Соседи незаконно захватили землю: что делать? Отвечает юрист
«Недавно с мужем купили земельный участок. Решили на всякий случай уточнить границы, потому что собирались строить дом. Вызвали кадастрового инженера, тут и выяснилось, что соседи свой забор поставили на нашей земле 3 года назад. Предыдущее межевание проводилось в 2015 году, и по всем документам видно, что это самозахват со стороны соседей. Поговорили с ними, сносить забор они не собираются. Что нам делать?»
С таким вопросом к нам обратилась Ольга. Наши юристы изучили все документы и выяснили, что сосед действительно неправ. Межевой план от 2015 года составлен корректно, уточнение границ повторно проведено без ошибок. На месте соседа лучше бы договориться с семьей Ольги о денежной компенсации за часть захваченной земли, или перенести забор, но он отказался. В итоге ему пришлось все же переносить забор, но уже по решению суда, потратив много времени и денег на разбирательства.
Я юрист по земельным делам, и в этой статье вы узнаете, куда жаловаться, если соседи самовольно захватили землю, и какая за это предусмотрена ответственность в 2024 году. Также я расскажу, как можно стать собственником чужой земли на законных основаниях, если «захватчиком» оказались вы.
Кратко о земельных участках
По закону право собственности на земельный участок и все имущество, расположенное в пределах его границ, принадлежит владельцу (ст. 261 ГК РФ). Право собственности обязательно регистрируется в ЕГРН, для этого межевание не требуется.
Межевание обязательно для постановки участка на кадастровый учет. Такой учет осуществляется по заявлению правообладателя (чаще всего администрации) сразу после формирования земельного участка.
Если межевание проводит собственник-физическое лицо, по итогам должен быть оформлен акт согласования границ. Он подписывается всеми соседями, с которыми есть смежные границы. Соседи не могут свободно пользоваться чужим участком за пределами границ своей земли: поставить там забор, построить баню или дом, и т.д.
Что считается незаконным захватом земли
Незаконным захватом земли как раз и считается нарушение границ земельного участка. Причем неважно, кому он принадлежит: организации, гражданину или администрации. Если сосед без разрешения поставил забор или что-то построил на вашей земле, по вашему заявлению его могут привлечь к ответственности и обязать устранить препятствия в пользовании участком.
Пример:
Есть два земельных участка. Один – угловой, которым никто никогда не пользовался, второй – следом за ним по одной улицу. В доме, построенном на втором участке, постоянно жила семьи Никифоровых. Собственника углового участка они не знали и никогда не видели. Поэтому они решили, что, раз за землей никто не ухаживает, значит, она никому не принадлежит.
Супруги Никифоровы в 2017 году захотели построить сарай и баню. Но площади их участка им не хватило, поэтому они решили захватить часть соседнего, полагая, что ничего противоправного не совершают. В 2023 году нашелся собственник углового участка Агафонов П.Р. Он приехал вместе с покупателями на осмотр, и предположил, что Никифоровы захватили часть его земли. Соседи стали сопротивляться и говорить, что баню и сарай построили давно, а его там никогда не было, и он не знает реальное расположение границ.
Чтобы решить спор, Агафонов вызвал кадастрового инженера. После проведения работ стало очевидно, что Никифоровы действительно захватили часть земли – примерно 2 метра по линии в глубину. Акт согласования границ они подписывать не стали, хотя Агафонов хотел договориться о компенсации вместо сноса построек.
В итоге спор разрешил суд, и Никифоровым пришлось сносить сарай и баню.
Самозахватом считается и строительство на части участка, на которой установлен сервитут. Он устанавливается для того, чтобы собственник земли мог попасть к своему участку, если другого прохода или проезда нет. На участке, на который распространяется сервитут, ничего строить нельзя, если это приведет к созданию препятствий для соседа.
Ответственность за незаконный захват земли
Если ваши соседи самовольно захватили участок земли, их можно привлечь к административной ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ.
Какие санкции предусмотрены:
- Штраф для граждан – 1-1.5% кадастровой стоимости земли, минимум 5 000 руб.
- Штраф для должностных лиц – 1.5-2% кадастровой стоимости, минимум 20 000 руб.
- Штраф для юридических лиц – 2-3% кадастровой стоимости, минимум 100 000 руб.
Если кадастровая стоимость не определена, гражданина могут оштрафовать на 5 000-10 000 руб., должностное лицо – на 20 000-50 000 руб., организацию – на 100 000-200 000 руб. Индивидуальные предприниматели несут такую же ответственность, как и юридические лица.
Помимо административной, для соседей, незаконно захвативших ваш земельный участок, предусмотрена гражданская ответственность, в рамках которой вы можете подать исковое заявление об устранении препятствий в пользовании своей землей. Если суд удовлетворит это требование, соседи будут обязаны убрать забор или постройки, которые они возвели на вашем участке.
