознавала последствий своих действий, были опровергнуты судебно-психиатрической экспертизой (Решение № 2-104/2018 2-104/2018 (2-2580/2017;) ~ М-3139/2017 2-2580/2017 М-3139/2017 от 19 июня 2018 г. по делу № 2-104/2018).

Расприватизация

Если вы приватизировали квартиру, а потом передумали и решили снова в ней жить по договору социального найма, ее можно расприватизировать без суда. Администрация обязана ее принять обратно, но при условии, что она свободна от притязаний третьих лиц (не в залоге или под арестом) и является вашим единственным жильем (ст. 9.1 Закона №1541-1).

В случае отказа в расприватизации вы вправе обратиться в суд с иском о признании такого отказа незаконным, заключении договора социального найма.

Вот пример из судебной практики:

Мужчина приватизировал квартиру, которая была в собственности у местной администрации. Жилье зарегистрировано только на него. Позднее он обратился в администрацию с заявлением о расприватизации, но там ему отказали, сославшись на то, что на жилплощади, кроме него, зарегистрированы члены его семьи, а значит, она не свободна от притязаний третьих лиц.

Тогда мужчина обратился в суд с заявлением об обжаловании решения об отказе и обязании заключить с ним договор социального найма. Ответчиком выступал муниципалитет. Суд требования удовлетворил, поскольку регистрация в жилом помещении носит уведомительный характер и не может расцениваться как обременительный фактор (Решение № 2-388/2015 2-388/2015~М-241/2015 М-241/2015 от 8 апреля 2015 г. по делу № 2-388/2015).

Расторжение договора без суда называется деприватизацией.

Приватизация проведена с нарушениями

Здесь подразумевается нарушение требований, при которых приватизация с юридической точки зрения невозможна.

Например:

  1. Дом, в котором находится квартира, на момент приватизации был признан аварийным.
  2. Приватизирована недвижимость в закрытом военном городке, либо из специализированного жилищного фонда (ст. 92 ЖК РФ).
  3. Не получено согласие от человека, который имеет право на долю (писала об этом выше).

Приватизацию квартиры можно оспорить, если в документах допущены ошибки, подделан сам договор или подписи в нем, нарушены права третьих лиц. Также сделка оспаривается, если кто-то из участников дважды поучаствовал в приватизации, хотя не имел на это права.

Примечание: если человек приватизировал недвижимость до 18 лет, а потом – еще раз после совершеннолетия, это не нарушение. А вот после 18 лет дважды получить квартиру в собственность бесплатно нельзя.

Кто может оспорить

Подать исковое заявление в суд может любой человек, чьи права и интересы нарушены незаконной приватизацией. Например, кто-то из родственников собственника, другие участники. Также оспорить сделку может администрация, если есть основания полагать, что договор социального найма заключен безосновательно или с нарушениями, и собственники не имели права приватизировать жилье.

Если нарушены права несовершеннолетнего или недееспособного человека, отстоять его интересы в суде могут родители, опекун, попечитель, представители органа опеки.

Соблюдайте сроки

Срок исковой давности зависит от того, в чем заключаются нарушения. Если сделка оспоримая, подать исковое заявление можно в течение одного года со дня прекращения угрозы или насилия, под влиянием которого заключен договор, либо со дня, когда стало известно об обстоятельствах, при которых есть основания для ее отмены (ст. 181 ГК РФ).

Если сделка ничтожная, оспорить ее можно в течение трех лет с момента заключения договора приватизации. Максимальный срок – 10 лет со дня начала исполнения такой сделки.

Проще говоря, если квартиру приватизировали без вашего согласия, вы можете подать иск в течение одного года с момента, когда вам стало известно об этом. Если же сам договор оформлен с нарушениями или не получено нотариальный отказ от приватизации, оспорить это можно в течение трех лет.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Последствия оспаривания

Здесь все зависит от исковых требований, которые удовлетворит суд. Если вы потребуете признать договор приватизации недействительным в части пункта о собственниках и выделить вам долю, доли остальных владельцев будут уменьшены.

Например, если изначально трем участникам досталось по 1/3 доли в праве собственности, а потом кто-то решил оспорить договор и суд удовлетворил иск, всем выделят уже по ¼ доли.

Если же вы хотите расторгнуть договор приватизации и это удастся, по закону администрация обязана заключить с вами договор социального найма. Жить останетесь в той же квартире, только без права собственности, а как наниматель.

Примечание: если приватизация оспорена уже после продажи недвижимости и суд установил, что вы имели право на долю, ответчика обяжут компенсировать ее стоимость (ст. 167 ГК РФ).

