Как расторгнуть договор аренды? Отвечает юрист
«Год назад взяла в аренду коммерческое помещение, открыла магазин. Сейчас понимаю, что рентабельность очень низкая, работаю практически в ноль, и есть смысл закрыть его. Договор аренды заключен на три года. Что мне нужно сделать, чтобы его расторгнуть?»
С таким вопросом к нам обратилась Янина. Наши юристы проконсультировали ее и подсказали, что нужно сделать для расторжения договора аренды коммерческого помещения, и как все оформить правильно.
Я юрист по гражданским делам, и в этой статье вы узнаете, как расторгнуть договор аренды по инициативе арендатора или арендодателя в 2024 году. Также я расскажу, можно ли его расторгнуть в одностороннем порядке в зависимости от арендуемого объекта: недвижимости, транспортного средства, инструментов, и других предметов.
Кратко об аренде
Аренда – это форма имущественного договора, по которому одна сторона (арендодатель) передает второй стороне (арендатору) свое имущество во временное пользование. Доходы, полученные арендатором благодаря использованию арендованного имущества, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).
Что еще важно знать об аренде:
- Если имущество арендуется на срок более одного года, договор заключается в письменной форме.
- Договор аренды недвижимости сроком от 12 месяцев подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Если аренда прекращена, запись в ЕГРН о ней должна быть аннулирована.
- Срок аренды устанавливается договором. Если он не определен, считается, что договор заключен на неопределенный срок.
- Расторгнуть бессрочный договор аренды можно раньше срока, предупредив об этом за один месяц. Если арендуется недвижимость – за три месяца.
- Если срок договора истек, и ни одна из сторон досрочно его не расторгла, он считается прекращенным.
При смене собственника договор аренды не расторгается (ст. 617 ГК РФ). Если поменялся собственник имущества, обязанности предыдущего владельца переходят к нему. Если арендатор умер, право аренды переходит к его наследникам.
Общие основания расторжения договора аренды
Расторгнуть договор аренды досрочно без оснований не получится, если на это нет взаимного согласия сторон. Также договором могут предусматриваться штрафные санкции за досрочное расторжение, это законно.
Разберемся, когда и как можно прекратить аренду, соблюдая положения Гражданского кодекса.
По инициативе арендатора
Механизм расторжения договора аренды должен быть указан в самом документе. Обычно досрочное прекращение арендных отношений допускается, но при условии письменного уведомления арендодателя минимум за один месяц, в случае с недвижимостью – за три месяца.
Если досрочное расторжение договором не предусмотрено, и собственник имущества не согласен подписать соглашение, арендатор вправе требовать расторжение через суд при наличии следующих оснований (ст. 620 ГК РФ):
- Арендованное имущество так и не было предоставлено в пользование, либо арендодатель препятствует этому.
- Собственник предоставил имущество с существенными недостатками, не предупредив об этом арендатора и не указав их в договоре, вследствие чего его нельзя или затруднительно использовать по назначению.
- Собственник имущества не производит капитальный ремонт, хотя такая обязанность закреплена за ним в договоре.
Договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания для расторжения.
Пример из судебной практики:
Целованьева Н.В. обратилась в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка, снятии участка с кадастрового учета. Ответчики – администрация города и Чайников А.Н. В обоснование требований она указала, что участок был выделен Чайникову А.Н. для садоводства и огородничества распоряжением первого заместителя Главы Городского округа, которое через несколько лет аннулировали решением городского суда.
В суде истица пояснила, что договор аренды, заключенный между администрацией города и Чайниковым А.Н., подлежит расторжению. Также она указала, что не может пользоваться принадлежащим ему участком из-за того, что в ЕГРН есть сведения о наличии притязаний третьих лиц на него.
Судом было установлено, что распоряжением первого заместителя главы предоставлен в аренду земельный участок под садоводство и огородничество. 16 марта 2011 года заключен договор аренды земельного участка. 31 мая 2011 года на основании распоряжения первого заместителя Главы Городского округа земельный участок предоставлен в собственность, 10 июня 2011 года заключен договор купли-продажи, договоры были зарегистрированы в установленном законом порядке. В последующем спорный земельный участок Чайниковым А.Н. был отчужден ФИО, который продал участок Емельянову И.Г. Также было установлено, что спорный земельный участок фактически используется под садоводство и огородничество с 1992 года заявителем Целованьевой Н.В., которой на участке возведены хозяйственные постройки, участок огорожен и используется по целевому назначению.
Мнение суда: договор аренды заключен между ответчиками. Истец не является стороной договора.
Решение: в удовлетворении исковых требований отказать (Решение № 2-10276/2017 2-10276/2017~М-10387/2017 М-10387/2017 от 29 ноября 2017 г. по делу № 2-10276/2017).
По инициативе арендодателя
Арендодатель тоже может расторгнуть договор аренды, но нужно смотреть условия. Если возможность досрочного расторжения без оснований предусмотрена им, нужно только предупредить об этом арендатора, а затем оформить соглашение.
