Гарантия на строительные работы: что это такое и на какой срок она дается
Если вы недавно построили дом или купили квартиру по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) и обнаружили недочеты, можно потребовать с подрядчика безвозмездное устранение недостатков. Дело в том, что здесь действует гарантия на строительные работы, даже если она не указана в договоре.
Я юрист по защите прав потребителей. В этой статье я расскажу, как работает гарантия на строительные, монтажные или отделочные работы; на какие случаи она не распространяется и что делать, если недвижимость построили с нарушениями.
Гарантия на строительные работы по закону
Гарантия на строительные работы – это срок, в течение которого вы можете обратиться к подрядчику с требованием о безвозмездном устранении недостатков, появившихся по его вине. Например, если в ходе строительства он допустил отклонения от проектной документации, что привело к разрушению недвижимости.
Также потребовать исправления недостатков можно в других ситуациях:
- использование застройщиком некачественных материалов;
- нарушение требований и правил для определенных строительных работ согласно ГОСТам и СНИПам.
Например, к гарантийным случаям обычно относятся трещины в стенах, разрушение несущих конструкций.
Примечание: по закону подрядчик несет ответственность за недостатки, обнаруженные в течение гарантийного срока, если не докажет, что они возникли вследствие неправильной эксплуатации объекта или временного износа, а также ненадлежащего ремонта, выполненного заказчиком или другой организацией (ст. 755 ГК РФ).
Срок действия гарантии
Согласно ст. 756 ГК РФ, минимальный гарантийный срок равен двум годам. Даже если подрядчик по договору установил меньший срок, требования можно предъявить в течение двух лет, но придется доказывать, что недостатки возникли до передачи недвижимости по причинам, появившимся до этого момента. Например, при нарушении строительных норм, несоблюдении проектной документации.
Максимальный гарантийный срок – 5 лет, если иные сроки не установлены договором. Часто подрядчики, помимо строительных, выполняют иные работы (монтажные, ремонтные, и пр.) – на них устанавливаются отдельные сроки.
Монтажные
Если в индивидуальном жилом доме или ином объекте недвижимости проводились монтажные работы, гарантия действует 2-5 лет, как и при строительстве. Монтаж относится к иным видам строительных работ (ст. 740 ГК РФ).
Вы можете смело требовать исправления недостатков, если вам некачественно сделали кровлю, крыльцо или иные элементы, которые в целом образуют жилой дом.
Отделочные
Отделочные работы не относятся к строительным, и ориентироваться нужно на ст. 29 Закона от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей». Вы можете предъявить подрядчику требование об устранении недостатков в течение двух лет.
Ремонтные
При текущем ремонте не производится существенная перепланировка или реконструкция здания, и гарантийный срок равен двум годам. Если же ремонт капитальный, применяется 5-летний срок.
В новостройке
Согласно п.5 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 №224-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», гарантийный срок при покупке квартиры от застройщика – минимум пять лет. И три года гарантии дается на инженерное и технологическое оборудование.
В деревянном доме
Если вы построили деревянный дом и по вине подрядчика появились недостатки, потребовать их устранение можно в течение минимум двух лет. Максимально гарантия действует до 5 лет.
Лучше смотреть договор. Некоторые компании дают гарантию, равную минимальному сроку эксплуатации: например, 50 лет. Обычно она распространяется на объекты «под ключ», выполненные по проекту подрядчика. Также гарантия может устанавливаться на отдельные элементы: фундамент – 1 год с дренажом и 5 лет без; на сам клееный брус – 20 лет.
На что гарантия не распространяется
Гарантия точно не распространяется на недостатки, возникшие по вине заказчика. Вот несколько примеров:
- В ходе перепланировки квартиры затронута несущая стена, появилась трещина. Отвечать будет третье лицо, выполняющая работы, а не строительная компания. А если перепланировка не согласована – еще и собственник.
