Кто делает межевание земельных участков?
Межевание земельного участка – это процедура, благодаря которой можно установить точные границы и площадь, координаты, и другие параметры. Межевание обязательно при постановке на кадастровый учет, но может понадобиться и в других случаях.
Я юрист и в этой статье я расскажу, кто делает межевание земельных участков в 2024 году и куда обращаться. Также вы узнаете, для чего оно нужно, каковы требования к инженерам, проводящим межевание, и как выбрать хорошего специалиста.
Кратко о межевании
Как я уже говорила, с помощью межевания можно определить все характеристики земельного участка. С 2018 года оно обязательно при постановке на кадастровый учет для всех категорий земель: сельхозназначения, для гаражного строительства, ИЖС, для садоводства и огородничества.
Помимо постановки на кадастровый учет, межевание может понадобиться в других ситуациях:
- При продаже земельного участка, если границы не определены. Без этого найти покупателя будет сложно.
- Если хочется разделить один участок на несколько, или наоборот – объединить 2-3 надела в один.
- При перераспределении земель в государственной или муниципальной собственности.
- Для выделения части участка в счет доли в праве общей собственности.
- Для разрешения судебных споров. Например, если вы считаете, что сосед построил свой дом на вашей территории.
По результатам межевания составляется межевой план. Он содержит исходные данные об исследованном участке, сведения о выполненных измерениях и расчетах, и другую информацию в зависимости от того, для чего он оформляется. Такой план состоит из двух частей: текстовой и графической.
Кто может сделать межевание?
Самостоятельно установить границы и оформить межевой план вы не вправе: это может сделать только кадастровый инженер, у которого есть допуск СРО на соответствующие виды работ.
Инженер может работать на себя или числиться в штате компании. Разберемся во всем подробнее.
Частный инженер
Кадастровый инженер может работать на себя как индивидуальный предприниматель (далее – ИП). Также он вправе быть ИП, но выбрать относительно новую систему налогообложения – налог на профессиональный доход (НПД), которая обычно применяется самозанятыми.
В чем преимущества и недостатки сотрудничества с частными инженерами:
Примечание: в среднем межевание небольшого участка у частников стоит 5 000-7 000 руб. Но все зависит от аппетитов конкретного инженера. Стоимость каждой услуги всегда указывается в смете, она прилагается к договору подряда. Если вас не устроят расценки, вы можете просто отказаться от услуг и выбрать другого специалиста.
Инженер в компании
Эта компания должна быть зарегистрирована как юридическое лицо, допуск СРО обязателен. Инженер в таком случае будет работать по трудовому договору, а договор подряда заключается с самой организацией.
Кадастровые инженеры обычно оформляют сметы после ознакомления с документами на участок. Если хотите сэкономить, обратитесь в 2-3 компании, запросите сметы и сравните расценки. Но, скорее всего, разница будет составлять не более 1 000-2 000 руб.
Подробно о кадастровых инженерах
Вне зависимости от того, как работает кадастровый инженер – на себя или в организации, – он должен соответствовать требованиям, указанным в ФЗ от 24.07.2007 №221-ФЗ «О кадастровой деятельности».
Также этот закон регламентирует права, обязанности и ответственность инженеров. Разберемся во всем детально.
Требования
Основные требования указаны в ст. 29 ФЗ №221-ФЗ. Что сюда входит:
- наличие российского гражданства;
- сдача теоретического экзамена, подтверждающего квалификацию;
- опыт работы помощником инженера – от двух лет (стажировка под руководством кадастрового инженера);
- высшее образование по специальности или направлению подготовки, утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 26.04.2018 N 229 «Об утверждении перечня специальностей…»;
- отсутствие неснятой или непогашенной судимости за умышленное преступление;
- отсутствие наказания в виде дисквалификации за нарушение кадастрового законодательства;
- наличие договора обязательного страхования гражданской ответственности инженера.
