Как взыскать неустойку с застройщика за просрочку по ДДУ? Порядок действий
Разберем, когда застройщик должен уплатить неустойку и как рассчитать ее размер. Как взыскать неустойку с застройщика.
Когда можно взыскать неустойку с застройщика?
Застройщик обязан своевременно достроить многоквартирный дом и передать квартиру участнику долевого строительства. Сроки выполнения обязательств устанавливаются в договоре долевого участия.
Если застройщик нарушил срок передачи квартиры, он обязан уплатить участнику долевого строительства неустойку. Штрафная санкция установлена в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, которая определяется на день исполнения обязательства. В случае, когда клиентом застройщиком является гражданин, неустойка уплачивается в двойном размере.
На застройщика возложена обязанность предупредить клиента о том, что строительство дома затягивается. Уведомление должно быть направлено за два месяца до планируемой сдачи объекта строительства.
Застройщик освобождается от уплаты неустойки, если участник долевого строительства уклоняется от подписания передаточного акта и не принимает квартиру в свою собственность.
Как рассчитывается неустойка?
Неустойка рассчитывается за каждый день просрочки сдачи объекта строительства.
Формула расчета следующая: Неустойка = цена договора * 1/300 ставки рефинансирования ЦБ на дату подписания передаточного акта * количество дней просрочки * 2 (для граждан)
Пример расчета.
Кравцов А.В. заключил договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым была приобретена квартира стоимостью 5 000 000 руб. Была согласована дата сдачи дома – 16.08.2021 года. Фактически объект был сдан 07.02.2022 года. То есть просрочка за период с 17.08.2021 года по 07.02.2022 года составила 175 дней. На дату фактического исполнения обязательства ставка рефинансирования ЦБ РФ составляла 8,5 %. Расчет неустойки выглядит так: 5 000 000,00 × 175 × 2 × 1/300 × 8.5% = 495 833,33 руб.
Для удобства и точности расчета можно воспользоваться онлайн-калькулятором:
Срок сдачи дома может быть определен календарной датой, например, 24.12.2021 г., истечением определенного периода, например, 4 квартал 2021 года, указанием на событие, которое должно наступить, например, выдача разрешения на ввод в эксплуатацию. Последний вариант наименее выгоден дольщику, поскольку не зависит от воли застройщика и снимает с него ответственность.
Как взыскать неустойку: пошаговая инструкция
Для того, чтобы понудить застройщика выплатить неустойку, необходимо направить в его адрес претензию. Если он откажется выполнять требования клиента, подается исковое заявление в суд.
Разберем пошаговый алгоритм взыскания неустойки.
Шаг 1 – Направление претензии застройщику
Претензия составляется в свободной форме. Главное, чтобы в ней содержались основные сведения, позволяющие идентифицировать договор долевого участия.
В тексте претензии указывают следующее:
- наименование и адрес застройщика;
- ФИО гражданина, его адрес и телефон;
- дату и номер договора долевого участия;
- описание объекта строительства согласно договору;
- цену договора;
- срок сдачи дома;
- сведения о просрочке сдачи объекта строительства;
- расчет неустойки;
- ссылки на нормы закона;
- требование выплатить неустойку;
- дату и подпись.
Претензия вручается застройщику под роспись. Если он отказывается от получения документа, необходимо направить его по почте заказным письмом.
Шаг 2 – Подготовка искового заявления
В случае отказа выплачивать неустойку или игнорирования претензии участника долевого строительства готовится исковое заявление в суд.
В иске указывается следующее:
- наименование и адрес суда;
- ФИО, адрес, телефон участника долевого строительства (истец);
- наименование, адрес, ОГРН, ИНН застройщика (ответчик);
- сведения о договоре долевого участия;
- описание объекта строительства;
- срок сдачи дома по договору и дата фактической передачи объекта покупателю;
- расчет неустойки;
- сведения об обращении с претензией к застройщику и результатах ее рассмотрения;
- ссылки на нормы закона;
- требование взыскать неустойку с застройщика;
- перечень приложений;
- дата и подпись.
Один экземпляр иска необходимо направить в адрес застройщика. Доказательства отправки предоставляются в суд.
К иску необходимо приобщить договор долевого участия, платежный документ о перечислении денежных средств застройщику, претензию и ответ на нее, выписку из ЕГРЮЛ в отношении ответчика, паспорт истца.
Шаг 3 – Обращение в суд
Готовый пакет документов подается в районный или городской суд.
Иск подается одним из перечисленных способов:
- Через канцелярию суда. Истец приходит в суд лично или направляет своего представителя по доверенности. Документы сдаются сотруднику, который регистрирует их в специальной программе. На экземпляре заявителя ставится входящий штамп с датой и подписью.
