Согласование перепланировки нежилого помещения
Никаких запретов на перепланировку нежилых помещений в законе нет. Причём изменения могут быть как в нежилом помещении многоквартирного дома, так и в отдельно стоящем здании. Но есть требования к согласованию изменений конфигурации объекта. Заявитель должен подготовить проект, техническое заключение, техпаспорт и разрешение от ряда уполномоченных органов. Важно не ошибиться, поскольку нарушителям грозят огромные штрафы в рамках КоАП РФ. В статье расскажем, как известить о перепланировке нежилого помещения, где и с кем согласовывать, какие нужны документы и какие трудности могут возникнуть.
Нужно ли согласовывать перепланировку нежилого помещения
Да, обязательно. Независимо от того, где происходит перепланировка – в жилом доме или в торговом центре. Правда, процедура согласования будет отличаться.
В многоквартирном доме
Основные требования и условия к перепланировке нежилого помещения в многоквартирном доме (МКД) можно найти в приложениях к Постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП (в действующей редакции). Но это для Москвы. В регионах придётся искать локальные инструкции и акты местных органов самоуправления.
Рассмотрим особенности:
- Согласование перепланировки нежилого помещения в МКД не отличается от аналогичного порядка с квартирой. То есть обращаться нужно в тот же орган, например – Мосжилинспекцию или отдел по делам архитектуры и градостроительства.
- Обязательным требованием к согласованию перепланировки нежилого помещения является полученное заключение от Центра гигиены и эпидемиологии (Роспотребнадзора). Даже если вы планируете работы в офисе, парикмахерской или непродовольственном магазине.
- Перед тем как начинать ремонт нежилого помещения, нужно узнать, в какое время допускаются шумные работы. Например, в силу ст. 2 Закона о тишине в Москве нельзя «громко» строить с 19:00 вечера до 9:00 утра. Также в жилом секторе нельзя шуметь с 13:00 до 15:00 – это время на отдых граждан.
В остальном, процедура согласования не очень сложная, если следовать всем требованиям и регламентам.
В нежилом здании
Ремонт в отдельно стоящем нежилом здании влияет на согласование перепланировки – она проще. Если у вас строительные работы в торговом центре или офисе, нужно подготовить проект и техническое заключение. Обращаться в жилищную инспекцию за разрешением не придётся.
На заметку! Работы по перепланировке могут включать расширение рабочей зоны, создание перегородок, перенос окон и дверей. Важно не путать эти работы с переустройством и реконструкцией – это разные понятия, и требования для них тоже разные.
Как согласовать перепланировку нежилого помещения в жилом доме
Ниже разберём, как получить разрешение на перепланировку нежилого помещения, если оно находится в многоквартирном доме.
Этапы процедуры
Инструкция выглядит следующим образом:
Этап 1. Получить выписку из технического паспорта
Техпаспорт обычно хранится в БТИ, но его можно заказать через МФЦ «Мои документы». Сейчас выдают не сам техпаспорт, а только выписку из него. На нежилое помещение должен быть отдельный техпаспорт – в нём указан этаж, площадь, обозначены комнаты и есть другая информация. Документ пригодится для второго этапа.
Этап 2. Заказать проект и техническое заключение
Проект нужен в большинстве случаев, иначе перепланировку нежилого помещения не согласуют. Составляется такой проект в проектном бюро. Федеральный закон требует членства в СРО для проектирования объектов капитального строительства (ст. 48 ГрК РФ); по позиции Минстроя, для проекта перепланировки помещения оно не обязательно, но местные правила согласования могут предъявлять свои требования к исполнителю – уточните их в органе согласования. Если бюро заявляет о членстве в СРО, его можно проверить в реестре на сайте Нострой.
Специалисты бюро посмотрят на выписку из техпаспорта, оценят ваши задумки и скажут – возможно ли реализовать их на практике? Например, в ряде случае нужно будет подумать о звукоизоляции, обустройстве пандуса, второго пожарного выхода и др. Если всё в порядке, то подготовят проект будущих изменений конфигурации помещения.
Этап 3. Подача документов на согласование перепланировки
Для регионов реализована возможность подачи проекта и документов через МФЦ. Если Центров нет, можно передать пакет напрямую в уполномоченный орган, например – отдел по делам архитектуры и градостроительства или сельскую администрацию.
В Москве заявление о согласовании перепланировки нежилого помещения подается в электронном виде – через официальный Сайт Мэра Москвы. Актуальный порядок подачи указан на странице услуги. Собственнику необходимо заполнить заявление, загрузить электронные документы и скан-копии техпаспорта. После этого заявка уйдет на рассмотрение и останется дождаться ответа.
