Можно ли продать земельный участок без межевания? Отвечает юрист
«У меня есть земельный участок под ИЖС, 15 соток. Хочу его продать. Проблема в том, что он не размежеван. На кадастровом учете стоит. Зарегистрирует ли Росреестр такую сделку?»
С этим вопросом к нам обратилась Наталья. Продать без межевания можно большинство участков, но не всегда. Иногда значение имеет год приобретения земли в собственность.
Разберемся, возможна ли продажа земельного участка без межевания по закону в 2024 году. Также я расскажу, что понадобится для сделки и какие могут быть риски для покупателя.
Для чего нужно межевание
Межевание – это процедура, благодаря которой можно определить границы участка и их положение на местности. Проводит ее кадастровый инженер. Межевание позволяет избежать или урегулировать споры с соседями: например, если они считают, что на их территории находятся ваш дом или хозпостройка.
Когда еще проводится межевание:
- Для раздела одного участка на несколько. Также границы определяются при объединении 2-3 участков в один, выделении доли из общей собственности.
- Перед строительством дома или забора. Это позволяет соблюсти минимальные отступы от красной линии и соседей.
Также межевание может понадобиться для постановки земли на кадастровый учет. Но, если участок регистрируется по дачной амнистии по упрощенной процедуре, до 2031 года это можно сделать без установления границ.
Чтобы проверить, проводилось ли межевание, достаточно воспользоваться Публичной кадастровой картой или заказать выписку из ЕГРН. Там будут указаны все параметры земельного участка.
Возможна ли продажа участка без межевания
Ни один закон не запрещает продажу большинства участков без межевания. Однако продавец обязан указать в договоре купли-продажи, что границы не определены, а также предупредить покупателя о возможных ограничениях и обременениях. Отсутствие межевания существенно снижает стоимость земли.
Пример:
В зависимости от площади и расположения участка межевание стоит 15 000-30 000 руб. Рыночная стоимость – 300 000 руб. Продавец не захотел тратить время и деньги на определение границ и решил продать участок без межевания. Покупатель нашелся только через несколько месяцев – многих отпугивало отсутствие установленных границ, т.к. для покупателя это всегда риски. В итоге он попросил скидку в размере 100 000 руб. Продавцу пришлось согласиться, потому что участок долго стоял на продаже и он хотел поскорее его продать. Сомнительная экономия.
Теперь разберемся, когда можно продать земельный участок без межевания, а когда – нет.
Участок стоит на кадастровом учете, межевания нет
Раньше можно было поставить участок на кадастровый учет без межевания, когда ФЗ от 30.06.2006 №93-ФЗ были внесены поправки. Сейчас такого послабления нет, но до сих пор встречаются земли, которые стоят на учете без определения границ.
В 2024 году особенности регистрации перехода права собственности регламентируются ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ. Росреестр рекомендует делать межевание, но и его отсутствие не может стать основанием для отказа или приостановления регистрации сделки. Продать такую землю можно.
Земля не стоит на кадастровом учете, границы не определены
Продажа такого участка допускается, если он был приобретен в собственность по старым законам до 1990-хх гг. Например, по акту от администрации. Достаточно представить свидетельство и документ, на основании которого возникло право.
В остальных случаях участок придется заказывать межевание. Согласно ст. 37 ЗК РФ, продать можно только землю, которая стоит на кадастровом учете. Чтобы это сделать, нужно пройти межевание. Одновременно с постановкой на учет регистрируется право собственности на продавца, который в дальнейшем может продать участок.
Покупатель сильно рискует
Теперь подробно расскажу, чем грозит покупателю покупка земельного участка без межевания. Представьте: вы отдали несколько сотен тысяч за землю, решили ставить забор и выяснили, что на территорию, которую вы считали своей, имеет претензии сосед. Вы по согласованию с ним заказываете межевание и кадастровый инженер подтверждает ваши опасения – часть земли действительно соседская. Вместо 10 соток, указанных в договоре, вам фактически принадлежит 8.
При покупке земельного участка в ипотеку межевание обязательно должно быть проведено. Без определенных границ ни один банк не одобрит сделку, т.к. он в первую очередь несет по ней риски.
Еще хуже, если продавец рассказал покупателю при осмотре участка, где находятся границы и даже установил колышки. Новый собственник построил дом, а потом объявился с претензиями сосед и выяснилось, что дом находится на его территории. Здесь возможны два варианта: сносить часть дома или договариваться с соседом о денежной компенсации за часть его участка. Хорошо, если сосед попадется понимающий и не будет возражать, но в большинстве случаев такие споры рассматриваются судами не один год.
Как продать участок без межевания
Для продажи земельного участка нужно заранее подготовить документы, которые понадобятся на сделке. Покупатели, которые будут приезжать на осмотр, могут запрашивать их.
Какие нужны документы:
- Правоустанавливающий документ на участок: договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство.
- Выписка из ЕГРН. Ее можно заказать онлайн через Госуслуги.
- Старое свидетельство о праве собственности, если есть. Сейчас вместо него выдается выписка из ЕГРН.
В выписке указываются все сведения об участке.
Когда покупатель будет найден, приготовьте паспорта всех участников сделки. Если земля или доля в праве собственности принадлежит несовершеннолетнему, нужно получить разрешение органа опеки. Его выдадут, если взамен продаваемого имущества ребенку предоставят другой участок или дом. Имущественное положение ребенка в результате сделки не должно ухудшиться. Шансов на положительное решение опеки больше, если оно наоборот улучшится.
Как сделать межевание
Даже если покупатель нашелся и горит желанием купить ваш участок, отсутствие межевания его может останавливать. С точки зрения рисков ему лучше подождать, когда вы установите границы. Если вы переживаете, что за это время покупатель передумает, заключите с ним предварительный договор купли-продажи и возьмите задаток – 5-10% стоимости земли.
Что нужно сделать потом:
- Найти компанию или частного инженера, занимающегося межеванием, и заключить договор. Наличие допуска СРО для исполнителя обязательно. Проверить это можно в реестре кадастровых инженеров на сайте Росреестра.
- Предоставить инженеру допуск к участку для проведения работ. Он проведет кадастровую съемку с использованием специального оборудования, определит географические координаты и организует подписание акта согласования границ с соседями.
- Получить межевой план. Инженер оформит его за 1-2 недели после «полевых» работ. В нем будут все сведения об участке, акт согласования.
- Подать документы в Росреестр. Это можно сделать через МФЦ. Если участок еще не стоит на кадастровом учете, право собственности регистрируется одновременно с постановкой на учет.
Вся процедура занимает примерно 1-2 месяца. За регистрацию права на участок нужно заплатить госпошлину – 350 руб.
Ответы юриста на частые вопросы
Заключение
- Продать земельный участок без межевания можно, но это существенно снижает его стоимость.
- Без межевания нельзя поставить землю на кадастровый учет.
- Росреестр в большинстве случаев не может отказать в регистрации права собственности при продаже земли без установленных границ.
- Сделка с участком без межевания представляет наибольший риск для покупателя.
- Перед продажей земельного участка лучше сделать межевание, чтобы сэкономить деньги на скидке и быстрее найти покупателя.
Если у вас остались вопросы, задайте их нашим юристам. Консультации предоставляются бесплатно и круглосуточно!
