Как изменить границы земельного участка? Отвечает юрист
Если вам нужно изменить границы земельного участка, закажите кадастровые работы, а затем внесите изменения в ЕГРН. Но придется согласовывать любые корректировки с соседями. Если кто-то из них против или есть другой спор по границам, придется обращаться в суд.
Я юрист по земельному праву. В этой статье я расскажу, когда может понадобиться изменение границ земельного участка и как оно проводится в 2025 году. Также вы узнаете, какие документы понадобятся, сколько это будет стоить и что делать, если не удается согласовать границы с соседями.
Когда может понадобиться
Сразу скажу: внесение изменений в кадастровые документы и ЕГРН – процедура необязательная, можно обойтись и без нее. Но, если границы не определены или установлены неточно, могут возникнуть проблемы. В первом случае вы не сможете продать земельный участок, во втором могут быть споры с соседями.
Когда может понадобиться изменение границ земельного участка, поставленного на кадастровый учет:
- Кадастровый инженер изначально неправильно определил границы. Повторные исследования проводятся бесплатно, но, если документы уже поданы в Росреестр, обновленные данные тоже придется туда предоставить.
- По результатам межевания или выноса границ в натуре установлено, что соседи заняли вашу площадь, или наоборот – вы что-то построили на их территории. Вопрос решается добровольно по соглашению. Если одна из сторон против – в судебном порядке.
- В рамках уточнения границ как в спорах между соседями, так и с муниципалитетом.
- При перераспределении участка: например, если один большой делится на несколько маленьких.
Изменение границ возможно в отношении любых участков. Например, если вы используете его для садоводства, индивидуального жилищного строительства, сельского хозяйства, и пр.
Особенности
Чаще всего границы земельных участков приходится уточнять в связи с изменением площади, когда объединяются несколько наделов, в одном участке выделяются доли в натуре. По итогам кадастровых работ появляются новые наделы, и изменения нужно зарегистрировать в Росреестре.
Пример: Две женщины получили в наследство от родителей участок площадью 20 соток. По соглашению они решили выделить в нем доли в натуре, чтобы каждая могла построить дом. Они пригласили кадастрового инженера, и в итоге из одного большого надела получилось два маленьких по 10 соток. Уточнение границ земельного участка проводилось с изменением площади.
Также изменение границ земельного участка возможно без изменения площади. Стороны участка не сдвигаются, межевые линии проводятся по нему с уточнением поворотных углов. Могут быть и сдвиги, но так, чтобы площадь все равно не поменялась. Границы могут перемещаться как в ширину, так и в длину.
Согласование с соседями – обязательно
Для получения точных параметров участка инженер использует свое оборудование, потом устанавливает межевые знаки. Все это согласовывается с соседями: предварительно специалист направляет им уведомления о запланированных работах. Потом он дает им ознакомиться с актом и чертежом и уточняет, согласны ли они с изменениями.
По итогам составляются план и акт, где все владельцы смежных участков должны расписаться, чтобы подтвердить отсутствие претензий.
Как оформить изменение границ: пошаговая инструкция
Кадастровые работы по изменению границ могут проводиться как по желанию собственника, так и по инициативе соседа, но для последнего это возможно в рамках судебного дела. Также заказать исследования может администрация, если ваши границы пересекаются с муниципальной территорией – такого быть не должно (ст. 11.9 ЗК РФ).
Сама процедура состоит из нескольких этапов:
- Подготовка документов.
- Обращение к кадастровому инженеру. Важно, чтобы частный специалист или компания имели допуск СРО для проведения кадастровых и геодезических работ.
- Заключение договора с компанией или специалистом. Важно, чтобы там были прописаны сроки и стоимость работ.
- Проведение работ. По итогам вам должны выдать акт со схемой расположения участка и границ, точными координатами. Он понадобится для внесения изменений в ЕГРН.
- Регистрация изменений в ЕГРН.
Теперь о том, куда обращаться после всего. Подать документы вы можете через интернет (например, Госуслуги), но во многих регионах эта опция недоступна. Скорее всего, придется идти в МФЦ.
Содержание и образец заявления
Бланк заявления о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости вам выдадут в МФЦ.
