Что нужно для взыскания долга по договору аренды? Отвечает юрист
«У меня своя фирма по предоставлению легковых автомобилей в аренду. Договор аренды заключен с физическим лицом. Арендатор взял машину, чтобы использовать ее в такси. По договору платежи за аренду должны поступать ежемесячно в период с 5 по 10 числа. Вот уже три месяца ни одного платежа нет, арендатор ссылается на финансовые трудности. Что мне теперь делать? Как взыскать долг с арендатора?».
С таким вопросом к нам обратился Александр. Он предоставил договор аренды и другие документы, и наши юристы пришли к выводу, что взыскать долг по нему можно. В итоге удалось добиться через суд порядка 200 000 руб. В эту сумму вошел сам долг по аренде, а также проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Я юрист по гражданским делам. В этой статье вы узнаете, как взыскать долг по договору аренды в 2024 году, и что для этого нужно. Также я расскажу, что можно потребовать в суде, и чем аренда отличается от найма жилого помещения.
Особенности аренды
Вопросы аренды регулируются ст.ст.606-625 ГК РФ. Так, в ст. 606 ГК РФ сказано, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за отдельную плату во временное владение и пользование, или просто во временное пользование.
Арендовать можно разное имущество:
- автомобили (легковые, грузовые, и пр.);
- мотоциклы, другую мототехнику;
- недвижимость: квартиру, дом, нежилое помещение;
- земельный участок.
При этом все, что получил арендатор при использовании арендованного имущества, является его личной собственностью. Например, при аренде автомобиля для такси всю прибыль получает арендатор. Арендодатель рассчитывать на нее не может.
Какие еще положения об аренде важно учитывать:
- Если имущество арендуется на срок от одного года или одна из сторон – юридическое лицо, – договор должен быть заключен в письменной форме.
- Договор аренды недвижимого имущества на срок от одного года подлежит регистрации в Росреестре (ст. 609 ГК РФ). Но, даже если он не зарегистрирован, взыскать арендную плату можно – так показывает судебная практика.
- Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, размер и условия определяются договором. Она может быть определена в твердой сумме, в долях от полученных арендатором доходов от использования арендуемого имущества. Также можно зачесть затраты арендатора на обустройство арендованного имущества в счет арендных платежей (ст. 614 ГК РФ).
Если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату, это является основанием для досрочного расторжения договора. Для этого нужно направить арендатору письменное требование о необходимости внесения оплаты. Если никакой реакции не будет, договор можно расторгнуть через суд.
Отличие аренды жилого помещения от найма
Договор аренды недвижимого имущества отличается от договора найма жилого помещения. Так, согласно ст. 671 ГК РФ, по договору найма собственник обязуется предоставить нанимателю жилое помещение во владение и временное пользование. При аренде имущество предоставляется как во владение и временное пользование, так и отдельно в пользование.
Также в статье сказано, что жилое помещение может быть предоставлено юридическому лицу на основании договора аренды. То есть недвижимость можно как передать во владение и пользование как по договору аренды, так и по договору найма.
Но есть один нюанс: договоры аренды и найма отличаются по составу сторон. Договор аренды жилого помещения можно заключить только с арендатором-юридическим лицом. Нанимателем недвижимости по договору найма выступает физическое лицо. Многие путают эти понятия и заключают договоры аренды жилых помещений с физическими лицами.
Что можно потребовать в суде
Через суд можно взыскать по договору аренды саму арендную плату за весь период, а также плату за коммунальные услуги, если по договору их обязан уплачивать арендатор.
Кроме того, по закону считается, что за весь период неуплаты арендатор пользуется вашими денежными средствами, поэтому с него можно взыскать проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в периоды неуплаты.
Пример:
Арендатор должен был вносить плату до 10 числа каждого месяца. 10 000 руб. арендная плата, 5 000 руб. – коммунальные платежи. На 10.10.2022 года арендодатель так и не увидел денег. Они поступили только 10.07.2023 года после взыскания через суд. Все эти периоды действовала ключевая ставка в 7.5%.
Просрочка составила 273 дня (10 месяцев) это примерно по 0.02% в день.
Как посчитать проценты, подлежащие взысканию:
15 000 х 0.02% х 273 = 819 руб. – проценты за весь период.
Договором могут быть предусмотрены другие «штрафные санкции», нужно читать его положения.
Взыскание долга с юридического лица
Для взыскания долга по договору аренды между юридическими лицами нужно обращаться в арбитражный суд, т.к. здесь речь идет о споре, связанном с предпринимательской деятельностью. Если же деятельность арендатора-ИП или ООО прекращена, исковое заявление подается в суд общей юрисдикции.
Разберемся подробнее, что нужно сделать арендодателю для взыскания долга.
Шаг 1: проверка на банкротство
Такая проверка нужна, потому что с момента вынесения судом определения о признании должника банкротом срок исполнения обязательств, возникших до принятия заявления о банкротстве судом, считается наступившим. Кроме того, прекращается начисление неустоек, штрафов и процентов за неисполнение обязательств.
Проверить можно через Федресурс и другие сервисы.
Шаг 2: подача претензии
Перед обращением в суд нужно отправить должнику претензионное письмо с требованием об уплате долга по договору аренды – это обязательно. В претензии укажите следующие сведения:
- Наименование, адрес организации-кредитора, ИНН, ОГРН.
- Наименование, адрес, ИНН, ОГРН организации-должника.
