Как составить договор на межевание земельного участка? Отвечает юрист
Для межевания земельного участка вам нужно найти кадастрового инженера и заключить с ним договор. Этот документ регламентирует сроки выполнения работ, права и обязанности сторон, стоимость, и другие важные моменты.
Я юрист и в этой статье я расскажу, что такое договор на межевание земельного участка и для чего он нужен в 2025 году. Также вы узнаете, где его получить, как он выглядит, кто должен его оформлять. А в качестве бонуса – тонкости оспаривания результатов межевания.
В статье расскажем:
Кратко о межевании
Межевание – это процедура, позволяющая установить границы земельного участка и другие параметры. По результатам межевания оформляется межевой план, на основании которого данные потом вносятся в ЕГРН – Единый государственный реестр недвижимости.
Когда может понадобиться межевание:
- Для выделения доли в участке сельхозназначения или другой классификации. Проект межевания должен быть утвержден всеми собственниками на общем собрании (ст. 13.1 ФЗ от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
- Для продажи надела, если его границы не установлены. Без межевания покупатель не сможет оформить его собственность.
- Для строительства дома на участке ИЖС. Без точных границ у вас есть шанс построить дом на соседской территории, и потом судиться долгое время.
- Для установления границ участков в СНТ, если они не определены.
- Для разрешения судебного спора: например, если сосед заявляет, что вы построили сарай на его земле, а вы точно уверены в обратном. Подкрепить свои слова вы сможете только межевым планом.
Межевание проводиться в отношении всех участков вне зависимости от вида разрешенного использования, будь то ЛПХ или ИЖС. Но вид влияет на особенности процедуры.
Как проводится
Для начала вам нужно найти кадастрового инженера, имеющего допуск СРО для проведения кадастровых работ. Проверить это можно через официальный онлайн-реестр.
Какие этапы вас ожидают потом:
- Заключение договора подряда на выполнение кадастровых работ, внесение аванса. Размер платежа определяется договором.
- Уведомление владельцев смежных участков о дате межевания. Но обычно это делают инженеры.
- Работает инженер. Вам желательно присутствовать лично, чтобы при необходимости ответить на его вопросы или представить дополнительные документы.
- Оформление акта согласования границ с соседями. Этим занимается инженер. Соседи должны поставить свои подписи. Если с чем-то не согласны – представить возражения.
По итогам инженер выдаст вам межевой план земельного участка. На его изготовление обычно уходит 5-7 дней.
Ваши дальнейшие действия зависят от того, для чего вам нужно межевание. Если хотите исправить реестровую ошибку или поставить участок на кадастровый учет, подать документы в Росреестр можно через МФЦ или Госуслуги. Размер госпошлины за исправление ошибки, допущенной по вашей вине – 350 руб. Пошлина за постановку на кадастровый учет не взимается.
Документы для оформления договора
Перед заключением договора на проведение межевания необходимо собрать документы и представить их кадастровому инженеру:
- паспорт;
- выписка из ЕГРН «Об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости».
Если есть старый кадастровый паспорт, возьмите и его. Также понадобится правоустанавливающий документ на землю: договор купли-продажи, дарения, мены, ренты, акт о выделении участка от администрации, свидетельство о праве на наследство.
Основные требования к договору
Главные требования к договору подряда с кадастровым инженером указаны в ст. 36 ФЗ от 24.07.2007 №221-ФЗ «О кадастровой деятельности». Так, по такому договору есть две стороны – заказчик и исполнитель (кадастровый инженер). Исполнителем может быть индивидуальный предприниматель или юридическое лицо.
Какие еще условия регламентируются законом:
- Инженер может сам без доверенности представить в Росреестр документы, подготовленные по итогам межевания, если образован новый земельный участок, уточнены границы.
- Цены работ определяется договором. К нему прилагается смета, где детально все расписано. Но учтите: стоимость межевания может ограничиваться региональными законами (ч. 7 ст. 36 ФЗ №221).
- Договор должен предусматривать срок выполнения работ, не превышающий трех дней. Границы земельных участков нужно согласовывать с владельцами смежных наделов, и срок согласования в вышеуказанный период не входит.
- Межевой план и иные документы, подготовленные инженером, помещаются в электронное хранилище. Если вы что-то потеряете, можно получить дубликат у инженера.
- Договор обязательно заключается в письменной форме и подписывается обеими сторонами.
Кадастровые инженеры обычно используют типовую форму договора, утвержденную Президиумом Ассоциации «Национальное объединение кадастровых инженеров» (Протокол № 05/19 от «16» июля 2019 г.).
Как оформить договор на межевание
Договор межевания земельного участка состоит из нескольких разделов: вступительный, о предмете договора, сроках выполнения работ, правах и обязанностях сторон, порядок приемки и сдачи работ, и пр. Внимательно изучите документ перед тем, как подписывать.
Разберемся подробно, какие разделы включаются в договор и что именно в них указывается.
