Переселение из аварийного жилья
Закон о переселении из аварийного жилья работает в РФ уже несколько десятков лет, и постоянно меняется. С лета 2020 года межведомственные муниципальные комиссии не принимают решения без экспертизы независимой организации, в остальном порядок остался тот же. Рассмотрим, когда дом считается ветхим или аварийным, кого могут переселить и куда, в какой порядке, а также права собственников при расселении и порядок действий в случае занижения рыночной стоимости квартиры.
Когда дом считается аварийным или ветхим?
Основания для признания многоквартирного дома аварийным указаны в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 №47.
Когда дом считается аварийным:
- Несоответствие санитарно-гигиенических требований, уровня радиационного фона, факторов источников вибрации, шума, электромагнитных полей.
- Разрушение, повреждение, деформация несущих конструкций, если есть опасность обрушения.
- Повреждение, разрушение дома в результате техногенной или иной аварии.
Также дом могут признать непригодным для проживания, если он находится в опасной зоне. Например, в зонах вероятных разрушений при авариях, оползней, снежных лавин, селевых потоков или в районах, которые регулярно затапливаются паводковыми водами, если подтопление невозможно предотвратить при помощи техники.
Примечание: просто так жилье не признают аварийным. Крайне важно, чтобы комиссия дала заключение, согласно которому даже капитальный ремонт не устранит недостатки. Если же можно просто провести капремонт, расселять никого не будут.
Кто участвует в программе переселения?
Согласно закону о расселении аварийного жилья, участвовать в программе могут следующие категории граждан:
- Собственники квартир. Они могут получить другие квартиры или денежную компенсацию.
- Наниматели по договорам социального найма. Им предоставляется другое жилье с аналогичными параметрами.
Если квартира сдавалась квартиросъемщикам, договор найма с момента признания жилья аварийным прекращается. Собственник не несет перед ними никаких обязательств, но должен вернуть деньги за оставшиеся дни. Предоставлять другое жилье он не обязан.
Куда переселяют из аварийного жилья?
В рамках реализации программы переселения жителям аварийных домов предлагаются равнозначные квартиры, которые строятся специально для них и соответствуют всем требованиям:
- По площади.
- По расположению.
- По количеству комнат.
Важно, чтобы в результате переселения жилищные условия не были ухудшены.
Если же человек живет в аварийном доме по договору соцнайма, ему тоже предоставляется равнозначное жилье, но количество комнат может быть другое. Главное, чтобы она соответствовала требованиям по площади (п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14).
Примечание: вместо новой квартиры можно подать заявление о получении выкупной стоимости аварийного жилья. Она рассчитывается с учетом рыночных цен за вычетом реального износа. Такой способ не слишком выгоден, ведь в итоге собственник получит копейки, на которые нельзя купить другую недвижимость. Если же вы все-таки купили новое жилье, узнайте, как получить налоговый вычет при покупке квартиры.
Порядок переселения собственников из аварийного жилья
Процедура переселения из ветхого или аварийного жилья состоит из нескольких этапов. Для начала нужно обратиться с заявлением в межведомственную комиссию. Обычно ее функции выполняет жилищная инспекция при администрации муниципалитета. После этого проводится экспертиза, составляется заключение и принимается решение.
Рассмотрим каждый этап подробно.
Шаг 1: подача заявления
Подать заявление о признании дома аварийным вправе собственник, ТСЖ, наниматель, госжилнадзор, Перед этим они нужно обратиться к независимому эксперту, который обследует жилье, установит все недостатки и отразит их в заключении. С 2019 года это делается обязательно. Потом оценка состояния жилья снова проводится, но уже с участием комиссии.
Документы
При обращении в межведомственную комиссию понадобится:
- заявление;
- паспорт;
- выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности;
- поэтажный план дома;
- экспертное заключение.
Обратите внимание! Если ранее в УК или ТСЖ подавались жалобы на неудовлетворительное состояние дома, желательно их копии тоже подать с остальными документами.
Шаг 2: проведение экспертизы
В ходе рассмотрения документов межведомственная комиссия определяет состав привлекаемых экспертов, организует проведение работ по оценке пригодности или непригодности жилого дома для постоянного проживания.
Во время экспертизы многоквартирный дом обследуется, по результатам оформляется заключение.
Шаг 3: рассмотрение документов
Представленные документы вместе с заключением рассматриваются администрацией в течение одного месяца. Если дом получил повреждения в результате ЧС, сроки сокращаются до 20 дней. Дополнительные сведения от других госорганов запрашиваются через систему межведомственного взаимодействия.
