Как приватизировать квартиру без согласия жильцов?
Если вы хотите приватизировать квартиру, без согласия прописанных в ней лиц сделать это не получится. О том, по каким еще причинам могут отказать в приватизации квартиры, мы рассказывали отдельно. Но есть обходные пути, которыми вы можете воспользоваться и получить жилье в собственность вполне законно.
Я юрист по приватизации. В этой статье я расскажу, для чего нужно согласие зарегистрированных и как приватизировать квартиру без него в 2026 году. Также вы узнаете, что для этого нужно, куда обращаться и сколько денег придется потратить.
Почему согласие так важно
Здесь все просто: чтобы приватизировать квартиру, нужно согласие всех зарегистрированных в ней лиц, имеющих право на приватизацию (ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации»). Причем регистрация должна быть не временной, а постоянной.
В итоге недвижимость переходит в общую собственность всех участников приватизации. Если нужно приватизировать ее на одного человека, от остальных понадобятся отказы.
Примечание: как правило, по договору социального найма заселяют нанимателя вместе с родственниками, поэтому нужно договариваться в первую очередь с ними.
Иногда согласие не нужно
Если родственник не зарегистрирован по адресу приватизируемой квартиры, но проживает в ней, его мнение можно не учитывать.
Также не нужно согласие других лиц:
- Проживающих по договору поднайма.
- Снятых с регистрационного учета по решению суда.
- Утративших право на приватизацию.
Под последним подразумевается приватизация жилого помещения после совершеннолетия: это можно сделать один раз в жизни. Если же человек приватизировал квартиру до 18 лет, после совершеннолетия у него есть право еще раз оформить другое жилье в собственность таким способом.
Какие есть варианты
Вы можете приватизировать квартиру и без согласия проживающих в ней граждан. Например, если они подпишут отказы, или вы выселите их в судебном порядке. Также можно выделить долю в натуре, но это проблематично.
Рассмотрим все варианты подробно.
Оформление нотариального отказа
Можно договориться с родственником, чтобы он отказался от своей доли и не участвовал в приватизации. Тогда его доля будет равномерно распределена между остальными участниками.
Что нужно сделать:
- Заполнить заявление об отказе.
- Подать заявление вместе с остальными документами на приватизацию в департамент городского хозяйства местной администрации, или через МФЦ. В последнем случае отказ должен быть удостоверен нотариусом.
За гражданином, отказавшимся от приватизации, сохраняется право пожизненного проживания в квартире. Причем оно действует даже в случае расторжения брака (ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие…»). Но его можно выписать через суд, если он переехал на другое место жительства.
Содержание и образец отказа
Если обращаетесь в МФЦ, там вам выдадут бланк.
Что указывается в заявлении:
- Ф.И.О. отказывающегося;
- адрес;
- просьба о невключении отказывающегося в договор передачи жилого помещения;
- согласие на приватизацию жилья другими лицами;
- дата составления и подпись с расшифровкой.
Документы
Заявление об отказе обычно подается вместе с остальными документами для приватизации.
Что понадобится:
- договор социального найма или ордер;
- справка о зарегистрированных по форме №9;
- паспорта всех участников старше 14 лет;
- свидетельства о рождении детей до 14 лет;
- разрешение органа опеки, если жилье приватизируется только на ребенка.
Госпошлина
Если вы подаете документы через МФЦ, отказ нужно заверить у нотариуса. Оплачивается единый нотариальный тариф: федеральная часть (по ст. 333.24 НК РФ или ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате – в зависимости от вида нотариального действия) и региональный тариф за услуги правового и технического характера, который ежегодно утверждает нотариальная палата региона. Итоговую сумму заранее назовёт нотариус.
Если документы подаются напрямую администрацию, отказ удостоверять не надо. Никакая госпошлина не платится.
Приватизация доли
Альтернативный, но маловероятный вариант – приватизация части квартиры. Он актуален, если жильцы не хотят ее приватизировать, но и отказы не дают.
Жилье при этом должно соответствовать следующим требованиям:
- Есть возможность сделать из части квартиры обособленное помещение по типу коммуналки.
- Все жильцы согласны на это. Заключается договор о выделении доли, заверяется у нотариуса.
После этого необходимо пригласить инженера, который оформит все документы.
Примечание: зачастую выделить долю в натуре без перепланировки нельзя, и требуется согласие собственника. С большой вероятностью вам его не дадут, поэтому особо не рассчитывайте на этот способ.
Выселение через суд
Если кто-то из жильцов против приватизации квартиры, давно там не живет, не несет расходы по оплате коммунальных услуг, но и не оформляет письменный отказ, можете признать его утратившим право пользования жилым помещением. Подробнее об этом — в статье о том, как выселить родственника из квартиры.
Как это сделать:
- Подготовьте документы.
- Составьте исковое заявление в нескольких экземплярах: один – для ответчика, второй – для суда. Еще нужны копии для третьих лиц, если они привлекаются.
- Отправьте исковое заявление и копии документов ответчику заказным письмом с уведомлением о вручении.
- Подайте заявление и остальные документы в городской суд по адресу спорного жилья.
