Как сделать размежевание земельного участка? Советы юриста
Хотите сделать из одного большого участка несколько маленьких или считаете, что сосед поставил забор на вашей земле и нужно, чтобы он его перенес? Легко! Для этого достаточно заказать размежевание земельных участков. Такие работы проводят кадастровые инженеры.
Я юрист по земельным делам. В этой статье я расскажу, что такое размежевание земельных участков и для чего оно нужно в 2025 году. Также вы узнаете, как происходит сама процедура, каковы особенности размежевания в зависимости от целевого назначения земель, и что делать после получения нового межевого плана.
Что такое размежевание и когда оно нужно?
Ни в одном законе не говорится, что значит размежевание земельных участков. Официально такого термина нет, но под ним обычно подразумевается уточнение (установление) новых границ.
Учтите: если участок не стоит на кадастровом учете, сначала нужно провести межевание и внести сведения о нем в ЕГРН. Если же он уже есть на учете, но возникли сомнения по поводу границ на местности, вместо межевания проводится уточнение границ земельного участка на основании уже имеющихся данных из ЕГРН.
Когда может понадобиться размежевание:
- Если дом на двух хозяев, но участок не поделен в натуре. После размежевания каждый собственник сможет оградить свою территорию забором и распоряжаться ею, как угодно.
- Если хочется поделить землю на несколько участков и продать один из них. Например, один надел площадью 200 кв.м. можно поделить на два для продажи, и продать в итоге 100 кв.м.
- Если участок уже поделен, но между собственниками возникли разногласия по поводу границ.
- Есть споры с соседями: например, вы считаете, что сосед что-то построил на вашей территории, отстоять свои права вы сможете, подкрепив все документами – межевым планом.
Размежевание земельных участков проводится и в ряде других случаев. Например, если в 1980-ее гг. люди получили паи, и сейчас нужно выделить доли в натуре.
Многое зависит и от категории земель
Для раздела земель сельхозназначения в большинстве случаев требуется решение общего собрания собственников. Иногда межевание проводится и для оформления части земли лесного фонда в собственность.
Также есть особенности размежевания участка под многоквартирным домом, которые тоже нужно учитывать. Разберемся более подробно.
Земли сельхозназначения
Образование земельного участка сельскохозяйственного назначения из участка, находящегося в долевой собственности, регламентируется ст. 13 ФЗ от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель…».
Выделю основные моменты:
- Участники долевой собственности могут выделить свои доли в натуре, но понадобится решение общего собрания собственников.
- На собрании с соседями утверждается проект межевания (ст. 13.1 ФЗ №101), перечень собственников участков и размер их долей. Дополнительное согласование границ не потребуется.
- Можно обойтись и без решения общего собрания, но тогда нужно заключить договор подряда с кадастровым инженером, который оформит проект межевания.
- Размер выделяемого участка определяется на основании выписки из ЕГРН.
- Размер и местоположение границ должны быть согласованы кадастровым инженером.
Заказать размежевание сельхозземли могут как физические, так и юридические лица. Например, если там в дальнейшем планируется развитие фермерского хозяйства, садов, огородов, личного подсобного хозяйства.
Лесной фонд
Если границы вашего участка на местности перешли на земли лесного фонда, это не является препятствием для осуществления государственного кадастрового учета. Но при условии, что права на него возникли до 01.01.2016 года (п.1 ст. 60.2 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости).
Нововведения появились благодаря ФЗ от 29.07.2017 №280-ФЗ «О внесении изменений…». Именно с 2017 года в России начала действовать «Лесная амнистия», позволяющая пользоваться землями лесного фонда. Такое новшество связано с тем, что люди получали участки на вполне законных основаниях под ИЖС и другие цели, а потом они были включены в состав земель лесного фонда. Некоторые собственники лишались своих земель, но ФЗ №280 устранил эту проблему.
В чем суть:
- Лесная амнистия распространяется на все участки, образованные до 01.01.2016 года.
- При проведении межевания кадастровые инженеры теперь указывают в заключениях, что права на них возникли давно, и должны признаваться фактически установленные границы, даже если они переходят в лес.
Обычно сотрудники Росреестра и Рослесхоза сами проверяют участки, пересекающиеся с границами леса, и по итогам проверки выносят решение. Но и вы можете во избежание проблем сами провести межевание и подать документы в Росреестр, чтобы границы были установлены на законных основаниях.
Дачный или садовый участок
Если у вас есть садовый участок, вы можете провести размежевание и поделить его на две части, но с учетом положений п.4 ст. 11.4 ЗК РФ. При этом участок, который был разделен, сохраняется в измененных границах.
Для размежевания понадобится план застройки СНТ. Если земля уже состоит на кадастровом учете, закажите выписку из ЕГРН.
Участок под строительство дома
Новые участки ИЖС обычно уже стоят на кадастровом учете. Если вы только купили землю и собираетесь построить дом, межевание не будет лишним. Зная границы на местности, вы точно не зайдете на территорию соседа, и в дальнейшем у вас с ним вряд ли будут разногласия.
Также можно размежевать участок под строительство и поделить его на несколько частей, которые затем переоформляются на разных собственников.
