Как перевести нежилое помещение в жилое?
Перевод нежилого помещения в жилое может понадобиться, если собственник решил сменить деятельность. Например, если сейчас в нем находится магазин, но человек хочет продать недвижимость как обычную квартиру. Чтобы это сделать, нужно сначала правильно оформить перевод через администрацию или иной уполномоченный орган. Рассмотрим, можно ли нежилое здание или помещение перевести в жилое и как это сделать, каковы требования и условия перевода, куда обращаться, какие понадобятся документы и как процедура выглядит пошагово.
Можно ли нежилое здание перевести в жилое?
Перевести нежилое помещение в жилое можно, процедура регламентируется гл. 3 ЖК РФ. Но для этого объект недвижимости должен отвечать требованиям, установленным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения…», предъявляемым к жилым помещениям:
- Расположение преимущественно на территориях жилых зон, садоводческих и огороднических товариществ для собственных нужд. Зоны должны определяются в соответствии с ГрК РФ.
- Работоспособность несущих конструкций, отсутствие дефектов и деформаций, при которых здание признается аварийным.
- Наличие инженерных систем: водо-, электро-, водоснабжение. В газифицированных районах – газоснабжение.
- Обустройство помещения и общедомового имущества в соответствии с требованиями безопасности, при которых нет риска получения травм жильцами при входе или использовании инженерного оборудования.
- Соответствие инженерных систем требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности.
- Оптимальная теплоизоляция наружных конструкций.
- Наличие лифта в доме, где более пяти этажей.
- Наличие естественного освещения в комнатах и кухнях.
- Допустимый уровень звукового давления – 55 дБ днем, 45 дБ – ночью.
Иными словами, переоборудовать нежилое помещение в квартиру проще всего, если не проводилась перепланировка. Если же она была и объект не соответствует требованиям, придется все переоформлять заново и возвращать в первоначальный вид.
Примечание: нельзя перевести нежилое помещение в жилое, если оно обременено правами третьего лица, или не получается обеспечить полное соответствие указанным выше требованиям.
Возможно ли проживание в нежилых помещениях?
По закону в нежилом помещении жить нельзя, т.к. оно используется в других целях в зависимости от назначения:
- Административное. Там располагаются офисы, аппараты управления.
- Торговое (магазины).
- Развлекательное (караоке, бары, пиццерии, кафе, рестораны).
- Складские.
Бывают и универсальные объекты, не привязанные к определенному виду деятельности. Их можно использовать под аптеки, частные детские сады и другие организации. Жить – нет. Но и за проживание в нежилом здании человека не могут привлечь к ответственности.
Обратите внимание! Регистрация по месту жительства в нежилом помещении невозможна. Для прописки важно, чтобы недвижимость была именно жилой.
Если требуется перепланировка
Если нужна перепланировка, нужно согласовать ее с жилищной инспекцией и оформить акт. Под перепланировкой подразумевается изменение конфигурации помещения, если для этого требуется внесение корректировок в техпаспорт.
Какие работы подлежат предварительному согласованию:
- Изменение границ совмещенного санузла, ванной комнаты.
- Устройство несущих стен.
- Перенос кухни.
- Устройство или заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях.
- Разборка или устройство лестниц, пандусов.
Также перепланировка согласовывается, если проводится в многоквартирном доме, считающимся объектом культурного наследия.
Для оформления перепланировки нужно составить проект и подать его на рассмотрение в жилищную инспекцию (подробнее – в статьях о документах для перепланировки и об акте о завершенном переустройстве и перепланировке). После этого проводятся сами работы и оформляется акт, вносятся изменения в техпаспорт.
Если затрагивается общее имущество собственников
К общедомовому имуществу собственников в многоквартирном доме относится подъезд, лестничные клетки, лифты, крыши, ограждающие конструкции, подвалы, земельные участки. Если в результате перепланировки или переустройства затрагивается такое имущество, предварительно нужно провести собрание собственников и согласовать работы с ними.
Решение принимается большинством голосов (от 51%). После нужно представить его в ТСЖ или УК. На руках у собственника должен быть протокол общего собрания, уведомление о его проведении, списки принимавших участие граждан, бюллетени владельцев квартир. Если собрание проводилось в форме заочного голосования, понадобятся документы, оформленные через совместное присутствие.
Перевод из нежилого в жилое помещение: процедура
Для перевода нежилого помещения в жилое нужно:
- Подготовить документы.
- Подать документы и заявление на рассмотрение.
- Получить решение.
- Внести изменения в ЕГРН.
Совет юриста: жилищный кодекс регламентирует не все аспекты перевода, некоторые регулируются региональным законодательством. Перед началом процедуры лучше с ним ознакомиться: там будет указан точный порядок и сроки оказания услуги.
Рассмотрим каждый шаг по переводу нежилого помещения в жилое детально.
Шаг 1: сбор документов
Собственнику, занимающемуся переводом, нужно подготовить следующее:
- заявление о переводе;
- паспорт или копии всех страниц, если документы подает представитель;
- доверенность на представителя;
- правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности на объект: договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, свидетельство о наследстве;
- проект перепланировки или переустройства, если это требуется для получения статуса жилого объекта;
- единый жилищный документ;
- поэтажный план;
- заключения о соответствии помещения требованиям от БТИ, Центра гигиены или иной организации, проводящей санитарно-эпидемиологические экспертизы; заключение об экспертизе проектной документации.
Примечание: если недвижимостью владеет ребенок, понадобится его свидетельство о рождении и решение органа опеки для подтверждения полномочий представителя.
Содержание и образец заявления
Унифицированной формы заявления нет, но она может устанавливаться региональными законами. Если форма не предусмотрена, можно воспользоваться универсальным образцом.
