Компенсация за аварийное и ветхое жилье собственнику при сносе
Компенсация за аварийное жилье позволяет полностью возместить его рыночную стоимость. Выплачивается она из муниципального или регионального бюджета, но не всегда сумму рассчитывают правильно, компенсируя собственнику лишь часть цены недвижимости. Рассмотрим, какими законами регламентируется выплата компенсации, как она рассчитывается и что делать, чтобы ее получить.
В статье расскажем:
- Что сказано о компенсации в законе об аварийном жилье?
- Полагается ли компенсация за ветхое жилье?
- Кто оплачивает снос?
- Размер компенсации за жилье: расчет
- Как получить компенсацию за ветхое жилье?
- Что делать, если сумма компенсации не устраивает
- Переселение собственников из аварийного жилья: судебная практика
- Нужно ли платить налог на аварийное жилье?
- Ответы юриста на частные вопросы
- Заключение эксперта
Что сказано о компенсации в законе об аварийном жилье?
Согласно ч. 6 ст. 32 ЖК РФ, при признании жилья аварийным собственнику полагается равноценное возмещение. То же самое касается и принудительного изъятия земельного участка для муниципальных нужд по решению суда. При отсутствии другого жилья в собственности владелец может жить в старом доме не более полугода с момента предоставления возмещения, если иные условия не установлены соглашением между ним и муниципалитетом.
Некоторые ошибочно считают, что компенсируется только стоимость аварийного и ветхого жилья или земельного участка, но это не так. В обзоре судебной практики, утвержденном Президиумом ВС РФ от 29.04.2004г. сказано, что возмещению подлежит:
- Рыночная цена жилища без учета ветхого состояния.
- Стоимость земельного участка, на котором расположен дом.
- Убытки, причиненные собственнику в связи с изменением места жительства: возмещение расходов на аренду квартиры, переезд, поиск жилплощади.
Жильцам многоквартирных домов компенсируется стоимость долей в праве собственности на общедомовое имущество и земельные участки, а также взносы за непроизведенный капитальный ремонт.
Примечание: если аварийное жилье включено в региональную программу расселения, собственник вправе требовать выкупную цену или выделение новой квартиры. Если дом не включен в программу, выплачивается компенсация.
Полагается ли компенсация за ветхое жилье?
Ветхое и аварийное жилье – это совершенно разные понятия. Под ветхим подразумевается жилище в неудовлетворительном состоянии, если проживание в нем не представляет опасности для жильцов. В расселении он не участвует, возмещение получить нельзя.
Аварийное помещение признается непригодным для проживания по решению администрации после обследования межведомственной комиссией. В ее состав входят сотрудники МЧС, градостроительного комитета, отдела ЖКХ и других ведомств. По результатам экспертизы составляется акт и заключение. На основании решения администрации людей расселяют или выплачивают выкупную цену.
Кто оплачивает снос?
Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, оплата сноса непригодного для проживания жилища возлагается на собственника. Соответствующее требование направляется администрацией после признания недвижимости непригодной для проживания. Если его не выполнить, могут обязать сносить через суд.
Если указанное требование не выполнено в установленные сроки, земельный участок и расположенные на нем помещения изымаются для муниципальных нужд с выплатой выкупной цены.
Совет юриста: лучше вовремя выполнить требование администрации и снести все. Если это будет сделано принудительно по решению суда, придется заплатить гораздо больше, причем процедуру будут сопровождать судебные приставы. Помимо оплаты работ, взыщут и исполнительский сбор.
Размер компенсации за жилье: расчет
Чтобы рассчитать компенсацию при сносе частного дома, нужно сложить несколько параметров:
- Рыночную стоимость жилища и земельного участка.
- Расходы, связанные с переменой места жительства.
Пример. Семья Гальпериных жила в частном доме. Его признали аварийным, обязали снести. Рыночная стоимость дома по результатам оценки составила 3 000 000 р., участка – 1 500 000 р. Семье нужно было где-то жить после сноса до получения возмещения, поэтому была снята квартира. На аренду потрачено 90 000 р., на переезд – 10 000 р.
Сколько в общей сложности выплатил муниципалитет:
3 000 000 + 1 500 000 + 90 000 + 10 000 = 4 600 000 р. – итоговая сумма к выплате.
Если сносится гараж
Нередко на одном участке жилыми помещениями строятся и гаражи. Их стоимость тоже учитывается при расчете выкупной цены. Сюда же относятся и другие нежилые постройки: в ст. 35 Конституции РФ сказано, что принудительное изъятие любого имущества граждан для нужд государства или муниципалитета возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Полагается ли компенсация при ликвидации ветхого жилья нанимателю?