В обоих случаях обязательно нужно согласовывать границы с владельцами смежных земель.
Участок под многоквартирным домом
Размежевание участка под МКД может понадобиться, если владельцы квартир хотят сформировать придомовую территорию и оформить ее в общедолевую собственность. Для этого проводится собрание жильцов, решение принимается большинством голосов.
Межевание земли под многоквартирным домом позволяет четко определить границы. В дальнейшем там можно построить спортивную или детскую площадку, сделать парковку или что-то другое, но по согласованию с собственниками.
Раздел в измененных границах
Под разделом участка в измененных границах подразумевается образование нескольких новых наделов, при этом первоначальный участок сохраняет свои границы и кадастровый номер. Такой вариант допускается только для садовых и дачных земель.
Образуемые участки должны соответствовать требованиям ст. 11.9 ЗК РФ:
- Не допускается пересечение границ муниципальных образований или земель населенных пунктов, лесопарков, территориальных зон.
- Участок поделить нельзя, если вследствие этого образованные наделы нельзя будет использовать по назначению и есть соответствующие обременения или ограничения.
В итоге каждому образованному участку присваиваются индивидуальные кадастровые номера. В то же время исходный надел остается в своих границах и со своим номером.
Плюсы и минусы размежевания
Рассмотрим основные преимущества и недостатки размежевания:
Обратите внимание! Увеличение площади возможно только за счет муниципальной территории, для этого после размежевания заключается соглашение с администрацией. Прирезать землю за счет соседского участка нельзя.
Кто имеет право размежевать участок?
Размежевание может сделать любой кадастровый инженер, имеющий допуск СРО на соответствующие виды работ. Найдите инженера по рекомендациям и проверьте, есть ли он в официальном реестре. Если состоит, и никаких сомнений у вас нет, смело заключайте договор.
Заказчиком кадастровых работ вправе быть как физическое лицо, так и организация, если участок принадлежит на праве собственности. Обратиться к инженеру может и арендатор, если с ним заключен договор долгосрочной аренды.
Также размежевание возможно по заявлению гражданина, который пользуется землей по договору пожизненного наследуемого владения, бессрочного пользования.
Как размежевать земельные участки: пошаговая инструкция
Теперь рассмотрим общий порядок действий для размежевания участка. Если кадастровый инженер уже найден, заключите с ним договор и внесите предоплату. Обязательно согласуйте сроки проведения работ, они должны быть указаны в договоре. Если этого не сделать, инженер может приехать к вам и через месяц.
Как делается размежевание пошагово:
- Инженер отправляет извещения о предстоящем межевании минимум за один месяц всем собственникам смежных участков. С ними нужно согласовать границы.
- В назначенный день проводятся полевые работы: определяется местоположение границ на местности согласно данным из ЕГРН, один участок в натуре делится на несколько. Все зависит от условий технического задания.
- После полевых работ согласовываются установленные границы с соседями.
В итоге вам на руки выдадут межевой план и все акты, оформленные по итогам размежевания.
Если соседи не подписывают акт согласования границ, установить их и внести данные в ЕГРН можно по решению суда.
Документы
Какие документы нужны для оформления размежевания:
- паспорта всех собственников;
- правоустанавливающий документ: договор мены, дарения, купли-продажи, свидетельство о наследстве;
- выписка из ЕГРН «Об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Проще всего заказать выписку из ЕГРН на официальном сайте Росреестра. ее вам отправят в течение трех рабочих дней на электронную почту, обойдется это в 290 руб.
Стоимость
Цена размежевания земельного участка зависит от сложности работы. Если нужно поделить один надел на несколько, это будет стоить дороже, поскольку, помимо установления границ на местности, инженер оформляет отдельные документы для каждого образованного участка. Это будет стоить от 10 000 руб.
Если вам нужно просто установить межевые знаки, можно уложиться и в 5 000 руб. Но все зависит от площади надела, количества поворотных точек и других параметров.
Сроки
В среднем при размежевании можно уложиться в 1,5 месяца. Как я писала ранее, за месяц до визита инженера уведомляются соседи. После полевых работ ему может понадобиться еще 1-2 недели на оформление всех документов.
Что потом?
Теперь о том, что делать дальше. Если межевание проводилось для устранения реестровой ошибки, после получения межевого плана нужно внести изменения в ЕГРН. Услуга предоставляется бесплатно, если ошибка допущена по вине сотрудника Росреестра. Если по вашей вине, размер госпошлины составит 350 руб.
Если в результате размежевания из одного участка образовано несколько, необходимо внести изменения в ЕГРН. Документы можно подать через МФЦ или Госуслуги.
Ответы юриста на частные вопросы
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Размежевание земельного участка позволяет определить границы или поделить один надел на несколько.
- Вы можете поделить один участок на несколько, а затем продать любую из долей.
- Согласовывать границы с соседями обязательно. Если кто-то из них против, установить их можно через суд.
- По итогам размежевания любые изменения должны быть внесены в ЕГРН.
- Документы для внесения изменений в ЕГРН можно подать через Госуслуги или любое отделение МФЦ.
Если у вас остались вопросы, задайте их нашим юристам. Консультации предоставляются бесплатно и круглосуточно!