Какие сведения указываются в заявлении:
- Кому направляется: наименование, адрес, Ф.И.О. руководителя.
- От кого: Ф.И.О., адрес, телефон.
- Информация об объекте недвижимости: адрес, площадь, кадастровый номер, этаж.
- В связи с чем требуется перевод.
- В каких целях объект будет использоваться.
- Просьба об осуществлении перевода.
- Опись представленных документов.
- Дата составления и подпись.
Шаг 2: подача документов на рассмотрение
В некоторых регионах доступна подача документов через Госуслуги, но после принятия запроса нужно приносить и оригиналы. Гарантированно примут их в МФЦ. Заявления от предпринимателей принимаются в департаменте ЖКХ при администрации муниципалитета.
Шаг 3: получение решения
Разрешение на перевод нежилого помещения в жилое принимается не позднее 45 дней с момента предоставления документов заявителем (ч.4 ст. 23 ЖК РФ). Если они поданы через МФЦ, срок начинает исчисляться с момента их передачи в жилищный департамент или иное учреждение, уполномоченное на перевод.
Шаг 4: регистрация нового статуса помещения
Если проводилась перепланировка, нужно заказать у кадастрового инженера новый техплан. Потом он направляется в орган, принявший решение о переводе, затем передается в Росреестр. Изменения вносятся в ЕГРН в срок, установленный ст. 16 Закона № 218-ФЗ (обычно это несколько рабочих дней).
Важно! В некоторых регионах требуется самостоятельная подача заявлений о внесении изменений в ЕГРН. Это можно сделать напрямую в Росреестре или в МФЦ. Понадобится паспорт, решение и техплан.
Как нежилое помещение перевести в жилое: цена
Разрешение на перевод выдается бесплатно, но расходы у собственника все же будут:
- Разработка проектной документации – от 10 000 р.
- Подготовка технического плана кадастровым инженером (кадастровые паспорта больше не выдаются) – стоимость определяется договором.
- Подготовка поэтажного плана – от 2 000 р.
- Внесение изменений в характеристики недвижимости в ЕГРН – возможные расходы лучше уточнить в Росреестре или МФЦ перед подачей документов.
Если оформлением документов занимается юрист, это обойдется в 30 000-40 000 р., но собственнику не придется ездить в МФЦ и согласовывать все с жилинспекцией, а сама процедура завершится быстрее.
Могут ли отказать в переводе нежилого помещения в жилое?
Согласно ст. 24 ЖК РФ, отказать в переводе могут при наличии одного из нескольких оснований:
- Представление неполного комплекта документов заявителем.
- Несоответствие помещения установленным требованиям, если не представлен проект перепланировки.
- Несоответствие проекта переустройства или перепланировки требованиям.
Также могут отказать, если в другое ведомство был направлен запрос по межведомственному каналу связи, и в ответ поступила информация об отсутствии информации, которая требуется для перевода. После этого собственнику дается 15 рабочих дней, чтобы он представил недостающую информацию самостоятельно.
Совет юриста: если заявитель не согласен с отказом, ему обязательно нужно взять документ, где будут указаны конкретные причины. В дальнейшем их можно исправить, или обжаловать отказ в судебном порядке.
Ответы юриста на частные вопросы
Сложно ли перевести нежилое помещение в жилое?
Зависит от ситуации. Проще всего переводить отдельно стоящие объекты, сложнее – помещения, расположенные в МКД, если требуется перепланировка.
Возможен ли перевод индивидуального жилого дома в нежилое здание?
Да, но только полностью, а не отдельную комнату. Важно, чтобы соблюдалось установленное законом расстояние от соседей. Понадобится заявление, правоустанавливающие документы, выписка из ЕГРН и проект перепланировки (если нужна). Все это подается в жилищный отдел при администрации или в МФЦ.
Возможен ли перевод многоквартирного дома в нежилое здание?
Перевести весь многоквартирный дом в нежилое здание можно лишь в том случае, если все квартиры начиная с первого этажа оформлены как нежилые.
Есть ли требования по площади для перевода нежилого помещения в жилое?
Нет, такие требования не предусмотрены. Но важно, чтобы в помещении был санузел, кухня и минимум одна комната.
Можно ли оформить квартиру в нежилое помещение?
Да, если есть возможность оборудовать отдельный вход, не затрагивая общедомовое имущество собственников.
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Перевод нежилого дома, квартиры или иного помещения в жилое возможен, если объект соответствует требованиям, предъявляемыми к жилью. Важно, чтобы недвижимость была пригодна для постоянного проживания.
- Переоформлением статусов объектов недвижимости занимается жилищная инспекция или иной уполномоченный орган при администрации муниципалитета.
- Если требуется перепланировка, понадобится ее проект. Если в ходе работ будет затронуто общедомовое имущество, придется все согласовывать с остальными собственниками на общем собрании. Решение принимается большинством голосов, протокол предоставляется в администрацию вместе с остальными документами.
1 ответ
Комментарии
2Здравствуйте, скажите пожалуйста, есть ли у Вас свои юристы в Москве, к которым мы могли бы обратиться за помощью в оформлении документов о переводе не жилого помещения в жилое? Спасибо!
Николай, редакция не направляет читателей к конкретным юристам, но вы можете задать вопрос юристу в разделе консультаций и описать свою ситуацию. Сам перевод нежилого помещения в жилое проводится по правилам ст. 22–23 ЖК РФ: помещение должно отвечать требованиям к жилью, быть изолированным и иметь отдельный вход из подъезда или с улицы. В Москве заявление подается через портал mos.ru или МФЦ, к нему прикладываются правоустанавливающие документы, технический план и, при необходимости, проект переустройства. Если помещение этим требованиям не отвечает, в переводе откажут (ст. 24 ЖК РФ).