Как расторгнуть договор аренды земельного участка? Отвечает юрист
«У меня свое ООО. Три года назад арендовала земельный участок сельхозназначения через торги для открытия и развития фермерского хозяйства. Некоторое время бизнес шел неплохо, потом перестал приносить прибыль, и на год я его приостановила. Вчера мне пришло уведомление от администрации о расторжении договора. Объяснили это тем, что я использую землю не по целевому назначению. Я категорически с этим не согласна, поскольку неиспользование участка не равно использованию не по целевому назначению. Что мне делать?»
С таким вопросом к нам обратилась Надежда. По закону она права: то, что арендатор не использует участок, в том числе и по целевому назначению, еще не является основанием для расторжения договора. Его можно расторгнуть лишь в случае, если он не используется в течение трех лет. Кроме того, даже при наличии нарушений арендодатель должен был направить уведомление с требованием устранить их, и только при отсутствии реакции арендатора он может требовать расторжения договора.
Я юрист, и в этой статье вы узнаете, когда возможно расторжение договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя или арендатора в 2024 году. Также я расскажу, можно ли его расторгнуть в одностороннем порядке, и приведу несколько примеров из судебной практики.
Основания для расторжения договора
Договор аренды земельного участка заключается между двумя сторонами – арендатором и арендодателем (собственником). В качестве арендодателя может выступать частное лицо или муниципалитет. В последнем случае участки чаще всего арендуют через торги.
В договоре аренды обязательно указываются все существенные условия. Но вот срок аренды не всегда определен, и в таком случае он считается бессрочным. Если же дата установлена, расторжение производится в связи с истечением срока действия договора. Это единственное общее основание, но могут быть и дополнительные причины, которые зависят от того, кто выступает инициатором расторжения – арендатор или арендодатель.
Расторжение договора аренды земельного участка в связи со смертью арендатора невозможно. Это касается всех земель, в том числе и находящихся в муниципальной собственности. В таком случае право аренды переходит к наследникам (ст. 617 ГК РФ).
По инициативе арендатора
Арендатор в любой момент может потребовать расторжение договора аренды земельного участка, предупредив об этом письменно арендодателя минимум за три месяца (ст. 610 ГК РФ). Но договором может быть предусмотрен другой срок предупреждения: например, 1 или 2 месяца.
Если же договор заключен на определенный срок, расторгнуть его будет сложнее, и на это есть несколько причин:
- В ГК РФ есть формулировка о расторжении только бессрочного договора, с предупреждением собственника за три месяца.
- В ГК РФ не предусмотрено право на отказ от срочного договора аренды по инициативе арендатора, если со стороны арендодателя нет существенных нарушений.
Под существенным нарушением подразумевается непредоставление земельного участка в пользование, неисполнение арендатором своих обязательств по договору, или передача земли, которая непригодна к использованию по назначению.
Пример из судебной практики о расторжении договора аренды земельного участка по инициативе арендатора:
ФИО обратился в суд с исковым заявлением о досрочном расторжении договора аренды земельного участка. Ответчиком выступало Управление архитектуры и градостроительства.
В обоснование требований истец пояснил, что после проведения открытого аукциона с ним бы заключен договор аренды на основании протокола. В его пользовании был передан участок площадью 732 кв.м для индивидуального строительства, разрешенный вид использования – участок отдельно стоящих одноквартирных и двухквартирных домов. Договор был заключен с Министерством имущественных отношений, но после разграничения обязанности по нему перешли к ответчику.
Истец сообщил, что, согласно представленной на аукционе документации, обременения на участке отсутствовали. По документам на нем можно было разместить жилой дом площадью 442 кв.м с учетом всех требований к отступам. После заключения договора выяснилось, что по территории участка, на которой обозначено место допустимого строительства, проходят две линии сетей инженерно-технического обеспечения, о которых ФИО перед заключением договора не заключили, и он сам не мог об этом знать. Соответственно, участок для строительства жилого дома использоваться не может.
ФИО обратился к ответчику за перерасчетом арендной платы за прошедшие месяца и освобождением от платы на будущее, поскольку он не может использовать землю по назначению. В ответ он получил отказ.
