Согласование перепланировки нежилого помещения
Никаких запретов на перепланировку нежилых помещений в законе нет. Причём изменения могут быть как в нежилом помещении многоквартирного дома, так и в отдельно стоящем здании. Но есть требования к согласованию изменений конфигурации объекта. Заявитель должен подготовить проект, техническое заключение, техпаспорт и разрешение от ряда уполномоченных органов. Важно не ошибиться, поскольку нарушителям грозят огромные штрафы в рамках КоАП РФ. В статье расскажем, как известить о перепланировке нежилого помещения, где и с кем согласовывать, какие нужны документы и какие трудности могут возникнуть.
Нужно ли согласовывать перепланировку нежилого помещения
Да, обязательно. Независимо от того, где происходит перепланировка – в жилом доме или в торговом центре. Правда, процедура согласования будет отличаться.
В многоквартирном доме
Основные требования и условия к перепланировке нежилого помещения в многоквартирном доме (МКД) можно найти в Приложении 1 к Постановлению Правительства г. Москвы № 1335-ПП от 19.09.2010 года. До внесения изменений действовало ПП № 508-ПП от 2011 года. Но это для Москвы. В регионах придётся искать локальные инструкции и акты местных органов самоуправления.
Рассмотрим особенности:
- Согласование перепланировки нежилого помещения в МКД не отличается от аналогичного порядка с квартирой. То есть обращаться нужно в тот же орган, например – Мосжилинспекцию или отдел по делам архитектуры и градостроительства.
- Обязательным требованием к согласованию перепланировки нежилого помещения является полученное заключение от Центра гигиены и эпидемиологии (Роспотребнадзора). Даже если вы планируете работы в офисе, парикмахерской или непродовольственном магазине.
- Перед тем как начинать ремонт нежилого помещения, нужно узнать, в какое время допускаются шумные работы. Например, в силу ст. 2 Закона о тишине в Москве нельзя «громко» строить с 19:00 вечера до 9:00 утра. Также в жилом секторе нельзя шуметь с 13:00 до 15:00 – это время на отдых граждан.
В остальном, процедура согласования не очень сложная, если следовать всем требованиям и регламентам.
В нежилом здании
Ремонт в отдельно стоящем нежилом здании влияет на согласование перепланировки – она проще. Если у вас строительные работы в торговом центре или офисе, нужно подготовить проект и техническое заключение. Обращаться в жилищную инспекцию за разрешением не придётся.
На заметку! Работы по перепланировке могут включать расширение рабочей зоны, создание перегородок, перенос окон и дверей. Важно не путать эти работы с переустройством и реконструкцией – это разные понятия, и требования для них тоже разные.
Как согласовать перепланировку нежилого помещения в жилом доме
Ниже разберём, как получить разрешение на перепланировку нежилого помещения, если оно находится в многоквартирном доме.
Этапы процедуры
Инструкция выглядит следующим образом:
Этап 1. Получить выписку из технического паспорта
Техпаспорт обычно хранится в БТИ, но его можно заказать через МФЦ «Мои документы». Сейчас выдают не сам техпаспорт, а только выписку из него. На нежилое помещение должен быть отдельный техпаспорт – в нём указан этаж, площадь, обозначены комнаты и есть другая информация. Документ пригодится для второго этапа.
Этап 2. Заказать проект и техническое заключение
Проект нужен в большинстве случаев, иначе перепланировку нежилого помещения не согласуют. Составляется такой проект в проектном бюро, имеющем допуск от СРО – саморегулируемые организации. Обязательно проверьте лицензию у фирмы, а также вхождение в реестр проектировщиков на сайте Нострой.
Специалисты бюро посмотрят на выписку из техпаспорта, оценят ваши задумки и скажут – возможно ли реализовать их на практике? Например, в ряде случае нужно будет подумать о звукоизоляции, обустройстве пандуса, второго пожарного выхода и др. Если всё в порядке, то подготовят проект будущих изменений конфигурации помещения.
