Можно ли продать земельный участок без межевания? Отвечает юрист

С этим вопросом к нам обратилась Наталья. С 1 марта 2025 года продать участок без межевания фактически нельзя: Росреестр приостанавливает регистрацию перехода права по договору, если в ЕГРН нет сведений о границах участка.

Разберемся, возможна ли продажа земельного участка без межевания по закону в 2026 году. Также я расскажу, что понадобится для сделки и какие могут быть риски для покупателя.

Для чего нужно межевание

Межевание – это процедура, благодаря которой можно определить границы участка и их положение на местности. Проводит ее кадастровый инженер. Межевание позволяет избежать или урегулировать споры с соседями: например, если они считают, что на их территории находятся ваш дом или хозпостройка.

Когда еще проводится межевание:

1. Для раздела одного участка на несколько. Также границы определяются при объединении 2-3 участков в один, выделении доли из общей собственности.
2. Перед строительством дома или забора. Это позволяет соблюсти минимальные отступы от красной линии и соседей.

Также межевание может понадобиться для постановки земли на кадастровый учет. Но, если участок регистрируется по дачной амнистии по упрощенной процедуре, до 2031 года это можно сделать без установления границ.

Чтобы проверить, проводилось ли межевание, достаточно воспользоваться Публичной кадастровой картой или заказать выписку из ЕГРН. Там будут указаны все параметры земельного участка.

Возможна ли продажа участка без межевания

С 1 марта 2025 года действуют пп. 21.1 и 21.2 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ (введены законом № 487-ФЗ): учет и регистрация прав по договору приостанавливаются, если в ЕГРН нет сведений о местоположении границ участка, который продается, или участка под отчуждаемым домом (с исключениями, указанными в этих нормах). Подписать договор стороны могут, но переход права не зарегистрируют, пока не будет проведено межевание. Наследования это правило не касается – оно не является договором.

Теперь разберемся, как это правило применяется в разных ситуациях.

Участок стоит на кадастровом учете, межевания нет

Раньше можно было поставить участок на кадастровый учет без межевания, когда ФЗ от 30.06.2006 №93-ФЗ были внесены поправки. Сейчас такого послабления нет, но до сих пор встречаются земли, которые стоят на учете без определения границ.

Особенности регистрации перехода права собственности регламентируются ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ. До 1 марта 2025 года отсутствие межевания не было основанием для приостановления регистрации. Сейчас договор купли-продажи такого участка не зарегистрируют, пока границы не будут внесены в ЕГРН.

Земля не стоит на кадастровом учете, границы не определены

Раньше продажа такого участка допускалась, если он был приобретен в собственность по старым законам до 1990-хх гг., например по акту от администрации, – достаточно было представить свидетельство и документ, на основании которого возникло право. Сейчас и для таких участков сначала нужно внести в ЕГРН сведения о границах.

В любом случае придется заказывать межевание. Согласно ст. 37 ЗК РФ, продать можно только землю, которая стоит на кадастровом учете. Чтобы это сделать, нужно пройти межевание. Одновременно с постановкой на учет регистрируется право собственности на продавца, который в дальнейшем может продать участок.

Покупатель сильно рискует

Теперь подробно расскажу, чем грозит покупателю покупка земельного участка без межевания. Представьте: вы отдали несколько сотен тысяч за землю, решили ставить забор и выяснили, что на территорию, которую вы считали своей, имеет претензии сосед. Вы по согласованию с ним заказываете межевание и кадастровый инженер подтверждает ваши опасения – часть земли действительно соседская. Вместо 10 соток, указанных в договоре, вам фактически принадлежит 8.

Еще хуже, если продавец рассказал покупателю при осмотре участка, где находятся границы и даже установил колышки. Новый собственник построил дом, а потом объявился с претензиями сосед и выяснилось, что дом находится на его территории. Здесь возможны два варианта: сносить часть дома или договариваться с соседом о денежной компенсации за часть его участка. Хорошо, если сосед попадется понимающий и не будет возражать, но в большинстве случаев такие споры рассматриваются судами не один год.

Как продать участок без межевания

Для продажи земельного участка нужно заранее подготовить документы, которые понадобятся на сделке. Покупатели, которые будут приезжать на осмотр, могут запрашивать их.

Какие нужны документы:

1. Правоустанавливающий документ на участок: договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство.
2. Выписка из ЕГРН. Ее можно заказать онлайн через Госуслуги.
3. Старое свидетельство о праве собственности, если есть. Сейчас вместо него выдается выписка из ЕГРН.

В выписке указываются все сведения об участке.

Когда покупатель будет найден, приготовьте паспорта всех участников сделки. Если земля или доля в праве собственности принадлежит несовершеннолетнему, нужно получить разрешение органа опеки. Его выдадут, если взамен продаваемого имущества ребенку предоставят другой участок или дом. Имущественное положение ребенка в результате сделки не должно ухудшиться. Шансов на положительное решение опеки больше, если оно наоборот улучшится.

Как сделать межевание

Даже если покупатель нашелся и горит желанием купить ваш участок, отсутствие межевания его может останавливать. С точки зрения рисков ему лучше подождать, когда вы установите границы. Если вы переживаете, что за это время покупатель передумает, заключите с ним предварительный договор купли-продажи и возьмите задаток – 5-10% стоимости земли.

Что нужно сделать потом:

1. Найти компанию или частного инженера, занимающегося межеванием, и заключить договор. Наличие допуска СРО для исполнителя обязательно. Проверить это можно в реестре кадастровых инженеров на сайте Росреестра.
2. Предоставить инженеру допуск к участку для проведения работ. Он проведет кадастровую съемку с использованием специального оборудования, определит географические координаты и организует подписание акта согласования границ с соседями.
3. Получить межевой план. Инженер оформит его за 1-2 недели после «полевых» работ. В нем будут все сведения об участке, акт согласования.
4. Подать документы в Росреестр. Это можно сделать через МФЦ. Если участок еще не стоит на кадастровом учете, право собственности регистрируется одновременно с постановкой на учет.

Ответы юриста на частые вопросы

Заключение