Как перевести квартиру в жилой дом?
Перевод квартиры в частный дом возможен, но для этого помещение должно соответствовать всем требованиям законодательства. Решение принимается администрацией, но могут и отказать, и тогда придется отстаивать свои права в суде. рассмотрим, как перевести квартиру в жилой дом, когда это может потребоваться, какие документы понадобятся и что нужно сделать для изменения статуса жилья.
Что такое квартира, жилой дом и часть жилого дома?
Определимся с определениями:
- Квартира – это отдельное помещение в многоквартирном доме, изолированное от остальных помещений других собственников. У нее должен быть отдельный вход, комнат может быть несколько. У владельцев квартир есть общие помещения: коридоры, лифты, тамбуры, лестничные площадки. Коммуникации здесь общие до ввода в жилье.
- Жилой дом – это отдельно стоящее здание высотой до трех этажей, имеющее индивидуальные коммуникации до и после ввода в жилье. Предназначен для постоянного проживания, как и квартира.
- Часть жилого дома – прежнее название обособленной половины дома с отдельным входом и автономными коммуникациями. С 1 марта 2022 года такой блок, если он имеет общую боковую стену без проемов с соседним и отдельный выход на свой участок, признается домом блокированной застройки – независимо от того, учтен он как здание или как помещение (ст. 16 Федерального закона № 476-ФЗ, п. 40 ст. 1 ГрК РФ).
Когда может понадобиться изменение статуса квартиры на жилой дом?
Перевод квартир в дом возможен, если у них один собственник. Если владельцев несколько, процедура производится только с их согласия. Изменение статуса жилья может понадобиться в нескольких ситуациях:
- Дом рассчитан на две квартиры, и собственник одной продал ее второму. Фактически теперь весь дом принадлежит одному человеку, но по документам остаются по-прежнему две квартиры.
- Для приватизации земельного участка. Если в доме несколько квартир, придомовую территорию нельзя приватизировать. Это возможно, когда здание признано жилым домом.
- Для увеличения общей площади, проведения перепланировки.
Наглядный пример – таунхаусы. Если все собственники продали квартиры одному человеку, ему может понадобится изменение статуса многоквартирного дома на частный. Но для этого важно, чтобы здание соответствовало всем требованиям, иначе перевод не разрешат.
Условия изменения статуса жилого помещения
Чтобы оформить перевод квартиры в жилой дом, важно соблюдение нескольких требований:
- Наличие придомовой территории.
- Оборудование отдельного входа. Общего подъезда быть не должно.
- Отсутствие помещений общего пользования: лестничных клеток, лифтов, коридоров.
- Автономность инженерных систем. В отделяемой квартире должно быть отдельное водо-, электро-, тепло-, газоснабжение, водоотведение, отопление.
Обратите внимание! Если переводятся несколько квартир в частный дом, важно, чтобы высота была не более трех этажей. Есть и дополнительные требования: согласие всех собственников на перевод. За несовершеннолетних владельцев согласие дают родители. Жилье не должно быть признано аварийным, наличие обременений не допускается.
Когда возможен перевод жилого дома в многоквартирный дом?
Жилой дом можно перевести в многоквартирный, если он соответствует нескольким требованиям:
- Наличие изолированных квартир.
- Наличие помещений общего пользования.
- Обустройство отдельных входов в каждую квартиру.
- Централизованные коммуникации.
Важно учитывать, что многоквартирный дом и дом блокированной застройки – разные объекты. Если у квартир нет общих помещений, а каждая отделена от соседней общей стеной без проемов и имеет отдельный выход на свой участок, это дома блокированной застройки (п. 40 ст. 1 ГрК РФ): каждый учитывается отдельно и содержится за счет своего собственника, а не УК или ТСЖ. Если владельцев несколько, понадобится согласие каждого на смену статуса.
Как перевести квартиру в жилой дом?
С 1 марта 2022 года «часть жилого дома» как отдельный объект заменена домом блокированной застройки. Если дом на двух хозяев отвечает признакам дома блокированной застройки (общая стена без проемов, отдельный выход на свой участок), квартиры или помещения в нем признаются такими домами в силу закона: собственники по совместному решению подают через одного из них в Росреестр заявление с техническим планом, и решение администрации для этого не требуется. О том, как решать вопрос с несогласным совладельцем, читайте в статье «Второй собственник не хочет продавать квартиру, что делать». В остальных случаях для перевода многоквартирного дома в индивидуальный жилой дом нужно:
- Согласовать изменения с собственниками.
- Заказать техническое заключение о возможности перевода.
- Подготовить документы.
- Подать документы в администрацию на рассмотрение.
- Получить готовое решение.
Примечание: рассмотрением документов обычно занимаются жилищные отделы при местных администрациях по адресу расположения недвижимости.
Шаг 1: согласование с соседями
Сначала нужно договориться с соседями о переводе многоквартирного дома в жилой. Их подписи понадобятся на заявлении. Необходимо согласовать и оплату экспертизы.