Этап 3. Подача документов на согласование перепланировки
Для регионов реализована возможность подачи проекта и документов через МФЦ. Если Центров нет, можно передать пакет напрямую в уполномоченный орган, например – отдел по делам архитектуры и градостроительства или сельскую администрацию.
Для Москвы действует только онлайн-способ подачи документов на согласование перепланировки нежилых помещений. Согласно ПП № 1335 от 19 августа 2020 года, заявку можно подать через официальный Сайт Мэра Москвы. Собственнику необходимо заполнить заявление, загрузить электронные документы и скан-копии техпаспорта. После этого заявка уйдет на рассмотрение и останется дождаться ответа.
Этап 4. Ремонтные работы в соответствии с проектом
Если согласовали, можно приступать к реализации задуманного в нежилом помещении. Делайте ремонт точь-в-точь как указано в проекте. Если у строителей будет свой план ремонта, очень важно сопоставить его с вашим проектом – отклонений быть не должно. Иначе надзорные органы работу не примут и заставят переделывать.
Этап 5. Приемка от межведомственной комиссии
Обычно в неё входит 1-2 специалиста из жилищной инспекции или Администрации. Инспектор оценит качество и соответствие проведённых работ и вынесет решение. Если всё в порядке и отклонений не замечено – выдадут акт о завершённой перепланировке нежилого помещения. Если недочёты всё же будут, то предписание об устранении нарушений. Их нужно исправить в течение жёстких сроков. И снова показать приёмочной комиссии.
Этап 6. Внесение изменений в техпаспорт
Изменения вносятся в БТИ, с выездом или без выезда инженера на место перепланировки. Передайте в Бюро акт завершённых работ, а взамен вам выдадут обновленную выписку из техпаспорта.
Этап 7. Обращение в МФЦ для внесения изменений в кадастровый учёт
Завершающий процедуру этап, в ходе которого нужно зафиксировать новую площадь помещения в реестре недвижимости. Передайте пакет документов специалисту МФЦ, а оттуда они поступят на рассмотрение в ФКП «Росреестра». Если всё в порядке, то изменения внесут в базу, а вам выдадут новую выписку из ЕГРН.
Список документов
Заявитель в лице собственника или арендатора нежилого помещения должен подготовить:
- бумажное или электронное заявление о перепланировке;
- Устав организации;
- приказ о назначении директора;
- выписку из ЮГРЮЛ/ЕГРИП;
- доверенность на представителя (нотариальную);
- проект и техническое заключение по перепланировке нежилого помещения – в бумажном виде, либо в электронном формате с усиленной подписью проектировщика;
- документы из БТИ – выписку из техпаспорта (1а), поэтажный план, экспликацию;
- разрешение от проектировщика дома;
- согласие СЭС, Роспотребнадзора, УК, ТСЖ, газовой службы и других органов – в зависимости от характера работ и воздействия на окружающую среду;
- согласие собственников многоквартирного дома – если будет затронуто общедомовое имущество (подвал, чердак, шахта лифта, тамбур, лестница);
- согласие собственника на проведение ремонта – если обращается арендатор нежилого помещения.
Жилищная инспекция сама запрашивает ряд документов, а именно – техпаспорт (сроком до 5 лет), правоустанавливающий документ и заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры (п. 2.1 ст. 26 ЖК РФ). Эти документы можно не предоставлять.
Сроки
Сроки согласования перепланировки нежилого помещения зависят от способа подачи документов и региона проживания заявителя.
Для Москвы:
- 20 дней – если Мосжилинспекции не нужно запрашивать разрешение у Департамента Архитектуры и других органов;
- 30 дней – если разрешения всё же нужны.
На согласование в обычном порядке, через МФЦ или Администрацию, уходит порядка 45 дней – в силу п. 4 ст. 26 ЖК РФ. Сюда не входит период на передачу пакета документов из Многофункционального центра в ведомство.
Срок действия разрешения на перепланировку нежилого помещения – 1 год. А в случае нехватки времени на завершение ремонтных работ, у заявителя есть возможность продления еще на полгода. Но только один раз!
Стоимость
Разрешение на перепланировку нежилого помещения – бесплатное.