Наниматель по договору социального найма вправе претендовать лишь на новое жилье по аналогичному договору. Дом не в его собственности, и возмещение не предоставляется.
Как получить компенсацию за ветхое жилье?
Для получения субсидии на ветхое жилище сначала нужно признать его аварийным. Без этого никаких выплат не будет.
Как выглядит процедура пошагово:
- Подается заявление в администрацию.
- Проводится экспертиза.
- Оформляется акт обследования и заключение.
- Муниципалитетом выносится решение о признании жилища непригодным для проживания.
- Подается заявление о выплате возмещения.
- Заключается соглашение с муниципалитетом.
Обратите внимание! Экспертиза соответствия дома установленным требованиям безопасности проводится в обязательном порядке. Ее можно заказать до обращения в администрацию, и заключение подать с заявлением. Это немного ускорит процесс.
Шаг 1: подача заявления
Заявление подается в администрацию по месту нахождения ветхого жилища. После этого формируется межведомственная комиссия, которая проводит обследование.
Содержание и образец заявления
Форма заявления может быть установлена региональным законодательством. Обычно в нем указывается следующая информация:
- Ф.И.О., паспортные данные, адрес собственника.
- Наименование и адрес госоргана, в который подаются документы.
- Адрес, кадастровый номер, площадь дома, количество комнат.
- Просьба о рассмотрении вопроса о признании дома небезопасным для проживания.
- Опись представленных документов.
В конце ставится дата составления и подпись.
Документы
Вместе с заявлением в муниципалитет подается:
- паспорт;
- техплан;
- кадастровый паспорт;
- выписка из домовой книги о количестве зарегистрированных лиц.
Если предварительно проводилась экспертиза, прилагается оценочное заключение. С документов снимаются копии, оригиналы возвращаются заявителю.
Шаг 2: проведение экспертизы
Экспертиза проводится на этапе обследования недвижимости межведомственной комиссией. Устанавливается его текущие состояние, повреждения. Все недостатки фиксируются в акте, на основании которого оформляется заключение. Также в нем отражается рыночная стоимость дома и участка.
Шаг 3: получение заключения
Один экземпляр заключения выдается собственнику, еще один направляется в администрацию. Решением муниципалитета дом получает статус аварийного и включается в программу расселения, или собственнику выплачивается выкупная цена.
Шаг 4: подача заявления о предоставлении компенсации
Получив уведомление о признании жилища аварийным и о сносе, собственнику нужно подать заявление о предоставлении компенсации в администрацию.
Содержание и образец заявления
Заявление составляется минимум в двух экземплярах. Один передается в муниципалитет, второй с отметкой о принятии остается у собственника.
Какие сведения указываются в заявлении:
- Ф.И.О., паспортные данные, адрес проживания заявителя и членов его семьи.
- Наименование и адрес учреждения, в которое направляется документ.
- Просьба о предоставлении возмещения.
- Дата составления и подписи всех членов семьи старше 18 лет.
Шаг 5: заключение соглашения
Собственнику направляется проект соглашения, в котором устанавливается порядок, сумма и сроки выплаты возмещения. Если его все устраивает, документ подписывается.
Содержание и образец соглашения
Соглашение о выкупе составляется минимум в трех экземплярах. Один остается с собственником, другой – в администрации, третий направляется в Росреестр для переоформления права собственности.
Какие сведения указываются в соглашении:
- Данные об участниках сделки: администрации и гражданина.
- Дата и реквизиты решения.
- Адрес дома, площадь, количество комнат, кадастровый номер.
- Площадь, кадастровый номер земельного участка.
- Сведения о проживающих с собственником гражданах.
- Размер выкупной цены.
- Срок и порядок выплаты.
- Срок освобождения жилого помещения собственником.
- Подписи, дата составления.
Документы
Для заключения соглашения собственник должен представить:
- паспорт;
- выписку из ЕГРН;
- техпаспорт;
- кадастровый паспорт;
- правоустанавливающий документ.
В качестве правоустанавливающего документа может выступать: договор купли-продажи, дарения, ренты, мены, или свидетельство о праве на наследство.
Шаг 6: получение возмещения за снос частного дома
Деньги переводятся на банковский счет гражданина. Срок выплаты определяется соглашением, обычно это 7-10 дней с момента подписания.
Что делать, если сумма компенсации не устраивает
Если собственник получил проект соглашения, но указанная в нем денежная компенсация его не устраивает, ничего не нужно подписывать. Можно попробовать урегулировать этот вопрос мирным путем, представив в администрацию заключение о стоимости жилплощади и заявление о выплате суммы, которая устроит.