Представитель ответчика в суде возражал против удовлетворений требований, полагая, что основания для расторжения договора аренды по причине невозможности использования земельного участка для целей аренды отсутствуют.
Мнение суда: арендатор несет ответственность за недостатки переданного в аренду имущества (ст. 612 ГК РФ). Участок действительно невозможно использовать в целях, для которых он арендовался. Арендодатель может потребовать досрочное расторжение договора.
Решение: исковые требования удовлетворить, договор аренды расторгнуть (Решение № 2-876/2017 2-876/2017(2-9259/2016;)~М-8481/2016 2-9259/2016 М-8481/2016 от 15 февраля 2017 г. по делу № 2-876/2017).
По инициативе арендодателя
Арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка только при наличии веских оснований. Это касается всех земель: сельхозназначения, населенных пунктов, и т.д. Вид разрешенного использования тоже особой роли не играет, просто так расторгнуть договор только потому, что захотелось, нельзя, если арендатор против.
Какие могут быть основания для расторжения договора аренды земельного участка (ст. 46 ЗК РФ):
- Использование земельного участка не по целевому назначению.
- Порча земель.
- Невыполнение обязанностей по содержанию участка, чтобы его можно было использовать по целевому назначению.
- Невнесение арендной платы в установленный срок.
- Несвоевременная рекультивация, нарушение правил и мероприятий по охране почв, улучшению земель.
Отдельно рассмотрим расторжение договора аренды земли сельхозназначения. Арендатор может это потребовать, если участок не используется более трех лет. В этот срок не включается период, который нужен для освоения участка. Однако по вышеуказанным основаниям собственник не может требовать расторжения договора, если проводятся полевые сельскохозяйственные работы (п. 3 ст. 46 ЗК РФ).
Также договор аренды земельного участка расторгается в случае изъятия земли для государственных и муниципальных нужд (ст. 56.11 ЗК РФ).
Чаще всего арендаторы требуют расторжения договора аренды земельного участка из-за нецелевого использования или невнесения арендной платы.
Пример из судебной практики:
Комитет по градостроительству (арендодатель) обратился в суд с исковым заявлением к ФИО (арендатору) и потребовал расторгнуть договор аренды, взыскать арендную плату. В обоснование требований истец указал, что между ним и ответчиком заключен договор аренды земельного участка, который был предоставлен ФИО под строительство производственной базы.
Согласно п. 6.2 договора аренды, договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в том случае, если строительство на отведенном земельном участке не начато в течение трех лет с момента заключения договора аренды , по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 4.1.1.
Пунктом 4.1.1 договора указано, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче; при невнесении арендной платы более чем за 6 (шесть) месяцев; при нарушении других условий договора.
На момент подачи иска за ответчиком числилась задолженность по арендной плате – 110 108,02 руб. Чтобы урегулировать спор без суда, истец направил ответчику претензию об оплате задолженности и проект соглашения о расторжении договора. ФИО претензию проигнорировал.
Мнение суда: наличие задолженности подтверждается. Доказательства оплаты арендных платежей не представлены.
Решение: удовлетворить исковые требования в полном объеме (Решение № 2-2128/2023 2-2128/2023~М-1877/2023 М-1877/2023 от 18 июля 2023 г. по делу № 2-2128/2023).
По соглашению сторон
Договор аренды участка земли можно расторгнуть и по соглашению сторон. Инициаторами чаще всего выступают арендодатели, которые хотят избежать судебных разбирательств и взыскивать невыплаченную арендную плату через суд.
В каждом муниципалитете своя форма соглашения. Стандартно в нем указываются данные сторон, сведения о земельном участке и расторгаемом договоре, дата расторжения.
Расторжение договора аренды без суда
Чтобы расторгнуть договор аренды без суда, нужно сначала направить уведомление с требованиями: например, о погашении задолженности, о приведении участка в порядок. В уведомлении указывается срок, в который арендатор должен выполнить требования. Если по истечении указанного срока ничего не меняется, арендодатель направляет следующее письмо – с предложением о расторжении договора. Вместе с этим уведомлением направляется проект соглашения.