Вступительная часть
Здесь указывается номер договора, Ф.И.О. или наименование исполнителя, реквизиты свидетельства о регистрации в качестве ИП или юридического лица, Ф.И.О. заказчика:
Предмет договора
Предметом договора всегда выступают кадастровые работы: межевание земельного участка, уточнение границ. По итогам этих работ заказчику выдается межевой план. Обязательно указывается адрес надела, кадастровый номер, площадь.
Сроки выполнения работ
По закону нужно уведомить соседей о предстоящем межевании минимум за один месяц до визита инженера (ст. 39 ФЗ №221). Он направит извещения сам, если это предусмотрено условиями договора.
Заранее согласуйте с исполнителем дату, в которую вам удобно было бы его принять. Нужно присутствовать при межевании лично, чтобы потом не было вопросов и разногласий.
Права и обязанности сторон
Этому разделу всегда уделяется особое внимание, он обычно самый большой.
Что входит в обязанности кадастрового инженера:
- Выполнение кадастровых работ по межеванию в соответствии с условиями договора.
- Подготовка межевого плана и согласование результатов работ с заказчиком.
- Безвозмездное устранение недостатков, допущенных в ходе выполнения работ, если имело место быть отклонение от условий договора или требований законодательства.
- Передача межевого плана клиенту.
- Отправка межевого плана и других документов в Росреестр, если нужно поставить участок на кадастровый учет, исправить реестровую ошибку, уточнить границы.
- Не разглашать конфиденциальную информацию, не передавать документы третьим лицам без согласования с клиентом.
Также инженер может отказаться от сотрудничества заказчиком, если тот предоставил документы с недостоверными сведениями, или если они составлены не по установленной форме.
Обязанности есть и у заказчика
Так, клиент должен передать инженеру исходные документы для выполнения работ, своевременно произвести расчеты, оказывать содействие в межевании и согласовывать его результаты.
Также заказчик обязан принять межевой план, если он соответствует всем требованиям и оформлен без недостатков.
Примечание: по закону клиент вправе проверять ход работы: лично присутствовать при межевании земельного участка, запрашивать уже подготовленные документы. Но вмешиваться в саму работу он не может. Например, нельзя давать советы по использованию какой-либо методики, оборудования, и пр. Это определяет сам инженер.
Стоимость работ и порядок оплаты
Сначала составляется смета, она согласовывается с заказчиком и прилагается к договору. В нем указывается итоговая стоимость межевания. Договором может быть предусмотрен аванс, обычно это 50%. Оставшаяся часть перечисляется после получения межевого плана. Но многие работают и по полной предоплате.
Порядок сдачи и приемки работ
По итогам межевания кадастровый инженер должен передать межевой план. Он может быть как на бумажном, так и на электронном носителе. Это определяется условиями договора. Также при завершении работ стороны подписывают акт приема-передачи.
Какие еще важные моменты есть в этом разделе:
- Срок принятия работ заказчиком. Обычно это три дня с момента подписания акта.
- Условия отказа от приемки результата межевания. В таком случае оформляется отдельный документ с указанием ошибок, которые исполнитель обязан устранить.
Если клиент отказывается подписывать акт приема-передачи, об этом делается пометка на акте с описанием причин.
Ответственность сторон
Вместо тысячи слов:
Форс-мажорные обстоятельства
Под форс-мажорными подразумеваются обстоятельства непреодолимой силы, при которых стороны освобождаются от ответственности за невыполнение или несвоевременное выполнение обязательств.
Такими обстоятельствами считаются:
- пожары и наводнения;
- техногенные аварии и катастрофы;
- боевые действия.
Проще говоря, если район клиента затопило паводковыми водами, инженер не сможет провести межевание, и ответственность за нарушение сроков нести не будет.
Порядок изменения и расторжения договора
Если заказчик передумал межевать земельный участок, он может расторгнуть договор по соглашению сторон. Обычно исполнители идут навстречу, если нормально договориться и объяснить обстоятельства.
Также возможно расторжение договора межевания заказчиком в одностороннем порядке, если инженер:
- задерживает начало работ;
- не успевает вовремя окончить работы.
Количество дней задержки определяется условиями договора. Исполнитель тоже вправе его расторгнуть в одностороннем порядке, если от заказчика не поступила оплата в установленный срок, не переданы документы для кадастровых работ.
О расторжении договора необходимо письменно уведомить за пять рабочих дней.
Заключительные положения
В этом разделе можно указать, что угодно, но в рамках закона. Например, количество экземпляров договора, приложения к нему, право подрядчика привлекать третьих лиц для выполнения работ, и пр.
Адреса и реквизиты сторон
В самом конце договора межевания земельного участка указываются сведения о заказчике и исполнителе:
- Исполнитель: наименование, юридический адрес, ИНН/КПП, номер расчетного счета, банк, номер к/с. Банковские реквизиты нужны для оплаты работ. Также ставится подпись и печать.
- Заказчик: Ф.И.О., подпись.
Образец договора
Как я уже писала, договор межевания составляется минимум в двух экземплярах. Один остается у клиента, второй – у инженера. Также к нему должно прилагаться техническое задание и смета.
