Гарантия на строительные работы: что это такое и на какой срок она дается
Если вы недавно построили дом или купили квартиру по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) и обнаружили недочеты, можно потребовать с подрядчика безвозмездное устранение недостатков. Дело в том, что здесь действует гарантия на строительные работы, даже если она не указана в договоре.
Я юрист по защите прав потребителей. В этой статье я расскажу, как работает гарантия на строительные, монтажные или отделочные работы; на какие случаи она не распространяется и что делать, если недвижимость построили с нарушениями.
Гарантия на строительные работы по закону
Гарантия на строительные работы – это срок, в течение которого вы можете обратиться к подрядчику с требованием о безвозмездном устранении недостатков, появившихся по его вине. Например, если в ходе строительства он допустил отклонения от проектной документации, что привело к разрушению недвижимости.
Также потребовать исправления недостатков можно в других ситуациях:
- использование застройщиком некачественных материалов;
- нарушение требований и правил для определенных строительных работ согласно ГОСТам и СНИПам.
Например, к гарантийным случаям обычно относятся трещины в стенах, разрушение несущих конструкций.
Примечание: по закону подрядчик несет ответственность за недостатки, обнаруженные в течение гарантийного срока, если не докажет, что они возникли вследствие неправильной эксплуатации объекта или временного износа, а также ненадлежащего ремонта, выполненного заказчиком или другой организацией (ст. 755 ГК РФ).
Срок действия гарантии
Согласно ст. 756 ГК РФ, если гарантийный срок в договоре не установлен или он меньше двух лет, недостатки строительных работ можно заявить в разумный срок, но в пределах пяти лет с момента передачи объекта (п. 2, 4 ст. 724 ГК РФ). При этом придется доказывать, что недостатки возникли до передачи недвижимости по причинам, появившимся до этого момента. Например, при нарушении строительных норм, несоблюдении проектной документации.
Максимальный гарантийный срок – 5 лет, если иные сроки не установлены договором. Часто подрядчики, помимо строительных, выполняют иные работы (монтажные, ремонтные, и пр.) – на них устанавливаются отдельные сроки.
Монтажные
Если в индивидуальном жилом доме или ином объекте недвижимости проводились монтажные работы, гарантия действует 2-5 лет, как и при строительстве. Монтаж относится к иным видам строительных работ (ст. 740 ГК РФ).
Вы можете смело требовать исправления недостатков, если вам некачественно сделали кровлю, крыльцо или иные элементы, которые в целом образуют жилой дом.
Отделочные
Отделочные работы не относятся к строительным, и ориентироваться нужно на ст. 29 Закона от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей». Вы можете предъявить подрядчику требование об устранении недостатков в течение двух лет.
Ремонтные
При текущем ремонте не производится существенная перепланировка или реконструкция здания, и гарантийный срок равен двум годам. Если же ремонт капитальный, применяется 5-летний срок.
В новостройке
Согласно ч. 5 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», гарантийный срок при покупке квартиры от застройщика – минимум пять лет. Три года гарантии дается на инженерное и технологическое оборудование, а с 1 января 2025 года на отделочные работы – не менее одного года (ч. 5.2 ст. 7). Общая сумма требований за недостатки отделки, окон, дверей и сантехники ограничена 3 % цены договора, если договор не предусматривает большего (ч. 4 ст. 10).
В деревянном доме
Если вы построили деревянный дом и по вине подрядчика появились недостатки, потребовать их устранение можно в течение минимум двух лет. Максимально гарантия действует до 5 лет.
Лучше смотреть договор. Некоторые компании дают гарантию, равную минимальному сроку эксплуатации: например, 50 лет. Обычно она распространяется на объекты «под ключ», выполненные по проекту подрядчика. Также гарантия может устанавливаться на отдельные элементы: фундамент – 1 год с дренажом и 5 лет без; на сам клееный брус – 20 лет.
На что гарантия не распространяется
Гарантия точно не распространяется на недостатки, возникшие по вине заказчика. Вот несколько примеров:
- В ходе перепланировки квартиры затронута несущая стена, появилась трещина. Отвечать будет третье лицо, выполняющая работы, а не строительная компания. А если перепланировка не согласована – еще и собственник.
- Заказчик намеренно повредил или уничтожил объект недвижимости: снес стены, поджог, затопил.
- Подрядчик незначительно отклонился от проектной документации, но установлено, что это не могло привести к появлению дефектов.
Если дом или квартира пострадали от пожара, возникшего в результате короткого замыкания некачественно установленного оборудования или проводки, претензии следует предъявлять не застройщику, а компании, которая выполняла монтажные работы. Хорошо, если недвижимость застрахована – в таком случае получить компенсацию можно будет от страховщика, а с виновным лицом он сам будет разбираться в суде.
Если гарантия не указана в договоре
Если не указан в договоре срок, в течение которого можно предъявить требования об устранении недостатков строительных работ, их можно заявить в разумный срок, но не позднее пяти лет с момента передачи объекта недвижимости (ст. 756 ГК РФ).
Пример. Женщина заключила договор о строительстве частного жилого дома с подрядчиком, гарантия в нем не указана. Объект сдали вовремя. Через год на стене появилась трещина, возникла угроза разрушения здания.
