Что нужно для межевания и с чего начать? Отвечает юрист
Для межевания земельного участка вам нужно подготовить документы, обратиться к кадастровому инженеру и заключить с ним договор. Также потребуется согласование границ с соседями. Есть и другие особенности в зависимости от назначения земли.
Я юрист и в этой статье я расскажу, с чего начать межевание земельного участка и что для этого понадобится в 2026 году. Также вы узнаете, по каким правилам оно проводится, для чего оно нужно, и можно ли установить границы самому, без обращения к специалисту, если хочется сэкономить.
Для чего нужно межевание
По закону межевание земельного участка само по себе необязательно. Но, если вы хотите поставить его на кадастровый учет, продать, подарить или совершить иную сделку, границы устанавливать придется. С 1 марта 2025 года Росреестр приостанавливает регистрацию права по договору, если в ЕГРН нет сведений о границах участка (подробнее – в статье «Можно ли продать земельный участок без межевания»). На наследование это правило не распространяется.
Когда еще может понадобиться межевание:
- Если вы собираетесь приватизировать участок у администрации или государства. Например, ранее он был вам предоставлен по договору бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения.
- Для разрешения споров между соседями (см. статью «Как разрешить спор с соседом при межевании»).
- Если участок приобретен под строительство дома, не лишним будет межевание: когда границы установлены, вероятность захватить территорию соседа и разбираться с ним потом в суде близка к нулю.
- Для выдела доли в участке ЛПХ или другой категории, целевого назначения.
- Для выдела доли в натуре и последующей продажи.
Цель межевания всегда указывается в межевом плане. Но вы можете его заказать и просто так, если нужно определить границы и знать, где они находятся. Это касается как участков для садоводства, так и земель другого назначения.
Особенности
Межевание проводится по общим правилам, но есть отдельные особенности в зависимости от категории и назначения земель. Например, для установления границ и формирования участка под многоквартирным домом понадобится общее собрание жильцов, а иногда землю и вовсе можно получить в собственность бесплатно и без учета чьего-либо мнения.
Разберемся более подробно, что нужно для межевания в каждом конкретном случае.
Участок попадает под дачную амнистию
«Дачная амнистия» действует с 01.09.2006 благодаря ФЗ от 30.06.2006 №93-ФЗ «О внесении изменений…». По до 01.03.2031 года можно бесплатно получить в собственность садовый участок с домиком в обход администрации. То есть акт о предоставлении такого участка от муниципалитета не нужен.
А вот межевание понадобится, если границы не установлены. Вопреки всеобщему мнению, бесплатно оно не проводится. «Дачная амнистия» подразумевает упрощенный порядок земли в собственность, а не льготное установление границ.
Земля под многоквартирным домом
Сейчас закон позволяет оформить земельный участок под многоквартирным домом в общедолевую собственность жильцов. Перед межеванием нужно:
- Провести собрание владельцев квартир, на повестке дня – формирование участка и оформление в общую долевую собственность. Решение принимается большинством голосов. Также согласовывается кандидатура человека, который будет представлять интересы всех.
- Установление границ. Нельзя затрагивать территории общего пользования: в собственность оформляется только придомовая земля.
Примечание: в первую очередь подготавливается и согласовывается проект межевания, потом собираются все документы для постановки земли на кадастровый учет. После этого представитель подает их в Росреестр через МФЦ.
Если есть кадастровый номер
Скорее всего, если есть кадастровый номер участка, то и границы определены. Если они не менялись, в межевании нет необходимости. Но бывает и так, что кадастровый номер присвоен, а вот границы не уточнены. В таком случае без межевания не обойтись.
Другое дело – отсутствие кадастрового номера. Значит, земля не состоит на учете, и для постановки нужен межевой план. Он оформляется на основании карты-плана территории и других картографических документов.
Территория СНТ
Межевание территории СНТ регламентируется ФЗ от 29.07.2017 №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества». Если земля СНТ еще не размежевана и границы участков не установлены, нужно заказать проект планировки и межевания общей территории.
Все оплачивается из членских взносов. Если же речь идет о межевании конкретного участка, собственник платит за это сам.
Основные правила межевания
Все требования к межеванию должен соблюдать кадастровый инженер. Вам остается только заключить договор и вовремя оплатить услуги. Но лучше держать ухо в остро и знать основные нюансы.