Как признать результаты межевания недействительными
Если у вас есть замечания к межевому плану или другому документу, оформленному кадастровым инженером, лучше сразу отразить их в акте приема-передачи. Скорее всего, специалист оперативно исправит недостатки: мало кому нужны скандалы или судебные разбирательства.
Если же кадастровый инженер не исправил недочеты в установленный договором срок, а результаты межевания вас не устраивают, вы можете оспорить их через суд.
Что для этого нужно:
- Подготовить документы и составить исковое заявление.
- Отправить копии документов вместе с иском ответчику. Им будет выступать инженер или организация, проводившая межевание. Отправлять лучше заказным письмом с уведомлением о вручении.
- Подать документы в районный суд по адресу ответчика. Если инженер работает как ИП – по его адресу проживания. Если работы проводило юрлицо – юридический адрес организации. Он должен быть указан в договоре.
- Получить определение о принятии документов к производству. Оно выносится судьей в течение пяти дней.
- Участвовать в процессе. Сначала проводится предварительное заседание, потом – судебные разбирательства. В ходе них заслушиваются мнения сторон, опрашиваются свидетели и эксперты.
- Получить удостоверенную копию решения суда. Она выдается в течение пяти дней после принятия в окончательной форме.
Само решение вступит в силу через месяц. Дальнейшие действия зависят от ситуации. Если суд удовлетворил требования, ответчик обязан провести межевание повторно с учетом замечаний.
Помимо признания результатов межевания недействительными, через суд можно потребовать возмещение затрат на оплату услуг инженера, установление границ земельного участка. Но нужно учитывать конкретные обстоятельства дела и причины для обращения в суд.
Содержание и образец искового заявления
Исковое заявление составляется с учетом правил, предусмотренных ст. 131 ГПК РФ.
Какие сведения в нем указываются:
- Вводная часть: название и адрес суда; Ф.И.О., адрес, номер телефона истца; Ф.И.О., адрес ответчика.
- Описательная часть: кому принадлежит спорный участок, кадастровый номер и площадь; суть спора, отсылки на законы;
- Просительная часть (исковые требования): признать результаты межевания недействительными.
- Приложение: опись представленных документов.
В конце ставится дата составления и подпись истца.
Документы
Для оспаривания результатов межевания вам понадобится:
- паспорт;
- договор подряда на выполнение кадастровых работ;
- оспариваемый межевой план;
- выписка из ЕГРН «Об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости»;
- правоустанавливающие документы на землю: договор купли-продажи, дарения, мены, ренты, свидетельство о наследстве, акт администрации о выделении участка, и пр.
Эти документы представляются в суд в виде оригиналов. Там делаются копии, подлинники вернут вам.
Госпошлина
При обращении в суд уплачивается госпошлина – 300 руб. за каждое требование (ст. 333.19 НК РФ).
Немного судебной практики
Добиться успехов в оспаривании результатов межевания довольно сложно – это не самое простое дело. Но шансы есть у каждого, если грамотно подготовиться и обосновать исковые требования.
Вот один из таких примеров:
Женщине на правах аренды принадлежал земельный участок площадью 936 кв.м. На нем она построила дом и оформила его в собственность. Сосед истицы заказал кадастровые работы по уточнению границ земельного участка, в результате чего площадь ее надела уменьшилась. Смежная граница тоже сместилась, т.к. сосед перенес забор.
Чтобы устранить препятствия в пользовании арендованным участком и оспорить результаты межевания, женщина обратилась в суд. Ответчиком выступал сосед. Истица пояснила, что в результате ошибок при выполнении кадастровых работ она лишена возможности пользоваться частью своего дома, что подтверждает топографическая съемка, по которой видно, что забор ответчика стоит на территории ее участка.
Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал, пояснив, что фактические границы участка его клиента существуют более 15 лет. Кроме того, местоположение смежных границ было согласовано с администрацией как с собственником земли.
Рассмотрев дело, суд удовлетворил исковые требования в полном объеме. Было установлено, что ответчик не согласовал с истицей местоположение границ, хотя должен был. По закону это свидетельствует о недействительности результатов межевания (Решение № 2-3873/2019 2-72/2020 2-72/2020(2-3873/2019;)~М-4125/2019 М-4125/2019 от 27 мая 2020 г. по делу № 2-3873/2019).
Ответы юриста на частные вопросы
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Договор на межевание земельного участка обязательно заключается между инженером и собственником земли.
- Сторонами договора выступают заказчик и исполнитель.
- Все условия сотрудничества и результаты работ должны определяться договором на межевание.
- Клиент может оспорить результаты кадастровых работ, если недочеты перечислены в акте приема-передачи и инженер отказался устранять их добровольно, или не исправил в установленный срок.
- Договор межевания составляется минимум в двух экземплярах.
Если у вас остались вопросы, проконсультируйтесь с нашими юристами. Консультации предоставляются бесплатно и круглосуточно!
