Обязательно ли делать межевание земельного участка, если есть кадастровый номер и паспорт?
Если у вас есть земельный участок и он стоит на кадастровом учете, ему должен быть присвоен кадастровый номер. В таком случае межевание необязательно, но оно может понадобиться для совершения ряда сделок.
Я юрист и в этой статье я расскажу, нужно ли межевание земельного участка в 2025 году, если есть кадастровый номер и паспорт. Также вы узнаете, когда оно обязательно, нужно ли межевать участок в СНТ или под многоквартирным домом, а также при оформлении права собственности на землю по «Дачной амнистии».
Нужно ли межевание земельного участка по закону?
Нет ни одного закона, обязывающего проводить межевание земельного участка. Однако 2017 году правоотношения в сфере недвижимости претерпели ряд изменений, и в результате появились земли, сведения о которых есть в Росреестре, а вот их границы не определены. Такие участки считаются ранее учтенными: на учете они состоят, а в реестре есть отметка об отсутствии установленных границ.
Росреестр дал подробный ответ, нужно ли проводить межевание земельного участка при наличии кадастрового номера. Вот основные тезисы:
- С 01.01.2017 все тонкости регистрации прав и кадастрового учета регулируются ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
- Регистрация прав на участки, совершенная до 01.01.2017 года, признается действительной (ст. 72 ФЗ №218).
- Все основания для приостановления государственной регистрации права собственности перечислены в ст. 26 ФЗ №218, и отсутствия межевания там нет. То есть участок, состоящий на кадастровом учете, продать можно.
Ранее был разработан законопроект, обязывающий межевать земельные участки в любой ситуации, в том числе и для регистрации права собственности. Но его так и не приняли. Однако необязательность межевания имеет и ряд недостатков: например, продать участок без определенных границ гораздо сложнее, да и вероятность споров с соседями значительно возрастает.
Почему такая путаница
Одни говорят, что межевание земельных участков обязательно с 2018 года, другие – что оно не требуется. Весь подвох в том, что с 01.01.2018 действительно было запрещено распоряжаться землями с не установленными границами. Такой запрет содержался в ст. 2 ФЗ от 22.12.2014 №447-ФЗ «О внесении изменений…».
Однако данная статья признана утратившей силу после издания ФЗ от 03.07.2016 №361-ФЗ «О внесении изменений…».
Вывод: на май 2022 года нет законов, обязывающих делать межевание участков, которые уже стоят на кадастровом учете, если их границы не определены.
Когда межевание обязательно?
Если вы поставили участок на учет до 2017 года и оформили право собственности, можете продолжать им пользоваться и без межевания. Но при продаже лучше установить границы: без этого покупателя будет тяжело найти, ведь рано или поздно межеванием придется заниматься именно ему.
Также есть ряд случаев, когда межевание обязательно, т.к. требуется внесение изменений в ЕГРН:
- Из одного участка образуются несколько, т.е. он делится на доли.
- Хочется объединить несколько наделов в один.
- Обнаружена реестровая ошибка, и нужно ее исправить.
- Участок еще не стоит на кадастровом учете. Без межевания поставить на учет его не удастся.
Межевание земельного участка с кадастровым паспортом и номером может понадобиться, если границы не определены, но вы хотите взять его в ипотеку. Ни один банк не станет рисковать и выдавать деньги на землю, которая потенциально может стать предметом споров между заемщиком и соседями. В такой ситуации лучше поговорить с продавцом и объяснить ситуацию.
Есть и ряд других случаев, когда межевание ранее учтенного участка как минимум желательно.
Если есть кадастровый паспорт
Наличие кадастрового паспорта предполагает, что участок стоит на учете. Но с 2017 года старые кадастровые паспорта отменены, и вместо них выдаются выписки из ЕГРН «Об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости».
Как я уже писала, в таком случае вы можете продать или подарить землю, даже если границы не определены, указав это в договоре. В Росреестре в регистрации сделки не откажут – не имеют права.
