Как правильно написать претензию застройщику
В случае выявления недоделок в квартире, несоответствия параметров помещения проектной документации дольщик может обратиться к застройщику с претензией. Сделать это можно как до подписания передаточного акта, так и позже в течение гарантийного срока.
Разберем, когда дольщик может подать претензию застройщику и по каким основаниям. Как подготовить претензию и какие документы приобщить. Как и куда направить претензию и в какие сроки должны быть выполнены требования дольщика. Что делать, если отказали в удовлетворении претензии.
Какие существуют основания для подачи претензии к застройщику?
Застройщик обязан добросовестно исполнять условия договора и передать качественное жилье, отвечающее согласованным параметрам.
В случае нарушения обязательств застройщиком ему предъявляется претензия по следующим основаниям:
- помещение значительно меньше того, что было предусмотрено проектной документацией;
- имеются недоделки в самом помещении, местах общего пользования (лестничные пролеты и лифты), на придомовой территории;
- использованы низкокачественные отделочные материалы;
- застройщик отказал в проведении гарантийного ремонта.
Претензия может быть подана сразу по нескольким основаниям. Каждое из них должно быть подтверждено документами, фото или видео, иными доказательствами.
При обнаружении дефектов дольщик имеет право требовать от застройщика бесплатного ремонта, соразмерного уменьшения стоимости квартиры или возмещение расходов на ремонт, проведенный собственными силами (часть 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ).
Если дольщика кардинально не устраивает качество жилья, он вправе расторгнуть договор и потребовать возврата денежных средств. Чаще всего этот вопрос решается в судебном порядке, так как застройщики не заинтересованы в возврате денег.
Когда дольщик имеет право подать претензию?
Претензия к застройщику должна быть предъявлена своевременно.
Необходимо уложиться в следующие сроки:
- До подписания передаточного акта. Дольщик выявляет недостатки при приемке квартиры и не подписывает акт о приемке. Далее составляется дефектный акт, который становится основанием для подачи претензии. Отказ застройщика в подписании дефектного акта не освобождает его от ответственности.
- После подписания передаточного акта. Недостатки выявляются в процессе проживания в квартире. Претензия должна быть подана в течение гарантийного срока, который составляет минимум пять лет. Для инженерного и технологического оборудования, внутридомовых коммуникаций, лифтов срок гарантии – три года.
Гарантийный срок в отношении недостатков в жилом помещении начинает течь с момента подписания передаточного акта. По недостаткам общедомового имущества и инженерных сетей – с момента подписания первого документа о передаче дома.
Перед подачей претензии все недостатки должны быть зафиксированы. Для этого и составляется дефектный акт. Желательно, чтобы он был подписан со стороны застройщика. Дополнительном можно сделать фотографии и видеозапись.
Как написать претензию к застройщику?
Претензия к застройщику оформляется в свободном виде.
Рекомендуется указывать следующие сведения:
- наименование застройщика и его адрес;
- ФИО и адрес участника долевого строительства;
- дату и номер договора долевого участия;
- индивидуальные признаки квартиры;
- стоимость жилья;
- перечень и подробное описание выявленных недостатков;
- указание на дефектный акт;
- ссылки на пункты договора и нормы законы;
- требование устранить недостатки;
- срока для выполнения требования дольщика.
В конце претензии ставится дата ее составления и подпись заявителя.
Какие документы приобщить к претензии?
К претензии необходимо приобщить документы, относящиеся к спорной ситуации.
В перечень входит:
- договор долевого участия;
- дефектный акт;
- платежные документы об оплате по договору;
- экспертное заключение.
Для определения стоимости устранения дефектов желательно провести независимую оценочную экспертизу. Сделать это можно у любого оценщика, имеющего необходимое образование и аккредитацию. Эксперт осмотрит помещение, зафиксирует все дефекты и определит стоимость проведения восстановительного ремонта.
Как направить претензию застройщику?
Необходимо вручить претензию застройщику таки образом, чтобы осталось доказательство отправки.
Способы могут быть следующие:
- Лично в офисе компании. Документ вручается сотруднику застройщика, который должен провести регистрацию и поставить на экземпляре заявителя входящий штамп с датой и подписью.
- Заказным письмом по почте. Претензия направляется посредством Почты России или через курьерскую службу. У заявителя остается почтовая квитанция с идентификатором, что позволяет отследить получено письмо адресатом или нет.