- Заказчик намеренно повредил или уничтожил объект недвижимости: снес стены, поджог, затопил.
- Подрядчик незначительно отклонился от проектной документации, но установлено, что это не могло привести к появлению дефектов.
Если дом или квартира пострадали от пожара, возникшего в результате короткого замыкания некачественно установленного оборудования или проводки, претензии следует предъявлять не застройщику, а компании, которая выполняла монтажные работы. Хорошо, если недвижимость застрахована – в таком случае получить компенсацию можно будет от страховщика, а с виновным лицом он сам будет разбираться в суде.
Если гарантия не указана в договоре
Если не указан в договоре срок, в течение которого можно предъявить требования об устранении недостатков, ориентироваться следует на два года с момента передачи объекта недвижимости.
Пример. Женщина заключила договор о строительстве частного жилого дома с подрядчиком, гарантия в нем не указана. Объект сдали вовремя. Через год на стене появилась трещина, возникла угроза разрушения здания.
Экспертиза установила, что трещина образовалась из-за несоблюдения технологии строительства. Фундамент возводила другая компания, и она оказалась невиновна – все сделано качественно.
Заказчица сначала обратилась к подрядчику с претензией об устранении недостатка, но тот отказал, сославшись на то, что дом строился не по его проекту, и гарантия на него не действует. Тогда женщина обратилась в суд, указав в исковом заявлении, что по закону гарантийный срок на строительные работы равен двум годам, даже если он не указан в договоре.
Продлевается ли гарантийный срок
Ни один закон не запрещает подрядчику продлить гарантийный срок, заключив с заказчиком дополнительное соглашение к договору. Но на моей практике такого не было.
Гарантия по закону продлевается лишь в том случае, если в доме или квартире обнаружен недостаток. Продление возможно на период, в течение которого объект нельзя использовать по назначению по причине выявленного дефекта.
Что делать, если дом построили некачественно
Здесь все зависит от того, успели ли вы принять объект недвижимости и подписать передаточный акт, или нет.
Разберемся более подробно.
Квартира или дом не приняты
Если перед подписанием акта приема-передачи вы внимательно осмотрели недвижимость и выявили недостатки строительных, отделочных или монтажных работ, обязательно зафиксируйте их в акте. Отказываться его подписывать смысла нет: застройщик сделает об этом в акте пометку и подпишет акт в одностороннем порядке. Потом придется разбираться в суде.
Ставить подпись на акте, а потом предъявлять претензии, тоже не стоит: наличие подписи подтверждает согласие заказчика на принятия недвижимости и отсутствие претензий по качеству выполненных работ. Заставить застройщика устранить недостатки потом можно, но процесс будет сложным.
Оптимальный вариант – подписать акт, указав в нем все выявленные недостатки. В таком случае подрядчик будет обязан устранить их в разумные сроки. Понятие «разумного срока» законодательством не разъясняется, но обычно все работы проводятся в течение 1-2 месяцев.
Недвижимость принята
Если вы уже приняли объект недвижимости и подписали передаточный акт, а дефекты появились в течение гарантийного срока, выход один – досудебная претензия. Направьте ее компании, которая выполняла работы, и ждите ответа. Отправлять все лучше ценным письмом с описью вложения, ответить должны в течение 30 дней с момента получения претензии.
Что происходит потом:
- Подрядчик получает претензию, направляет по адресу объекта комиссию, которая выясняет, по каким причинам образовались недостатки. Если вы не согласны с заключением комиссии, можно договориться о независимой экспертизе.
- Если компания согласна с претензией, дефекты устраняются в сроки, установленные по договоренности.
Но чаще всего застройщики придумывают всевозможные отговорки, надеясь на то, что заказчики попросту отстанут и будут решать проблемы самостоятельно. В такой ситуации прямая дорога в суд.
Если подрядчик отказывается исправлять недостатки
Сначала вам все равно нужно отправить досудебную претензию. Обращаться в суд есть смысл, если подрядчик на нее не ответил в течение месяца, или отказался выполнять требования.
