8 (800) 302-57-35

Бесплатная консультация юриста по РФ

Как приватизировать придомовую территорию в многоквартирном доме?

Вы можете приватизировать придомовую территорию возле многоквартирного дома, чтобы распоряжаться ею по усмотрению всех жильцов: обустроить детскую площадку, поставить ограждение и шлагбаум. Также можно сдавать в аренду часть общедомового имущества и получать от этого прибыль.

Я юрист и в этой статье я расскажу, как приватизировать придомовой участок возле многоквартирного дома в 2024 году, и что для этого нужно. Также вы узнаете обо всех плюсах и минусах приватизации, правах и обязанностях собственников жилья после оформления территории в общую собственность.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности приватизации

В новых домах придомовая территория и без приватизации принадлежит всем собственникам квартир по праву общедолевой собственности (ст. 36 Жилищного кодекса). Но если многоквартирный дом (далее – МКД) сдан до 2005 года, есть вероятность, что участок придомовой территории не сформирован, и его можно поставить на кадастровый учет и оформить в общую собственность.

Приватизация – это общее понятие. Придомовую территорию можно только бесплатно оформить в общедолевую собственность жильцов. Под приватизацией же обычно подразумевается безвозмездное получение жилья от государства или муниципалитета, если люди в нем проживают по договору социального найма (ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации…»). Также по законодательству можно приватизировать муниципальное или государственное имущество, в том числе и земельные участки (ФЗ от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного…»).

Какая придомовая территория может быть оформлена в общедолевую собственность владельцев жилья:

  • парковки;
  • детские и спортивные площадки;
  • элементы озеленения и благоустройства;
  • земля, на которой построен МКД;
  • участки, на которых находятся котельные и подстанции;
  • иные объекты инфраструктуры.

Что приватизировать нельзя

Собственники не могут приватизировать земельные участки, занятые улицами, проездами, автодорогами, скверами, бульварами, водными и другими объектами общего пользования (п. 12 ст. 85 ЗК РФ).

Объясню наглядно. Если возле вашего дома есть детская площадка, клумбы и дорога для проезда по двору, эту территорию вы можете приватизировать. Потом можно поставить ограждение и шлагбаум, чтобы к вам не заезжали посторонние. Если за клумбой сразу расположена автодорога, граница участка при приватизации будет заканчиваться клумбой.

Плюсы и минусы

Главное преимущество для жильцов – возможность организовать закрытую территорию. Как я уже писала, после приватизации придомового участка вы можете полностью оградить свой двор, поставить камеры видеонаблюдения. Также можно самостоятельно построить детскую или спортивную площадку по согласованию только с другими собственниками, не спрашивая разрешение у администрации.

Какие еще есть плюсы приватизации придомовой территории:

  1. Без согласия жильцов во дворе точно не откроется пивной магазин или бар, или другое заведение.
  2. Без вашего ведома не начнется строительство на территории, не сделают платную автостоянку и не поставят киоск.
  3. Собственники сами могут определить количество мест при обустройстве парковки. Например, в старых домах обычно маленькие дворы, и есть всего два варианта: сделать детскую площадку и маленькую парковку, или расширить стоянку за счет уменьшения территории площадки.

Есть и недостатки. Собственникам придется самостоятельно отвечать за содержание и благоустройство придомовой территории. Например, если решите построить спортивную площадку, придется это согласовывать со всеми и вкладывать свои деньги.

Кто может приватизировать

Обычно участки приватизируются сразу застройщиками, а потом передаются в долевую собственность владельцам квартир. Но это в новых домах. Если вы живете в старом доме и придомовая территория не оформлена в собственность, этим могут заняться жильцы.

Главное требование – наличие права собственности на квартиру в МКД. Квартиросъемщики голосовать на общих собраниях не могут. Исключение – включение такого условия в устав ТСЖ, которое дает квартирантам право голоса. Но такое встречается крайне редко, и ЖК РФ не позволяет им участвовать в голосованиях.

Также участвовать в приватизации могут и собственники нежилых помещений.

Даже если вы живете в доме, сданном после 2005 года, все равно уточните, сформирован ли земельный участок. Для этого достаточно заказать выписку из ЕГРН на саму землю – там будут указаны все сведения. Оформление выписки онлайн обойдется в 350 руб., вам ее отправят на адрес электронной почты.