В остальных случаях арендодатель вправе требовать досрочного расторжения только при наличии оснований, указанных в ст. 619 ГК РФ:
- Арендатор существенно ухудшил состояние имущества, пользуется им с нарушением условий договора.
- Более двух раз подряд не вносит арендную плату в установленный срок.
- Не выполняет капитальный ремонт, если входит в обязанности арендодателя по закону или договору.
Судебная практика о расторжении договора аренды за неуплату арендных платежей:
МКУ обратилось в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка, обязании ответчика возвратить участок и подписать акт приема-передачи, взыскать с него в пользу истца задолженность по договору аренды в размере 223 278,74 (основной долг и неустойка).
В обоснование требований представитель истца указал, что между администрацией и ответчиком был заключен договор аренды участка для строительства коттеджного поселка. Срок действия договора – с 19.10.2015 по 18.10.2035 гг. В результате проверки собственником было установлено, что арендатор не выполнил взятые на себя обязательства: зарегистрированных объектов капитального строительства нет, как и объектов незавершенного строительства. Участок используется не по целевому назначению.
В адрес ответчика до суда было направлено уведомление с предложением о расторжении договора аренды и подписании передаточного акта, но ответ от него так и не поступил. Задолженность на момент подачи иска не погашена.
Мнение суда: факт неуплаты арендных платежей и использования участка не по целевому назначению установлен. Этого достаточно для расторжения договора.
Решение: исковые требования удовлетворить. Расторгнуть договор аренды земельного участка, взыскать арендную плату и пеню (Решение № 2-200/2023 2-200/2023(2-2094/2022;)~М-1717/2022 2-2094/2022 М-1717/2022 от 13 июля 2023 г. по делу № 2-200/2023).
Движимое имущество
Чаще всего под движимым имуществом подразумевается транспортное средство. Расторгнуть договор аренды автомобиля можно без причины только по соглашению сторон. В остальных случаях применяются общие основания: например, если арендатор или арендодатель нарушают свои обязательства.
Если договором предусмотрено право выкупа, при расторжении применяются правила для купли-продажи. Расторгнуть такой договор можно без согласия арендатора, только если он не вносит оплату. При этом деньги, перечисленные в счет выкупа, придется ему вернуть.
Жилое помещение
С юридической точки зрения под арендой жилого помещения подразумевается наем, и заключается договор найма, к которому также применяются правила аренды. Поэтому я буду писать везде «аренда» – для большинства людей так привычнее.
По закону арендатор не может просто так съехать без оснований, если это не предусмотрено договором. Предупредить собственника об отъезде нужно за три месяца, если договором не предусмотрен более короткий срок.
Собственник жилого помещения тоже не может без причин «попросить на выход» арендатора, если такая возможность не указана в договоре.
Самый оптимальный вариант – расторжение договора аренды квартиры по соглашению сторон. Тот, кто хочет аннулировать сделку, должен направить уведомление второй стороне, а потом подписать передаточный акт. Также нужно заранее оговорить условия оплаты за последний месяц, если они не регламентируются договором.
Нежилое помещение
Процедура расторжения договора аренды нежилого помещения зависит от содержания самого документа. Если в нем предусмотрена возможность прекращения без оснований, нужно предупредить арендодателя о своих намерениях в установленный срок. Если же такого пункта в договоре нет, все равно можно попробовать договориться с собственником о расторжении по соглашению.
Арендодатель не может просто так попросить съехать арендатора. Кроме того, иногда в договорах указывается обязанность по возмещению убытков арендатору при досрочном расторжении без причин. Например, если арендатору приходится нанимать автомобиль, чтобы вывезти оборудование, собственник в таком случае должен компенсировать эти расходы.
Если же в договоре не предусмотрена возможность досрочного расторжения без причин, аннулировать его можно только из-за невыполнения обязательств одной из сторон.
Земельный участок
С земельными участками не все так просто. Расторгнуть договор можно только по основаниям и при соблюдении положений ст. 46 ЗК РФ.
Арендодатель вправе требовать расторжение договора, если арендатор:
- Сдал землю в субаренду, если это запрещено договором аренды.
- Использует землю не по целевому назначению.
- Наносит вред почве или окружающей среде.
- Существенно ухудшил состояние участка.
- Не вносит своевременно арендную плату.
Арендатор вправе требовать расторжение договора, если арендодатель не предоставил ему земельный участок или создает препятствия в использовании, нарушает условия сделки иными способами.
Отдельно рассмотрим расторжение договора аренды лесного участка по инициативе арендодателя. Такие земли находятся в государственной или муниципальной собственности, и расторгнуть договор можно только через суд. Администрация может обратиться туда с исковым заявлением, если арендатор не выполняет мероприятия по охране и сохранению лесов от пожаров (ст. 74.1 ЛК РФ). Также договор можно расторгнуть в одностороннем порядке по инициативе арендатора, если это предусмотрено его положениями и при условии отсутствия недоимки по арендной плате.
Если же арендован земельный участок сельхозназначения, договор аренды можно расторгнуть при существенном нарушении условий одной из сторон. Но даже в этом случае прекращение аренды невозможно во время посевных работ.