- По почте. Гражданин направляет документы заказным письмом через Почту России. Также можно воспользоваться услугами курьерской службы.
- Через сервис ГАС Правосудие. Истцу необходимо подготовить документы в электронном виде. Далее потребуется с помощью учетных данных портала Госуслуги войти в личный кабинет и заполнить электронную форму обращения в суд.
Суд принимает поступившие документы и возбуждает производство по гражданскому делу.
К иску необходимо приобщить все документы. Особое внимание уделяется наличию почтовой квитанции о направлении иска ответчику и чека об оплате госпошлины. Если этих документов нет, иск оставят без движения до устранения недостатков.
Шаг 4 – Участие в судебном разбирательстве
Истцу необходимо принять участие во всех судебных заседаниях, назначенных судом. По запросу судьи предоставляются дополнительные документы.
Обычно от ответчика просят представить отзыв на иск. Как правило застройщики не соглашаются с требованиями участников долевого строительства и пытаются доказать, что в просрочке сдачи дома нет и вины.
Важно ознакомиться позицией застройщика, чтобы при необходимости заявить свои возражения и представить дополнительные доказательства, подтверждающие его вину в просрочке сдачи дома.
Шаг 5 – Получение судебного решения и исполнительного листа
По результатам рассмотрения дела выносится решение. Суд направляет его сторонам по делу. Истцу необходимо получить копию судебного акта и дождаться его вступления в законную силу.
Если застройщик не подал апелляционную жалобу в течение месяца, необходимо направить в суд заявление о выдаче исполнительного листа.
Шаг 5 – Обращение в банк или в службу судебных приставов
После получения исполнительного листа следует передать его в банк, в котором открыт счет застройщика. В пользу покупателя будет удержана денежная сумма по исполнительному листу.
Можно также подать исполнительный лист в службу судебных приставов, которая возбудит исполнительное производство, арестует все счета и имущество застройщика и принудительно исполнит требования взыскателя.
За подачу иска необходимо оплатить госпошлину. Ее размер рассчитывается исходя из взыскиваемой суммы. Максимальная сумма обязательного сбора составляет 60 000 руб.
Что еще можно взыскать с застройщика за нарушение своих обязательств?
Помимо неустойки застройщик несет перед дольщиком и другие виды гражданской ответственности.
Участник долевого строительства вправе взыскать следующие выплаты:
- Возмещение убытков. Если из-за просрочки сдачи дома гражданин вынужден был снимать жилое помещение, расходы по аренде должны быть возмещены полностью застройщиком.
- Компенсация морального вреда. Учитывая, что по вине застройщика дольщик оказался в стрессовой ситуации, должен быть возмещен моральный вред.
- Штраф. Нарушение обязательств застройщиком попадает под действие Закона о защите прав потребителей. В случае отказа выполнять требования дольщика в соответствии с его письменной претензией должен быть оплачен штраф в размере 50 % от взысканной суммы.
Исковое заявление к застройщику должно быть предъявлено в течение трех лет с даты, когда дольщик узнал о нарушении своих прав. Если этот срок пропущен, застройщик имеет право заявить в суде ходатайство о применении срока исковой давности. Суд в таком случае отказывает в удовлетворении иска.
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Дольщик вправе взыскать с застройщика неустойки в случае нарушения срока сдачи жилого помещения, приобретенного по договору долевого участия.
- Неустойка рассчитывается исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату подписания передаточного акта. Для быстрого расчета можно воспользоваться онлайн-калькулятором.
- Гражданину необходимо направить претензию застройщику с просьбой выплатить неустойку за просрочку исполнения обязательства по договору.
- Если застройщик не исполняет претензионные требования, следует обращаться в суд за взысканием неустойки.
- Помимо неустойки дольщик имеет право заявить требование о взыскании убытков, понесенных в связи с неисполнением застройщиком своих обязательств, компенсацию морального вреда и штраф за неисполнение претензионных требований.
- На основании судебного решения выдается исполнительный лист, который позволяет списать деньги с застройщика принудительно. Документ подается в банк, в котором открыт счет застройщика, или в службу судебных приставов.
- Требование о неустойке должно быть заявлено в течение трех лет с даты, когда дольщик узнал о нарушении своих прав. Если он пропущен, в иске будет отказано в связи с применением срока исковой давности по ходатайству застройщика.
Для своевременного взыскания неустойки желательно проконсультироваться с квалифицированным юристом и выполнить все его рекомендации. Юристы нашего сайта всегда готовы помочь гражданам по всем вопросам, касающимся ответственности застройщика. Оставьте заявку и получите консультацию.