Этап 4. Ремонтные работы в соответствии с проектом
Если согласовали, можно приступать к реализации задуманного в нежилом помещении. Делайте ремонт точь-в-точь как указано в проекте. Если у строителей будет свой план ремонта, очень важно сопоставить его с вашим проектом – отклонений быть не должно. Иначе надзорные органы работу не примут и заставят переделывать.
Этап 5. Приемка от межведомственной комиссии
Обычно в неё входит 1-2 специалиста из жилищной инспекции или Администрации. Инспектор оценит качество и соответствие проведённых работ и вынесет решение. Если всё в порядке и отклонений не замечено – выдадут акт о завершённой перепланировке нежилого помещения. Если недочёты всё же будут, то предписание об устранении нарушений. Их нужно исправить в течение жёстких сроков. И снова показать приёмочной комиссии.
Этап 6. Внесение изменений в техпаспорт
Изменения вносятся в БТИ, с выездом или без выезда инженера на место перепланировки. Передайте в Бюро акт завершённых работ, а взамен вам выдадут обновленную выписку из техпаспорта.
Этап 7. Обращение в МФЦ для внесения изменений в кадастровый учёт
Завершающий процедуру этап, в ходе которого нужно зафиксировать новую площадь помещения в реестре недвижимости. Для помещений в многоквартирном доме акт приёмочной комиссии орган, согласовавший перепланировку, сам направляет в Росреестр (ч. 3 ст. 28 ЖК РФ). Перепланировка считается завершённой со дня внесения изменений в ЕГРН. Если всё в порядке, изменения внесут в реестр, а актуальную выписку из ЕГРН можно заказать через МФЦ или Госуслуги.
Список документов
Заявитель в лице собственника или арендатора нежилого помещения должен подготовить (общий перечень для квартир – в статье о том, какие документы нужны для перепланировки):
- бумажное или электронное заявление о перепланировке;
- Устав организации;
- приказ о назначении директора;
- выписку из ЮГРЮЛ/ЕГРИП;
- доверенность на представителя (нотариальную);
- проект и техническое заключение по перепланировке нежилого помещения – в бумажном виде, либо в электронном формате с усиленной подписью проектировщика;
- документы из БТИ – выписку из техпаспорта (1а), поэтажный план, экспликацию;
- разрешение от проектировщика дома;
- согласие СЭС, Роспотребнадзора, УК, ТСЖ, газовой службы и других органов – в зависимости от характера работ и воздействия на окружающую среду;
- согласие собственников многоквартирного дома – если будет затронуто общедомовое имущество (подвал, чердак, шахта лифта, тамбур, лестница);
- согласие собственника на проведение ремонта – если обращается арендатор нежилого помещения.
Жилищная инспекция сама запрашивает ряд документов, а именно – техпаспорт (сроком до 5 лет), правоустанавливающий документ и заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры (п. 2.1 ст. 26 ЖК РФ). Эти документы можно не предоставлять.
Сроки
Сроки согласования перепланировки нежилого помещения зависят от способа подачи документов и региона проживания заявителя.
Для Москвы:
- сроки рассмотрения заявления устанавливает Постановление Правительства Москвы № 508-ПП;
- актуальный срок для вашего случая указан на странице услуги на mos.ru и в уведомлении о приеме заявления.
На согласование в обычном порядке, через МФЦ или Администрацию, уходит порядка 45 дней – в силу п. 4 ст. 26 ЖК РФ. Сюда не входит период на передачу пакета документов из Многофункционального центра в ведомство.
Срок и режим производства работ указываются в решении о согласовании. Если времени на завершение ремонта не хватает, уточните в органе согласования, можно ли продлить срок и как это сделать.
Стоимость
Разрешение на перепланировку нежилого помещения – бесплатное.
Цена складывается из подготовки проекта и самого строительства. Точную сумму назвать сложно. Но, например, если у вас небольшой салон красоты на первом этаже – выйдет не дорого. А если вы хотите сделать перепланировку 2-х этажного магазина в торговом центре, это обойдется в кругленькую сумму.
В целом, такие проекты могут стоить от 50 000 до 200 000 рублей, в зависимости от сложности и региона.
Как согласовать перепланировку нежилого помещения в нежилом здании
Плюс в том, что фактически перепланировку ни с кем согласовывать не нужно. В этом основное отличие от описанной выше процедуры. Здесь жилищная инспекция и Администрация разрешения не выдают, и вообще не участвуют в мероприятии.