Экспертиза установила, что трещина образовалась из-за несоблюдения технологии строительства. Фундамент возводила другая компания, и она оказалась невиновна – все сделано качественно.
Заказчица сначала обратилась к подрядчику с претензией об устранении недостатка, но тот отказал, сославшись на то, что дом строился не по его проекту, и гарантия на него не действует. Тогда женщина обратилась в суд, указав в исковом заявлении, что по закону недостатки строительных работ можно заявить в пределах пяти лет, даже если гарантия не указана в договоре.
Продлевается ли гарантийный срок
Ни один закон не запрещает подрядчику продлить гарантийный срок, заключив с заказчиком дополнительное соглашение к договору (о порядке изменения и прекращения таких договоров — в статье о расторжении договора подряда). Но на моей практике такого не было.
Гарантия по закону продлевается лишь в том случае, если в доме или квартире обнаружен недостаток. Продление возможно на период, в течение которого объект нельзя использовать по назначению по причине выявленного дефекта.
Что делать, если дом построили некачественно
Здесь все зависит от того, успели ли вы принять объект недвижимости и подписать передаточный акт, или нет.
Разберемся более подробно.
Квартира или дом не приняты
Если перед подписанием акта приема-передачи вы внимательно осмотрели недвижимость и выявили недостатки строительных, отделочных или монтажных работ, обязательно зафиксируйте их в акте. Отказываться его подписывать смысла нет: застройщик сделает об этом в акте пометку и подпишет акт в одностороннем порядке. Потом придется разбираться в суде.
Ставить подпись на акте, а потом предъявлять претензии, тоже не стоит: наличие подписи подтверждает согласие заказчика на принятия недвижимости и отсутствие претензий по качеству выполненных работ. Заставить застройщика устранить недостатки потом можно, но процесс будет сложным.
Оптимальный вариант – подписать акт, указав в нем все выявленные недостатки. В таком случае подрядчик будет обязан устранить их в разумные сроки. Понятие «разумного срока» законодательством не разъясняется, но обычно все работы проводятся в течение 1-2 месяцев.
Недвижимость принята
Если вы уже приняли объект недвижимости и подписали передаточный акт, а дефекты появились в течение гарантийного срока, выход один – досудебная претензия. Направьте ее компании, которая выполняла работы, и ждите ответа. Отправлять все лучше ценным письмом с описью вложения, ответить должны в течение 30 дней с момента получения претензии.
Что происходит потом:
- Подрядчик получает претензию, направляет по адресу объекта комиссию, которая выясняет, по каким причинам образовались недостатки. Если вы не согласны с заключением комиссии, можно договориться о независимой экспертизе.
- Если компания согласна с претензией, дефекты устраняются в сроки, установленные по договоренности.
Но чаще всего застройщики придумывают всевозможные отговорки, надеясь на то, что заказчики попросту отстанут и будут решать проблемы самостоятельно. В такой ситуации прямая дорога в суд.
Если подрядчик отказывается исправлять недостатки
Сначала вам все равно нужно отправить досудебную претензию. Обращаться в суд есть смысл, если подрядчик на нее не ответил в течение месяца, или отказался выполнять требования.
Что нужно сделать, чтобы обязать компанию исправить недостатки через суд:
- Заказать независимую экспертизу. В заключении должно быть указано, кто именно виноват в дефектах и по каким причинам они возникли.
- Составить исковое заявление в трех экземплярах, один направить ответчику ценным письмом с описью вложения. Отслеживать письмо можно на сайте Почты России.
- Подать исковое заявление вместе с остальными документами в районный суд по адресу объекта недвижимости, своему месту жительства, адресу заключения договора или расположения ответчика – на выбор.
- Получить определение о принятии иска к производству. В нем будет указана дата предварительного заседания.
- Прийти на предзаседание лично или отправить туда юриста, если ходатайство о привлечении представителя заявлено отдельно или в иске.
Потом будут судебные разбирательства. По закону они могут длиться до двух месяцев, но на практике все занимает и полгода. Когда решение будет вынесено, заберите его копию. Оно вступит в силу через месяц, тогда же выдадут и исполнительный лист.
Помимо требования об устранении недостатков в иске можно заявить требование о взыскании компенсации морального вреда, штрафа в размере 50% присужденной суммы по договору подряда с потребителем (п. 6 ст. 13 ЗоЗПП). Для участника долевого строительства с 1 сентября 2024 года штраф составляет 5% присужденной суммы (ч. 3 ст. 10 Закона № 214-ФЗ).
Содержание и образец искового заявления
Что указывается в заявлении:
- наименование и адрес суда;
- Ф.И.О., адрес, номер телефона истца;
- название, адрес строительной компании, Ф.И.О. руководителя;
- дата заключения договора, номер;
- предмет договора: строительство частного дома, многоквартирного дома по ДДУ, и пр.;
- сведения об объекте недвижимости: адрес, количество комнат, этаж, площадь;
- опись выявленных недостатков;
- с чем связано появление дефектов;
- требования;
- дата составления, подпись.