У второй стороны есть один месяц, чтобы отреагировать на уведомление. Если удается прийти к консенсусу, арендатор и арендодатель заключают соглашение о расторжении, а затем один экземпляр соглашения представляют в МФЦ для внесения изменений в ЕГРН, т.к. долгосрочная аренда всегда регистрируется.
Порядок расторжения договора через суд
Если арендатор никак не отреагировал на предложение о расторжении договора, арендодатель вправе обратиться в суд.
Разберемся, что для этого нужно, и как все происходит пошагово.
Шаг 1: готовим документы для суда
Если истец выступает как физическое лицо в договорных отношениях, понадобится паспорт, договор аренды, выписка из ЕГРН на участок. Также нужны документы, подтверждающие основания для расторжения договора: например, заключение эксперта о несоответствии земельного участка параметрам, указанным в договоре, из-за чего его нельзя использовать для реализации первоначальных целей.
Если истец выступает как юридическое лицо, понадобится доверенность на представителя, его паспорт, а также выписка из ЕГРЮЛ, договор аренды, и документы, подтверждающие основания для расторжения: к примеру, выписка по банковскому счету, чтобы подтвердить невнесение арендных платежей.
В обоих случаях нужны копии акта приема-передачи участка и расчет платежей.
Шаг 2: составляем исковое заявление
Специальных требований к исковому заявлению нет. Важно, чтобы оно полностью отражало информацию по делу, но было составлено грамотно и лаконично.
Что в нем нужно указать:
- Название и адрес суда.
- ФИО, дату рождения, адрес, паспортные данные, номер телефона истца или ответчика-физического лица.
- Наименование, адрес, ИНН, ОГРН ответчика или истца-юридического лица.
- Дату и номер договора.
- Данные об участке: адрес, площадь, кадастровый номер, категория земель, вид разрешенного использования.
- Основания для расторжения договора.
- Меры, предпринятые перед обращением в суд (отправка уведомления, претензии, проекта соглашения).
- Исковые требования: расторгнуть договор, взыскать арендную плату, и пр.
Если истцом выступает арендатор, который переплатил за аренду, эту переплату также можно взыскать в судебном порядке.
Исковое заявление составляется в трех экземплярах. Один – для ответчика, второй – для суда, на третьем в канцелярии суда должны поставить отметку о принятии.
Шаг 3: отправляем документы ответчику
Это нужно сделать до обращения в суд. Квитанция из почтового отделения, подтверждающая отправку, понадобится для суда.
Шаг 4: обращаемся в суд
Если спор состоится между ИП и юридическим лицом, или двумя организациями, его рассмотрит арбитражный суд по адресу расположения спорного участка. Если договор заключен между юридическим и физическим лицом (не ИП), можно обратиться в суд общей юрисдикции.
Шаг 5: получаем решение
Разбирательства по таким делам нередко длятся несколько месяцев, поэтому стоит запастись терпением и заручиться поддержкой опытного юриста, который сможет вовремя отреагировать на непредвиденные ситуации.
В конечном итоге вы получите решение, содержание которого зависит уже от вашей подготовки к суду. Если договор аренды расторгнут, переходите к следующему шагу. Если нет, оспорьте его до вступления в законную силу через апелляционный суд.
Шаг 6: обращаемся в Росреестр
Когда решение вступит в силу, обратитесь в МФЦ для погашения записи о регистрации аренды.
Ответы юриста на частые вопросы
Заключение
- Просто так расторгнуть договор аренды земельного участка нельзя. На это нужны веские основания.
- Сначала нужно отправить второй стороне уведомление о своих намерениях.
- Лучше всего оформлять расторжение договора через соглашение. Это быстрее и дешевле, чем через суд.
- Если вторая сторона игнорирует уведомление или не хочет расторгать договор, спор можно решить в судебном порядке.
Если у вас остались вопросы, задайте их нашим юристам. Консультации предоставляются бесплатно и круглосуточно!»