- Через официальный сайт застройщика. Заявитель заполняет форму обратной связи или направляет документы на электронную почту организации.
Самый надежный способ – направить претензию по почте. Поэтому специалисты рекомендуют использовать именно его. Письмо направляется на юридический адрес организации. Желательно оформить опись вложений, чтобы в последующем можно было подтвердить, что в конверте находилась именно претензия, а не другой документ.
В какие сроки должны быть выполнены требования дольщика?
При заключении договора долевого участия стороны могут согласовать порядок рассмотрения претензий и сроки устранения недостатков. Если условия не согласованы, необходимо руководствоваться требованиями законодательства о разумном сроке.
Поскольку отношения между застройщиком и дольщиком попадает под действие законодательства о защите прав потребителей, разумный срок восстановительного ремонта составляет 45 дней.
По требованиям об уменьшении стоимости квартиры в связи с выявленными дефектами разумный срок составляет 10 дней.
Куда направляется претензия?
Правильнее всего направить претензию по юридическому адресу застройщику, то есть по адресу, где он зарегистрирован в налоговом органе. Если организация не получит письмо, она считается извещенной надлежащим образом и несет риск неполучения корреспонденции.
Обычно юридический адрес указывается на последней странице договора в разделе «Реквизиты сторон» вместе с ИНН и ОГРН. Также там может быть указан фактический адрес, по которому находится офис компании. Он не всегда совпадает с юридическим, поэтому туда можно направить еще одно письмо, что повышает вероятность получения претензии.
Бывает, что в договор включают условие о том, что вся корреспонденция должна направляться по конкретному адресу. В такой ситуации рекомендуется все равно направлять претензию по двум адресам: по юридическому и по тому, что указан в договоре.
Если застройщик намеренно не получит письмо, оно вернется в почтовое отделение с отметкой «за истечением срока хранения». Его следует забрать, чтобы в последующем предоставить в суде в качестве доказательства соблюдения претензионного порядка.
Что делать, если отказали в удовлетворении претензии?
Зачастую застройщики игнорируют претензии дольщиков или отказывают в устранении недостатков. Также распространены ситуации, когда восстановительный ремонт затягивается.
Если восстановительный ремонт проведен некачественно, можно снова составить дефектный акт, сделать экспертизу и подать застройщику новую претензию.
Помимо этого, у дольщика есть право потребовать уплаты неустойки в размере 1 % от цены договора за каждый день просрочки.
Если претензия не возымела действия, покупателю следует обратиться в суд с иском, заявив следующие требования:
- о понуждении застройщика провести ремонт;
- о взыскании неустойки в размере 1 % от цены договора;
- о взыскании штрафа за неисполнение претензии в размере 50 % от стоимости восстановительного ремонта;
- убытки в виде расходов на аренду жилья.
В случае обращения за проведением оценки и помощью к юристу дополнительно взыскиваются судебные расходы и расходы на проведение экспертизы.
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- В случае сдачи застройщиком некачественного жилья с недоделками и дефектами покупатель вправе подать ему претензию с требованием устранить недостатки, возместить расходы на самостоятельное проведение ремонта или вернуть деньги за квартиру.
- Претензия может быть подана до подписания передаточного акта или после. Если квартира уже принята, следует успеть обратиться к застройщику в течение гарантийного срока, который в большинстве случаев составляет пять лет.
- Покупатель составляет претензию в свободной форме. Важно, чтобы в ней содержалась информация о дольщике, договоре долевого участия, выявленных недостатках и предъявляемых к застройщику требованиях.
- К претензии необходимо приобщить подтверждающие документы, такие, как договор долевого участия, дефектный акт с описанием недостатков, экспертное заключение и другие.
- Претензия может быть подана несколькими способами: вручена в офисе застройщика, направлена по почте заказным письмом или через сайт организации. Самый надежный и доступный способ – направление претензии по почте.
- Покупатель направляет претензию по юридическому адресу застройщика. Рекомендуется дополнительно направлять документы по фактическому адресу или по адресу, указанному в договоре.
- В случае игнорирования претензии застройщиком или отказа выполнять требования покупателя следует обращаться за судебной защитой.
Для правильного составления претензии, проведения экспертизы, выбора способы защиты желательно проконсультироваться с квалифицированным юристом и выполнить все его рекомендации. Юристы нашего сайта всегда готовы помочь гражданам по всем вопросам, касающимся претензий к застройщикам. Оставьте заявку и получите консультацию.