Единого мнения по поводу обязательности межевания нет даже у судов. Если вы собираетесь продавать участок, лучше установите границы, чтобы у покупателя потом не было проблем. Иногда в регистрации права собственности все же отказывают, хотя и безосновательно.
Если устанавливается сервитут
Сервитут – это право ограниченного использования чужого участка. Например, если он нужен вам для прохода или проезда к своему наделу, прогона сельскохозяйственных животных, сенокошения, и пр. (ст. 23 ЗК РФ).
Сервитут устанавливается по соглашению с собственником или в судебном порядке. Он может быть частичным или полным. В последнем случае сервитут действует на всей территории соседского участка, и межевание необязательно.
Если же сервитут затрагивает только часть чужого надела, нужно его размежевать, чтобы определить конкретную территорию, которой вы сможете пользоваться.
Участок в СНТ
Если участок для ведения садоводства и огородничества стоит на кадастровом учете и вы не собираетесь его продавать, межевание необязательно. Оно нужно только при разделе одного надела на несколько, или наоборот – при объединении нескольких участков в один.
У дачников нередко бывают споры о границах, и разрешить их можно только через межевание. Инженер подготовит межевой план, в котором будет видно, где и какие границы находятся, какова реальная площадь надела. Этот план понадобится и для суда.
Земля под многоквартирным домом
А вот здесь без межевания обойтись не удастся. Согласно ст. 36 ЖК РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, а также элементы благоустройства и иные объекты находятся в общедолевой собственности владельцев квартир. Если же дом построен до введения Жилищного кодекса в действие, участок может быть не сформирован.
Для формирования земельного участка под МКД необходимо провести общее собрание собственников и принять соответствующее решение, а затем заказать межевание. В итоге будут установлены границы и другие характеристики, и в ЕГРН можно будет вносить изменения.
Участок по «Дачной амнистии»
«Дачная амнистия» – это программа, позволяющая оформить земельный участок в упрощенном порядке, без получения акта администрации. Если надел стоит на кадастровом учете, межевание необязательно.
Как заказать межевание?
Если межевание для вашего участка обязательно или вы просто хотите установить границы на местности, чтобы точно знать, где они находятся, и ничего не нарушить, закажите межевой план. Его вправе оформить любой кадастровый инженер, имеющий допуск СРО.
Как все выглядит пошагово:
- Заключение договора с инженером.
- Извещение соседей перед межеванием. Это делается за один месяц до визита инженера.
- Полевые работы. Здесь инженер с помощью современной техники устанавливает поворотные точки, границы и площадь. Также подписывается акт согласования границ с соседями.
- Оформление межевого плана. Через несколько дней инженер выдает его заказчику, но может и сам направить в Росреестр в электронном виде: например, если в результате межевания меняются границы или нужно устранить реестровую ошибку.
Для межевания земельного участка нужен паспорт собственника, выписка из ЕГРН и правоустанавливающий документ: договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, свидетельство о наследстве. Если надел еще не стоит на кадастровом учете, вместо выписки из ЕГРН предоставляется карта-план территории или иной картографический документ, по которому определяются границы. Заказать все можно в администрации или через официальный сайт Росреестра.
Сроки и стоимость
Как я уже писала, необходимо известить соседей-владельцев смежных участков минимум за один месяц до даты межевания. Добавьте еще 4-5 дней после полевых работ на изготовление межевого плана.
Стоимость межевания зависит от площади участка, региона, и других факторов. В среднем работы с небольшим наделом обходятся в 5 000-7 000 руб.
Ответы юриста на частные вопросы
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Нет законов, обязывающих межевать земельные участки, состоящие на кадастровом учете.
- В ряде случаев межевание обязательно: например, если планируется формирование участка под МКД с оформлением в общую долевую собственность, или раздел одного надела на несколько.
- Не запрещается продажа участка, состоящего на кадастровом учете, если границы не определены. Но в ЕГРН об этом будет пометка, и найти покупателя на такую землю довольно тяжело. Кроме того, иногда Росреестр все же отказывает в регистрации таких сделок.
Если у вас остались вопросы, проконсультируйтесь с нашими юристами. Консультации предоставляются бесплатно и круглосуточно!
