Как приватизировать придомовую территорию в многоквартирном доме?

Я юрист и в этой статье я расскажу, как приватизировать придомовой участок возле многоквартирного дома в 2026 году, и что для этого нужно. Также вы узнаете обо всех плюсах и минусах приватизации, правах и обязанностях собственников жилья после оформления территории в общую собственность.

Особенности приватизации

В новых домах придомовая территория и без приватизации принадлежит всем собственникам квартир по праву общедолевой собственности (ст. 36 Жилищного кодекса). Но если многоквартирный дом (далее – МКД) сдан до 2005 года, есть вероятность, что участок придомовой территории не сформирован, и его можно поставить на кадастровый учет и оформить в общую собственность.

Какая придомовая территория может быть оформлена в общедолевую собственность владельцев жилья:

• парковки;
• детские и спортивные площадки;
• элементы озеленения и благоустройства;
• земля, на которой построен МКД;
• участки, на которых находятся котельные и подстанции;
• иные объекты инфраструктуры.

Что приватизировать нельзя

Собственники не могут приватизировать земельные участки, занятые улицами, проездами, автодорогами, скверами, бульварами, водными и другими объектами общего пользования (п. 12 ст. 85 ЗК РФ).

Объясню наглядно. Если возле вашего дома есть детская площадка, клумбы и дорога для проезда по двору, эту территорию вы можете приватизировать. Потом можно поставить ограждение и шлагбаум, чтобы к вам не заезжали посторонние. Если за клумбой сразу расположена автодорога, граница участка при приватизации будет заканчиваться клумбой.

Плюсы и минусы

Главное преимущество для жильцов – возможность организовать закрытую территорию. Как я уже писала, после приватизации придомового участка вы можете полностью оградить свой двор, поставить камеры видеонаблюдения. Также можно самостоятельно построить детскую или спортивную площадку по согласованию только с другими собственниками, не спрашивая разрешение у администрации.

Какие еще есть плюсы приватизации придомовой территории:

1. Без согласия жильцов во дворе точно не откроется пивной магазин или бар, или другое заведение.
2. Без вашего ведома не начнется строительство на территории, не сделают платную автостоянку и не поставят киоск.
3. Собственники сами могут определить количество мест при обустройстве парковки. Например, в старых домах обычно маленькие дворы, и есть всего два варианта: сделать детскую площадку и маленькую парковку, или расширить стоянку за счет уменьшения территории площадки.

Кто может приватизировать

Обычно участки приватизируются сразу застройщиками, а потом передаются в долевую собственность владельцам квартир. Но это в новых домах. Если вы живете в старом доме и придомовая территория не оформлена в собственность, этим могут заняться жильцы.

Главное требование – наличие права собственности на квартиру в МКД. Квартиросъемщики голосовать на общих собраниях не могут. Исключение – включение такого условия в устав ТСЖ, которое дает квартирантам право голоса. Но такое встречается крайне редко, и ЖК РФ не позволяет им участвовать в голосованиях.

Как определяется размер и границы

Под каждым МКД образуются отдельные земельные участки с четко определенными границами. Они не должны нарушать права третьих лиц: например, не допускается, чтобы граница формируемого участка проходила по территории собственника другого участка.

Какие еще есть условия:

1. Нежелательно включать в границы участка земли, на которых расположены объекты капитального строительства, не относящиеся к общедомовому имуществу.
2. В состав формируемого участка не могут входить земли общего пользования.
3. Размер формируемой территории устанавливается, исходя из площади МКД, то есть суммарной площади всех квартир и нежилых помещений.
4. При определении размера должны учитываться территории, которые нужны для обеспечения нормальной работы инженерных систем. Обязательно соблюдать санитарные нормы, требования пожарной безопасности, нормы градостроительного законодательства.

Как приватизировать придомовую территорию: пошаговая инструкция

Сначала нужно принять на собрании решение о приватизации земельного участка возле дома и оформить все документы в администрации, затем заказать межевание и поставить участок на кадастровый учет. После этого земля переходит в собственность жителей.

Рассмотрим каждый шаг подробнее.

Шаг 1: принятие решения о приватизации

Обратиться с заявлением об образовании участка под домом вправе любой собственник помещения (ч. 3 ст. 16 Закона № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»), но удобнее и надежнее действовать от имени всех – по решению общего собрания собственников (ст. 44 ЖК РФ). Чтобы его провести, распечатайте объявление и повесьте его на доске перед подъездом. Также можно вручить уведомление каждому лично под роспись.

В назначенную дату участники собрания приходят, сведения о них указываются в листе регистрации.

