Как перевести жилое помещение в нежилое?

Процедура перевода жилого помещения в нежилое проводится в соответствии со ст. 23 ЖК РФ и другими законами. Собственнику сначала нужно согласовать перепланировку, если она требуется, затем получить акт о переводе и внести изменения в ЕГРН. В некоторых случаях может понадобиться согласие соседей. Рассмотрим, как перевести жилую недвижимость в коммерческую, какие документы нужны, куда обращаться, сколько это будет стоить и когда могут отказать в переводе.

Елена Плохута

Автор, юрист

26.10.2020

Актуальность

1945

Просмотров

12 мин

Чтение

Можно ли перевести квартиру в нежилое помещение: законодательство

Решив заняться переводом жилого помещения в нежилое в СпБ, Москве и любом другом городе, нужно учитывать несколько законов:

1. Гл. 3 ЖК РФ. Содержит условия, порядок и основания для отказа в изменении статуса жилья.
2. СП 54.13330.2011. На них нужно ориентироваться при перепланировке. В дальнейшем комиссия будет проверять, соответствует ли помещение установленным требованиям.
3. Постановление Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 «Об утверждении формы заявления…». Содержит унифицированную форму заявления о проведении перепланировки.
4. Федеральный закон “Технический регламент о требованиях пожарной безопасности” от 22.07.2008 N 123-ФЗ. Его нужно соблюдать при выполнении строительных работ.

Виды жилых помещений

Согласно ст. 16 ЖК РФ, существует несколько видов жилых помещений:

1. Частные жилые дома и части домов.
2. Квартиры и части квартир.
3. Комнаты.

Как перевести нежилое помещение в жилое?

Как перевести гараж в жилое или нежилое помещение?

Что это такое нежилое помещение – определение по ЖК РФ

Когда может понадобиться перевод квартиры в нежилое помещение?

Чаще всего люди оформляют перевод недвижимости из жилого фонда в нежилой по нескольким причинам:

1. Ведение предпринимательской деятельности. Согласно ст. 17 ЖК РФ, в квартире можно заниматься репетиторством, работать на фрилансе, заниматься иной профессиональной деятельностью, если это не нарушает права и интересы соседей. А вот открыть промышленное производство или гостиницу в жилье не получится, нужно менять статус помещения на нежилое.
2. В регионе есть запрет на отдельные виды предпринимательской деятельности в квартирах и домах. Чтобы ими заниматься, нужно перевести жилье в статус нежилого.

Условия перевода в нежилое помещение

Для перевода жилого дома или квартиры в нежилое помещение нужно соблюсти несколько условий:

1. Получить согласия всех собственников примыкающего жилья.
2. Нельзя изменить статус объекта для осуществления религиозной деятельности, вне зависимости от религии.
3. Получить согласия всех собственников многоквартирного дома. Оно оформляется по результатам собрания.
4. Не получится перевести статус в нежилой, если недвижимость используется по договору социального найма или относится к категории социального жилья.
5. Перевод вправе оформить только собственник, чьи права подтверждаются документами.
6. Не удастся перевести жилье, если оно под арестом, в залоге, обременено иными правами третьих лиц на него.
7. Если недвижимость куплена в браке, для перевода понадобится согласие супруга.

Совет юриста: лучше заранее обсудить с соседями вопрос перевода до официального оформления документов. Общее собрание в любом случае нужно, но, если будет много противников, узнав о них до голосования, больше шансов найти тех, кто будет не против, и договориться, чтобы они обязательно пришли на собрание.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Задать вопрос

Технические требования к помещению

Есть и технические требования к переводимой жилой недвижимости, которые тоже нужно соблюдать:

1. Квартира должна располагаться на первом этаже. Допускается перевод квартир и на верхних этажах, но лишь в том случае, если все нижерасположенные помещения являются нежилыми.
2. Нужно оборудовать отдельный вход. До перепланировки и согласования перевода его делать нет смысла, лучше заняться его обустройством в процессе. Должен быть прямой вход в помещение, использование подъезда не допускается.
3. Объект должен быть полностью изолирован.
4. Нельзя создавать препятствия в использовании общедомового имущества: лестничных клеток, лифтов, и пр.
5. Если здание относится к объектам культурного наследия, перепланировку нужно согласовывать через комитет культуры или иное учреждение в регионе.
6. Если в ходе строительных работ затрагивается фасад, требуется согласование с комитетом архитектуры.

