Как сделать межевание садового участка? Отвечает юрист
Садовый участок без межевания нельзя поставить на кадастровый учет. Кроме того, может понадобиться установление границ уже после постановки земли на учет: например, чтобы понимать, где поставить забор или построить небольшой домик.
Я юрист по земельным делам. В этой статье я расскажу, нужно ли межевание садовых участков в 2025 году, что это вообще такое и как оно проводится. Также вы узнаете, где найти кадастрового инженера, какие документы понадобятся и что делать, если вы или сосед не согласны с результатами межевания.
Для чего нужно межевание?
Межевание проводится до постановки садового участка на кадастровый учет. На основании межевого плана вносятся сведения о наделе в Государственный кадастр недвижимости. Если же межевание уже проводилось и информация о земле есть в реестре, вместо него устанавливаются границы земельного участка на основании данных из кадастра недвижимости, полученных по результатам межевания.
Но обычно установление границ садового участка по привычке называют межеванием, поэтому я тоже буду использовать этот термин. Для чего оно может потребоваться:
- При продаже земли или передаче в аренду.
- Разрешение споров с соседями, в том числе и через суд.
- Разделение участка на доли или объединение нескольких наделов в один.
Все характеристики садового участка можно узнать из выписки из ЕГРН. В вышеуказанных случаях она вам точно понадобится.
Обязательно ли?
Теперь о том, обязательно ли межевание садового участка, или нет. По закону регистрация участков, совершенная до 01.01.2017 года, признается действительной, даже если в реестре нет сведений о координатах характерных точек (ст. 72 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Если вы не собираетесь продавать такой участок и у вас нет разногласий с соседями, проводить межевание необязательно.
Если же вы только купили участок, поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности без межевания не получится.
Плюсы и минусы межевания
Почему так важно своевременное межевание садового участка и что оно дает:
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
| Вы точно будете знать, где расположены границы | Затраты: услуга бесплатно не предоставляется |
| Споры с соседями сводятся к минимуму | |
| Благодаря межеванию можно разрешить спор с владельцем соседнего участка, если он был | |
| При разделе наследства между наследниками можно поделить один участок на несколько | |
| Без межевания продать садовый участок сложнее: покупатель не будет видеть, где в реальности находятся границы | |
| Можно исправить возможные ошибки, в том числе и в плане фактического использования площади |
Особенности и законодательство
Обратиться к кадастровому инженеру может собственник садового участка, его представитель по доверенности. Если надел в аренде, межевание может быть проведено по инициативе арендатора или арендодателя.
Какие законы учитываются при проведении межевания:
- Приказ Минэкономразвития России от 08.12.2015 №921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана…».
- Приказ Росреестра от 14.12.2021 N П/0592 «Об утверждении формы…». Он пока не вступил в силу, но инженеры должны учитывать его требования к подготовке и форме межевого плана.
- ФЗ От 24.07.2007 №221-ФЗ «О кадастровой деятельности».
- Ст. 23 ФЗ от 29.07.2017 №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства…».
Установление границ огородных участков и образование новых наделов общего назначения осуществляется в соответствии с утвержденным планом территории. Сам проект сначала утверждается, затем передается в Росреестр для регистрации.
Что за проект межевания территории?
Такой проект оформляется, если из одного участка хотят сделать несколько, а земля выделена для СНТ администрацией по договору безвозмездного пользования (п.4 ст. 39.10 ЗК РФ).
Проект межевания территории СНТ нужен для координации действий правления товарищества и застройщиков во время строительства. В нем указываются общие границы товарищества, координаты поворотных точек, границы всех формируемых участков с номерами, границы зон общего пользования. Также в нем отражаются точки, которые нельзя переходить от строений к границам товарищества.
Как провести межевание садового участка: пошаговая инструкция
Сначала вам нужно подготовить документы и найти кадастрового инженера, заключить с ним договор. После этого он или вы уведомите соседей о предстоящем межевании. В назначенный день специалист проведет полевые работы, оформит акт согласования границ. Полный комплект документов вы получите через 3-5 дней.