Шаг 4: принятие решения
Решение на основании заключения принимается большинством голосов комиссии, оформляется в трех экземплярах. Один из них направляется заявителю. Если количество голосов одинаково, решающим считается голос председателя комиссии. При принятии решения могут привлекаться представители других органов: градостроительства, архитектуры, эксперты.
На принятие решения отводится 30 дней с момента получения заключения. Если дом пострадал в результате аварии – 20 дней.
Важно! Если дому менее 5 лет, решение и заключение направляются и в прокуратуру для рассмотрения вопроса о привлечении застройщика к ответственности.
Шаг 5: постановка на очередь
Когда дом признают аварийным, сведения о собственниках передаются в госучреждение для постановки в очередь для получения жилья. Она может длиться и несколько лет, в каждом регионе разные сроки расселения.
Права собственника при расселении ветхого жилья
Собственники квартир, расположенных в авариных домах, имеют следующие права:
- Переселяться в другое жилье в тех же населенных пунктах. Например, если сносимая квартира находится в городе, отправить в село человека не могут.
- Получить недвижимость большей площади, если состоят на учете в качестве нуждающихся.
- Получить выкупную стоимость сносимого жилья вместо новой квартиры.
Совет юриста: если администрация настаивает на переселении в менее развитый район, стоит оспорить это распоряжение в суде. Ухудшение жилищных условий не должно допускаться, но многие об этом забывают.
Можно ли отказаться от переселения из аварийного жилья
Отказываться от переселения и получения компенсации нет смысла. Администрация подаст в суд заявление о принудительном выселении из аварийного дома (об основаниях читайте в статье «Основания для выселения из жилого помещения»), и тогда к делу подключатся и судебные приставы.
Если же проблема кроется в низкой выкупной стоимости, стоит заказать независимую экспертизу и оспорить предложение администрации в суде.
Судебная практика о переселении собственников из аварийного жилья
Чаще всего судами рассматриваются дела об оспаривании выкупной стоимости или взыскании компенсации вместо предоставления других квартир. Администрация может ссылаться на отсутствие денег в бюджете, но не всегда суды принимают сторону ответчиков.
Вот несколько таких примеров решений по реальным делам:
- Решение № 2-2110/2019 2-2110/2019~М-931/2019 М-931/2019 от 18 сентября 2019 г. по делу № 2-2110/2019.
- Решение № 2-427/2019 2-9/2020 2-9/2020(2-427/2019;)~М-361/2019 М-361/2019 от 6 февраля 2020 г. по делу № 2-427/2019.
- Решение № 2-265/2020 2-265/2020(2-6959/2019;)~М-6323/2019 2-6959/2019 М-6323/2019 от 22 января 2020 г. по делу № 2-265/2020.
Ответы юриста на частные вопросы
Законно ли требование администрации о сносе аварийного дома за счет собственников?
Да. Согласно ч.4 ст. 32 ЖК РФ, требование о сносе дома в разумные сроки предъявляется к собственникам администрацией. Если это требование не выполняется, аварийный дом вместе с участком под ним изымают для муниципальных нужд.
Каковы правила реформы переселения из аварийного жилья в Москве?
Программа переселения в столице осуществляется согласно Закону № 14 от 17.05.2017 «О дополнительных гарантиях…». Там более строгие требования к новым квартирам, чем в других регионах. Например, нельзя выдать квартиру меньшей площади или с меньшим количеством комнат. Недвижимость выдается в тех же районах, где находятся аварийные дома, и отвечает городским стандартам благоустройства.
Живу в одной квартире с бывшим мужем и сыном, у нас по ½ в праве собственности. Дом признали аварийным. Могут ли нам дать две квартиры, чтобы мы разъехались?
Нет, две квартиры не дадут. Только одну, равнозначную по требованиям.
Дом разрушен в результате взрыва бытового газа, восстановлению не подлежит. Обязана ли администрация предоставить жильцам временное жилье?
Да, обязана. Обычно людей расселяют в коммуналки или пункты временного размещения, потом выделяют квартиры.
Как проверить, признан ли дом аварийным?
Посмотреть список домов, признанных аварийными и подлежащих расселению, можно на сайте местной администрации. Такие списки находятся в открытом доступе.
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Программа расселения из ветхого и аварийного жилья утверждается высшим органом исполнительной власти региона. Для программ, начавших действовать после 01.01.2019, срок переселения был установлен до 01.09.2025; сведения о действующих региональных программах и сроках расселения конкретного дома уточняйте в местной администрации.
- Собственником переселяют в порядке очереди, при этом дом, признанный аварийным раньше, чем другой дом в том же районе, расселяют раньше.
