Как выиграть суд с застройщиком? Советы юриста
«Купили с мужем квартиру по договору долевого участия в строительстве. Ключи нам передали вовремя, а вот ремонт оставляет желать лучшего. Как только зашли в квартиру, сразу увидели, что розетки установлены неровно, обои торчат вокруг них, местами отклеились. Также продуваются окна, а стены неровные. Что нам теперь делать?»
С таким вопросом к нам обратилась Юлия. Наши юристы проконсультировали ее и помогли составить претензию к застройщику. Однако он никак на нее не отреагировал, и тогда пришлось обращаться в суд. Также была заказана экспертиза. В итоге через суд удалось взыскать с застройщика 450 000 руб. за некачественный ремонт, а также неустойку за нарушение срока устранения недостатка квартиры, штраф и компенсацию морального вреда. В общей сумме Юлия получила порядка 800 000 руб.
Я юрист по гражданским делам. В этой статье вы узнаете, как подать на застройщика в суд в 2024 году, если он нарушил срок сдачи квартиры или ремонт в ней оказался некачественным. Также я расскажу, какие документы понадобятся для спора по отделке квартиры, и реально ли выиграть дело против строительной компании.
Когда можно подать на застройщика в суд
При покупке квартиры заключается договор долевого участия в строительстве – ДДУ. В нем указываются основные условия: срок сдачи недвижимости, ремонт (черновая или чистовая отделка, косметический, и пр.), площадь объекта недвижимости. Если хотя бы один из этих пунктов нарушается, можно судиться с застройщиком.
Исковые требования зависят от того, что именно нарушила строительная организация: например, если спор по качеству квартиры, можно потребовать исправить все недостатки, а за просрочку передачи ключей – взыскать неустойку. Разберемся во всем подробнее.
Нарушение срока сдачи квартиры
Срок передачи квартиры участнику долевого строительства регламентируется ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ. Там сказано, что ключи должны быть переданы не позднее срока, указанного в договоре. Если застройщик понимает, что не успевает закончить строительство, он должен уведомить об этом дольщика минимум за два месяца до дня сдачи объекта, указанного в договоре. Но это не освобождает строительную организацию от ответственности, в том числе и от уплаты неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ. Если дольщиком является физлицо, неустойка удваивается.
Перенос срока сдачи квартиры осуществляется через заключение дополнительного соглашения к ДДУ. Некоторые застройщики идут на хитрость и говорят, что дольщик не имеет права не подписывать такое соглашение. Это неправда: как только участник ДДУ поставит свою подпись, считается, что он согласен с переносом срока, и взыскать с застройщика неустойку не получится – сам же согласился.
На какие уловки может пойти застройщик, чтобы дольщик подписал дополнительное соглашение:
- Предложит бонусы. Например, дольщику могут сказать, что после подписания соглашения ему перечислят компенсацию. Как правило, размер такой компенсации значительно ниже неустойки, которую можно было бы взыскать через суд.
- Угрозы. Представитель компании может сообщить, что из-за отказа от подписания соглашения организации грозит банкротство. Это блеф чистой воды.
Также сотрудник строительной компании может сказать, что при отказе от соглашения о переносе срока дольщик не сможет зарегистрировать право собственности. Это не так: застройщик сам заинтересован в том, чтобы быстрее сдать объект, а для регистрации права собственности понадобится только ДДУ и акт приема-передачи.
Если застройщик нарушил сроки сдачи квартиры, вы можете взыскать с него неустойку, компенсацию морального вреда. Также вы вправе потребовать с него штраф в размере 50% удовлетворенной судом суммы за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителей, но лишь в случае, если вы до суда отправили ему претензию, которая не решила проблему. Если в течение срока, в который уже должны были заселиться, вам пришлось снимать квартиру, потребуйте и возмещение расходов на аренду жилья, но при условии, что у вас есть письменный договор с наймодателем, а также чеки, подтверждающие оплату.
Приведу пример из личной практики:
Ко мне за помощью обратилась подруга. Они с мужем купили квартиру по ДДУ, использовав военную ипотеку. Пока строился дом, снимали жилье. Согласно договору, им должны были передать ключи 20 февраля, но в итоге они их получили только в конце мая. Также были замечания к качеству ремонта. Я помогла друзьям составить претензию на имя руководителя строительной компании, которую он успешно проигнорировал.
Подождав около месяца, я составила исковое заявление в суд, указав требования о взыскании неустойки, штрафа 50%, компенсации морального вреда, судебных расходов. Взыскать стоимость аренды квартиры было нельзя, по закону им это должно оплачивать Минобороны, соответственно, у дольщика такие расходы не возникают.
В суд мы представили, помимо искового заявления, сам ДДУ, копию передаточного акта, копию претензию к застройщику, заключение оценщика, договор и чек об оплате оценочных услуг, а также чек из почтового отделения, чтобы подтвердить отправку документов ответчику до обращения в суд.