Елена Плохута
Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Задать вопрос
Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Как определяется размер и границы

Под каждым МКД образуются отдельные земельные участки с четко определенными границами. Они не должны нарушать права третьих лиц: например, не допускается, чтобы граница формируемого участка проходила по территории собственника другого участка.

Какие еще есть условия:

  1. Нежелательно включать в границы участка земли, на которых расположены объекты капитального строительства, не относящиеся к общедомовому имуществу.
  2. В состав формируемого участка не могут входить земли общего пользования.
  3. Размер формируемой территории устанавливается, исходя из площади МКД, то есть суммарной площади всех квартир и нежилых помещений.
  4. При определении размера должны учитываться территории, которые нужны для обеспечения нормальной работы инженерных систем. Обязательно соблюдать санитарные нормы, требования пожарной безопасности, нормы градостроительного законодательства.

Также при определении границ формируемого участка в расчет берется плотность застройки и элементы благоустройства, в том числе и созданные за счет личных средств владельцев квартир.

Как приватизировать придомовую территорию: пошаговая инструкция

Сначала нужно принять на собрании решение о приватизации земельного участка возле дома и оформить все документы в администрации, затем заказать межевание и поставить участок на кадастровый учет. После этого земля переходит в собственность жителей.

Рассмотрим каждый шаг подробнее.

Шаг 1: принятие решения о приватизации

Вы не можете сами решить и приватизировать придомовую территорию. Решение должно быть принято на общем собрании собственников (ст. 44 ЖК РФ). Чтобы его провести, распечатайте объявление и повесьте его на доске перед подъездом. Также можно вручить уведомление каждому лично под роспись.

В назначенную дату участники собрания приходят, сведения о них указываются в листе регистрации.

Что происходит потом:

  1. Озвучивается повестка дня – приватизация придомовой территории в МКД. Этот вопрос обсуждается, затем проводится голосование. Также нужно определить председателя и человека, который будет заниматься всеми вопросами.
  2. Проводится подсчет голосов. Решение принимается большинством голосов – не менее 2/3 от общего числа участников собрания (ст. 46 ЖК РФ).
  3. Подводятся итоги и вносятся в протокол.

Инициатор собрания должен направить решение и протокол в ТСЖ и жилищный отдел не позднее 10 дней с момента голосования.

Содержание и образец протокола

Что указывается в протоколе общего собрания о формировании земельного участка:

  • дата, время и место проведения собрания;
  • данные присутствующих собственников;
  • повестка дня;
  • количество голосов «за», «против» и воздержавшихся;
  • подписи секретаря и председателя.

Скачать образец протокола общего собрания о приватизации придомовой территории

Шаг 2: обращение в администрацию

С заявлением о формировании земельного участка нужно обратиться в администрацию.

В дальнейшей сотрудники администрации предпринимают действия в соответствии с Методическими рекомендациями, утвержденными Приказом Министерства строительства и ЖКХ от 07.03.2019 №153/пр:

  1. Подготавливают и утверждают проект межевания. Но обычно его готовит инженер, а они только утверждают.
  2. Готовят документы, которые нужны для постановки на кадастровый учет.
  3. Предоставляют в Росреестр документы для кадастрового учета.

Шаг 3: определение границ участка

Межевание проводится в обязательном порядке: без него участок на кадастровый учет не поставят. А вот право собственности зарегистрировать могут (Информация Росреестра). Но лучше все сделать по закону и оформить все документы. Если вы не будете знать, где находятся границы, потом могут возникнуть проблемы.

Для межевания придомовой территории достаточно обратиться в любую организацию, предоставляющую соответствующие услуги и имеющую допуск СРО для проведения кадастровых и геодезических работ. С вами согласуют дату и время визита инженера.

На месте инженер при помощи специального оборудования определит границы и установит межевые знаки. Готовые документы для Росреестра вам выдадут потом, после проведения работ.

Подготовить проект межевания может и соответствующий отдел администрации.

Расходы

Стоимость услуг по межеванию зависит от расценок конкретной компании. Немалую роль играет и регион: например, в Москве или Краснодаре это точно будет стоить дороже, чем в Липецке.

Примечание: будьте готовы отдать от 10 000 руб. Эту сумму нужно собрать со всех собственников, она делится между жильцами поровну.

Шаг 4: постановка на кадастровый учет

Как я уже говорила, документы для постановки земли на кадастровый учет направляет в Росреестр администрация.