О каких требованиях идет речь:
- Межевание может проводить только кадастровый инженер, имеющий допуск СРО (ст. 29 ФЗ от 24.07.2007 №221-ФЗ «О кадастровой деятельности).
- Согласовывать границы с владельцами смежных участков обязательно. Они либо подпишут акт согласования, либо представят возражения. Если возражения не поданы в установленный срок (зависит от категории земли), границы считаются согласованными (ст. 40 ФЗ №221).
- По итогам межевания составляется межевой план установленной формы (ст. 22 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). В отдельных случаях он подается в Росреестр, в том числе и кадастровым инженером.
- Инженер обязан соблюдать требования к геодезическим и землеустроительным работам, указанные в ГОСТ Р 53611-2009.
С 2011 года оформлять межевые планы могут только кадастровые инженеры, сдавшие квалификационный экзамен.
Что нужно для межевания?
Теперь расскажу, с чего начать межевание земельного участка и что для этого нужно. В первую очередь найдите хорошего инженера или геодезическую компанию (кто вправе выполнять такие работы – в статье «Кто делает межевание земельных участков»). Для этого можно воспользоваться официальным онлайн-реестром.
Дальнейшие шаги выглядят так:
- Подготовьте документы на участок.
- Заключите договор подряда на выполнение кадастровых работ (ст. 36 ФЗ №221), внесите предоплату. Ее размер устанавливается индивидуально, к договору обычно прилагается смета, где все подробно расписано.
- Уведомите соседей о проведении межевания минимум за один месяц до визита инженера. Но обычно специалисты сами направляют извещения или публикую объявления в местных СМИ.
- Дождитесь визита инженера. В назначенный день он приедет с оборудованием, установит границы надела и площадь, межевые знаки. В это же время соседи подписывают акт согласования.
В итоге через 5-7 дней кадастровый инженер выдаст на руки готовый межевой план со всеми характеристиками участка.
Примечание: если межевой план вам нужен для устранения реестровой ошибки, инженер может сам подать все документы при наличии доверенности. Вы можете сделать это и сами через МФЦ или на сайте Росреестра.
Документы
Перечень документов зависит от того, кем вы являетесь: физическим или юридическим лицом.
Для физических лиц
При обращении к инженеру нужно представить паспорт, выписку из ЕГРН «О технических характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости», техпаспорт на здание или дом. Нужен и правоустанавливающий документ на землю: договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, или свидетельство о праве на наследство.
Если вы представляете интересы собственника надела, понадобится нотариально удостоверенная доверенность от него на ваше имя.
Заказать выписку из ЕГРН проще всего онлайн. Она придет в течение трех дней на адрес электронной почты. Просто распечатайте ее и приложите к остальным документам. Плата за электронную выписку об основных характеристиках для физлиц – 580 руб. Если же участок еще не стоит на кадастровом учете, выписку вы не получите: сведений о нем попросту не будет в ЕГРН.
Для юридических лиц
Если вы представляете интересы организации, необходима доверенность с подписью руководителя и печатью.
Что еще понадобится:
- копия устава компании;
- выписка из ЕГРН;
- документы из БТИ на все постройки и здания;
- справки о наличии или отсутствии коммуникаций: электричества, газо- или водоснабжения, водоотведения;
- кадастровая схема территории;
- выписка из ЕГРЮЛ;
- свидетельство о постановке на учет в ФНС;
- свидетельство о регистрации юридического лица.
Также нужен документ, на основании которого компании предоставлен участок: договор аренды или акт местной администрации, договор купли-продажи, мены, дарения, и пр.
Стоимость и сроки
Кадастровые инженеры сами могут устанавливать расценки, но в некоторых регионах они ограничиваются местными законами (п.7 ст. 36 ФЗ №221). Также на стоимость влияет площадь участка, цель межевания, сложность работы.
Примечание: единых цен нет – стоимость межевания зависит от региона, площади и сложности работ. Сравните предложения нескольких инженеров; для организаций услуга обычно стоит дороже.
Можно ли сделать межевание самостоятельно?
Максимум, что вы можете сделать сами, это поставить колышки на предполагаемых поворотных точках. Но юридической силы это иметь не будет, от разногласий с соседями тоже не избавит. Лучше так не делать.