- Если квартира в аварийном доме принадлежит человеку на правах собственности, ему предоставят равнозначное жилье и оформят на него. Если же он является нанимателем по договору соцнайма, этот договор будет заключен в отношении другого жилого помещения в пригодном для проживания доме.
1 ответ
Комментарии
8Подскажите пожалуйста, Квартира по договору найма , попали в программу расселения из аварийного жилья, нам предлагают квартиру но там грибок по всей квартире , могут ли нас в такую переселит ?
Ксения, при переселении из аварийного дома нанимателю по договору социального найма должно быть предоставлено благоустроенное жилое помещение, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям (ст. 86, 89 ЖК РФ). Квартира, где грибок по всей площади, этим требованиям, скорее всего, не соответствует, и вы вправе от нее отказаться. Отказ оформите письменно с указанием причин и приложите фото, а также попросите провести обследование квартиры межведомственной комиссией или обратитесь за замерами в Роспотребнадзор. Если администрация будет настаивать и подаст иск о выселении, суд проверит соответствие предлагаемого жилья требованиям закона, и заключение о грибке станет вашим доказательством. Параллельно можно пожаловаться в прокуратуру и жилищную инспекцию.
здравствуйте, в 2018г мы купили квартиру за 400000 тыс .При покупки вызывали независимого эксперта .Он дал заключение что состояние квартиры удовлетворительное.Сейчас этот дом признали ветхим.Мне сказали что выплатят только 400000 тыс т.к вышел новый закон.Правомерно это или нет.
Надежда, ограничение выкупной цены суммой, за которую квартира была приобретена, действительно введено ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, но оно касается только тех, кто купил жилье после признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Если на момент вашей покупки в 2018 году дом еще не был признан аварийным, это ограничение к вам не применяется, и выкупная цена определяется по рыночной стоимости квартиры, доли в общем имуществе и убытков (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ). Запросите в администрации заключение межведомственной комиссии и постановление о признании дома аварийным с датами. Если вам предлагают заниженную сумму, от подписания соглашения можно отказаться, и тогда размер возмещения будет определять суд с учетом оценочной экспертизы. Учтите, что статус «ветхого» дома сам по себе не влечет изъятия — важно именно признание аварийным.
Здравствуйте. Купили у собственника жильё в 2017 году, за 650 000 тысяч рублей. Документы оформлялись через МФЦ. О том, что жильё в 2015 году было признано аварийным, узнали только 2019 году. Сделали ремонт ,вложили 150 000 тысяч рублей. Если бы знали, что аварийный ,не шиковали бы. Администрация на своё усмотрение, решили выдать денежную компенсацию, вместо предоставления жилья, хотя предполагалось, что выделят жильё. Насчитали 1800 000 тыс. со всеми субсидиями. Когда в очередной раз стали смотреть документы, выяснилось , что жильё купили в аварийном доме и нам положена только та сумма за которую мы купили жильё. Это новшество закреплено в ФЗ за 2019 год. Сказали, что нам надо доказать в суде, что мы не знали об аварийности при покупке. И как нам теперь поступить ? Жильё купила дочь и на данный момент у неё 2 детей, 4 и 2 года. Не замужем.
Доброе утро, Елена.
Если ваша дочь не имеет возможности участвовать в судебном заседании и собирать документы для суда можно оформить нотариальную доверенность на представление ее интересов, к примеру, вами. Также доверенность можно оформить и на другое лицо, которое может помочь с участием в судебном разбирательстве. То есть наличие маленьких детей и невозможность лично участвовать не проблема, все решаемо.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Вообще не ответили на вопрос. Как нам поступить в нашей ситуации, как доказать, что при покупке квартиры, мы не знали, что дом аварийный. И имеет ли в нашей ситуации закон от 2019 года обратную силу.
Доброе утро, Елена.
Любой закон имеет обратную силу только в том случае, если об этом прямо в нем указано. В вашей ситуации таких оговорок нет, поэтому изменения в Жилищное законодательство, которые были внесены в 2019 обратной силы не имеют. Но Верховный суд РФ предоставил свои разъяснения по подобным ситуациям. Когда приобреталась квартира, сведений о том, что дом признан аварийным вам не предоставлялось, продавец вас не уведомил. Где-либо официально эти данные ранее не размещались. Поэтому, если вы докажите в суде, что не знали о том, что дом признан аварийным, сможете рассчитывать на выкупную цену рассчитанную в порядке ч.8.2 ст.32 ЖК РФ, то есть ту, которую и заплатили.
А вот убытки, которые вы понесли при такой покупке, придется взыскивать с продавца. Были вложения в ремонт, произведены иные затраты. И плюс были введены в заблуждение.
Будут еще вопросы, обращайтесь.