- Получите определение о принятии дела к производству. Судья вынесет его в течение пяти дней после получения искового заявления. Копии определения направляются по адресам всех участников процесса. О предстоящем заседании обычно уведомляют по СМС.
- Придите на предварительное заседание. Оно проводится в форме беседы в рамках подготовки дела к судебному разбирательству. Там судья уточнит исковые требования, может запросить дополнительные документы.
- Участвуйте в судебных разбирательствах. Здесь уже заслушиваются мнения свидетелей, изучаются представленные сторонами доказательства.
- Получите удостоверенную копию решения. Ее вам выдадут в суде в течение пяти дней с момента принятия в окончательной форме.
Потом остается только дождаться, когда решение вступит в силу – через месяц после принятия. Придите с ним в МФЦ и подайте документы для снятия ответчика с регистрационного учета, если суд удовлетворил ваши требования.
Примечание: шансы на успех есть, особенно если вы подтвердите, что ответчик давно не живет в приватизируемой квартире, не платит коммунальные услуги, не вносит плату за соцнаем.
Вот один пример из судебной практики:
Женщина обратилась в суд с иском к ответчику о признании его утратившим право пользования жилым помещением. Она пояснила, что ответчик был вселен в квартиру как член ее семьи, но отношения давно уже прекращены и он съехал оттуда много лет назад.
Также она указала, что отъезд ответчика был добровольным. Коммунальные услуги она оплачивает полностью сама, ответчик никогда не предпринимал попытки вселиться обратно.
Ответчик против удовлетворения иска возражал и подал встречное исковое заявление с требованием о вселении, предоставлении ключей от квартиры, нечинении препятствий. Также он пояснил, что истица ранее обращалась к нему с просьбой об оформлении отказа от приватизации, но он был против и ничего не подписал.
В ходе разбирательств суд установил, что ответчик не проживает в спорной квартире более 30 лет, обязанности нанимателя не исполняет, при этом не представил доказательств, подтверждающих, что истица чинила ему препятствия в пользовании жильем.
В итоге суд удовлетворил исковые требования первоначальной истицы и признал ответчика утратившим право пользования квартирой (Решение № 2-499/2020 2-499/2020~М-246/2020 М-246/2020 от 16 июля 2020 г. по делу № 2-499/2020).
Если кто-то из жильцов против приватизации квартиры, сначала выпишите их через суд. Когда все будет готово, обратитесь в администрацию с заявлением о передаче жилья в собственности в порядке приватизации. Его рассмотрят в течение двух месяцев, после чего с вами заключат договор, и можно регистрировать право собственности в Росреестре.
Содержание и образец искового заявления
Исковое заявление должно соответствовать требованиям ст. 131 ГПК РФ.
Что в нем указывается:
- полное название суда;
- Ф.И.О., адрес, номер телефона истца;
- Ф.И.О., адрес ответчика;
- номер и дата ордера или договора соцнайма, на основании которого семья вселена в квартиру;
- Ф.И.О. всех зарегистрированных лиц;
- дата, с которой ответчик не проживает на жилплощади;
- участвует ли ответчик в расходах по оплате коммунальных услуг, соцнайма (нет);
- адрес, по которому проживает выселяемый (если есть);
- исковые требования: признать Ф.И.О. утратившим право пользования жилым помещением, снять с регистрационного учета;
- дата составления и подпись.
Документы
Помимо искового заявления, при обращении в суд вам понадобится паспорт и другие документы:
- договор социального найма или ордер;
- справка по форме №9 о зарегистрированных лицах;
- чеки об оплате коммунальных услуг;
- выписка по банковскому счету, где видно, что все оплачиваете только вы;
- копия лицевого счета;
- квитанция об уплате госпошлины.
В зависимости от ситуации могут потребоваться дополнительные документы.
Госпошлина
При обращении в суд нужно оплатить госпошлину – 3 000 руб. за каждое неимущественное требование (ст. 333.19 НК РФ).
Проще всего подать заявление и остальные документы онлайн через ГАС «Правосудие». Там же и оплачивается госпошлина с банковской карты или электронного кошелька. На апрель 2022 года система работает со сбоями и не всегда доступна, но обещают все наладить.
Можно урегулировать вопрос мирным путем
Если ваш родственник не хочет оформлять документы и тратить время, можно сделать доверенность на другого человека, который будет представлять его интересы. Также можете предложить ему выкупить его долю взамен на отказ от приватизации, но с юридической точки зрения это не совсем правильно и безопасно.
Еще можно предложить взамен на отказ долю в другой недвижимости. Я расскажу более подробно, как все оформить правильно.
Оформите доверенность
Чтобы оформить нотариальный отказ, вашему родственнику нужно прийти к нотариусу, поэтому доверенность на подписание отказа от его лица в данном случае нецелесообразна. Другое дело – подача заявления на приватизацию от его имени: это вправе сделать и представитель.
Здесь есть небольшая хитрость: отказ от приватизации можно выразить в самом заявлении о передаче права собственности на жилье. Тут как раз и понадобится представитель с доверенностью. Он подпишет строку с отказом в заявлении и будет лично присутствовать в администрации в интересах своего доверителя.