Что в нем указывается:
- полное наименование органа кадастрового учета;
- кадастровый номер участка;
- галочка напротив «в связи с изменением площади или изменением описания местоположения границ земельного участка;
- способ получения документов: в электронном виде, на бумажном носителе в МФЦ (дадут выписку из ЕГРН);
- сведения о заявителе: Ф.И.О., паспортные данные, СНИЛС, и пр.;
- сведения о представителе, если документы подаете не вы (понадобится доверенность);
- опись представленных документов;
- дата составления и подпись.
Документы
Перечень документов зависит от того, куда вы их подаете. Для кадастрового инженера понадобится выписка из ЕГРН, паспорт, кадастровый паспорт (если есть). Также понадобятся технические документы на постройки. Еще нужны правоустанавливающие документы на землю: договор купли-продажи, мены, дарения, и пр.
Если все работы выполнены и нужно внести изменения в ЕГРН, понадобится то же самое, плюс документы от кадастрового инженера: акт о выносе границ в натуру со схемой, межевой план, и пр. Все зависит от конкретной ситуации.
Если изменение границ земельного участка производится по инициативе администрации, понадобится акт муниципалитета. Если инициатором выступает сосед – решение суда. Для установления новых границ участка с несколькими собственниками понадобится согласие каждого из них.
Расходы
Стоимость работ компании и частные инженеры устанавливают самостоятельно. Она зависит от площади участка, региона и других факторов. Найти услугу дешевле 5 000 руб. проблематично, а максимальные расценки ничем не ограничиваются.
Госпошлина за внесение изменений в документы кадастрового учета – 350 руб.
Изменение границ через суд
Изменение и установление новых границ в судебном порядке возможно, если Росреестр отказался вносить корректировки в ЕГРН, или есть споры с соседями. Например, когда они не согласны с актом кадастрового инженера, или если кому-то придется сносить постройки из-за
Чтобы установить границы, необходимо подать в районный суд исковое заявление об изменении границ. Такие дела рассматриваются районными судами. Ответчиком может выступать администрация, сосед или территориальное управление Росреестра: все зависит от сути конкретного спора. Например, если не удается договориться о границах с соседом, ответчиком будет он.
Что нужно сделать для установления границ надела по суду:
- Подготовить документы и составить исковое заявление в нескольких экземплярах.
- Направить один экземпляр иска ответчику. С 2019 года это делают истцы. Отправлять лучше заказным письмом с уведомлением о вручении. Соседу можно передать лично под расписку.
- Дождаться, когда ответчик получит письмо.
- Подать документы в суд и дождаться, когда придет определение о принятии дела к производству. Там будет указана дата и время предварительного заседания.
- Прийти на предзаседание. Оно проводится в форме беседы. Там судья уточнит, можно ли урегулировать спор через мировое соглашение, при необходимости запросит дополнительные документы.
- Участвовать в судебных разбирательствах. Здесь дело уже рассматривается по существу, с изучением доказательств и заслушиванием мнений сторон.
- Получить удостоверенную копию судебного решения. Она выдается в течение пяти дней после принятия в окончательной форме.
Дальнейшие действия зависят от того, в чью пользу принято решение. Если ваши требования суд удовлетворил, придите в МФЦ и подайте заявление о внесении изменений на основании решения. Если нет, у вас есть еще месяц, чтобы все оспорить через апелляционный суд.
Вы можете упростить себе жизнь и подать документы в суд через ГАС «Правосудие». Просто составьте исковое заявление на ПК, потом прикрепите его вместе с остальными материалами в специальную форму. Там же впоследствии можно и отслеживать ход дела.
Содержание и образец искового заявления
Изменение границ земельного участка регистрируется в ЕГРН на основании документов от кадастрового инженера. В суд же подается исковое заявление об установлении границ.
Что в нем нужно указать:
- наименование и адрес суда;
- ваши Ф.И.О., адрес, номер телефона;
- на каком основании вам принадлежит земля;
- адрес, кадастровый номер участка;
- когда и кем проводились кадастровые работы;
- в чем суть спора: границы участка расположены на территории соседа, муниципалитета, и пр.;
- информация о возражениях от соседей при согласовании границ;
- на каком основании возражения считаются необоснованными;
- исковые требования: установить границы земельного участка, взыскать с ответчика судебные расходы, и пр.;
- опись представленных документов;
- дата составления и подпись.
