Потекла крыша в многоквартирном доме: что делать? Советы юриста
«Живу на пятом этаже в хрущевке. Дом давно нуждается в капитальном ремонте, но он запланирован только на 2025 год. Вчера начала течь крыша, вся вода оказалась у меня в квартире. Испорчен ремонт и мебель. Я обратился в УК, но там сказали, что ничем помочь не могут. Кровлю отремонтируют, а вот ущерб возмещать не будут, поскольку не согласны с требуемой суммой. Что мне делать?»
С таким вопросом к нам обратился Валерий. Если не удается достичь соглашения по поводу компенсации ущерба, нужно заказать независимую экспертизу. Когда заключение будет на руках, его можно представить в УК или сразу обращаться в суд. Возместить ущерб должна УК.
Я юрист, и в этой статье вы узнаете, что делать, если потекла крыша в многоквартирном доме, и на какое возмещение может рассчитывать собственник квартиры в 2024 году. Также я расскажу, куда жаловаться, если УК отказывается ремонтировать крышу или выполнила ремонт некачественно, и можно ли получить возмещение при наличии страховки.
Кто отвечает за крышу
Состав общего имущества определен в Постановлении Правительства РФ №491 «Об утверждении Правил…». Крыша – это общее имущество МКД, за содержание которого жители ежемесячно перечисляют плату по квитанции.
Ответственность за содержание общего имущества возлагается на УК или иную управляющую организацию (п. 42 Правил). Следовательно, если потекла кровля в многоквартирном доме, за это отвечает УК.
Согласно ст. 1064 ГК РФ, лицо, по чьей вине причинен ущерб имуществу другого гражданина, обязано возместить его в полном объеме, если не докажет, что его вины в этом нет.
Проще говоря, УК обязана своевременно ремонтировать крышу, очищать ее от снега, чтобы не было проблем в дальнейшем. Если УК не следит за состоянием кровли, и случилась протечка из-за дождя или таяния снега, в результате чего пострадали квартиры на верхних этажах, ущерб должен быть возмещен. Если, помимо прочего, в результате протечки затопило соседа снизу, это тоже на совести УК.
На что может рассчитывать собственник
Теперь о том, что должен ремонтировать квартиру, если она пострадала из-за протечки кровли в МКД. Здесь есть три варианта: договориться с УК о выполнении ремонта ее силами, или сделать его самостоятельно, но потом предъявить чеки для получения компенсации. Третий вариант – сначала получить возмещение ущерба, а затем отремонтировать жилье.
Если в вашей квартире из-за протекшей крыши испорчены ремонт, мебель, другие вещи, это все компенсируется в полном объеме. Дополнительно вы можете рассчитывать на возмещение морального вреда, но не из-за причиненного ущерба, а из-за недобросовестного выполнения своих обязанностей УК. Это нарушение Закона РФ «О защите прав потребителей».
Если вы обратитесь в УК с претензией, но она откажется решать проблему мирным путем, дополнительно можно взыскать через суд штраф в размере 50% удовлетворенных судом требований за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя во внесудебном порядке.
С УК можно взыскать и судебные расходы, если вы потратите деньги на экспертизу и юриста. Обязательно сохраняйте все чеки и договоры, чтобы вы могли подтвердить затраты.
Потекла кровля в МКД: что делать
В первую очередь необходимо зафиксировать все повреждения и предотвратить увеличение ущерба, и сразу же позвонить в УК, чтобы к вам направили мастера для составления акта. Дальнейшие действия зависят от конкретной УК: если она работает добросовестно, вы без проблем получите возмещение или новый ремонт. Если нет, придется судиться.
Разберемся во всем детально.
Шаг 1: фиксируем и предотвращаем ущерб
Вы можете предотвратить увеличение ущерба. Например, если поставите на пол тазики. Благодаря этому меньше пострадает ваше имущество, и уменьшится риск залива квартиры снизу.
Для фиксации ущерба сделайте фото и снимите видео. Желательно, чтобы на них была указана дата и время съемки.
Шаг 2: звоним в УК
В каждом подъезде МКД должен быть телефон УК. Если вы не знаете, какая УК обслуживает ваш дом, посмотрите квитанцию – там есть вся информация.
Также узнать информацию об УК можно через сервисы:
- «Реформа ЖКХ».
- «ГИС ЖКХ» и «Госуслуги».
- «ДОМ МИНЖКХ».
