Застройщик просрочил сдачу квартиры: как взыскать неустойку? Отвечает юрист
«Купил квартиру по ДДУ в Москве. По договору застройщик должен был передать ключи еще 30 марта 2023 года, но до сих пор дом не введен в эксплуатацию. Квартира в ипотеке. Что мне теперь делать? Можно ли взыскать со строительной компании неустойку? И как объяснить банку, что я не могу предоставить документы, подтверждающие целевое использование ипотечных денег?»
С таким вопросом к нам обратился Владимир. Наши юристы изучили документы, оформили досудебную претензию к застройщику, на которую он ожидаемо не ответил. Тогда было подано исковое заявление в суд, в итоге удалось отсудить у строительной организации порядка 1 млн. руб. В эту сумму вошла неустойка, компенсация морального вреда, и многое другое.
Я юрист, и в этой статье вы узнаете, что делать, если застройщик просрочил сдачу квартиры по ДДУ в 2024 году. Также я расскажу, что можно потребовать в суде, и как быть, если квартира куплена в ипотеку или застройщик просит продлить срок сдачи объекта.
Особенности покупки квартиры
Купить квартиру в новостройке можно по двум договорам: договор долевого участия в строительстве (ДДУ), и договор купли-продажи (ДКП).
Между ними есть отличия:
- ДДУ заключается, когда дом еще не введен в эксплуатацию. Может быть оформлен на любом этапе строительства, в том числе и при наличии только котлована.
- ДКП оформляется на готовое жилье в новостройке, когда дом уже введен в эксплуатацию.
Также есть договор уступки права требования, когда один дольщик (продавец) меняется на другого (покупателя). В правах они приравниваются.
Чаще всего споры с застройщиками возникают из-за нарушения сроков сдачи объектов, недостатков в отделке, затягивания гарантийного ремонта.
На что может рассчитывать покупатель
Если застройщик просрочил сдачу квартиры, с него можно потребовать в суде неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Неустойка начисляется со дня, следующего за днем, когда дом должны были сдать, по день фактического исполнения обязательств. Если участником ДДУ является гражданин, неустойка уплачивается в двойном размере (ч. 2 ст. 6 ФЗ №214-ФЗ).
Застройщик освобождается от уплаты неустойки лишь в случае, если будет установлено, что сам дольщик уклонялся от подписания передаточного акта.
Что еще можно потребовать в суде:
- Компенсацию морального вреда (ст. 15 ЗоЗПП).
- Возмещение судебных расходов.
- Компенсацию убытков.
Под возмещением понесенных убытков подразумеваются дополнительные расходы, которые дольщику пришлось понести из-за нарушения срока сдачи объекта. Например, затраты на оплату найма жилья. Но понадобятся документы, подтверждающие это: договор найма, чеки о внесении платы по этому договору, расписки наймодателя в получении денег.
Также можно потребовать штраф в размере 50% удовлетворенной судом суммы за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя. Но суд его назначит только в одном случае: если дольщик обращался к застройщику с досудебной претензией, но тот отказался урегулировать проблему или вообще никак не отреагировал.
Как подать на застройщика в суд: пошаговая инструкция
Сначала рассчитайте неустойку и подайте претензию к застройщику. Если этого не сделать, не получится взыскать штраф 50% через суд, и вы потеряете значительную сумму, которая может стать приятным бонусом за все ваши переживания.
Рассмотрим каждый шаг подробно.
Шаг 1: рассчитываем неустойку
Неустойка рассчитывается по следующей формуле:
Стоимость квартиры Х количество дней просрочки Х 1/150 Х ключевая ставка, которая действовала в последний день сдачи дома.
Пример:
Мужчина купил квартиру по ДДУ, стоимость – 5 млн. руб. Застройщик должен был отдать ключи 01.02.2023 года, но на 01.12.2023 проблема так и не решена.
Период, в который начисляется неустойка – с 02.02.2023 по дату фактического исполнения обязательств, но мы рассмотрим расчет по 01.12.2023 года. Ключевая ставка ЦБ РФ, которая действовала 01.02.2023 – 7.5%. Количество дней просрочки – 303.