Куда жаловаться собственнику
В первую очередь попробуйте договориться с соседом мирным путем. Если сами не уверены на 100% в расположении границ, или есть разногласия, закажите уточнение границ земельного участка у кадастрового инженера. Услуга обойдется примерно в 5 000-7 000 руб. в зависимости от объема работ, по результатам вы получите новый межевой план и точно будете знать, где именно расположена смежная граница.
Если по результатам межевания выяснилось, что сосед незаконно захватил земельный участок, можете договориться о:
- Денежной компенсации.
- Добровольном сносе построек.
Размер денежной компенсации определите самостоятельно. Он зависит от захваченной площади и рыночной стоимости земли. Выплата компенсации и установление новых границ оформляется через соглашение, но придется оформлять новый межевой план, согласно которому захваченная часть вашего участка будет находиться уже в границах соседского.
Если решить проблему мирным путем не удается, подайте жалобу в орган муниципального земельного контроля или территориальное подразделение Росреестра.
Как заставить соседа освободить участок: пошаговая инструкция
Если с соседом невозможно договориться, и вы хотите, чтобы он снес забор или другую конструкцию, которая появилась на вашем участке по его инициативе, придется обращаться в суд.
Что нужно сделать:
- Собрать документы, подтверждающие, что сосед незаконно захватил вашу землю.
- Составить исковое заявление в нескольких экземплярах.
- Отправить копии документов и один экземпляр искового заявления ответчику – соседу.
- Подать документы в районный или городской суд адресу спорного участка.
- Участвовать в разбирательствах.
- Получить решение.
Если требование о сносе или переносе удовлетворено, получите исполнительный лист. Ответчик, возможно, и после принятия решения не станет сносить постройки, но вы можете обратиться к приставу с исполнительным листом, чтобы препятствия в пользовании вашим участком были устранены принудительно, вплоть до сноса.
Содержание и образец искового заявления
Исковое заявление составляется по правилам ст. 131 ГПК РФ.
Что в нем нужно указать, помимо общих сведений:
- Адрес и кадастровый номер земельного участка.
- Проводилось ли межевание.
- Площадь, которую занял ответчик.
- Каким имуществом ответчика занята ваша часть участка.
- Исковые требования: обязать ответчика устранить препятствия в пользовании участком истца, снести постройки, и пр.
- Опись представленных документов.
- Дату составления и подпись.
Документы
Если границы земельного участка не определены или требуют уточнения, до обращения в суд закажите межевание. Новый межевой план понадобится в качестве подтверждения ваших исковых требований.
Что еще нужно:
- Выписка из ЕГРН на земельный участок.
- Правоустанавливающий документ на землю: договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о наследстве.
- Кадастровый паспорт (если есть).
- Квитанция из почтового отделения, подтверждающая отправку документов ответчику.
Кадастровые паспорта отменили с 2017 года, но, если участок у вас появился несколько десятков лет назад, представьте в суд все документы, которые как-либо к нему относятся. Например, акт администрации о предоставлении земли, и т.д.
Если землю незаконно захватили вы
Земельный участок не может никому не принадлежать. Даже если у него нет собственника-физического лица, значит, им владеет местная администрация. Но вы можете признать право собственности за собой на основании ст. 234 ГК РФ по приобретательной давности, если соблюдаются одновременно несколько условий:
- Вы открыто и непрерывно владеете и пользуетесь участком более 15 лет.
- Владеете участком добросовестно: ухаживаете за ним, не имея цели умышленно захватить чужое имущество.
Под открытым владением подразумевается использование чужого земельного участка так, чтобы у посторонних людей не возникло сомнений в том, что это ваша земля. Например, если вы посадили там огород, построили сарай или другое строение.
Для признания права собственности по приобретательной давности нужно обратиться в суд. Таким образом получить участок проще, если он принадлежит муниципалитету. Если же собственник – частное лицо, – он в любой момент может объявиться, и тогда уже не будет иметь значения, сколько лет и как вы пользуетесь землей.
Ответы юриста на частые вопросы
Заключение
- Если ваши соседи незаконно захватили земельный участок, попробуйте договориться о добровольном устранении препятствий в пользовании землей.
- При незаконном самозахвате вашей земли соседи могут выплатить вам денежную компенсацию, если вы согласны на это.
- Договориться с соседями удается далеко не всегда, в таком случае спор может решить только суд.
- Если чужую землю незаконно захватили вы, но открыто и добросовестно владеете ею более 15 лет, можете признать за собой право собственности по приобретательной давности.
- За незаконный захват земли предусмотрена административная ответственность и немаленькие штрафы.
Если у вас остались вопросы, задайте их нашим юристам. Консультации предоставляются бесплатно и круглосуточно!