Если ни один из вариантов не подходит, спросите у соседей, какая УК обслуживает ваш МКД, и позвоните туда.
При звонке сообщите, что вашу квартиру заливает из-за протечки крыши, попросите отправить к вам мастера для фиксации ущерба. Специалист должен прийти не позднее 12 часов с момента вашего обращения.
Шаг 3: подписываем акт о причинении ущерба
Специалист от УК должен указать все повреждения, которые причинены вашему имуществу из-за того, что в многоквартирном доме потекла кровля. Например, если пострадали не только обои и ламинат, но и мебель, бытовая техника, это обязательно должно быть указано в акте.
Желательно при фиксации ущерба пригласить свидетелей, чтобы они могли все подтвердить и подписать документы.
Акт составляется в двух экземплярах. Один остается у вас, второй – в УК.
Шаг 4: отправляем претензию в УК
Порядок возмещения ущерба обычно указывается в акте. Но, если вам так и не удалось достичь консенсуса с УК, пишите претензию. Перед этим желательно заказать независимую экспертизу для оценки ущерба, чтобы вы могли обосновать свои требования заключением.
Что в претензии нужно указать:
- ФИО, адрес, номер телефона собственника.
- Адрес квартиры, дату и время залива.
- Из-за чего пострадало имущество (потекла крыша из-за невыполнения УК своих обязанностей по содержанию).
- Когда и кем составлен акт о причинении ущерба.
- Какие действия предпринимались для получения возмещения.
- Требование о возмещении ущерба, сумма, срок (обычно это 10 дней с момента получения претензии).
- Дата и подпись.
К претензии приложите копии акта и заключения эксперта. Отправлять документы лучше заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения, чтобы вы могли подтвердить факт обращения в УК до суда и взыскать с нее штраф.
Шаг 5: получаем результат
УК может вам предложить, чтобы вы сами отремонтировали квартиру, а затем обратились с чеками и подали заявление на компенсацию. Все договоренности должны закрепляться документально, в акте или соглашении. Если они устные, может получиться так, что вы отремонтируете жилье за свои деньги, вам откажут в возмещении, и придется обращаться в суд.
Если УК отреагировала на претензию и возместила ущерб или сделала ремонт, на этом ваши действия заканчиваются. Если нет, двигайтесь дальше.
Шаг 6: собираем документы
Вам понадобится акт о причинении ущерба, паспорт, заключение эксперта, а также документы, подтверждающие отправку претензии ответчику, чтобы вы могли взыскать с него штраф 50%. Также нужно исковое заявление о возмещении ущерба, причиненного заливом квартиры, взыскании морального вреда, штрафа в размере 50%, судебных расходов. Оно составляется в нескольких экземплярах по количеству сторон, плюс один – для суда.
Шаг 7: отправляем документы ответчику
Отправьте ответчику его экземпляр искового заявления и копии остальных документов, кроме паспорта. Это лучше сделать заказным письмом с уведомлением и описью. Документ, подтверждающий отправку, понадобится вам для суда.
Шаг 8: обращаемся в суд
Если цена иска не превышает 100 000 руб., подать документы можно в мировой суд. Вы сами вправе выбирать, куда именно обращаться по территориальной подсудности: по адресу квартиры, ответчика, или своему месту жительства. Это спор о защите прав потребителей, и выбор только за вами, но лучше подавать документы по адресу недвижимости.
При цене иска свыше 100 000 руб. дело должно рассматриваться городским или районным судом.
Шаг 9: получаем решение
Разбирательства могут длиться 2-3 месяца в зависимости от того, в какой именно суд вы обратились, и каковы обстоятельства конкретного дела. Если назначалась судебная экспертиза, процессуальные сроки на этот период приостанавливаются.
Если решение принято в вашу пользу или требования удовлетворены хотя бы частично, и вы с этим согласны, дождитесь, когда оно вступит в силу. Обычно УК до этого времени выплачивают все компенсации, но, если этого не произошло, после вступления в силу заберите в суде исполнительный лист и обратитесь к приставам.
Если УК не ремонтирует кровлю
Теперь о том, что делать и куда жаловаться, если течет крыша, а управляющая компания не реагирует. По закону у нее есть 24 часа с момента обращения на устранение протечки. УК может не реагировать, объясняя это тем, что нет подходящих материалов и инструментов, но это не проблемы собственников.