Как оспорить приватизацию: пошаговая инструкция

В первую очередь нужно определить круг ответчиков и третьим лиц, которые будут участвовать в процессе. Потом подготовьте документы для суда, составьте исковое заявление и направьте его копии всем участникам.

После этого подайте документы в суд и дождитесь определения о принятии дела к производству. По результатам разбирательств – получите решение суда, и, если вам должны выделить долю в праве собственности, подайте документы в МФЦ.

Рассмотрим каждый шаг подробно.

Шаг 1: определяем ответчиков и третьих лиц

Если хотите расприватизировать недвижимость и заключить договор социального найма, в качестве ответчика привлекается администрация.

Также ответчиками могут быть другие собственники жилья, если недвижимость приватизирована без согласия и нотариального отказа, нарушены права ребенка или недееспособного человека.

В качестве третьих лиц привлекаются представители территориального отделения Росреестра, если речь идет о выделении доли в праве собственности или отмене регистрационной записи. Таким лицом может быть и нотариус, если он заверял документы в процессе приватизации.

Третьи лица не заявляют самостоятельных требований, однако могут вступить дело на стороне истца или ответчика до принятия решения судом, если это может повлиять на их обязанности или права по отношению к любой из сторон (ст. 43 ГПК РФ).

Шаг 2: собираем документы

Список документов во многом зависит от исковых требований и причин для оспаривания приватизации. Вот основной перечень:

  • паспорт;
  • свидетельство о рождении ребенка до 14 лет, если нарушены его права;
  • выписка из ЕГРН на спорную квартиру;
  • договор о передаче права собственности в порядке приватизации;
  • договор социального найма или ордер.

Если оспаривается сделка, нарушившая права недееспособного человека, понадобятся медицинские документы и решение суда о признании его недееспособным.

Шаг 3: составляем исковое заявление

Исковое заявление об оспаривании приватизации должно соответствовать требованиям ст. 131 ГПК РФ.

Стандартно в нем указывается следующее:

  • полное название суда;
  • Ф.И.О., адрес, номер телефона истца;
  • Ф.И.О., адрес ответчика;
  • сведения о третьих лицах;
  • дата и номер договора социального найма;
  • информация о квартире: адрес, площадь, количество комнат;
  • дата приватизации;
  • какие права истца нарушены и кем;
  • основания для признания договора недействительным;
  • опись представленных документов;
  • дата составления и подпись.

Исковое заявление составляется в нескольких экземплярах. По одному для каждого ответчика и третьего лица, еще один – в суд.

Скачать образец искового заявления об оспаривании договора приватизации квартиры

Шаг 4: отправляем копии документов ответчику

Исковое заявление и копии остальных документов отправляются всем участникам процесса. С 2019 года это делают истцы, раньше отправкой занимались суды.

Лучше все отправлять заказными письмами с уведомлениями о вручении. Уведомления потом понадобятся для суда как подтверждение того, что все участники оповещены о начале процесса (ст. 132 ГПК РФ).

Елена Плохута
Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Задать вопрос

Шаг 5: подаем документы в суд

Дела об оспаривании приватизации рассматриваются районными судами. Обращаться следует в суд по адресу расположения спорной недвижимости (ст. 30 ГПК РФ).

Подать документы вместе с исковым заявлением можно несколькими способами:

  • лично;
  • через представителя по доверенности;
  • Почтой России;
  • онлайн через Госуслуги.

Подать заявление онлайн можно через ГАС «Правосудие», если есть подтвержденный аккаунт на Госуслугах. Просто составьте исковое заявление в Microsoft Word и загрузите его в систему вместе со сканами остальных документов. Госпошлина оплачивается там же, с электронного кошелька или банковской карты.

Госпошлина и другие расходы

При подаче искового заявления придется заплатить госпошлину. Ее размер зависит от вида и количества требований. Она платится отдельно за каждое требование (ст. 333.18 НК РФ).

Если нужно оспорить договор, размер госпошлины составит 300 руб. как за требование неимущественного характера. Пошлина за признание права собственности уже зависит от рыночной стоимости квартиры или доли. Минимум – 400, максимум – 60 000 руб. (ст. 333.19 НК РФ).

Вы можете взыскать судебные расходы с ответчика (ст. 88 ГПК РФ). Их размер определяется пропорционально размеру удовлетворенных требований. К таким расходам относится госпошлина, затраты на услуги юриста или адвоката, отправку писем, и пр. (ст. 94 ГПК РФ).

Шаг 6: участвуем в предварительном заседании

В течение пяти дней судья примет документы к производству, всем участникам направят определения. О дате и времени заседаний обычно оповещают по СМС.