Перевод жилого помещения в нежилое: пошаговая инструкция

Для перевода жилой квартиры в нежилую недвижимость нужно:

1. Получить проект перепланировки.
2. Согласовать изменения с соседями.
3. Подать документы в администрацию для согласования перепланировки.
4. Провести строительные работы.
5. Получить акт обследования и заключение о соответствии помещения требованиям.
6. Получить решение о переводе.
7. Внести корректировки в ЕГРН.

Рассмотрим каждый шаг подробнее.

Шаг 1: оформление перепланировки

Здесь подразумевается заказ проекта перепланировки. Это лучше делать до проведения собрания собственников МКД, чтобы люди понимали, какие изменения планируется внести. Если появятся спорные вопросы, их можно разрешить прямо на собрании.

Проект оформляется в организации, имеющей допуск СРО. Специалисту понадобятся технические документы на жилье, а также доступ к нему. Он обследует помещение, потом сделает проект. В документе будут указаны планируемые технические изменения, описание всех видов работ, цель перепланировки (изменение статуса объекта), мероприятия по обеспечению пожарной безопасности.

Шаг 2: согласование с соседями

Сначала нужно согласовать изменения с собственниками примыкающих квартир: сбоку, сверху и снизу. Согласие составляется в простой письменной форме. После этого все согласовывается с остальными собственниками жилья в МКД на собрании.

Что нужно сделать:

1. Уведомить о предстоящем собрании владельцев квартир, указав повестку дня. Уведомления отправляются не позднее 14 дней до запланированной даты. Получить сведения обо всех собственниках можно, заказав выписку из ЕГРН на многоквартирный дом в Росреестре. Ее сделают за 3-4 дня, стоит она 350 р.
2. Провести собрание. Должно присутствовать минимум 50% собственников. можно привлечь и ТСЖ. На собрании оглашается повестка, показывается проект перепланировки.
3. Провести голосование, по итогам оформить протокол с указанием всех участников собрания.
4. Подготовить лист регистрации участников, протокол. Эти документы понадобятся на следующем этапе.

Шаг 3: подача документов в администрацию

Для перевода жилого помещения в нежилое необходимо представить в администрацию следующие документы:

• заявление о переводе;
• заявление о перепланировке;
• паспорт собственника;
• поэтажный план МКД;
• выписку из ЕГРН;
• план помещения;
• проект перепланировки;
• техническое заключение о состоянии несущих стен;
• письменные согласия владельцев примыкающих помещений;
• протокол общего собрания собственников;
• выписку из ЕГРН.

Совет юриста: администрация может запросить дополнительно техпаспорт и документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор купли-продажи, мены, дарения, и пр.). Лучше представить их сразу.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Задать вопрос

Содержание и образец заявления о перепланировке

Заявление заполняется по установленной форме. Какие сведения в нем указываются:

1. Наименование органа местного самоуправления, в который оно подается.
2. Ф.И.О., адрес, паспортные данные собственника-заявителя.
3. Адрес жилого помещения.
4. Просьба о разрешении перепланировки согласно прилагаемому проекту.
5. Ф.И.О., отметки о согласии остальных собственников.
6. Опись прилагаемых документов.
7. Дата составления и подпись.

Содержание и образец заявления о переводе жилого помещения в нежилое

В этом заявлении указываются те же сведения, что и в представленном выше, только вместо просьбы о согласовании перепланировки нужно написать, что требуется изменение статуса объекта на нежилой.

Шаг 4: получение решения

Представленные документы рассматриваются администрацией не более 45 календарных дней. За это время должны согласовать перепланировку, оформить решение или постановление об изменении статуса объекта на нежилой.

Шаг 4: проведение перепланировки

Если администрация дала согласие на перепланировку, можно приступать к строительным работам. Договор нужно заключать с организацией, имеющей допуск СРО. Важно, чтобы работы проводились в соответствии с проектом, иначе их не примут.

Шаг 5: обследование помещения и получение акта

Когда работы будут завершены, нужно подать в администрацию уведомление. Комиссия в составе сотрудников жилищного отдела, МЧС, архитектуры и других ведомств проверит, соответствует ли помещение установленным требованиям. Если есть недочеты, на их устранение дадут несколько дней. Если все в порядке, оформляется приемочный акт.