На моей практике был случай, когда в МКД длительное время текла крыша, но УК ничего не предпринимала. Каждую весну при таянии снега собственники обставляли свои квартиры тазиками. Все решилось жалобой в прокуратуру. Там провели проверку, и вынесли предписание об устранении нарушений. УК обязана исполнять такие предписания, иначе ее оштрафуют на крупную сумму. Также можно пожаловаться в жилищную инспекцию.
Если ремонт выполнен некачественно
УК должна выполнить ремонт качественно и вернуть ваше имущество в первоначальное состояние. Если вы обнаружили, что где-то отклеиваются обои, торчит ламинат, или появились другие проблемы, потребуйте, чтобы УК их устранила в установленный вами срок (ст. 29 ЗоЗПП).
Если управляющая компания откажется или не исправит недостатки вовремя, вы можете обратиться в частную организацию, которая займется этим, а затем взыскать стоимость ее услуг с УК.
Если квартира застрахована
Здесь все зависит от содержания полиса страхования. Если там указано, что застрахован риск залива квартиры, страховщик выплатит возмещение, а потом сам будет взыскивать деньги с УК.
В первую очередь при заливе квартиры из-за потекшей кровли вам нужно позвонить страховщику и проконсультироваться о дальнейших действиях.
Судебная практика
Пархоменко С.В. подала в суд исковое заявление о взыскании ущерба, судебных расходов, компенсации морального вреда. Ответчик «Фонд капитального строительства МКД». В обоснование требований она указала, что является собственником квартиры по адресу (данные скрыты). В ночь с 03.09.2019 на 04.09.2019 года квартиру залило с крыши дождевыми водами, что подтверждается актом от 05.09.2019 года, подписанным комиссией в составе заместителя директора и мастера ООО «Наш Дом». Специалисты обследовали ее жилье, и установили, что в коридоре видны потеки от воды, потолок намок, есть пятна на стенах. В акте указали, что протечка случилась из-за неисправной кровли.
В спорный период на крыше дома проводился капитальный ремонт крыши МКД, заказчиком которого являлся НО «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Амурской области»; подрядчиком выступал ООО «Легион».
20.09.2019г. комиссией выявлены множественные протечки сточных вод в квартирах верхних этажей, в электрощитовых и на лестничных площадках, по которым ранее УК «Наш Дом» и отделом ЖКДХ Администрации г. Тында составлялись акты; работы по ремонту кровли на момент осмотра полностью не выполнены, в результате чего сточные воды через крышу по межпанельным стенам попадают в подъезды и квартиры жильцов верхних этажей.
Подтопления квартиры с кровли происходили неоднократно в течение сентября месяца из-за обильных осадков, о чём 02.10.2019 года был составлен акт.
В результате проведения ООО «Легион» капитального ремонта крыши, заказчиком которого являлся Фонд капитального ремонта МКД Амурской области, имуществу истца был причинён ущерб. Для проведения оценки рыночной стоимости повреждённого имущества, а также восстановительного ремонта помещения истец обратилась в «Центр независимой оценки» ИП Ячный С.А., которым подготовлен отчёт, согласно которому рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения ущерба, причинённого внутренней отделке помещения истца составил 109985 рублей 10 копеек. Стоимость услуг оценщика составила 9000 рублей, указанные затраты понесены истцом.
Мнение суда: представленные в дело доказательства с достоверностью указывают на тот факт, что квартиры истца была повреждена в период проведения работ по капитальному ремонту крыши подрядной организацией ООО «Легион» в рамках региональной программы по заказу ответчика НО «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Амурской области». Судом принимается во внимание, что ответчиком данный факт не оспаривается. Ответственность несет заказчик.
Решение: удовлетворить исковые требования частично. Взыскать все заявленные компенсации, но некоторые суммы снизить, руководствуясь принципом соразмерности (Решение № 2-1291/2020 2-1291/2020~М-10405/2019 М-10405/2019 от 9 июля 2020 г. по делу № 2-1291/2020).
Ответы юриста на частые вопросы
Заключение
- Если потекла кровля в многоквартирном доме, постарайтесь минимизировать ущерб и сразу же вызывайте мастера из УК, чтобы он составил акт.
- Ответственность за ущерб, причиненный в результате протечки в крыше, возлагается на управляющую организацию.
- На адрес УК нужно направить претензию, если не удалось договориться о возмещении сразу. Если и это не поможет, обращайтесь в суд с исковым заявлением.
Если у вас остались вопросы, задайте их нашим юристам. Консультации предоставляются бесплатно и круглосуточно!