Какая будет неустойка:
5 000 000 х 303 х 1/150 х 7.5% = 757 500 руб.
Расчет можно приложить отдельно к претензии или исковому заявлению. Допустимы оба варианта.
Шаг 2: составляем претензию
Законодательство не устанавливает особых требований для досудебной претензии к застройщику. Главное, указать в ней все обстоятельства, которые помогут быстрее разобраться в проблеме.
Что указывается в претензии, помимо общих сведений о сторонах сделки:
- Дата и номер ДДУ.
- Информация о недвижимости: адрес, площадь, количество комнат, стоимость.
- Когда застройщик должен был отдать ключи согласно условиям ДДУ.
- Требования: заплатить неустойку, компенсацию морального вреда.
- Реквизиты для перечисления денег.
- Дата составления и подпись участника ДДУ.
Претензию составьте в двух экземплярах, один из них направьте застройщику заказным письмом с уведомлением о вручении. Срок ответа на претензию – 10 дней с момента получения застройщиком. Если он согласен урегулировать конфликт, вам перезвонят в ближайшее время и пригласят в офис компании. Если же претензию проигнорировали, двигайтесь дальше.
Шаг 3: готовим документы для суда
Для суда понадобится копия претензии, уведомление о ее вручении, а также сам ДДУ.
Что еще нужно:
- Исковое заявление.
- Чеки и другие доказательства судебных расходов: на юриста, отправку писем, и пр.
- Копия акта приема-передачи, если квартира уже сдана, но с нарушением сроков, или есть недостатки в отделке.
- Копия акта сверки расчетов, если площадь квартиры была изменена в большую или меньшую сторону.
Также нужны документы, подтверждающие отправку искового заявления ответчику. Сейчас ответчиков о предстоящих разбирательствах уведомляют истцы перед обращением в суд.
Шаг 4: составляем исковое заявление
Исковое заявление составляется по правилам ст. 131 ГПК РФ. В шапке укажите сведения о себе и об ответчике, а далее опишите проблему, побудившую вас обратиться в суд.
Также укажите требования, перечислите представленные документы, поставьте дату и подпись.
Как выглядит заполненный образец искового заявления к застройщику за просрочку сдачи квартиры:
Шаг 5: обращаемся в суд
Если цена иска не превышает 100 000 руб., можете обратиться в мировой суд. Но при спорах по ДДУ такое бывает редко, и заявления рассматриваются районными или городскими судами. Территориальная подсудность – на выбор истца: можете подать в суд как по своему месту жительства, так и по адресу ответчика.
Исковое заявление и остальные документы можно подать лично, через представителя по доверенности, или онлайн через электронную систему «Правосудие».
Разбирательства в среднем длятся 4-5 месяцев, но, если ответчик не представит возражений или признает исковые требования, спор может решиться за одно заседание. Все зависит от конкретной ситуации.
Суд может удовлетворить ваши требования полностью или частично, или отказать в удовлетворении. Копию решения выдадут в течение пяти дней после принятия, но в силу оно вступит лишь через месяц. Это время дается сторонам для апелляционного обжалования, если кто-то не согласен с решением суда.
Шаг 6: получаем исполнительный лист
Когда решение вступит в силу, обратитесь в суд с заявлением о выдаче исполнительного листа. Оно подается в канцелярию суда, на втором экземпляре ставится пометка о принятии.
Шаг 7: получаем деньги
Получив исполнительный лист, обратитесь в банк, в котором у застройщика открыт расчетный счет. Узнать такую информацию можно в ДДУ, там указываются реквизиты. Потом вам остается только дождаться поступления денег на ваш счет, на это обычно уходит несколько дней.
Жизненные ситуации
Получение решения об удовлетворении всех требований еще не означает, что проблема будет разрешена быстро. Нужно еще добиться исполнения этого решения и наконец забрать ключи от квартиры, что не всегда бывает так просто.
Разберемся, что делать, если строительная компания просит продлить срок передачи объекта по ДДУ, или продолжает нарушать срок сдачи квартиры.