Шаг 2: экспертиза недвижимости
Экспертиза проводится на предмет соответствия требований к жилым домам. В заключении эксперт указывает, возможно ли это в техническом плане, нет ли ошибок в документах. В дальнейшем оно понадобится для согласования перевода с администрацией.
Шаг 3: сбор документов
Перед обращением в администрацию нужно подготовить:
- паспорт;
- заявление (заполняется на месте, бланк и образец выдадут);
- техпаспорт;
- поэтажный план;
- проект перепланировки или переустройства, если жилье пока не соответствует нормам, и нужно переделывать его.
Важно! Понадобится и документ, подтверждающий основание возникновения права собственности. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, или свидетельство о наследстве.
Шаг 4: подача документов
Документы подаются в администрацию, но в некоторых регионах доступен прием через МФЦ. Рекомендуется предварительно записаться на прием, чтобы не сидеть в очереди.
Шаг 5: получение решения
Специального срока для такого решения Жилищный кодекс не устанавливает (ст. 23 ЖК РФ регулирует перевод жилого помещения в нежилое и обратно), поэтому срок определяется административным регламентом местной администрации – его указывают в расписке о приеме документов. Если оно положительное, нужно подать заявление о внесении изменений в ЕГРН. Это делается через Росреестр или МФЦ.
Стоимость переоформления в частный дом
Расходы при изменении статуса двухквартирного дома состоят из нескольких частей:
- Градостроительная экспертиза. В регионах стоит от 5 000 р., в столице – от 20 000 р.
- Проект перепланировки – от 5 000 р. в зависимости от сложности (о рисках неузаконенной перепланировки – в статье «Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой»).
- Технический план (кадастровый паспорт с 2017 года не выдается) – стоимость определяет кадастровый инженер.
- Новая выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах – 580 р. электронная, 920 р. – бумажная.
Если переводом квартиры или дома «под ключ» занимается юрист, это будет стоить от 20 000 р.
Что делать, если отказали в признании квартиры частью жилого дома?
Отказ в переводе жилого помещения в квартиру или квартиры в частный дом – распространенное явление. Администрация должна выдать письменный отказ с обоснованием причин, и его можно оспорить через суд в порядке административного производства.
При подаче административного искового заявления гражданин уплачивает госпошлину в размере 3 000 р. Если требования удовлетворят, решение администрации об отказе будет отменено, и квартиру признают жилым домом, или обяжут пересмотреть заявление истца повторно.
Перевод квартиры в жилой дом: судебная практика
Перевод многоквартирного дома в частный – довольно сложная процедура, и нередко суды отказывают в удовлетворении требований. Но, если помещение соответствует всем нормативам, иск удовлетворят.
Вот несколько примеров решений по похожим делам:
- О признании квартиры жилым домом (Решение № 2-1536/2019 2-1536/2019~М-1564/2019 М-1564/2019 от 5 декабря 2019 г. по делу № 2-1536/2019). Требования удовлетворены.
- О признании квартиры индивидуальным жилым домом, признании права общей долевой собственности на дом (Решение № 2-14/2020 2-14/2020(2-880/2019;)~М-813/2019 2-880/2019 М-813/2019 от 5 февраля 2020 г. по делу № 2-14/2020).
- О снятии квартиры с кадастрового учета, постановке дома на учет (Решение № 2-1335/2019 2-174/2020 2-174/2020(2-1335/2019;)~М-1177/2019 М-1177/2019 от 20 января 2020 г. по делу № 2-1335/2019).
Ответы юриста на частные вопросы
Возможен ли перевод квартиры в часть жилого дома?
С 1 марта 2022 года «часть жилого дома» как самостоятельный объект не оформляется. Если дом отвечает признакам дома блокированной застройки (общая стена без проемов, отдельный выход на свой участок), квартира может быть признана домом блокированной застройки (ст. 16 закона № 476-ФЗ, п. 40 ст. 1 ГрК РФ), и сведения в ЕГРН меняются по заявлению собственников. Если признаков нет, квартира остается квартирой в многоквартирном доме.
У меня есть дом. Хочу сделать из него две квартиры, одну из них подарить сыну. Что для этого нужно?
Проще выделить долю в натуре, оборудовав два разных входа. После этого одну долю можно подарить сыну по договору дарения.
Администрация отказала в переводе квартиры в частный дом. Собираемся подавать документы в суд. Куда обращаться и сколько времени займут разбирательства?
Заявление подается в районный или городской суд по месту нахождения ответчика. На разбирательства в среднем уходит 3-4 месяца.
Для перевода жилого дома в квартиру нужна перепланировка. Когда ее согласовывать: до обращения в администрацию, или после?
Согласовать перепланировку лучше до подачи заявления о переводе статуса недвижимости, но можно и в процессе. После сделать это не получится, т.к. перевести дом в квартиру не дадут из-за несоответствия техническим требованиям.