Предложите выкупить долю
Как я уже говорила, можно предложить родственнику деньги взамен на отказ от приватизации квартиры. Но это крайне рискованное мероприятие для обеих сторон:
- Если передадите деньги вперед, он может передумать. И вернуть средства обратно будет проблематично.
- Если предложите заплатить деньги после оформления отказа, родственник может не согласиться на это, боясь, что вы ему не заплатите и он останется ни с чем. Отменить отказ в данном случае будет тяжело даже через суд.
К этому способу можно прибегнуть только при доверительных отношениях. Но лучше не рисковать: там, где речь идет о деньгах, многие забывают про родство и дружбу.
Предложите другое жилье или долю в нем
Вы можете предложить долю в другой квартире, если она у вас есть. А родственник откажется от своей доли в праве на жилье, которое собираетесь приватизировать.
Единственный способ оформить все правильно – заключить договор дарения и заверить его у нотариуса. Но здесь есть такие же риски, как и при передаче денег: если родственник передумает писать отказ, отменить дарственную будет тяжело.
Ответы юриста на частные вопросы
Около 30 лет назад администрация предоставила моей семье квартиру по договору социального найма. В ней прописана я, отец и мать. Сейчас решили с мамой ее приватизировать, но вот незадача – отец сидит в тюрьме. Можно ли нам ее оформить в собственность без его согласия?
Нет. Отбывание наказания никак не препятствует приватизации, просто все документы вместо нотариуса заверяет начальник колонии. Попросите отца оформить письменный отказ. Если он против, можно попытаться выписать его через суд, но это тяжело: нахождение в МЛС не является основанием для снятия с регистрационного учета. В колонии у него есть только временная прописка (регистрация по месту пребывания), это не отменяет регистрацию по месту жительства (постоянную прописку).
Родителям еще при СССР выделили квартиру, сейчас живем там по соцнайму с сестрой. Она родила ребенка и прописала его у нас, а через несколько лет уехала вместе с сыном. Могу ли я приватизировать жилье без ее согласия?
Сначала нужно признать сестру и ее сына утратившими право пользования жилым помещением через суд. Можно обойтись и без этого, если она оформит нотариальный отказ от своей доли и доли ребенка. Но в последнем случае понадобится разрешение органа опеки, его получить очень тяжело.
Можно ли приватизировать свою долю в квартире без согласия второго жильца? То есть чтобы у меня была ½ в праве собственности.
Нет, жилье приватизируется только полностью. Если согласия нет, воспользуйтесь любым из вариантов, о которых рассказано в этой статье.
10 лет назад мне от администрации досталась квартира по договору социального найма. Потом вышла замуж, муж там не прописан. Приватизировала ее на себя уже в браке. Сейчас хочу развестись и продать жилье. Можно ли это сделать без согласия супруга?
Да. Такая квартира считается вашим личным имуществом (ст. 36 СК РФ). Согласие мужа на продажу не требуется.
Пару месяцев назад сестра предложила написать мне отказ от приватизации взамен на деньги. Я все подписал у нотариуса, но денег так и не увидел. Сестра кормит обещаниями и говорит, что скоро выплатит все. Я устал ждать, хочу оспорить отказ через суд. Возможно ли это?
Подать исковое заявление вы в любом случае можете, но вряд ли суд удовлетворит требования. Оспорить отказ, сделанный в здравом уме, довольно тяжело. Можете сослаться на то, что подписали все под влиянием заблуждения, но шансы очень низкие.
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Приватизировать квартиру без согласия прописанных родственников можно.
- Для приватизации без согласия остальных жильцов нужно, чтобы они отказались от своих долей, или придется выселять их и снимать с регистрационного учета через суд, если есть основания.
- Если кто-то против приватизации, оформить в собственность только свою долю не получится. Недвижимость приватизируется целиком по взаимному согласию жильцов.
- Есть альтернативные варианты приватизации без согласия: выкуп доли родственника, дарение другого жилья взамен на отказ. Но все они довольно рискованны для обеих сторон.
- Отказ от приватизации выражается в заявлении, поданном лично в администрацию. Если документы подаются через МФЦ, отказ должен быть удостоверен нотариусом.
Если у вас остались вопросы, проконсультируйтесь с нашими юристами. Консультации предоставляются бесплатно и круглосуточно!
Комментарии
2Договор соц найма на квартиру оформлен на меня. Со мной проживает сын. Брат прописан, не живет 30 лет и не платит за жкх. Брат требует денег за его долю в квартире. Вправе ли он это требовать?
Ирина, нет, в квартире по договору социального найма нет долей: она находится в муниципальной собственности, поэтому брат не может продать «свою долю» или требовать за нее деньги. Более того, если он добровольно выехал на другое место жительства и 30 лет не живет в квартире и не платит за нее, вы можете подать иск о признании его утратившим право пользования жилым помещением и снятии с учета (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ). Докажите факт непроживания: квитанциями об оплате, пояснениями соседей, актом управляющей компании. Имейте в виду, что пока брат зарегистрирован и не признан утратившим право, без его согласия приватизировать квартиру нельзя (ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»), и именно этим часто объясняются такие требования.