Как приватизировать придомовую территорию в многоквартирном доме?
Вы можете приватизировать придомовую территорию возле многоквартирного дома, чтобы распоряжаться ею по усмотрению всех жильцов: обустроить детскую площадку, поставить ограждение и шлагбаум. Также можно сдавать в аренду часть общедомового имущества и получать от этого прибыль.
Я юрист и в этой статье я расскажу, как приватизировать придомовой участок возле многоквартирного дома в 2025 году, и что для этого нужно. Также вы узнаете обо всех плюсах и минусах приватизации, правах и обязанностях собственников жилья после оформления территории в общую собственность.
Особенности приватизации
В новых домах придомовая территория и без приватизации принадлежит всем собственникам квартир по праву общедолевой собственности (ст. 36 Жилищного кодекса). Но если многоквартирный дом (далее – МКД) сдан до 2005 года, есть вероятность, что участок придомовой территории не сформирован, и его можно поставить на кадастровый учет и оформить в общую собственность.
Приватизация – это общее понятие. Придомовую территорию можно только бесплатно оформить в общедолевую собственность жильцов. Под приватизацией же обычно подразумевается безвозмездное получение жилья от государства или муниципалитета, если люди в нем проживают по договору социального найма (ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации…»). Также по законодательству можно приватизировать муниципальное или государственное имущество, в том числе и земельные участки (ФЗ от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного…»).
Какая придомовая территория может быть оформлена в общедолевую собственность владельцев жилья:
- парковки;
- детские и спортивные площадки;
- элементы озеленения и благоустройства;
- земля, на которой построен МКД;
- участки, на которых находятся котельные и подстанции;
- иные объекты инфраструктуры.
Что приватизировать нельзя
Собственники не могут приватизировать земельные участки, занятые улицами, проездами, автодорогами, скверами, бульварами, водными и другими объектами общего пользования (п. 12 ст. 85 ЗК РФ).
Объясню наглядно. Если возле вашего дома есть детская площадка, клумбы и дорога для проезда по двору, эту территорию вы можете приватизировать. Потом можно поставить ограждение и шлагбаум, чтобы к вам не заезжали посторонние. Если за клумбой сразу расположена автодорога, граница участка при приватизации будет заканчиваться клумбой.
Плюсы и минусы
Главное преимущество для жильцов – возможность организовать закрытую территорию. Как я уже писала, после приватизации придомового участка вы можете полностью оградить свой двор, поставить камеры видеонаблюдения. Также можно самостоятельно построить детскую или спортивную площадку по согласованию только с другими собственниками, не спрашивая разрешение у администрации.
Какие еще есть плюсы приватизации придомовой территории:
- Без согласия жильцов во дворе точно не откроется пивной магазин или бар, или другое заведение.
- Без вашего ведома не начнется строительство на территории, не сделают платную автостоянку и не поставят киоск.
- Собственники сами могут определить количество мест при обустройстве парковки. Например, в старых домах обычно маленькие дворы, и есть всего два варианта: сделать детскую площадку и маленькую парковку, или расширить стоянку за счет уменьшения территории площадки.
Есть и недостатки. Собственникам придется самостоятельно отвечать за содержание и благоустройство придомовой территории. Например, если решите построить спортивную площадку, придется это согласовывать со всеми и вкладывать свои деньги.
Кто может приватизировать
Обычно участки приватизируются сразу застройщиками, а потом передаются в долевую собственность владельцам квартир. Но это в новых домах. Если вы живете в старом доме и придомовая территория не оформлена в собственность, этим могут заняться жильцы.
Главное требование – наличие права собственности на квартиру в МКД. Квартиросъемщики голосовать на общих собраниях не могут. Исключение – включение такого условия в устав ТСЖ, которое дает квартирантам право голоса. Но такое встречается крайне редко, и ЖК РФ не позволяет им участвовать в голосованиях.
Также участвовать в приватизации могут и собственники нежилых помещений.