Согласовать границы садового участка с соседями можно и до межевания, но только если вы точно знаете, где они будут проходить. Основной же акт согласования в любом случае подписывается после полевых работ.
Рассмотрим каждый шаг подробно.
Шаг 1: готовим документы
Для заключения договора подряда и проведения работ кадастровым инженером вам понадобится:
- выписка из ЕГРН о технических характеристиках и зарегистрированных правах на недвижимость;
- паспорт собственника;
- договор аренды, если участок арендуете.
Также подготовьте правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство.
Шаг 2: ищем кадастрового инженера
Инженер может работать самостоятельно как ИП или по трудовому договору в организации. Важно, чтобы в обоих случаях был допуск СРО. Лучше всего поискать специалиста через Реестр кадастровых инженеров. Но есть проблема: в Реестре сразу не указывается, в каком городе он работает. Сначала найдите инженера в своем городе, а потом проверьте его в Реестре.
На что еще нужно обратить внимание:
- Опыт работы.
- Отзывы.
Примечание: большое количество ярких положительных отзывов должно насторожить. Скорее всего, они заказные.
Шаг 3: заключаем договор с инженером
Договор должен соответствовать требованиям ст. 36 ФЗ №221.
Какие сведения в нем указываются:
- данные заказчика и подрядчика;
- адрес земельного участка, кадастровый номер (если есть);
- обязанности инженера: уведомить соседей, выезд на местность для определения границ и установки межевых знаков, оформление межевого плана;
- срок выполнения работ;
- порядок оплаты, стоимость.
Стоимость
Цена зависит от площади участка и объема работ. Подробные расценки указываются в смете, прилагаемой к договору.
В среднем межевание садового надела обходится в 5 000-7 000 руб.
Шаг 4: уведомляем соседей о межевании
Соседей, с которыми у вас смежные участки, необходимо уведомить минимум за месяц до проведения работ. Обычно это делают инженеры, но, если в договоре не указана такая обязанность, уведомления придется направлять вам.
Сделать это можно несколькими способами:
- Вручить лично под расписку.
- Отправить заказным письмом с уведомлением о вручении.
- Опубликовать объявление в местной газете, если не получается уведомить другими способами.
Оповестить о межевании необходимо всех соседей смежных участков, если они принадлежат им по праву собственности, пожизненного наследуемого владения, бессрочного пользования, аренды с муниципалитетом (ст. 39 ФЗ №221).
Содержание и образец извещения
Какие сведения указываются в извещении:
- Ф.И.О., адрес получателя;
- Ф.И.О., почтовый адрес, электронная почта, номер регистрации инженера в госреестре;
- адрес и кадастровый номер надела;
- Ф.И.О. заказчика;
- дата, время и адрес собрания;
- срок подачи возражений по межевому плану;
- адреса и кадастровые номера смежных участков;
- дата составления и подпись.
Шаг 5: работает инженер
В назначенный день инженер приступает к работе. На основании выписки из ЕГРН и других технических документов он измеряет границы и площадь, устанавливает межевые знаки. В ходе работ используется только современное GPS-оборудование, а не сажень и рулетка, как было раньше.
Шаг 6: соседи подписывают акт согласования
Без согласования с соседями обойтись можно, но не нужно. Даже если кого-то из них не будет, они могут подать возражения в срок, указанный в извещении. А в акте согласования просто ставится пометка об отсутствующих.
При проведении согласования кадастровый инженер должен:
- Проверить полномочия присутствующих. От них понадобятся паспорта, от представителей – нотариальные доверенности.
- Дать соседям ознакомиться с проектом межевого плана, разъяснить его содержание.
- Указать на межевые знаки, определяющие границы на местности.
В итоге подписывается акт согласования согласно требованиям Приказа Минэкономразвития №921.