Есть договор субаренды
Теперь о том, что с договором субаренды при расторжении договора аренды. Согласно ст. 618 ГК РФ, при прекращении аренды аннулируется и субаренда, если договором не предусмотрено иное. Субарендатор при желании может заключить с собственником договор аренды имущества, которое он использовал, до окончания срока субаренды, но на условиях, указанных в договоре аренды.
Как расторгнуть договор аренды без суда
Прекращение договора аренды любого имущества по соглашению – самый идеальный вариант. Но для этого обязательно согласие обеих сторон и отсутствие долга по арендной плате. Если долг есть, собственник может и отказать до полного погашения.
Также владелец имущества сам может предложить расторгнуть договор по соглашению, если есть долг по арендной плате, тем более уведомительный порядок обязателен по закону.
Шаг 1: уведомляем вторую сторону
Уведомление отправляется за 1-3 месяца до расторжения в зависимости от вида имущества и содержания самого договора. В нем указываются данные обеих сторон, а также причина: невнесение арендной платы, использование имущества не по целевому назначению, и пр.
Шаг 2: заключаем соглашение
Если вторая сторона не против расторжения договора, заключается соглашение об этом. В нем необходимо указать, с какой даты прекращается договор и отменяются обязательства по нему.
К соглашению обязательно прилагается акт приема-передачи. В нем необходимо указать, в каком состоянии находится имущества, перечислить все замечания. Акт может понадобиться, если арендатор нанес имуществу ущерб, и арендодатель хочет взыскать его через суд.
Шаг 3: вносим изменения в ЕГРН
Если договор аренды зарегистрирован в Росреестре, то и запись о его прекращении должна быть внесена в ЕГРН. За это необходимо заплатить госпошлину: для физических лиц – 350 руб., для организаций – 1 000 руб.
Расторжение договора через суд: пошаговая инструкция
Если одна из сторон не согласна на прекращение договора аренды по соглашению, расторгнуть его по соглашению через Росреестр не получится, придется обращаться в суд.
Разберемся, что нужно сделать, чтобы прекратить арендные отношения через суд, и как подтвердить наличие оснований.
Шаг 1: уведомляем арендатора или арендодателя
Без уведомления никак не обойтись, эта обязанность закреплена на законодательном уровне. Образец уведомления представлен выше. Обязательно укажите в нем, что предлагаете расторгнуть договор, в противном случае суд посчитает, что досудебный порядок не соблюден, и не будет рассматривать дело.
Вместе с уведомлением нужно направить ответчику проект соглашения.
Шаг 2: готовим документы для суда
Для суда вам понадобится договор аренды, паспорт, акт приема-передачи арендуемого имущества, а также документ, подтверждающий отправку уведомления.
Необходимо еще и доказать наличие оснований для расторжения. Например, если арендатор не перечисляет плату более двух месяцев, представьте выписку по банковскому счету, на который он должен вносить деньги. Если имущество используется не по назначению, подтвердить это можно фотографиями.
Также нужно составить исковое заявление в нескольких экземплярах: один – для ответчика, второй – для суда, а на третьем в канцелярии вам должны поставить отметку о принятии.
Шаг 3: отправляем документы ответчику
Это входит в обязанности истцов. Отправлять лучше заказным письмом с уведомлением о вручении. Документ, подтверждающий отправку, понадобится для суда.
Шаг 4: обращаемся в суд
Если договор заключен между юридическими лицами или ИП, документы подаются в арбитражный суд. Для расторжения договора аренды между физическими лицами обращаться следует в суд общей юрисдикции.
В обоих случаях дело будет рассматриваться судом по адресу недвижимого имущества. Если арендовано транспортное средство, подать документы можно в суд по адресу ответчика.
Шаг 5: получаем решение
В среднем разбирательства длятся 2-3 месяца, решение вступает в силу через месяц после принятия. Если одна из сторон решит оспорить его, дело может затянуться еще как минимум на 2-3 месяца.
Шаг 6: регистрируем изменения в ЕГРН
Если решение принято в вашу пользу и договор аренды расторгнут, дождитесь, когда оно вступит в силу, а затем обратитесь в МФЦ для погашения записи в ЕГРН.
Ответы юриста на частые вопросы
Заключение
- Расторгнуть договор аренды можно досрочно по соглашению сторон.
- Прекращение договора в одностороннем порядке без согласия второй стороны возможно только через суд, если были существенно нарушены его условия.
- Нельзя просто так выгнать арендатора только потому, что передумали сдавать в аренду недвижимость.
- Если договор аренды жилого или нежилого помещения зарегистрирован в Росреестре, после расторжения нужно погасить запись о регистрации, обратившись в МФЦ.
- Для расторжения договора обязательно нужно уведомить об этом вторую сторону в досудебном порядке, в противном случае суд откажет в рассмотрении иска.
Если у вас остались вопросы, задайте их нашим юристам. Консультации предоставляются бесплатно и круглосуточно!