Что нужно донести в администрацию:

  • выписку из ЕГРН о праве собственности на квартиру;
  • протокол общего собрания жильцов;
  • технический паспорт дома;
  • гражданский паспорт;
  • межевой план;
  • документы технического учета.

Часть документов можно принести в администрацию при первом визите, до оформления межевого плана.

Шаг 5: регистрация права собственности

Специально регистрировать право собственности на придомовую территорию многоквартирного дома не нужно (ч.5 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие…»):

«Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме».

Иными словами, придомовая территория переходит в собственность владельцев квартир сразу при постановке на кадастровый учет.

Помните о последствиях

Если вы приватизировали придомовую территорию, это хорошо. Но после этого на всех жильцов возлагаются определенные права и обязанности:

  1. Необходимо обеспечивать безопасное передвижение по дворовой территории. Например, зимой придется решать, кто или какая организация будет заниматься уборкой снега и наледи.
  2. Обязательно соблюдение требований санитарной и пожарной безопасности.
  3. Ежегодно придется платить налог (ст. 388 НК РФ). Он рассчитывается просто: кадастровая стоимость земли умножается на ставку и местный коэффициент. Каждый собственник платит налог, исходя из размера его доли в праве общей собственности.
  4. Нужно поддерживать дорогу и тротуары в нормальном состоянии. Если где-то появились ямы, устранять их придется собственникам за свой счет.

Не думайте, что можно приватизировать придомовую территорию, но не следить за ней. В каждом регионе есть свои правила благоустройства, которые обязаны соблюдать все.

Приватизация через суд

Обычно приватизация земель под многоквартирными домами проходит без проблем. Даже наоборот в некоторых регионах власти сами раньше предлагали оформлять участки на собственников МКД, чтобы снять с себя ответственность и сократить расходы.

Иногда приватизировать придомовую территорию не удается, и администрация отправляет отказ. Например, если вы не донесли какие-либо документы, неправильно оформили протокол общего собрания, и пр. Отказ оформляется в письменном виде, и его можно оспорить в суде.

Если решитесь судиться, подайте исковое заявление в районный суд по адресу спорного земельного участка. Это можно сделать лично, через представителя, или онлайн через ГАС «Правосудие». Если суд примет решение в вашу пользу, участок будет поставлен на кадастровый учет на основании решения.

Ответы юриста на частные вопросы

Мы приватизировали придомовой земельный участок, но не все жильцы участвуют в расходах по содержанию территории. Что делать?
Можно ли запретить жителям соседних дворов приходить на площадку? Придомовая территория приватизирована на жильцов.
Как узнать, приватизирована квартира, или нет? Хочу купить жилье в Крыму, но пока нахожусь в Красноярске и не могу туда прилететь лично. С выбором уже определился, нужно только проверить саму недвижимость. Продавец говорил, что она ему досталась от завода по договору социального найма.
Квартиру купила еще в 1980-хх годах, только сейчас решили с соседями приватизировать придомовую территорию. Я замужем, но единственная собственница – жилье добрачное. Могу ли я участвовать в приватизации без разрешения мужа?
Мы с соседями не согласны с межевым планом. Получается, что часть нашей спортивной площадки находится уже за границами участка. Что делать? Сносить площадку не хочется.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Приватизировать придомовую территорию многоквартирного дома можно, если с этим согласны большинство собственников.
  2. Для приватизации достаточно обратиться в администрацию.
  3. Право собственности возникает одновременно с постановкой земли на кадастровый учет.
  4. Каждому жильцу выделяется доля в праве общей собственности на имущество МКД.
  5. Если вам отказали в приватизации придомовой территории, это можно сделать в судебном порядке.

Если у вас остались вопросы, проконсультируйтесь с нашими юристами! Консультации предоставляются бесплатно и круглосуточно!

Елена Плохута
Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Задать вопрос
Рекомендуем по теме
Елена Плохута
Если у вас остались вопросы, спрашивайте, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ

  1. Ольга

    Добрый день. Хочу уточнить по поводу приватизации земельного участка МЖД. Участок поставлен на кадастровый учет, но не в собственности. В своё время жильцам предлагали приватизировать, они не захотели, теперь готовы это сделать. Надо ли это делать? И какие документы нужны, если надо.

    • Елена Бондаренко

      Добрый день, Ольга.
      Да, приватизировать участок под МКД нужно. Для получения информации о порядке приватизации участка, а также о пакете документов обращайтесь в органы местного самоуправления, которые данную процедуру и проводят.
      Будут еще вопросы, обращайтесь.