Кроме того, по закону проведением кадастровых работ и подготовкой межевых планов могут только кадастровые инженеры, сдавшие квалификационный экзамен и имеющие допуск СРО. Если вы оформите план сами, его не примут ни в Росреестре, ни в МФЦ.
На межевании можно сэкономить и вообще ничего не платить. Достаточно уточнить в местной администрации, на какую дату запланированы комплексные кадастровые работы. Их заказчиком выступает муниципалитет, все оплачивается из бюджета. Но, скорее всего, ждать придется долго. Также можно заказать межевание сразу нескольких участков, договорившись с их собственниками. Это будет не бесплатно, но немного дешевле, чем межевание каждого надела по отдельности.
Ответы юриста на частные вопросы
Родственнику в наследство достался земельный участок в деревне. Мужчина пожилой и не знает, что ему нужно для оформления права собственности. Обязательно ли межевание, или можно обойтись без этого?
Отсутствие межевания не препятствует регистрации перехода права собственности, в том числе и в порядке наследования, если участок поставлен на учет до 2017 года. Вашему родственнику нужно получить свидетельство о праве на наследство, а документы нотариус подаст в Росреестр сам в день выдачи свидетельства (ст. 55 Основ законодательства о нотариате). Если надел сформирован после 2017 года, межевой план нужен.
Купили дом и участок месяц назад. При межевании участка выяснилось, что соседские границы находятся на нашей территории. Сосед это отрицает и говорит, что уже давно там живет и забор ставил 20 лет назад. Что нам делать?
Скорее всего, ваш сосед ссылается на приобретательную давность, по условиям которой право собственности на имущество признается, если это имущество используется добросовестно и непрерывно в течение 15 лет (ст. 234 ГК РФ). Но это не его случай. Вы можете заставить соседа снести забор через суд. Для этого нужно подать исковое заявление об установлении границ участка согласно вашему межевому плану и устранении препятствий в пользовании им.
Пару месяцев назад заказывала межевание, т.к. планируем строительство дома. По новому плану границы отличаются от старых сведений ЕГРН, реестровую ошибку исправили. Инженер отдал межевой план нам, но я его потеряла. Что теперь делать и как получить его снова?
Вы можете получить копию межевого плана в Росреестре. Для этого достаточно подать заявление в МФЦ. Понадобится паспорт и правоустанавливающий документ на недвижимость.
Обратилась в фирму для межевания земельного участка, но сотрудник запросил у меня кадастровый план территории. Где мне его взять и что нужно для оформления?
Все сведения для подготовки плана инженеры обычно получают сами. Но вы можете заказать кадастровый план самостоятельно через МФЦ или на сайте Росреестра.
Собираюсь купить дачный участок. Останавливает только то, что границы не установлены и нет кадастрового паспорта. Стоит ли покупать землю, или лучше отказаться? Цена очень привлекательная.
С 1 марта 2025 года, если в ЕГРН нет сведений о границах участка, регистрацию перехода права собственности по договору приостановят, а при неустранении причин – откажут. Кадастровые паспорта отменены с 2017 года. Попросите продавца, чтобы он сделал межевание и все оформил правильно, и только потом заключайте с ним договор. Если откажется, лучше подыскать другой участок.
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Для межевания земельного участка нужен паспорт, правоустанавливающие документы и выписка из ЕГРН.
- Начать межевание участка стоит и подготовки документов, которые понадобятся кадастровому инженеру.
- Если межевание нужно для приватизации земли под многоквартирным домом, понадобится решение собрания собственников.
- Перечни документов для физических и юридических лиц при обращении к кадастровому инженеру отличаются.
- Сделать межевание самому нельзя. Межевой план, оформленный не кадастровым инженером, нигде не примут.
Если у вас остались вопросы, задайте их нашим юристам. Консультации предоставляются бесплатно и круглосуточно!
Аренда или выкуп земли находящейся в постоянном бессрочном пользовании у техникума
1 ответ
Какой госорган контролирует и решает вопросы птицеводства в СНТ с ВРИ : садоводство и огородничество?
1 ответ
Как решить вопрос с соседями по поводу земли
1 ответ
Комментарии
0