Цена складывается из подготовки проекта и самого строительства. Точную сумму назвать сложно. Но, например, если у вас небольшой салон красоты на первом этаже – выйдет не дорого. А если вы хотите сделать перепланировку 2-х этажного магазина в торговом центре, это обойдется в кругленькую сумму.
В целом, такие проекты могут стоить от 50 000 до 200 000 рублей, в зависимости от сложности и региона.
Как согласовать перепланировку нежилого помещения в нежилом здании
Плюс в том, что фактически перепланировку ни с кем согласовывать не нужно. В этом основное отличие от описанной выше процедуры. Здесь жилищная инспекция и Администрация разрешения не выдают, и вообще не участвуют в мероприятии.
Порядок согласования перепланировки в нежилом здании:
- Заказ выписки из техпаспорта.
- Обращение в проектное бюро за проектом и техническим заключением.
- Перепланирование помещения в рамках проекта.
- Заявка в БТИ на обмеры и выдачу нового техпаспорта. Необязательная процедура, но многие юр лица ею пользуются – впоследствии меньше вопросов к законности изменения конфигурации нежилого помещения.
- Внесение изменений в кадастровый реестр – обращение через МФЦ или напрямую в Росреестр.
Как видно, этапов меньше, от чего согласование происходит быстрее и проще. Главное составить грамотный проект и учесть нюансы новых нагрузок на несущие конструкции.
Какие сложности могут возникнуть
Чаще всего трудности связаны с согласованием перепланировки нежилого помещения в жилом доме. Рядом находятся квартиры, живут люди – поэтому и требований к застройщику больше. Отсюда разного рода недочёты и вынесение отказов.
Итак, что это за сложности:
- Не все собственники нежилого помещения дали своё согласие.
- Жильцы дома против «захвата» общедомового имущества в подъезде.
- Некорректный проект перепланировки, в связи с чем в жилинспекции не выдают разрешение на ремонтные работы.
- Жилой дом или здание находится в аварийном, изношенном или ветхом состоянии – любые строительные работы могут нарушить его устойчивость, вследствие чего в перепланировке отказывают.
- Множество согласований с уполномоченными органами, вплоть до мелких служб по типу ОПС (отдел подземных сооружений).
- Отказы по причине нехватки документов или их подача не в тот орган.
- Невозможность согласования перепланировки, например – из-за высокой нагрузки на конструкцию здания или запрещённые работы в принципе (снос несущей стены).
На заметку! Обычно если выполненные работы не соответствуют проекту, инспектор оценивает степень расхождений. Если отличия минимальны и не нарушают закон, то собственнику предложат скорректировать проект. А потом перепланировку примут по итогу. Это лучше, чем переделывать ремонт.
Ответы юриста на частные вопросы
Заключение эксперта
Вкратце об основных моментах нашей статьи:
- Перепланировка нежилого помещения может быть как в жилом доме, так и в отдельно стоящем здании – оба варианта допускаются.
- Предстоящие работы в многоквартирном доме нужно согласовать с жилищной инспекцией или Администрацией. В нежилом здании согласование не требуется, достаточно обновления данных в БТИ.
- Если ни с кем не согласовывать – это нарушение, за которым последует штраф и другие санкции. Суд может обязать вернуть помещение к первоначальному виду.
- Для согласования перепланировки нужен проект, техническое заключение и другие документы.
- Их рассматривают в течение 20, 30 или 45 дней – в зависимости от способа подачи пакета документов.
- По завершению перепланировки на объект приезжает комиссия и всё проверяет. Если ремонт в порядке, выдают акт о завершенных работах.
- Изменения нужно зафиксировать в электронных базах БТИ и ЕГРН.
Мы рассмотрели основные моменты по согласованию перепланировки нежилого помещения в МКД и нежилом здании. Возможно, ваш случай сложнее и требует индивидуального разбора. Вопросы по перепланировке и не только можно задать юристам нашего сайта. Они оказывают бесплатные первичные консультации – онлайн и по телефону. Обращайтесь, поможем!