Даже если вы живете в доме, сданном после 2005 года, все равно уточните, сформирован ли земельный участок. Для этого достаточно заказать выписку из ЕГРН на саму землю – там будут указаны все сведения. Оформление выписки онлайн обойдется в 350 руб., вам ее отправят на адрес электронной почты.
Как определяется размер и границы
Под каждым МКД образуются отдельные земельные участки с четко определенными границами. Они не должны нарушать права третьих лиц: например, не допускается, чтобы граница формируемого участка проходила по территории собственника другого участка.
Какие еще есть условия:
- Нежелательно включать в границы участка земли, на которых расположены объекты капитального строительства, не относящиеся к общедомовому имуществу.
- В состав формируемого участка не могут входить земли общего пользования.
- Размер формируемой территории устанавливается, исходя из площади МКД, то есть суммарной площади всех квартир и нежилых помещений.
- При определении размера должны учитываться территории, которые нужны для обеспечения нормальной работы инженерных систем. Обязательно соблюдать санитарные нормы, требования пожарной безопасности, нормы градостроительного законодательства.
Также при определении границ формируемого участка в расчет берется плотность застройки и элементы благоустройства, в том числе и созданные за счет личных средств владельцев квартир.
Как приватизировать придомовую территорию: пошаговая инструкция
Сначала нужно принять на собрании решение о приватизации земельного участка возле дома и оформить все документы в администрации, затем заказать межевание и поставить участок на кадастровый учет. После этого земля переходит в собственность жителей.
Рассмотрим каждый шаг подробнее.
Шаг 1: принятие решения о приватизации
Вы не можете сами решить и приватизировать придомовую территорию. Решение должно быть принято на общем собрании собственников (ст. 44 ЖК РФ). Чтобы его провести, распечатайте объявление и повесьте его на доске перед подъездом. Также можно вручить уведомление каждому лично под роспись.
В назначенную дату участники собрания приходят, сведения о них указываются в листе регистрации.
Что происходит потом:
- Озвучивается повестка дня – приватизация придомовой территории в МКД. Этот вопрос обсуждается, затем проводится голосование. Также нужно определить председателя и человека, который будет заниматься всеми вопросами.
- Проводится подсчет голосов. Решение принимается большинством голосов – не менее 2/3 от общего числа участников собрания (ст. 46 ЖК РФ).
- Подводятся итоги и вносятся в протокол.
Инициатор собрания должен направить решение и протокол в ТСЖ и жилищный отдел не позднее 10 дней с момента голосования.
Содержание и образец протокола
Что указывается в протоколе общего собрания о формировании земельного участка:
- дата, время и место проведения собрания;
- данные присутствующих собственников;
- повестка дня;
- количество голосов «за», «против» и воздержавшихся;
- подписи секретаря и председателя.
Шаг 2: обращение в администрацию
С заявлением о формировании земельного участка нужно обратиться в администрацию.
В дальнейшей сотрудники администрации предпринимают действия в соответствии с Методическими рекомендациями, утвержденными Приказом Министерства строительства и ЖКХ от 07.03.2019 №153/пр:
- Подготавливают и утверждают проект межевания. Но обычно его готовит инженер, а они только утверждают.
- Готовят документы, которые нужны для постановки на кадастровый учет.
- Предоставляют в Росреестр документы для кадастрового учета.
Шаг 3: определение границ участка
Межевание проводится в обязательном порядке: без него участок на кадастровый учет не поставят. А вот право собственности зарегистрировать могут (Информация Росреестра). Но лучше все сделать по закону и оформить все документы. Если вы не будете знать, где находятся границы, потом могут возникнуть проблемы.
Для межевания придомовой территории достаточно обратиться в любую организацию, предоставляющую соответствующие услуги и имеющую допуск СРО для проведения кадастровых и геодезических работ. С вами согласуют дату и время визита инженера.
На месте инженер при помощи специального оборудования определит границы и установит межевые знаки. Готовые документы для Росреестра вам выдадут потом, после проведения работ.