Шаг 6: заказа техплана

После подписания приемочного акта нужно заказать новый технический план у кадастрового инженера с допуском СРО. Он обследует помещение и оформит документ, содержащий основные характеристики недвижимости после перепланировки.

Шаг 7: внесение изменений в ЕГРН

Все изменения должны быть отражены в ЕГРН. Нужно подать заявление напрямую в Росреестр или через МФЦ, в некоторых регионах доступно обращение через Госуслуги.

Вместе с заявлением представляется паспорт, постановление о переводе статуса объекта, приемочный акт и технический план.

Сколько стоит вывести квартиру из жилого фонда?

Стоимость перевода жилой недвижимости в коммерческую складывается из затрат на несколько документов:

1. Нотариальное согласие всех владельцев, если жилье в долевой собственности – от 1 000 р. за один документ.
2. Выписка из ЕГРН – 350 р., если заказывать в электронном виде на сайте Росреестра.
3. Технический план – от 5 000 р.
4. Проект перепланировки – от 15 000 р.

Что делать, если отказали в переводе жилого фонда в нежилой?

Согласно ст. 24 ЖК РФ, отказать в изменении статуса объекта недвижимости могут по нескольким причинам:

1. Несоответствие проекта перепланировки установленным требованиям.
2. Непредставление документов в администрацию в установленные сроки.
3. Представление неполного комплекта документов.
4. Наличие ограничений: залога, ареста.
5. Изменение проектной документации после проведения собрания собственников жилья в МКД.
6. Нарушения в порядке проведения общего собрания.
7. В проекте указаны работы, подразумевающие реконструкцию: пристройку дополнительного помещения, замена несущих конструкций.

Совет юриста: чтобы не обращаться в суд, проще учесть замечания в отказе, и устранить их, а потом подать документы заново. Законом это не запрещено. Но если отказ не обоснован, придется подавать административное исковое заявление. Если суд удовлетворит требования, постановление администрации отменят, а жилое помещение переведут в нежилое на основании решения.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Задать вопрос

Судебная практика

Обычно администрация отказывает в переводе жилья из жилого в нежилое по причине отсутствия согласия собственников примыкающих помещений или непроведения общего собрания, либо при несоответствии проекта перепланировки установленным требованиям.

Вот несколько примеров решений по делам об оспаривании отказов администрации:

1. Решение № 2А-937/2020 2А-937/2020~М-475/2020 М-475/2020 от 28 февраля 2020 г. по делу № 2А-937/2020. В итоге суд удовлетворил исковое заявление, признав отказ незаконным. Ответчика (администрацию) обязали принять решение о переводе помещения в статус нежилого, выдать акт приемочной комиссии о завершении перепланировки.
2. Решение № 2А-2855/2019 2А-437/2020 от 27 февраля 2020 г. по делу № 2А-1766/2019~М-1283/2019. В удовлетворении требований отказано в полном объеме.
3. Решение № 2А-102/2020 2А-102/2020~М-27/2020 М-27/2020 от 20 февраля 2020 г. по делу № 2А-102/2020. Администрация отказала в переводе по причине отсутствия парковочных мест, т.к. истец планировал использовать помещение для открытия магазина. В удовлетворении исковых требований отказано.

Ответы юриста на частные вопросы

Заключение эксперта

Подведем итоги:

1. Перевод из жилого в нежилое помещение возможен, если соблюдаются технические требования к помещению и нормы законодательства.
2. Чаще всего для перевода требуется перепланировка. Ее нужно согласовать с администрацией, представив проект.
3. Стоимость перевода квартиры в нежилой фонд зависит от многих факторов: площадь, перепланировка, затраты на получение согласий остальных собственников.
4. Если администрация отказала в переводе жилого здания в нежилое, нужно устранить причины отказа, или обжаловать его в судебном порядке.
5. Перед тем, как перевести квартиру в нежилое помещение, желательно оговорить этот вопрос с остальными собственниками МКД, ознакомив их с проектом перепланировки. Своих «союзников» в дальнейшем можно попросить прийти на общее собрание и проголосовать «за», чтобы набрать более 50% голосов.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Задать вопрос