Если администрация откажется идти навстречу собственнику, выкупную цену можно оспорить через суд. Если исковые требования удовлетворят, муниципалитету придется выплатить сумму, указанную в решении.
Переселение собственников из аварийного жилья: судебная практика
Чаще всего люди взыскивают возмещение за землю при сносе многоквартирного дома, если администрация постоянно переносит сроки расселения и не выполняет свои обязательства. Бывают и разногласия касаемо размера выплат.
Рассмотрим несколько решений по реальным делам о взыскании компенсации с муниципалитета:
- Взыскание выкупной цены квартиры и доли земельного участка (Решение № 2-1404/2018 2-49/2019 2-49/2019(2-1404/2018;)~М-1432/2018 М-1432/2018 от 6 февраля 2019 г. по делу № 2-1404/2018). Исковые требования удовлетворены.
- Взыскание выкупной цены (Решение № 2-1376/2019 2-43/2020 2-43/2020(2-1376/2019;)~М-1277/2019 М-1277/2019 от 10 февраля 2020 г. по делу № 2-1376/2019). Требования полностью удовлетворены.
- Взыскание компенсации (Решение № 2-1284/2019 2-37/2020 2-37/2020(2-1284/2019;)~М-1184/2019 М-1184/2019 от 21 января 2020 г. по делу № 2-1284/2019). Требования удовлетворены.
Нужно ли платить налог на аварийное жилье?
Имущественный налог платится собственником за период до внесения сведений о прекращении права собственности в Росреестр. Например, если помещение признано аварийным в апреле 2019 г., а право собственности переоформлено на муниципалитет в сентябре 2020 г., налог уплачивается в 2019 и 2020 гг. до 01 декабря.
Если предоставляется возмещение по программе переселения, гражданин должен заплатить НДФЛ в размере 13% от суммы выплаты. Можно воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 000 000 р. или вычесть из дохода сумму расходов, понесенных на покупку недвижимости.
Ответы юриста на частные вопросы
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- За аварийное жилье положена компенсация в размере рыночной стоимости дома и земельного участка. Возмещаются и расходы, связанные с переездом.
- Если собственник несогласен с размером выкупной цены, он вправе оспорить ее через суд.
- Если частный дом признан аварийным, расходы по сносу возлагаются на собственника. Невыполнение данного требования чревато принудительным сносом по решению суда. Если земля изымается для муниципальных нужд, сносом занимается администрация.
Наш дом признан аварийным в октябре 2013 года. Я купила квартиру в этом доме за 600 тысяч рублей в июле 2016 года. И вот в мае 2021 года наш дом начали расселять. Мою квартиру оценили в 1 миллион 200 тысяч мне дают только 600 тысяч — сумму за которую я купила квартиру. За эти деньги я сейчас не смогу купить даже самое дешёвое жильё. .Квартиру покупала в ипотеку от сбербанка и через агентство В документах купли -продажи не было указано что квартира которую я покупаю находится в доме признанном аварийным. Правомерны ли действия местной администрации по отношению к моей ситуации.
Добрый вечер, Нина.
Нет, не правомерны.
В рамках ч.7 ст.32 ЖК РФ при изъятии дома, признанного аварийным для муниципальных нужд, собственникам должны выплатить рыночную стоимость. Вы купили квартиру в 2016 году, понятно что по прошествии 5 лет, рыночная стоимость выросла. Поэтому я вам рекомендую обратиться в суд для оспаривания решения органом местной власти по установлении рыночной стоимости вашей квартиры по состоянию на момент покупки, а не на дату расселения.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Здравствуйте. Если квартира купленная в аварийном доме в2015году. Компенсация положена? Покупка по мк. Пфр и росреестр проппустили продажу.
Добрый вечер, татьяна.
С того момента как вы купили квартиру и стали собственником, вам полагаются те же условия при расселении, что и остальным жильцам. Если местные органы предлагают выкупную цену всем, значит и вам должны предложить и не важно, за какие средства и каким образом была приобретена квартира.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Здравствуйте!В августе 2020 года,наш многоквартирный двухэтажный дом,в котором у меня в собственности находится квартира(единственное мое и моих уже совершеннолетних двоих детей),был признан аварийным.Так сложилось,что по семейным обстоятельствам нашей семье пришлось переехать в другой город,где мы снимаем жильё.Хотели в ипотеку приобрести жильё,чтобы внести первоначальный взнос,хотели продать свою квартиру,но в жилищном отделе нашего города сказали,что из аварийного фонда квартиру по закону продать невозможно,а расселение запланировано только на 2028 год,и соответственно на денежную компенсацию мы можем рассчитывать только ближе к 2028 году.Получается,что мы оплачиваем съёмное жильё в другом городе и за наше жильё в аварийном доме мы также вынуждены оплачивать коммунальные платежи до 2028 года,изо плохих условий сдавать его даже за коммуналку невозможно.Скажите пожалуйста,можно ли как то ускорить процесс получения денежной компенсации,для приобретения в ипотеку другого жилья.Другими словами,для улучшения жилищных условий.
