Что такое отчуждение земельного участка? Отвечает юрист
«Мне нужно продать земельный участок ИЖС, но не совсем понимаю, что нужно для сделки. Я единственный собственник, залогов и арестов нет. Что нужно сделать для продажи? Какие документы понадобятся?»
С таким вопросом к нам обратился Дмитрий. Для отчуждения земельного участка по договору купли-продажи (ДКП) понадобится правоустанавливающие документы, выписка из ЕГРН, паспорт собственника. Но иногда бывают более сложные ситуации, при которых для продажи нужно собрать больше документов и потратить много времени.
Я юрист, и в этой статье вы узнаете, как происходит отчуждение земельных участков в 2024 году согласно Земельному кодексу и гражданскому законодательству. Также я расскажу, какие могут быть ограничения, и когда отчуждение участка вообще невозможно.
Когда возможно отчуждение земельного участка
Отчуждение земельного участка – это процедура, при которой право собственности владельца прекращается. Она может быть как добровольной, так и принудительной.
Под добровольным отчуждением подразумевается:
- Продажа.
- Дарение.
- Мена.
Наследование не считается отчуждением, поскольку здесь человек не может повлиять на это. Но, если сам наследник отказался от наследства или просто не обратился к нотариусу, это тоже не отчуждение, т.к. его право собственности в таком случае не регистрируется.
Отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством. Разберемся во всем подробнее.
Принудительное отчуждение
Просто так забрать участок у собственника невозможно, для этого нужно решение суда (ст. 10 Конституции РФ). Это считается принудительным отчуждением земельного участка.
Примеры:
№1. Ковалев Р.Н. подал в арбитражный суд заявление о банкротстве, поскольку больше не мог выплачивать кредиты. В конкурсную массу было включено все недвижимое имущество, в том числе и земельный участок. После продажи через торги вырученные деньги были направлены в счет погашения долгов. Если бы участок не удалось продать, его бы передали в собственность банка, и он бы уже сам решал, как им распоряжаться.
№2. У Борисовой О.Д. в собственности земельный участок для садоводства и огородничества. Через СНТ администрация решила проложить железнодорожную магистраль, всем собственникам были направлены предложения о выкупе и проекты соглашений. По закону выкупная цена устанавливается с учетом рыночной стоимости. Но Борисову О.Д. она не устроила, однако обосновать, почему ей должны заплатить больше, она так и не смогла. Подписывать соглашение отказалась. Тогда администрация обратилась в суд, и по решению суда участок изъяли в пользу муниципального образования.
Также отчуждение земельного участка возможно в государственную собственность. Все зависит от того, кому и для каких нужд он потребовался.
Если земельный участок находится на приграничной территории в собственности у иностранного гражданина, принудительное отчуждение возможно на основании п. 3 ст. 15 ЗК РФ. Сначала администрация такой участок предлагает выкупить. Если собственник против, его изымают по решению суда.
Отчуждение земли несовершеннолетнего
Отчуждение земельного участка, принадлежащего несовершеннолетнему, допускается только с согласия органа опеки (ст. 37 ГК РФ). Это касается и остальных объектов недвижимости, а также транспортных средств.
Для отчуждения участка или доли в нем понадобится нужно взять предварительное согласие опеки. Его дадут, но при условии предоставления равноценного объекта в собственность. Если ребенку более 14 лет, он может обратиться в орган опеки сам с согласия родителей.
Что нужно представить в орган опеки для отчуждения земельного участка:
- Заявление от родителя, если ребенку нет 14 лет.
- Заявление от ребенка старше 14 лет и заявление от родителя.
- Выписка из ЕГРН на отчуждаемый участок и на новый участок, который предоставляется взамен.
- Предварительный договор купли-продажи или другой договор о приобретении участка, предоставляемого взамен.