Ответчик на заседания не приходил, только подавал возражения. Но суд это не впечатлило, и в итоге исковые требования были частично удовлетворены. Мужу подруги перечислили довольно внушительную сумму, которую он не получил бы, если бы подписал соглашение о переносе сроков, как ему предлагал застройщик.
Некачественный ремонт
Если ремонт в квартире не соответствует качеству, заявленному в ДДУ, на основании ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей» (ЗОЗПП) вы можете потребовать устранение всех недостатков. Обязательно укажите в претензии, до какой даты все дефекты должны быть исправлены.
Назначайте разумный срок. Например, если в квартире отваливаются обои, проблемы с проводкой, криво установлены двери, очевидно, что за два дня это не исправить. Дайте застройщику хотя бы 2-3 недели.
Что еще можно потребовать, если не хотите, чтобы застройщик самостоятельно исправлял все недостатки:
- Денежную компенсацию, равную стоимости ремонта вашими силами.
- Компенсацию расходов на ремонт, если дефекты уже исправлены сторонней организацией.
А вот здесь есть уловка: если вы сначала отремонтируете квартиру сами, а потом обратитесь к застройщику с требованием о возмещении расходов, он вам, скорее всего, откажет. В суде тоже доказать что-то вряд ли получится, особенно если нет заключения эксперта, в котором должны быть фотографии и описание всех дефектов, а также смета на устранение недостатков, допущенных строительной организацией. Лучше потребовать компенсацию деньгами, и только потом делать ремонт, а не наоборот.
Несоответствие фактической площади квартиры техплану
Вам должны передать квартиру, площадь которой полностью соответствует техническому плану. Если в итоге она оказалась меньше, закажите экспертизу, а затем обратитесь к застройщику с требованием о возмещении стоимости с учетом квадратных метров, которые вы «недополучили».
Особенности судебных споров
Если дом еще не введен в эксплуатацию, но срок передачи квартиры вам уже нарушен, вы все равно можете обратиться в суд и взыскать неустойку, а также заявить другие требования.
Что еще важно учитывать:
- Размер неустойки может быть уменьшен, если суд сочтет, что она несоразмерна последствиям нарушения обязательств, допущенных застройщиком. Чаще всего ее снижают, если размер неустойки примерно равен или превышает стоимость квартиры.
- Отправлять претензию застройщику до обращения в суд необязательно. Но, если вы хотите взыскать штраф 50% от удовлетворенной судом суммы, это нужно сделать.
- Если цена иска не превышает 1 млн. руб., платить госпошлину при обращении в суд не нужно. В остальных случаях она рассчитывается по правилам п.1 ст. 333.19 НК РФ, но общую сумму нужно уменьшить на 1 млн. руб., и от результата уже делать расчет.
Кроме того, подать исковое заявление в суд вы можете как по адресу застройщика, так и по своему месту жительства, т.к. спор касается защиты прав потребителя.
Как подать на застройщика в суд: пошаговая инструкция
Сначала определитесь с претензиями к застройщику – от этого зависят дальнейшие действия. Если речь идет о некачественном ремонте, найдите оценщика, который составит подробный отчет с фотографиями и описанием всех недостатков. Краткий отчет для суда не подойдет, там его не примут.
Когда заключение оценщика будет на руках, действуйте далее. Рассмотрим каждый шаг подробно.
Шаг 1: собираем документы
Вам понадобится ДДУ, чек об оплате взносов по договору. Если квартира уже сдана – передаточный акт. Если застройщик просрочил срок сдачи, и вам пришлось снимать жилье, нужен договор найма (аренды) жилого помещения и документы, подтверждающие оплату по нему.
Если есть претензии к качеству ремонта, сделайте копии оценочного заключения. Также экспертиза понадобится, если в реальности площадь квартиры не соответствует заявленной в техпаспорте.
Шаг 2: составляем претензию
Не стоит надеяться, что спор с застройщиком удастся урегулировать без суда – такое бывает крайне редко. Но претензию все же отправьте, чтобы можно было взыскать с него штраф.
Что указывается в претензии:
- Дата и номер ДДУ.
- Срок, до которого квартиру должны были вам сдать.
- Количество дней просрочки.
- Недостатки в ремонте (если есть).
- Срок устранения недостатков.
- Срок уплаты неустойки за нарушение срока сдачи квартиры.
- Срок ответа на претензию.
- Реквизиты для перечисления денежных средств.
- Дату составления и подпись.
Шаг 3: отправляем претензию
Вы можете подать претензию лично в офис строительной компании, но на втором экземпляре должны поставить пометку о принятии. Также можно отправить ее вместе с копиями остальных документов заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.
Срок ответа на претензию исчисляется не с момента ее отправки, а с момента, когда застройщик ее получил. Сюда же добавьте еще 5-7 дней на доставку ответа вам. Если никакой реакции не последовало, переходите к следующему шагу.