Можно ли перевести многоквартирный дом в частный, если я не знаю, где находится второй собственник?
Нет. Без согласия другого собственника перевод невозможен. Нужно сначала найти его и договориться с ним.
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Перевести квартиру в статус индивидуального жилого дома можно, если она соответствует техническим требованиям.
- Перевод частного дома в квартиру и наоборот возможен, но только с согласия всех собственников.
- Перевод нужно согласовать с администрацией. Без этого Росреестр откажет во внесении изменений в ЕГРН. Исключение – квартиры в доме, отвечающем признакам дома блокированной застройки: их вид меняется по совместному заявлению собственников в Росреестр.
1 ответ
Комментарии
10Скажите пожалуйста, если у нас дом на два хозяина, дворы отдельные, входы отдельные, земельные участки отдельные, есть свидетельство о собственности на землю и квартиру, могу ли я перевести ее в статус дома?
Иляна, да, с 1 марта 2022 года это делается проще, чем описано в статье. По ст. 16 Федерального закона № 476-ФЗ блок в доме на два хозяина, который отделён общей стеной без проёмов и имеет отдельный выход на свой земельный участок, признаётся домом блокированной застройки, даже если в ЕГРН он записан как квартира (п. 40 ст. 1 ГрК РФ). Чтобы изменить запись, собственники обеих частей дома подают в Росреестр, в том числе через МФЦ, совместное заявление об изменении вида объекта вместе с техническим планом. Решение администрации о переводе для этого не требуется. Если соседи не согласны подать заявление, вопрос решается через суд.
Скажите пожалуйста, если у нас дом на два хозяина, дворы отдельные, входы отдельные, земельные участки отдельные, есть свидетельство о собственности на землю и квартиру, могу ли я перевести ее в статус дома? Ну т.е. свою половину дома.
Иляна, свою половину дома можно оформить как дом блокированной застройки. С 1 марта 2022 года по ст. 16 Федерального закона № 476-ФЗ такой блок — с общей стеной без проёмов, отдельным входом и отдельным участком — считается домом блокированной застройки независимо от того, что в ЕГРН он записан как квартира (п. 40 ст. 1 ГрК РФ). Для изменения записи собственники обеих половин подают в Росреестр или через МФЦ совместное заявление и технический план. Если соседи отказываются, изменить статус можно через суд.
Дом разделён одна половина оформлена как часть дома, вторая не оформлена. Хозяин неоформленной половины просит изменить статус и оформить как многоквартирный дом. Зачем переоформлять часть жилого дома в статус квартиры?
Добрый день, Андрей.
Сомневаюсь, что вашему соседу разрешат свою половину оформить как квартиру, учитывая, что ваша половина имеет статус жилого дома, а не многоквартирного. Могу предположить зачем вашему соседу такие манипуляции. Если дом будет признан многоквартирным, но и земельный участок, на котором дом расположен будет являться общим имуществом. А так пока что половина земельного участка, на котором расположена часть вашего дома принадлежит только вам.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
подскажите будут ли придираться к автономности инженерных систем, если в каждой квартире они свои, но к дому проложены через один участок
Лео, в определении дома блокированной застройки (п. 40 ст. 1 ГрК РФ) требования о полной автономности инженерных систем нет: важны общая стена без проёмов с соседним блоком и отдельный выход на свой земельный участок. Поэтому то, что у каждой части свои системы, а ввод проходит через участок соседа, само по себе не мешает изменить статус по ст. 16 Федерального закона № 476-ФЗ. Проверяет Росреестр в основном технический план и совместное заявление собственников. Чтобы в будущем не было споров с соседом, прокладку сетей через его участок лучше оформить сервитутом (ст. 274 ГК РФ).
При регистрации недвижимости в госреестре мою часть дома записали как квартира. У нас с соседяии дом на 2 хозяина, разделенный поперек общей стеной с отдельныии входамт и размежеваными участками. Еще в 2009 г суд устаноаил факт правасобственности мою на 1/6 часть дома и мужа на 2/6 чпсти дома. Росреестр ссылаясь на решение этого суда, регистртрует собственность как квартира а не часть дома. Как мне доказать что собственность на часть дома?
Людмила, сейчас понятие «часть жилого дома» в ЕГРН фактически заменено на дом блокированной застройки. По ст. 16 Федерального закона № 476-ФЗ блок в доме на два хозяина с общей стеной, отдельным входом и размежёванным участком признаётся домом блокированной застройки, даже если в реестре он записан как квартира (п. 40 ст. 1 ГрК РФ). Для изменения записи вы, ваш муж и собственники второй половины подаёте в Росреестр совместное заявление об изменении вида объекта вместе с техническим планом. Если соседи не участвуют или Росреестр отказывает, можно обратиться в суд с иском о признании вашего объекта домом блокированной застройки. Решение 2009 года этому не мешает: оно подтверждает ваше право, а вид объекта теперь определяется по новым правилам.