Важно, чтобы новый участок был ничем не хуже прежнего по площади, месторасположению и другим параметрам. Например, если планируется отчуждение земельного участка площадью 20 соток, и взамен предоставляется земля на 15 соток, скорее всего, опека не даст согласие на сделку.
Отчуждение участка, купленного в браке
Все имущество, приобретенное супругами в браке, считается совместной собственностью (ст. 34 СК РФ). По умолчанию у мужа и жены одинаковые права на него, даже если оно оформлено на кого-то одного. Для отчуждения земельного участка понадобится нотариальное согласие супруга.
Если супруги сразу выделили себе доли в праве собственности на участок, обязательно соблюдение требований ст. 250 ГК РФ. При продаже доли сначала нужно предоставить второму собственнику преимущественное право выкупа, письменно предложив ее купить по рыночной цене. Если второй собственник откажется от выкупа или не даст ответа в течение одного месяца с момента получения уведомления, можно продавать долю третьему лицу.
Отчуждение доли в праве на участок
Для отчуждения доли в праве на участок в долевой собственности нужно предоставить остальным владельцам право преимущественного выкупа, как описано выше.
Для отчуждения доли в земельном участке сельскохозяйственного назначения действуют дополнительные правила (ст. 12 ФЗ №101-ФЗ «Об обороте земель…»):
- К таким сделкам применяются общие правила, предусмотренные ГК РФ, но, если собственников пять и более, нужно учитывать и положения ст. 12.
- Собственник может без выделения доли в натуре вправе внести ее в уставной капитал организации, отказаться от нее, передать по наследству или в доверительное управление, подарить ее другому участнику долевой собственности.
- Чтобы отказаться от права собственности на земельную долю, достаточно подать заявление в Росреестр. После этого она перейдет в собственность муниципалитета, на территории которого находится участок.
Также нужно учитывать, что, если участок находится в аренде, и один из собственников передал свою долю, внесение изменений в договор аренды не требуется.
Отчуждение участка отдельно от дома
Отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания или сооружения не допускается (ст. 35 ЗК РФ). Если здание продается сразу нескольким собственникам, порядок пользования земельным участком определяется с учетом их долей.
Когда отчуждение земельного участка невозможно
Отчуждение земельного участка, находящегося в аренде или в постоянном бессрочном пользовании, не допускается, поскольку арендатор не является собственником. Но новый владелец должен перезаключить договор аренды, если иное не установлено законодательством.
Также отчуждение невозможно, если на участок наложены ограничения приставами. Придется сначала погасить задолженность, чтобы они были сняты, и только потом регистрировать право собственности.
Если же участок в залоге у банка, отчуждение допускается, но только с согласия кредитора.
Порядок отчуждения земельного участка
Здесь все зависит от того, что именно вы хотите сделать с участком: продать, подарить, обменять.
Рассмотрим порядок действий при продаже:
- Сбор документов: правоустанавливающий документ, выписка из ЕГРН, старые кадастровые паспорта (при наличии).
- Заключение ДКП с покупателем.
- Получение задатка.
- Подача документов на регистрацию в ЕГРН.
- Получение оставшейся суммы.
Если у вас есть долги, и вы хотите передать земельный участок в счет их погашения, можно заключить соглашение с кредитором. Но он вправе и отказаться от этого, и взыскать задолженность через суд.
Ответы юриста на частые вопросы
Заключение
- Под отчуждением земельного участка подразумевается продажа, дарение или мена.
- Если отчуждается доля в праве на участок, нужно предоставить остальным собственникам право преимущественного выкупа.
- Для любой сделки с участком, купленным в браке, нужно согласие супруга.
- Если отчуждается земельный участок, принадлежащий ребенку, необходимо разрешение органа опеки на сделку.
- После отчуждения участка или доли в нем право собственности старого владельца прекращается, оно возникает у нового.
Если у вас остались вопросы, задайте их нашим юристам. Консультации предоставляются бесплатно и круглосуточно!