Шаг 4: составляем исковое заявление
Исковое заявление составляется в нескольких экземплярах по количеству сторон, один из них нужно отправить ответчику. В нем указывается практически то же самое, что и в претензии, только нужно более подробно описать ситуацию с указанием конкретных дат: когда и по какому вопросу обращались к ответчику с претензией, каков был ответ, и т.д.
Шаг 5: отправляем документы ответчику
На адрес строительной организации нужно отправить один экземпляр искового заявления и копии остальных документов, которые вы далее будете подавать в суд:
- ДДУ.
- Передаточный акт (если квартира уже принята).
- Выписка из ЕГРН (если право собственности уже зарегистрировано).
- Отчет оценщика о недостатках.
Также для суда понадобится документ, подтверждающий отправку претензии ответчику, и копия вашего паспорта. Их отправлять в строительную организацию не нужно.
Шаг 6: обращаемся в суд
Споры с застройщиками рассматриваются городскими или районными судами. Подать документы можно лично, через представителя, или с помощью ГАС «Правосудие» онлайн. Если цена иска превышает 1 млн.руб., госпошлина уплачивается при подаче искового заявления.
Шаг 7: получаем решение
Разбирательства могут продлиться до 2-3 месяцев. Если застройщик признает иск, спор решится в этом же заседании. Копию решения вам выдадут в течение пяти дней после принятия, за ней нужно обратиться в канцелярию, но в силу оно вступит только через месяц.
Когда решение вступит в силу, обратитесь в суд с заявлением о выдаче исполнительного листа. Получив документ, вы можете предъявить его в ФССП, чтобы пристав удержал присужденные компенсации с застройщика, или сразу подать его в банк – так будет быстрее.
Судебная практика
Соколов Д.И. подал в суд исковое заявление о взыскании неустойки в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по ДДУ, убытков, штрафа, моральной компенсации. Ответчиком выступало ООО «Купелинка Девелопмент». В обоснование требований истец указал, что между ним и ответчиком был заключен ДДУ, согласно которому застройщик был обязан построить секционное жилое здание переменной этажности общей площадью 160 000 кв.м, и передать после получения разрешения на ввод в эксплуатацию ключи от квартиры, состоящей из трех комнат, общей площадью 54.3 кв.м.
Со слов Соколова Д.И., свои обязательства он исполнил в полном объеме, оплатив застройщику 3 962 966,04 руб. за квартиру. В итоге он получил ключи только 08.02.2020 года, период просрочки составил 140 дней. 29.02.2020 года истец отправил застройщику претензию с требованием об оплате неустойки, но ответа не получил.
С 20.04.2019 года истец оплачивал в счет аренды жилого помещения 25 000 руб. ежемесячно, в связи с чем, понес убытки на общую сумму 125 000 руб. Просил взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в сумме 243 392, 16 руб., денежные средства за аренду жилого помещения в размере 125 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 40 000 руб., штраф в размере 50% от присужденной в его пользу суммы.
Представитель ответчика отправил возражение на исковое заявление, в котором указал, что исковые требования не подлежат удовлетворению. Застройщику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, строительство объекта завершено. Просил в соответствии со ст. 333 ГК РФ уменьшить размер неустойки до разумных пределов, так как просрочка в передаче объекта долевого строительства вызвана необходимостью дополнительных работ по прокладке 4,5 километров коммуникаций для подключения здания к городской системе канализации. Кроме того, взыскание значительного размера неустойки может негативно сказаться на исполнении обязательств перед иными участниками долевого строительства. В случае удовлетворения исковых требований просили в соответствии со ст. 333 ГК РФ уменьшить размер неустойки до разумных пределов, а также снизить размер компенсации морального вреда, расходы на оплату услуг представителя, штраф.
Мнение суда: неустойку нужно пересчитать по формуле 3 962 966 руб. 04 коп. х 6,25% х 1/300 х 2 х 141 дн. Права потребителя действительно нарушены, но суммы должны быть соразмерными.
Решение: исковые требования удовлетворить частично. Взыскать неустойку в размере 232 824,25 руб., убытки в размере 125 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей, штраф в размере 188 91,13 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 20 000 рублей, а всего: 586 736, 38 руб. (Решение № 2-489/2020 2-489/2020~М-321/2020 М-321/2020 от 20 мая 2020 г. по делу № 2-489/2020).
Ответы юриста на частые вопросы
Заключение
- Подать в суд на застройщика можно, если он сдал квартиру с некачественным ремонтом, нарушил сроки передачи недвижимости, или площадь жилья не соответствует указанной в техпаспорте.
- С застройщика в суде может потребовать неустойку, компенсацию морального вреда, штраф 50%, но точные исковые требования зависят от причины, по которой вы подаете исковое заявление.
- Отправлять претензию застройщику до обращения в суд необязательно, но, если вы соблюдете претензионный порядок, сможете потребовать в суде штраф 50% удовлетворенной суммы за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя.
Если у вас остались вопросы, задайте их нашим экспертам. Консультации предоставляются бесплатно и круглосуточно.