Порядок согласования перепланировки в нежилом здании:
- Заказ выписки из техпаспорта.
- Обращение в проектное бюро за проектом и техническим заключением.
- Перепланирование помещения в рамках проекта.
- Заявка в БТИ на обмеры и выдачу нового техпаспорта. Необязательная процедура, но многие юр лица ею пользуются – впоследствии меньше вопросов к законности изменения конфигурации нежилого помещения.
- Внесение изменений в кадастровый реестр – обращение через МФЦ или напрямую в Росреестр.
Как видно, этапов меньше, от чего согласование происходит быстрее и проще. Главное составить грамотный проект и учесть нюансы новых нагрузок на несущие конструкции.
Какие сложности могут возникнуть
Чаще всего трудности связаны с согласованием перепланировки нежилого помещения в жилом доме. Рядом находятся квартиры, живут люди – поэтому и требований к застройщику больше. Отсюда разного рода недочёты и вынесение отказов.
Итак, что это за сложности:
- Не все собственники нежилого помещения дали своё согласие.
- Жильцы дома против «захвата» общедомового имущества в подъезде.
- Некорректный проект перепланировки, в связи с чем в жилинспекции не выдают разрешение на ремонтные работы.
- Жилой дом или здание находится в аварийном, изношенном или ветхом состоянии – любые строительные работы могут нарушить его устойчивость, вследствие чего в перепланировке отказывают.
- Множество согласований с уполномоченными органами, вплоть до мелких служб по типу ОПС (отдел подземных сооружений).
- Отказы по причине нехватки документов или их подача не в тот орган.
- Невозможность согласования перепланировки, например – из-за высокой нагрузки на конструкцию здания или запрещённые работы в принципе (снос несущей стены).
На заметку! Обычно если выполненные работы не соответствуют проекту, инспектор оценивает степень расхождений. Если отличия минимальны и не нарушают закон, то собственнику предложат скорректировать проект. А потом перепланировку примут по итогу. Это лучше, чем переделывать ремонт.
Ответы юриста на частные вопросы
Можно ли согласовать уже выполненную перепланировку нежилого помещения?
Да. Теоретически это возможно, но лишь в случае соответствия СНиПам и отсутствия угрозы безопасности людей. Только это будет называться уже не согласование, а узаконивание изменений. Это сложнее. Не факт, что в администрации пойдут вам навстречу. К тому же, за несогласованную перепланировку штрафуют. Еще вы рискуете затратами на возврат нежилого помещения в исходное состояние – такое предписание может вынести инспектор при проверке, либо суд по иску надзорного органа.
Чем грозит самовольная перепланировка нежилого помещения?
Самовольная перепланировка считается административным правонарушением. Наказание выносится по ст. 7.21 КоАП РФ, где предусмотрены штрафы: гражданам – до 2 500 рублей, должностным лицам – до 5 000 рублей, а с 24 апреля 2020 года ИП и юридических лиц – до 50 000 рублей. Для Москвы санкции куда серьезнее. Например, организации наказывают штрафом в размере до 350 000 рублей.
Заключение эксперта
Вкратце об основных моментах нашей статьи:
- Перепланировка нежилого помещения может быть как в жилом доме, так и в отдельно стоящем здании – оба варианта допускаются.
- Предстоящие работы в многоквартирном доме нужно согласовать с жилищной инспекцией или Администрацией. В нежилом здании согласование не требуется, достаточно обновления данных в БТИ.
- Если ни с кем не согласовывать – это нарушение, за которым последует штраф и другие санкции. Суд может обязать вернуть помещение к первоначальному виду.
- Для согласования перепланировки нужен проект, техническое заключение и другие документы.
- Их рассматривают в течение 20, 30 или 45 дней – в зависимости от способа подачи пакета документов.
- По завершению перепланировки на объект приезжает комиссия и всё проверяет. Если ремонт в порядке, выдают акт о завершенных работах.
- Изменения нужно зафиксировать в электронных базах БТИ и ЕГРН.
Мы рассмотрели основные моменты по согласованию перепланировки нежилого помещения в МКД и нежилом здании. Возможно, ваш случай сложнее и требует индивидуального разбора. Вопросы по перепланировке и не только можно задать юристам нашего сайта. Они оказывают бесплатные первичные консультации – онлайн и по телефону. Обращайтесь, поможем!
Комментарии
0