Застройщик просит продлить срок сдачи
Застройщик должен уведомить дольщика о переносе срока сдачи квартиры минимум за два месяца, причем в письменном виде. Продление срока оформляется через дополнительное соглашение.
Если вы подпишете допсоглашение, взыскать неустойку за нарушение сроков не получится: считается, что вы действовали добровольно, и были не против переноса срока. Но вы можете и отказаться от подписания, а затем взыскать неустойку.
Квартира в ипотеке
При покупке квартиры в ипотеку нужно сразу после получения ключей зарегистрировать право собственности в Росреестре, купить страховку, а затем представить в банк выписку из ЕГРН и страховой полис. Это делается в течение трех месяцев с момента регистрации права собственности.
Также есть предельный срок предоставления документов – три года с момента предоставления ипотеки, если право собственности не зарегистрировано раньше.
Если с момента получения ипотеки практически прошло три года, а ключи вы так и не получили из-за просрочки срока сдачи квартиры застройщиком, предупредите об этом банк. Подайте заявление о продлении срока и приложите документы, подтверждающие, что ключи от квартиры вам еще не передали.
Квартира куплена в военную ипотеку
При покупке квартиры в военную ипотеку принцип действий один и тот же, но вы не сможете взыскать с застройщика стоимость аренды жилья за период, когда вы уже должны были въехать в квартиру по ДДУ. Причина проста: Минобороны по закону обязано компенсировать наем жилых помещений или предоставлять служебные квартиры военнослужащим.
Застройщик продолжает нарушать закон
Здесь подразумевается ситуация, когда застройщик выплатил компенсацию, неустойку и штраф, но так и не сдал квартиру по ДДУ. Подождите некоторое время, пока накопится внушительная неустойка, а потом снова действуйте по старой схеме: претензия, подготовка документов для суда, обращение в суд, и т.д.
Судебная практика
Соколов Д.И. обратился в суд с иском к ООО «Купелинка Девелопмент» с иском взыскании неустойки в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по ДДУ, убытков, штрафа, компенсации морального вреда. Свои требования мотивировал тем, что 19.03.2018 года между ООО «Купелинка девелопмент» (застройщиком) и Соколовым Д.И. был заключен ДДУ, по условиям которого застройщик должен был построить МКД общей площадью 160 000 кв. м, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию в срок не позднее 28.02.2019 года передать участнику долевого строительства квартиру, состоящую из трех комнат, площадью всех помещений 54,3 кв. м. Свои обязательства по оплате стоимости квартиры в размере 3 962 966 руб. истец исполнил в полном объеме.
В нарушение условий договора, передача квартиры истцу состоялась 08.02.2020 года. Решением Димитровского районного суда г. Костромы с ООО «Купелинка Девелопмент» в пользу Соколова Д.И. была взыскана неустойка за период с 01.03.2019 года по 20.09.2019 года. Период просрочки составляет 140 дней – с 21.09.2019 года по 08.02.2020 года. 29.02.2020 года в адрес ответчика была направлена претензия с требованием об оплате неустойки, ответа на которую не поступило.
С 20.04.2019 года истец оплачивал в счет аренды жилого помещения 25 000 руб. ежемесячно, в связи с чем, понес убытки на общую сумму 125 000 руб. Просил взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в сумме 243 392 руб. 16 коп., денежные средства за аренду жилого помещения в размере 125 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 40 000 руб., штраф в размере 50% от присужденной в его пользу суммы.
Мнение суда: истец действительно нуждался в жилье, поэтому ему пришлось снимать квартиру. Кроме того, истцу причинен моральный вред, а нарушение срока сдачи квартиры ответчиком доказано.
Решение: исковые требования удовлетворить частично. Взыскать с ответчика неустойку в размере 232 824, 25 руб., убытки в размере 125 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб., штраф в размере 188 912, 13 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 20 000 руб., а всего: 586 736, 38 руб. (Решение № 2-489/2020 2-489/2020~М-321/2020 М-321/2020 от 20 мая 2020 г. по делу № 2-489/2020).
Ответы юриста на частые вопросы