Шаг 7: получаем документы
Через несколько дней кадастровый инженер должен выдать вам готовый межевой план, в котором указывается:
- дата подготовки плана;
- сведения о заказчике кадастровых работ: Ф.И.О., паспортные данные;
- сведения об инженере: Ф.И.О., реестровый и страховые номера, контактный телефон, почтовый адрес;
- какие документы использовались при подготовке плана;
- сведения о средствах измерений;
- информация об образуемых участках;
- характеристики земельного участка;
- заключение кадастрового инженера;
- схема геодезических построений;
- схема и чертеж земельных участков;
- акт согласования местоположения границ;
- подпись, печать инженера.
Скачать форму межевого плана
Шаг 8: вносим изменения в Росреестр
Если вам нужно просто выставить межевые знаки по сведениям из ЕГРН, вносить изменения не нужно. Они вносятся в случае обнаружения реестровой ошибки: например, если фактическое местоположение границ не соответствует данным реестра.
Если реестровая ошибка возникла по вине сотрудника Росреестра, госпошлина за внесение изменений не взимается. В остальных случаях придется заплатить 350 руб.
Жизненные ситуации
Есть определенные тонкости межевания, связанные с садовыми участками, попадающими под «Дачную амнистию». Также могут возникнуть сложности, если вы не согласны с результатами межевания, или наоборот – против них выступает ваш сосед.
Еще сложнее, если по итогам работы кадастрового инженера выяснилось, что соседский забор находится на вашей земле, а сосед не собирается его переносить. Разберемся во всех ситуациях подробно.
Участок попадает под «Дачную амнистию»
Главная цель «Дачной амнистии» – упрощенное оформление в собственность участков, предоставленных до 20.10.2001 года администрацией. Акт муниципалитета о предоставлении земли в собственность не нужен, а вот без межевания обойтись не получится. Устанавливать границы было необязательно только до 01.01.2018 года. Если вы захотите сейчас продать садовый участок без межевания, сделку на покупателя не зарегистрируют (информация от Росреестра):
Дачная амнистия продлена до 01.03.2031 года в отношении земельных участков в государственной или муниципальной собственности, на которых построены дома до 14.05.1998 года в границах населенного пункта (ФЗ от 30.12.2021 ФЗ №478-ФЗ «О внесении изменений…»).
Вы не согласны с результатами межевания
Если сосед провел межевание, а вы не согласны с расположением границ на местности, напишите об этом в акте согласования. Также результаты межевания можно оспорить через городской суд, ответчиком будет выступать собственник участка, нарушивший ваши права.
Вот один пример из судебной практики:
Женщина арендовала земельный участок площадью 936 кв.м. На нем был построен дом, принадлежащий ей по праву собственности. Сосед тоже арендовал землю. Она заказала проведение кадастровых работ, по результатам которых выяснилось, что границы предоставленной ей земли были уменьшены из-за того, что граница соседского участка смещена в ее сторону.
Как было установлено, сосед перенес забор на ее территорию в результате допущенной кадастровой ошибки. В результате она была лишена возможности пользоваться частью своей земли и дома, о чем свидетельствует топографическая съемка.
Собственница, чьи права были нарушены, подала в суд исковое заявление о признании результатов межевания недействительными. Ответчик возражал против удовлетворения требований, пояснив, что в иске нужно отказать, поскольку в межевом плане отсутствовали письменные возражения соседки, а сама она пропустила срок исковой давности.
Однако суд удовлетворил исковые требования. Было установлено, что границы участка в действительности с истицей не согласовывались, а отсутствие согласование влечет недействительность результатов межевания (Решение № 2-3873/2019 2-72/2020 2-72/2020(2-3873/2019;)~М-4125/2019 М-4125/2019 от 27 мая 2020 г. по делу № 2-3873/2019).
Если вы не согласны с межеванием садового участка соседа, лучше написать об этом в акте согласований. Если вы откажетесь его подписывать, это не решит проблему.