Доброе утро, Юлия.
Если дом признан аварийным скорее всего в Росреестре наложен запрет на регистрационные действия. Уточните этот момент посредством направления запроса в Росреестр. И ускорить процесс выплаты компенсации не получиться. Выкупная цена устанавливается на основании решения органов местной власти. Выкупную цену они будут формировать только в 2028 году. Мне жаль.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
здравствуйте я живу в аварийном доме -он попал под снос-могу я расчитывать на компенсацию если у меня есть другое жилье в другом городе
Доброе утро, Светлана.
Если вы являетесь собственником жилого помещения в аварийном доме, то да, вы можете рассчитывать на компенсацию вне зависимости от наличия другой собственности.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Здравствуйте! Я собственник квартиры в многоквартирном доме ,который признан аварийным. У меня квартира состоит из трех комнат, кухни, прихожей, туалет, ванная ,мне предлагают секцию в блокированной застройке состоящую из двух комнат. Правомерно ли это? и если меня не устраивает такое жилье могу я претендовать на денежную выплату и как она определяется?
Добрый вечер, Елена.
Да, вы вправе выбирать между предоставлением жилья и выкупной ценой. Но местные органы власти не расположены давать гражданам высокую выкупную цену. Вы уточните, какая цена предлагается в вашем доме, а потом уже принимайте решение. И кстати, заниженную выкупную стоимость, вернее решение органов местного самоуправления по утверждении указанной цены можно оспорить в судебном порядке.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Здравствуйте. в 2022 году, по программе расселения многоквартирного дома,я как собственник жилья, имею право на получение равноценного жилья или только денежная компенсация?
Добрый вечер, Анатолий.
В силу подраздела 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан ( утв. Президиумом Верховного Суда РФ в 2014г.) в случае признания дома аварийным собственник квартиры при включении дома в региональную программу по расселению вправе выбирать между предоставлением другого благоустроенного жилья и выкупной ценой. Если дом в программу расселения не включен, тогда только выкупная цена.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Говорят чтобы получить компенсацию за аварийное жильё мы должны выписаться с этого жилья и прописаться временно ниизвестно где прправомерно ли это
Доброе утро, Александр.
Нет не должны вас вводят в заблуждение. Если квартира находиться в социальном найме, вы потеряете право на выдачу иного жилья взамен аварийного как только сниметесь с регистрации. Поэтому не советую перепрописываться в другом месте.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Доброй ночи !!!Я приобрел квартиру в апреле 2019 года,дом был признан аварийных в 2016 году.Мне сказали что если переселять в новый дом то ,нужно доплачивать .А если выдавать деньгами ,то сумма будет не больше за которую я купил .Правомерно ли их действия
Доброе утро, Ришат.
Собственникам жилье взамен изымаемого аварийного предоставляются квартиры только в том случае, если дом включен в программу по расселению. Если ваш дом не включен, то вам могут выплатить только выкупную цену за жилье. И цена формируется не от той по которой вы купили квартиру, а от общей стоимости квартир в вашем доме и регионе по рыночным расценкам, но с учетом ряда факторов. Как правило, местные власти, при расчете выкупной цены, стараются ее значительно занизить. Поэтому то что вам сказали, не совсем верная информация. Доплачивать вы ничего не обязаны и выкупная цена должна регламентироваться нормативным актом местного уровня, а не словами. Потребуйте на ознакомление именно эти документы, а потом решайте, какой вариант лучше.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Добрый день ! Почему денежную компенсацию заставляют брать только в сбербанке россии,где берут большой процент ! Карточка моя другого банка не устраивает администрацию …
Доброе утро, Надежда.
Потому что у органов власти как у бюджетной организации перечисление даже одного рубля подразумевает заключение договора с банком. Как правило, бюджетные учреждения именно со Сбербанком и работают, это основной банк, поэтому местная администрация при всем вашем желании не вправе перечислить деньги на другой банк, не имеют право.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Здравствуйте! Скажите пожалуйста почему отказываются перечислить компенсацию за аварийное жильё на счёт моего сына или мужа если я на это согласна?