Если инженер был исключен из СРО за нарушения, он не вправе заниматься кадастровой деятельностью в течение срока, предусмотренного ч. 19 ст. 29 ФЗ №221. По истечении указанных сроков он должен повторно оформить членство в саморегулируемой организации.
Права и обязанности
Об этом говорится в ст. 29.1 ФЗ №221. Так, кадастровый инженер имеет право отказаться от сотрудничества с вами, если вы предоставили ему подложные документы или недостоверные сведения об участке, которые нужны ему для выполнения работ. Также отказ возможен, если вы не выполнили условия договора: например, не перечислили ему аванс в установленный срок, не обеспечили ему доступ на земельный участок.
Какие есть обязанности у инженера:
- Соблюдать законодательство РФ в области кадастровых отношений.
- Отказаться от выполнения работ, если объект недвижимости по закону не подлежит постановке на кадастровый учет.
- Отказаться от сотрудничества, если представленные вами документы содержат неверные сведения.
- Сообщить вам об отказе от сотрудничества в течение трех рабочих дней с момента, когда возникли обстоятельства, препятствующие межеванию.
- Иметь усиленную квалифицированную электронную подпись, печать с указанием Ф.И.О., СНИЛС.
- Предоставить по вашему требованию сведения о членстве СРО в течение трех дней с момента поступления соответствующего запроса от вас.
- Не разглашать информацию о клиентах и сведения, полученные в ходе кадастровых работ.
- Хранить акты согласования границ земельных участков.
- Раз в три года проходить обучение по программе повышения квалификации.
- В случае трудоустройства в организацию предоставить об этом сведения в СРО, в которой он состоит.
- Предоставлять по запросу СРО сведения о деятельности, если их запрашивают.
Кадастровый инженер обязан заключить с вами договор подряда или отказать в заключении, если есть законные основания. Если договор подписан, но обстоятельства изменились, вас об этом должны предупредить в течение трех рабочих дней. В остальных случаях инженер должен выполнить кадастровые работы в сроки, указанные в договоре.
Ответственность
У каждого инженера есть своя страховка, без которой членство в СРО невозможно. Если он причинит своими действиями ущерб клиенту, все возместит страховая компания.
Кадастровый инженер отвечает за убытки, причиненные клиенту в результате неверного оформления следующих документов (ст. 29.2 ФЗ №221):
- межевого плана;
- технического плана;
- акта обследования;
- карты-плана территории.
На основании этих документов вносятся данные в ЕГРН. Например, если инженер неверно оформил для вас межевой план, и вам пришлось обращаться к другому специалисту, впоследствии убытки можно взыскать с него. Но понадобятся доказательства, подтверждающие, что при составлении плана были допущены ошибки.
Как выбрать кадастрового инженера?
Лучше всего поискать инженера по сарафанному радио. Спросите у своих знакомых или соседей, к кому они обращались и довольны ли они результатами. Но это еще не все: даже если все хорошо и все довольны, почитайте отзывы других людей о нем.
Есть и другие варианты поиска:
| Способ | Плюсы | Минусы |
|---|---|---|
| Через интернет | Можно найти инженера довольно быстро, но придется потратить минимум 1 час на поиск отзывов о сравниваемых компаниях | В топ-10 выдачи Яндекса попадают компании, у которых сайты хорошо оптимизированы. Это не гарантирует качественную работу инженера, и выбирать лучше из нескольких организаций |
| Вся информация о компании обычно сразу размещается на сайте | ||
| Можно заказать услуги онлайн, не разговаривая по телефону | ||
| Через газету | Можно найти предложения с акциями | Мало выбора |
| Много энергозатрат: до газетного киоска нужно еще дойти, а потом – искать по объявлениям | ||
| Бесплатные газеты встречаются редко. Зачем платить, если есть интернет? | ||
| По радио | Иногда встречаются предложения со скидками и акциями | Малоинформативно. Вам быстро надиктуют минимум информации, которую нужно еще и запомнить, а потом – позвонить по телефону |
| Инженеры редко рекламируют свои услуги на радио, выбор невелик |
Самая красивая рекламная кампания не гарантирует ровным счетом ничего. Ориентируйтесь на отзывы и интуицию. Если в общении с сотрудником вас что-то насторожило, лучше не подписывайте договор и найдите другого исполнителя. Даже если инженер найден и вас все устраивает, перед заключением договора проверьте, есть ли он в официальном реестре кадастровых инженеров. Если его там нет – дело темное, от сотрудничества стоит отказаться.