Сосед не согласен с итогами межевания
В такой ситуации сосед может поступить точно так же, как я написала выше: указать о несогласии с установленными границами и оспорить межевание в судебном порядке. Но вы тоже можете обратиться в суд с требованием об установлении границ.
Например, как это сделала женщина из Калининградской области:
Васильева И.В. обратилась в суд с иском к Цыгоняеву А.В. и потребовала установить смежную границу между земельными участками, возложить обязанность перенести ограждение в соответствие с установленной границей. Ответчик подал встречный иск об установлении смежной границы.
Истица пояснила, что в ее собственности есть участок, а ответчику принадлежит смежный надел. Она заказала топографическую съемку для уточнения границ. В итоге выяснилось, что забор ответчика находится на территории истицы, в результате чего фактическая площадь ее надела была уменьшена.
Ответчик до суда отказался согласовывать границы на собрании собственников смежных земель. Со слов истицы, на момент подачи иска ответчик незаконно использует часть ее участка, уничтожил межевой знак, фиксирующий нарушение правил землепользования на местности.
До суда Васильева И.В. обращалась в территориальное отделение Росреестра. Цыгоняеву А.В. по итогам проверки было выдано предписание об устранении нарушений, возбуждено дело об административном правонарушении по ст. 7.1 КоАП РФ. Однако ответчик требования предписания так и не выполнил.
Цыгоняев А.В. подал встречный иск и пояснил, что его забор стоит на своем месте более 22 лет, и до 2018 года никаких претензий соседка не предъявляла. Утверждал, что именно столько лет существовал установленный порядок пользования землями, и всех все устраивало. Кроме того, с его слов, можно привести границы всех участок в соответствие со сведениями из ЕГРН, но тогда придется смещать границы соседских земель. Просил отказать в удовлетворении иска Васильевой И.В.
В ходе разбирательств суд установил, что в ЕГРН были внесены ошибочные сведения о координатах точки, являющейся общей на границе участков истца и ответчика. Координаты второй точки ближе к дороге установлены правильно. В итоге суд удовлетворил требования Васильевой И.В частично, а в удовлетворении иска Цыгоняева А.В. отказал (Решение № 2-190/2020 2-190/2020(2-2866/2019;)~М-2636/2019 2-2866/2019 М-2636/2019 от 13 мая 2020 г. по делу № 2-190/2020).
Сосед поставил забор на вашей земле
Сначала попробуйте договориться с соседом мирным путем, договоритесь с кадастровым инженером, чтобы он установил границы обоих садовых участков. Но лучше сразу заказать землеустроительную экспертизу, это будет дешевле.
Если межевание показало, что соседский забор действительно на вашей территории, дайте соседу время, чтобы он его перенес. Но чаще всего в таких ситуациях люди отказываются что-либо сносить, и вам наверняка придется обращаться в суд.
В исковом заявлении укажите требование об установлении границ земельного участка и устранении препятствий в пользовании им, как это сделала Васильева И.В. из представленного выше примера.
Даже решение суда в вашу пользу может не решить проблему. Нужно еще добиться его исполнения. Если суд обязал соседа перенести забор, но тот ничего не предпринимает, обратитесь к судебному приставу. Он возбудит исполнительное производство: обычно этого достаточно для выполнения требований решения. Если сосед и дальше будет противиться, забор могут снести в принудительном порядке, а расходы по сносу возложить на него.
Ответы юриста на частные вопросы
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Межевание садового участка в 2025 году обязательно, за исключением нескольких случаев.
- Для установления границ нужно обратиться к кадастровому инженеру. Он проведет замеры, поставит межевые знаки и согласует все с соседями.
- В среднем межевание садового участка обходится в 5 000-7 000 руб.
- Если вы не согласны с расположением забора на соседском участке, установите границы через суд.
- Для участков, попадающих под «Дачную амнистию», межевание обязательно.
Если у вас остались вопросы, проконсультируйтесь с нашими юристами! Консультации предоставляются бесплатно и круглосуточно!