Что происходит потом:

1. Озвучивается повестка дня – приватизация придомовой территории в МКД. Этот вопрос обсуждается, затем проводится голосование. Также нужно определить председателя и человека, который будет заниматься всеми вопросами.
2. Проводится подсчет голосов. Решение об обращении за образованием участка и о выборе уполномоченного лица принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании, при наличии кворума; квалифицированное большинство (2/3 от общего числа голосов всех собственников) нужно только для решений, прямо перечисленных в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ (ст. 46 ЖК РФ).
3. Подводятся итоги и вносятся в протокол. Если решение принято с нарушениями, его можно обжаловать — об этом в статье об оспаривании решения общего собрания собственников.

Содержание и образец протокола

Что указывается в протоколе общего собрания о формировании земельного участка:

• дата, время и место проведения собрания;
• данные присутствующих собственников;
• повестка дня;
• количество голосов «за», «против» и воздержавшихся;
• подписи секретаря и председателя.

Шаг 2: обращение в администрацию

С заявлением о формировании земельного участка нужно обратиться в администрацию.

В дальнейшей сотрудники администрации предпринимают действия в соответствии с Методическими рекомендациями, утвержденными Приказом Министерства строительства и ЖКХ от 07.03.2019 №153/пр:

1. Подготавливают и утверждают проект межевания. Но обычно его готовит инженер, а они только утверждают.
2. Готовят документы, которые нужны для постановки на кадастровый учет.
3. Предоставляют в Росреестр документы для кадастрового учета.

Шаг 3: определение границ участка

Межевание проводится в обязательном порядке: без него участок на кадастровый учет не поставят. А вот право собственности зарегистрировать могут (Информация Росреестра). Но лучше все сделать по закону и оформить все документы. Если вы не будете знать, где находятся границы, потом могут возникнуть проблемы.

Для межевания придомовой территории достаточно обратиться в любую организацию, предоставляющую соответствующие услуги и имеющую допуск СРО для проведения кадастровых и геодезических работ. С вами согласуют дату и время визита инженера.

На месте инженер при помощи специального оборудования определит границы и установит межевые знаки. Готовые документы для Росреестра вам выдадут потом, после проведения работ.

Расходы

Стоимость услуг по межеванию зависит от расценок конкретной компании. Немалую роль играет и регион: например, в Москве или Краснодаре это точно будет стоить дороже, чем в Липецке.

Примечание: будьте готовы отдать от 10 000 руб. Эту сумму нужно собрать со всех собственников, она делится между жильцами поровну.

Шаг 4: постановка на кадастровый учет

Как я уже говорила, документы для постановки земли на кадастровый учет направляет в Росреестр администрация.

Что нужно донести в администрацию:

• выписку из ЕГРН о праве собственности на квартиру;
• протокол общего собрания жильцов;
• технический паспорт дома;
• гражданский паспорт;
• межевой план;
• документы технического учета.

Шаг 5: регистрация права собственности

Специально регистрировать право собственности на придомовую территорию многоквартирного дома не нужно (ч.5 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие…»):

«Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме».

Иными словами, придомовая территория переходит в собственность владельцев квартир сразу при постановке на кадастровый учет.

Помните о последствиях

Если вы приватизировали придомовую территорию, это хорошо. Но после этого на всех жильцов возлагаются определенные права и обязанности:

1. Необходимо обеспечивать безопасное передвижение по дворовой территории. Например, зимой придется решать, кто или какая организация будет заниматься уборкой снега и наледи.
2. Обязательно соблюдение требований санитарной и пожарной безопасности.
3. Земельный налог за такой участок не платится: земля, входящая в состав общего имущества МКД, не признается объектом налогообложения (пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ; см. также ст. 388 НК РФ). Но расходы на содержание и благоустройство участка каждый собственник несет соразмерно своей доле в праве общей собственности.
4. Нужно поддерживать дорогу и тротуары в нормальном состоянии. Если где-то появились ямы, устранять их придется собственникам за свой счет.

Приватизация через суд

Обычно приватизация земель под многоквартирными домами проходит без проблем. Даже наоборот в некоторых регионах власти сами раньше предлагали оформлять участки на собственников МКД, чтобы снять с себя ответственность и сократить расходы.

Иногда приватизировать придомовую территорию не удается, и администрация отправляет отказ. Например, если вы не донесли какие-либо документы, неправильно оформили протокол общего собрания, и пр. Отказ оформляется в письменном виде, и его можно оспорить в суде. Похожим образом решаются и другие споры о земле — подробнее в статье о том, как признать право собственности на земельный участок.

Если решитесь судиться, подайте исковое заявление в районный суд по адресу спорного земельного участка. Это можно сделать лично, через представителя, или онлайн через ГАС «Правосудие». Если суд примет решение в вашу пользу, участок будет поставлен на кадастровый учет на основании решения.

Ответы юриста на частные вопросы

Заключение эксперта