Подготовить проект межевания может и соответствующий отдел администрации.
Расходы
Стоимость услуг по межеванию зависит от расценок конкретной компании. Немалую роль играет и регион: например, в Москве или Краснодаре это точно будет стоить дороже, чем в Липецке.
Примечание: будьте готовы отдать от 10 000 руб. Эту сумму нужно собрать со всех собственников, она делится между жильцами поровну.
Шаг 4: постановка на кадастровый учет
Как я уже говорила, документы для постановки земли на кадастровый учет направляет в Росреестр администрация.
Что нужно донести в администрацию:
- выписку из ЕГРН о праве собственности на квартиру;
- протокол общего собрания жильцов;
- технический паспорт дома;
- гражданский паспорт;
- межевой план;
- документы технического учета.
Часть документов можно принести в администрацию при первом визите, до оформления межевого плана.
Шаг 5: регистрация права собственности
Специально регистрировать право собственности на придомовую территорию многоквартирного дома не нужно (ч.5 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие…»):
«Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме».
Иными словами, придомовая территория переходит в собственность владельцев квартир сразу при постановке на кадастровый учет.
Помните о последствиях
Если вы приватизировали придомовую территорию, это хорошо. Но после этого на всех жильцов возлагаются определенные права и обязанности:
- Необходимо обеспечивать безопасное передвижение по дворовой территории. Например, зимой придется решать, кто или какая организация будет заниматься уборкой снега и наледи.
- Обязательно соблюдение требований санитарной и пожарной безопасности.
- Ежегодно придется платить налог (ст. 388 НК РФ). Он рассчитывается просто: кадастровая стоимость земли умножается на ставку и местный коэффициент. Каждый собственник платит налог, исходя из размера его доли в праве общей собственности.
- Нужно поддерживать дорогу и тротуары в нормальном состоянии. Если где-то появились ямы, устранять их придется собственникам за свой счет.
Не думайте, что можно приватизировать придомовую территорию, но не следить за ней. В каждом регионе есть свои правила благоустройства, которые обязаны соблюдать все.
Приватизация через суд
Обычно приватизация земель под многоквартирными домами проходит без проблем. Даже наоборот в некоторых регионах власти сами раньше предлагали оформлять участки на собственников МКД, чтобы снять с себя ответственность и сократить расходы.
Иногда приватизировать придомовую территорию не удается, и администрация отправляет отказ. Например, если вы не донесли какие-либо документы, неправильно оформили протокол общего собрания, и пр. Отказ оформляется в письменном виде, и его можно оспорить в суде.
Если решитесь судиться, подайте исковое заявление в районный суд по адресу спорного земельного участка. Это можно сделать лично, через представителя, или онлайн через ГАС «Правосудие». Если суд примет решение в вашу пользу, участок будет поставлен на кадастровый учет на основании решения.
Ответы юриста на частные вопросы
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Приватизировать придомовую территорию многоквартирного дома можно, если с этим согласны большинство собственников.
- Для приватизации достаточно обратиться в администрацию.
- Право собственности возникает одновременно с постановкой земли на кадастровый учет.
- Каждому жильцу выделяется доля в праве общей собственности на имущество МКД.
- Если вам отказали в приватизации придомовой территории, это можно сделать в судебном порядке.
Если у вас остались вопросы, проконсультируйтесь с нашими юристами! Консультации предоставляются бесплатно и круглосуточно!
Добрый день. Хочу уточнить по поводу приватизации земельного участка МЖД. Участок поставлен на кадастровый учет, но не в собственности. В своё время жильцам предлагали приватизировать, они не захотели, теперь готовы это сделать. Надо ли это делать? И какие документы нужны, если надо.
Добрый день, Ольга.
Да, приватизировать участок под МКД нужно. Для получения информации о порядке приватизации участка, а также о пакете документов обращайтесь в органы местного самоуправления, которые данную процедуру и проводят.
Будут еще вопросы, обращайтесь.