Доброе утро, Елизавета.
Потому что бюджетные средства перечисляются только на счет получателя, который по документам и получает компенсацию за аварийное жилье. На другие счета нельзя даже при вашем согласии.
Местные органы власти по другому не могут.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Добрый вечер,наш дом аварийный многих расселили ,но нас неустроило место расположения где нам предлагают жилое помещение очень далеко от работы ,с транспортом проблема,и ещё при осмотре жилья уже текла крыша ,обвисший потолок,течь по стенам,мы написали отказ ,администрация подала на нас в суд чтобы выселить,суд первой и обл.суд удовлетворил иск администрации ,чтоб нас выселить,можем ли мы сейчас потребовать компенсацию ? Квартира в ипотеке 11 лет.
Доброе утро, Елена.
В силу ч.6 ст.32 ЖК РФ при принудительном выселении на основании решения суда, местные органы власти обязаны вам выплатить компенсацию в размере, который определяется локальными актами администрации.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Владелец приватизированной квартиры в многоквартирном доме, признанным аварийным. Дом почти расселён. Нам суд не ко ко месяцев затягивает оспаривание стоимости компенсации. Дом безнадзорен, может сгореть. Получим ли мы компенсацию в случае пожара? Ограничен ли срок судебного рассмотрения спорной суммы?
Доброе утро, Владимир.
Дом все равно признан аварийным, почти все жильцы уже выселены и документы о назначении выкупной стоимости органами местной власти уже составлены, коль вы их оспариваете. Поэтому независимо от того сохраниться ли дом либо нет к моменту принятия судебного решения, выкупную стоимость вы получите.
Касаемо затягивания судебного разбирательства. Не думаю, что ваш вывод верен. В суд поступает масса исков, которые не всегда подкреплены полным пакетом документов, в виду чего требуется направление дополнительных запросов уже от суда. Пока ответ не получен, решение не может быть принято в виду отсутствия полной информации. Поэтому даты заседания и переносят.
В суде много исков, поэтому вряд ли тянут именно с вашим, нет смысла, вы все равно выкупную стоимость получите.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Добрый день! Многоквартирный дом признан аварийным, выше было указано что полагается компенсация и за землю, подскажите пожалуйста это касается только частных домов или многоквартирных тоже (16 кв)? Как в таком случае можно заявить свои права на землю (компенсацию) если на руках нет никаких документов, только право собственности квартиры. Еще было указано что в компенсацию должны внести сумму за капремонт, который не был совершен, где получить можно информацию и как правильно поставить вопрос? Спасибо.
Добрый вечер, Оксана.
Земельный участок на котором расположен многоквартирный дом передается собственникам квартир. Если они вовремя не побеспокоились об этом факте и не оформили право собственности на себя, то земельный участок остается во владении у местных органов власти. Вам нужно уточнить в местной администрации передавался ли земельный участок собственникам квартир, в качестве общего имущества или нет. если да, то выкупную цену будут формировать и с учетом стоимости земельного участка. Касаемо капитального ремонта. Этот аспект также нужно уточнять в местном муниципалитете, так как именно указанный орган обладает всей информацией по жилому фонду населенного пункта.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Здравствуйте!
Многоквартирный жилой дом идет под снос, все собственники. Дом на сваях в мерзлоте. Можем ли мы требовать включения в выкупную стоимость компенсацию за ненадлежащий капитальный ремонт ( был в 2009г. дом аварийным признан в 2019) во время которого под домом была создана бетонная подушка, призванная поддерживать перекрытия вместо того, чтобы установить термосваи и стабилизировать разрушение дома . Доказательством является продолжающееся разрушение дома. ( просадка одного подезда).
Доброе утро, Ирина.
А у вас есть письменные доказательства, что ремонт был проведен не качественно? Есть заключение эксперта? Полагаю нет. И к тому же ремонтные работы были проведены более 10 лет, и вы-собственники после 2009 года с претензией о некачественно проведенных работах не обращались, к тому же исковой срок давности никто не отменял. И для расчета выкупной цены законом утверждена специальная методика по которой расчеты местные органы власти и производят. Нарушить закон и включить дополнительно какие-либо позиции не оговоренные законом местные органы власти не имеют права. Поэтому компенсацию за когда-то проведенные ремонтные работы с нарушениями в выкупную цену точно не включат, да и перспектив ее получить у вас нет. Мне очень жаль.
Будут еще вопросы, обращайтесь.