Что нужно сделать, чтобы обязать компанию исправить недостатки через суд:
- Заказать независимую экспертизу. В заключении должно быть указано, кто именно виноват в дефектах и по каким причинам они возникли.
- Составить исковое заявление в трех экземплярах, один направить ответчику ценным письмом с описью вложения. Отслеживать письмо можно на сайте Почты России.
- Подать исковое заявление вместе с остальными документами в районный суд по адресу объекта недвижимости, своему месту жительства, адресу заключения договора или расположения ответчика – на выбор.
- Получить определение о принятии иска к производству. В нем будет указана дата предварительного заседания.
- Прийти на предзаседание лично или отправить туда юриста, если ходатайство о привлечении представителя заявлено отдельно или в иске.
Потом будут судебные разбирательства. По закону они могут длиться до двух месяцев, но на практике все занимает и полгода. Когда решение будет вынесено, заберите его копию. Оно вступит в силу через месяц, тогда же выдадут и исполнительный лист.
Помимо требования об устранении недостатков в иске можно заявить требование о взыскании компенсации морального вреда, штрафа в размере 50% присужденной суммы (если речь идет о недостатках отделочных работ).
Содержание и образец искового заявления
Что указывается в заявлении:
- наименование и адрес суда;
- Ф.И.О., адрес, номер телефона истца;
- название, адрес строительной компании, Ф.И.О. руководителя;
- дата заключения договора, номер;
- предмет договора: строительство частного дома, многоквартирного дома по ДДУ, и пр.;
- сведения об объекте недвижимости: адрес, количество комнат, этаж, площадь;
- опись выявленных недостатков;
- с чем связано появление дефектов;
- требования;
- дата составления, подпись.
Судебная практика
Бороться со строительными компаниями сложно, но можно. Рассчитывать на быстрый результат не стоит: как правило, в крупных организациях есть целый штат юристов, которые составляют договоры в свою пользу – не придерешься.
Рассмотрим несколько примеров решений, когда заказчикам удалось добиться устранения недостатков через суд:
№1. Истцы купили квартиры в многоквартирном доме. Дефекты обнаружили в течение 5-летнего гарантийного срока: есть проблемы в вентиляционных коробах, крыше и чердачном перекрытии. Претензии ответчику направляли, но он их игнорировал.
В суде истцы хотели обязать компанию безвозмездно устранить недостатки – привести вентиляционные короба в нормальное состояние, сделать гидроизоляцию чердачного перекрытия над несколькими квартирами.
Решением № 2-120/2019 2-120/2019(2-3813/2018;)~М-3651/2018 2-3813/2018 М-3651/2018 от 18 февраля 2019 г. по делу № 2-120/2019 требования удовлетворены.
№2. Мужчина заключил с организацией договор подряда на выполнение строительно-монтажных работ, хотел построить автосервис. Объект передали заказчику, но в ходе эксплуатации был выявлен ряд недостатков кровли, из-за чего в здание постоянно попадала вода.
Заказчик пытался урегулировать ситуацию мирным путем, но подрядчик на претензии не реагировал. Тогда мужчина обратился в суд, потребовав устранить недостатки кровли.
Решением № 2-1953/2019 2-20/2020 2-20/2020(2-1953/2019;)~М-1443/2019 М-1443/2019 от 17 января 2020 г. по делу № 2-1953/2019 требования удовлетворены частично.
Ответы юриста на частные вопросы
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Минимальный гарантийный срок на строительные работы – два года, максимальный – пять лет.
- Гарантия на строительные работы действует, даже если она не предусмотрена договором.
- Если строительные работы выполнены без договора, для гарантийного ремонта объекта недвижимости сначала придется признавать договор заключенным через суд.
Если у вас остались вопросы, задайте их нашим юристам прямо сейчас! Консультации предоставляются бесплатно и круглосуточно.