Жизненные ситуации
Иногда людям приходится разбираться в том, кто будет делать межевание земельного участка, даже когда кадастровый инженер уже найден. Обычно все вопросы касаются оплаты, и они возникают в ходе проведения разных сделок.
Разберемся, кто и когда делает межевание, и что для этого понадобится в каждой ситуации.
Участок продается
Договор подряда с кадастровым инженером может заключить только собственник земельного участка. Но сделать межевание вправе продавец или покупатель, разница только в том, когда его заказывать:
- До подписания договора купли-продажи. Заказывает и оплачивает услугу продавец.
- После подписания ДКП. Все возлагается на покупателя – нового собственника.
Примечание: если участок стоит на кадастровом учете, но границы не установлены, найти покупателя будет сложно. Проще самостоятельно все оплатить, а стоимость кадастровых работ включить в цену участка.
Что делать?
Здесь все просто: заключите договор подряда с инженером, он выполнит работы и оформит межевой план. Внести изменения в ЕГРН или исправить реестровую ошибку можно через МФЦ или Госуслуги. Также в ряде случаев можно подать заявление онлайн через сайт Росреестра.
Обычно инженеры сами подают все документы в ЕГРН, если это указано в условиях договора.
Земля приватизируется
В 2022 году можно приватизировать земельный участок из муниципальной собственности, если вы пользуетесь им по договору бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения. Более подробно об этом я писала здесь.
Если земля стоит на кадастровом учете, но границы не определены, это придется делать вам. Зарегистрировать право собственности вы сможете: отсутствие сведений о границах не является препятствием для регистрации (информация от Росреестра).
Есть кадастровый номер, но границы не установлены
Как я уже писала, если отсутствие сведений о границах не мешает пользоваться участком, если он стоит на кадастровом учете. Но если вы решили его продать, лучше сделать межевание. Работы оплачивает собственник.
Участок под МКД
Сейчас все почти участки под многоквартирными домами принадлежат жильцам на праве общей долевой собственности. Но есть старые несформированные земли в собственности муниципалитета. Если ваш участок относится к таким и на общем собрании принято решение о формировании участка с дальнейшей регистрацией права собственности, нужно нанять кадастрового инженера.
Теперь о финансовой стороне того, кто будет делать и оплачивать межевание. Решением собрания назначается представитель, который будет заниматься всеми делами, а вот оплачивать услуги придется всем жильцам в равных долях.
Бесплатное межевание
Раньше ходили слухи, что можно сделать межевание бесплатно по новому закону. Отчасти это так, но уточнить границы можно только в рамках комплексных кадастровых работ (гл. 4.1 ФЗ №221). Их обычно заказывает муниципалитет. Обратитесь в администрацию и узнайте, на какие даты запланированы такие работы в вашем районе.
Также можете сэкономить на межевании, договорившись с соседями. Многие инженеры предоставляют скидки, если нужно работать с несколькими участками по соседству. Но бесплатное межевание в таком случае никто вам не сделает, дадут только скидку в пределах 10-30%.
Ответы на частые вопросы
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Межевание земельного участка может сделать кадастровый инженер, у которого есть допуск СРО.
- К кадастровым инженерам предъявляются определенные требования, устанавливаются права и обязанности.
- Инженер может работать как ИП или быть сотрудником организации по трудовому договору.
- Если участок продается, межевание обычно делает и оплачивает продавец.
- Бесплатное межевание проводится только в рамках комплексных кадастровых работ.
Если у вас остались вопросы, задайте их нашим юристам. Консультации предоставляются бесплатно и в любое время суток!