Документы
Какие документы понадобятся для суда:
- паспорт;
- правоустанавливающие документы;
- выписка из ЕГРН;
- договор на проведение кадастровых работ;
- межевой план;
- выписка из ЕГРН на соседский участок;
- возражения соседа относительно границ;
- уведомление о вручении документов ответчику.
Если ваши интересы представляет юрист или адвокат, понадобится доверенность. При спорах с администрацией муниципалитета пригодится и кадастровый план территорий, где отражается расположение и характеристики всех участков в пределах одного кадастрового квартала.
Все документы предоставляются в виде копий вместе с оригиналами, в суде их потом вам вернут.
Госпошлина
При подаче искового заявления нужно заплатить госпошлину – 300 руб. (пп.3.п.1 ст. 333.19 НК РФ). Для юридических лиц размер пошлины составит 6 000 руб.
Немного судебной практики
Обычно споры об изменении границ земельных участков ведутся между соседями. Вот один пример из судебной практики:
Мужчине в равных долях с сестрой принадлежал участок. Сосед решил установить забор, сместив его на их землю. Они попросили его убрать забор, но тот не согласился. В ответ он обратился в компанию, занимающуюся кадастровыми работами, и заказал вынос границ поворотных точек и закрепление на местности соседнего участка. Таким образом получилось наложение границ.
Брат и сестра предложили соседу два варианта: заключить соглашение по границе фактического пользования землями и исправить кадастровую ошибку, либо изменить границы согласно данным кадастра недвижимости.
Достичь взаимного согласия сторонам не удалось, и один собственник подал исковое заявление об устранении препятствий в пользовании земельным участком. Ответчик направил встречный иск об исправлении кадастровой ошибки и установлении границ.
В обоснование встречных требований ответчик указал, что между предыдущими собственниками участков был подписан акт согласования границ, согласно которому у сторон претензий друг к другу не было.
В итоге суд отказал в удовлетворении первоначального иска, а вот встречные исковые требования удовлетворил и обязал Росреестр установить новые границы, а старые сведения исключить из реестра (Решение № 2-329/2016 2-6/2017 2-6/2017 (2-329/2016;) ~ М-397/2016 М-397/2016 от 23 ноября 2017 г. по делу № 2-329/2016).
Иногда приходится спорить и с муниципалитетом:
Мужчина обратился в суд с иском об установлении границ участка в соответствии с межевым планом. В обоснование требований он указал, что ему принадлежит надел площадью 700 кв.м для ведения личного подсобного хозяйства. Земля поставлена на кадастровый учет как ранее учтенная.
Чтобы уточнить границы, собственник обратился к кадастровому инженеру. Работы проводились по фактически сложившимся границам за 15 лет, был подготовлен межевой план.
После этого мужчина подал документы в Росреестр, и через несколько дней ему пришло уведомление о приостановлении кадастрового учета в связи с отсутствием документов, подтверждающих местоположение границ.
В ходе разбирательств было установлено, что в результате межевания площадь участка составила 1534 кв.м, превышение равно 834 кв.м. В самом межевом плане обоснование уточнения границ приведено, с соседями разногласий нет. На местности межевые знаки не установлены, есть только забор и постройки.
В итоге исковые требования удовлетворены. Суд одобрил установление границ в соответствии с межевым планом, обязал ЕГРН внести изменения на основании решения (Решение № 2-193/2021 2-193/2021~М-203/2021 М-203/2021 от 30 июля 2021 г. по делу № 2-193/2021).
Ответы юриста на частные вопросы
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Изменение границ земельного участка при наложении на соседскую территорию возможно по взаимному согласию, либо по решению суда.
- Чтобы уточнить и изменить границы участка, проводятся кадастровые работы.
- По итогам кадастровых работ выдаются документы, на основании которых вносятся изменения в ЕГРН.
- Если собственник не согласен с актом или межевым планом, это можно оспорить в суде или заказать услугу повторно в другой компании, имеющей допуск СРО.
- При изменении границ надела обязательно согласование с соседями: инженер их уведомляет, затем они подписывают акт.
Если у вас остались вопросы, задайте их нашим юристам! Консультации предоставляются бесплатно и круглосуточно!