Судебная практика
Бороться со строительными компаниями сложно, но можно. Рассчитывать на быстрый результат не стоит: как правило, в крупных организациях есть целый штат юристов, которые составляют договоры в свою пользу – не придерешься.
Рассмотрим несколько примеров решений, когда заказчикам удалось добиться устранения недостатков через суд:
№1. Истцы купили квартиры в многоквартирном доме. Дефекты обнаружили в течение 5-летнего гарантийного срока: есть проблемы в вентиляционных коробах, крыше и чердачном перекрытии. Претензии ответчику направляли, но он их игнорировал.
В суде истцы хотели обязать компанию безвозмездно устранить недостатки – привести вентиляционные короба в нормальное состояние, сделать гидроизоляцию чердачного перекрытия над несколькими квартирами.
Решением № 2-120/2019 2-120/2019(2-3813/2018;)~М-3651/2018 2-3813/2018 М-3651/2018 от 18 февраля 2019 г. по делу № 2-120/2019 требования удовлетворены.
№2. Мужчина заключил с организацией договор подряда на выполнение строительно-монтажных работ, хотел построить автосервис. Объект передали заказчику, но в ходе эксплуатации был выявлен ряд недостатков кровли, из-за чего в здание постоянно попадала вода.
Заказчик пытался урегулировать ситуацию мирным путем, но подрядчик на претензии не реагировал. Тогда мужчина обратился в суд, потребовав устранить недостатки кровли.
Решением № 2-1953/2019 2-20/2020 2-20/2020(2-1953/2019;)~М-1443/2019 М-1443/2019 от 17 января 2020 г. по делу № 2-1953/2019 требования удовлетворены частично.
Ответы юриста на частные вопросы
Действует ли гарантия, если подрядчик строил дом без договора?
Да, но для этого придется в судебном порядке признавать договор строительного подряда заключенным.
В договоре есть пункт о том, что подрядчик не несет ответственности и гарантийные обязательства в случае выявления недостатков в построенном им доме. Законно ли это?
Нет. Если гарантия исключена, недостатки строительных работ можно заявить в разумный срок, но в пределах пяти лет с момента передачи дома (ст. 724, 756 ГК РФ).
Дом строила сторонняя организация. Через год начала течь крыша. Могу ли я обязать подрядчика отремонтировать ее?
Да, гарантия распространяется на все элементы, образующие жилое помещение.
Можно ли указать в договоре строительного подряда перечень недостатков, на которые распространяется гарантия?
Да, законом это не запрещено. Но если будет выявлен дефект, не входящий в этот перечень, но при этом возникший по вине подрядчика, заказчик тоже может потребовать его устранить.
Компания строила мне дом из бруса. Через год после окончания строительства я обнаружил, что повело стену. В технических документах сказано, что для соблюдения условий эксплуатации я должен обработать дерево, заселение возможно уже через 2-3 месяца после сборки домокомплекта – этого времени достаточно для усадки. Могу ли я сейчас потребовать, чтобы подрядчик выправил стену?
Потребовать можно, но нет никаких гарантий, что вы соблюдали условия эксплуатации. Подрядчик может на это сослаться и отказать вам. Лучше сначала заказать независимую экспертизу, которая установит все обстоятельства.
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Если гарантия не установлена или меньше двух лет, недостатки строительных работ можно заявить в пределах пяти лет; на квартиру по ДДУ гарантия – не менее пяти лет, на отделку – не менее года.
- Гарантия на строительные работы действует, даже если она не предусмотрена договором.
- Если строительные работы выполнены без договора, для гарантийного ремонта объекта недвижимости сначала придется признавать договор заключенным через суд (как оформить такой договор с частным мастером — в отдельной статье).
Если у вас остались вопросы, задайте их нашим юристам прямо сейчас! Консультации предоставляются бесплатно и круглосуточно.
Комментарии
2Добрый день! Наша организация выполняла работы по устройству кровли жилого здания. Гарантия по договору 5 лет. Через год после окончания работ заказчик принимает решение о реконструкции кровли по другому проекту, работы выполняет сторонняя организация. В результате работ у жильцов возникают проблемы с течью кровли и промерзанием несущей стены, так как по новому проекту кровля вынесена за пределы осей здания и козырек не утеплялся. Теперь заказчик предъявляет нам претензии, так как у нас гарантийный срок. Имеет ли заказчик на это право? О проведении реконструкции нас в известность не ставили. В данном случае должны ли мы нести гарантийную ответственность за работу другого подрядчика?
Светлана Вениаминовна, подрядчик не отвечает за недостатки, если докажет, что они возникли из-за ненадлежащего ремонта или переделки работ самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами (п. 2 ст. 755 ГК РФ). Реконструкция кровли по другому проекту силами сторонней организации — именно такой случай, и гарантийные обязательства на измененную часть кровли на вас не распространяются. Бремя доказывания лежит на вас, поэтому ответьте на претензию письменно, указав на реконструкцию без вашего уведомления, и предложите провести совместный осмотр. Если заказчик настаивает, закажите строительно-техническую экспертизу, которая установит причину протечек и промерзания (ст. 720, 724 ГК РФ).