На предварительном заседании у вас могут запросить дополнительные документы, которые нужны в ходе подготовки дела к разбирательству (ст. 152 ГПК РФ). Также судья уточнит, возможны ли примирительные процедуры. Если да, и вам с ответчиком удастся договориться, заключается мировое соглашение. Нет – дело назначается к судебному разбирательству.

Шаг 7: участвуем в судебных разбирательствах

Здесь происходит самое главное: суд изучает представленные доказательства, заслушивает мнение свидетелей, опрашивает участников дела. По итогам выносится решение.

Шаг 8: получаем копию решения

Удостоверенная копия решения выдается в течение пяти дней с момента принятия в окончательной форме всем участникам процесса под расписку (ст. 214 ГПК РФ). Но лучше позвоните в суд и уточните, готов ли документ: иногда суды из-за высокой загруженности не укладываются в сроки.

Примечание: решение вступает в силу через месяц после принятия в окончательной форме.

Шаг 9: обращаемся в МФЦ

Если вы заявляли требование о признании права собственности на квартиру или долю в ней в порядке приватизации и оно удовлетворено судом, обратитесь в МФЦ. Право собственности регистрируется в Росреестре на основании решения суда.

Госпошлина за регистрацию – 2 000 руб. Уплачивается при подаче заявления. Через 10-15 дней вам выдадут новую выписку из ЕГРН, где в качестве собственника будете указаны вы.

Ответы юриста на частные вопросы

Можно ли оспорить приватизацию квартиры до регистрации права собственности?
Какие расценки у юристов на оспаривание договора приватизации недвижимости?
Квартиру моей бабушки приватизировали незаконно родственники, оформив от ее имени отказ у нотариуса, хотя ее в этот момент там не было и она ничего не подписывала. Можно ли это как-то оспорить и как?
Бывший муж приватизировал квартиру только на себя, хотя я там зарегистрирована. Живу отдельно с момента развода. Можно ли это как-то оспорить и добиться, чтобы мне выделили долю?
Мой дедушка несколько лет страдал психическим заболеванием. Родственники запугали его и вынудили отказаться от приватизации квартиры, чтобы им достались большие доли. В итоге они его выгнали, живет у меня. Что мне делать и как оспорить договор?

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Оспорить приватизацию квартиры можно через районный суд по адресу нахождения спорной недвижимости.
  2. Основанием для оспаривания может послужить нарушение прав участников приватизации или третьих лиц, принуждение к отказу от доли, и другие обстоятельства.
  3. Срок исковой давности – от одного до трех лет в зависимости от ситуации.
  4. Дела об оспаривании сделок рассматриваются судами в течение двух-трех месяц. Решение вступает в силу через месяц после принятия.
  5. Если по решению суда вам досталась доля, необходимо подать документы для регистрации права собственности в Росреестре через МФЦ.

Если у вас остались вопросы, задайте их нашим юристам. Консультации предоставляются бесплатно и круглосуточно!

Елена Плохута
Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Задать вопрос
Рекомендуем по теме
Елена Плохута
Если у вас остались вопросы, спрашивайте, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ

  1. Олег

    В каком случае срок подачи иска о нарушении правил приватизации продлевают до 10 лет?

    • Елена Бондаренко

      Доброе утро, Олег.
      Срок исковой давности по оспариванию прав граждан, нарушенных в ходе приватизации жилого помещения – составляет 3 года. Срок может быть увеличен, если истец докажет, что имел уважительные причины для пропуска срока. К примеру, несовершеннолетний ребенок 3-х лет не был включен в список лиц, которые участвовали в приватизации, он может обратиться в суд по достижению совершеннолетия даже спустя 10 лет, и потребовать изменения состава лиц, участвующих в приватизации. Также такое право возникает у лиц, которые были временно сняты с регистрации. Это могут быть осужденные лица. Допустим, мужчина получил срок 5 лет, вернулся, а его выписали и квартиру приватизировали. Может через суд восстановить свое право на приватизацию. Также основанием для оспаривания приватизации могут быть подложные документы, нарушение процедуры приватизации. Но пропущенные срок свыше 3 лет нужно будет предварительно восстановить. То есть просить восстановить срок обращения, а потом уже требовать отменить приватизацию с учетом тех же прав истца. И еще при расчете искового срока важен момент, когда лицо узнало о своем нарушенном праве. То есть в некоторых случаях, исковой срок начинает свой отсчет не с момента приватизации, а с даты, когда лицо узнало, что его права нарушены.
      Будут еще вопросы, обращайтесь.