- Дату заключения договора аренды, сумму и порядок внесения платежей.
- Дату, с которой обязательства должника перестали исполняться.
- Размер задолженности.
- Расчет процентов по ст. 395 ГК РФ.
- Требование о погашении задолженности, процентов.
- Срок исполнения требований.
- Опись документов.
- Дата, подпись уполномоченного лица, печать организации.
Претензию необходимо отправить по юридическому адресу организации-должника. Если договор аренды заключен с ИП – по адресу предпринимателя, указанному в договоре. Лучше отправлять претензию заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения, и сохранить квитанцию об отправке, ее должны выдать на почте.
Можно направить претензию должнику и другими способами. Например, принести его лично в организацию и попросить расписку о получении. Вам в любом случае понадобятся документы, подтверждающие соблюдение претензионного порядка. Должник должен ответить в течение 30 дней с момента получения претензии, если иной срок не предусмотрен договором аренды.
Шаг 3: обращение в суд
Если должник проигнорировал претензию или отказался погашать задолженность по договору аренды, действуйте далее. Подготовьте документы для суда, составьте исковое заявление. В нем указывается практически то же самое, что и в претензии, но дополнительно понадобится название и адрес суда, дата отправки претензии ответчику, отсылки на нормативно-правовые акты, которыми вы руководствуетесь.
Также важно учитывать положения ст. 65 АПК РФ, согласно которой обязанность по доказыванию требований возлагается на истца. Что нужно указать:
- Дату, номер, предмет договора аренды (нежилое помещение, иная недвижимость, и пр.), обязанность арендатора по внесению коммунальных платежей и оплате аренды, срок исполнения таких обязательств, неустойка за неисполнение.
- Факт передачи имущества арендатору: акт или иной документ, который подтверждает, что недвижимость была передана в пользование и/или владение.
- Периоды просрочки по каждому отдельному платежу.
- Расчет процентов за пользование вашими средствами по каждому платежу.
- Исковые требования.
- Опись представленных документов.
Через арбитражный суд вы можете взыскать сумму задолженности по арендной плате, долг по коммунальным платежам, проценты по ст. 395 ГК РФ, а также судебные расходы на представителя, уплату госпошлины, и т.д.
Исковое заявление подается в арбитражный суд по адресу ответчика. Вы можете сэкономить время, отправив его вместе с остальными документами онлайн через ГАС «Правосудие».
Шаг 4: участие в разбирательствах
Процесс может длиться 2-3 месяца, все зависит от конкретных обстоятельств дела и действий ответчика.
Шаг 5: получение решения
Удостоверенную копию решения вам должны выдать в течение пяти дней после принятия в окончательной форме. Когда оно вступит в силу, обратитесь в суд за исполнительным листом.
Шаг 6: получение исполнительного листа
Исполнительный лист выдает суд, принявший решение. Но можете попросить направить его сразу в ФССП, или отнести самостоятельно. По вашему заявлению пристав должен возбудить исполнительное производство в отношении должника, и взыскать долг по договору аренды в принудительном порядке. Например, он может арестовать банковские счета.
Взыскание долга арендодателем-физическим лицом
Если вы заключили договор аренды с физическим лицом, взыскать долг будет проще. Для этого достаточно подать заявление о выдаче судебного приказа, подождать несколько дней, и получить сам приказ, а затем передать его приставам.
Вы можете просто взыскать долг по договору аренды, не расторгая его. Если же хотите и расторгнуть договор, дело должно рассматриваться в порядке искового производства. Приказной порядок в таком случае не применяется.
Рассмотрим алгоритм взыскания долга по договору аренды через приказное производство подробнее.
Шаг 1: подача заявления о выдаче судебного приказа
Ст. 122 ГПК РФ позволяет вам взыскать долг по договору аренды в упрощенном порядке, через приказное производство. Доказательства наличия задолженности – сам договор аренды и выписка по банковскому счету, где будут указаны все поступления.
Что нужно указать в заявлении о выдаче судебного приказа:
- Название и адрес суда.
- Ваши данные: Ф.И.О., адрес, паспортные данные.
- Сведения о должнике: Ф.И.О., адрес, паспортные данные.
- Дату заключения договора аренды.
- Сведения об арендуемом имуществе: адрес, кадастровый номер, и пр.
- Просьбу о взыскании долга по договору аренды, коммунальным платежам, а также о взыскании процентов согласно ст. 395 ГК РФ.
- Опись представленных документов.
- Дату и подпись.
Заявление на выдачу судебного приказа о взыскании долга по договору аренды подается в мировой суд по адресу должника, если общая сумма не превышает 50 000 руб. Если хотите взыскать платежи свыше 50 000 руб., обращаться следует в районный суд.
Шаг 2: получение копии приказа
Судебный приказ о взыскании задолженности по договору аренды выносится в течение пяти дней с даты подачи заявления взыскателем (ст. 126 ГПК РФ). Но должнику дается еще 10 дней, чтобы подать возражение на приказ, копию которого обязательно направляют на его адрес. Примерно через три недели обратитесь в суд за удостоверенной копией приказа. Ее выдадут, если возражения так и не поступили, или не были удовлетворены.
Если же суд принял возражения от должника, взыскать долг по договору аренды получится только в порядке искового производства.
Шаг 3: подача приказа в ФССП
Вы можете подать заявление об отправке приказа судом в ФССП, или принести его самостоятельно. На основании вашего заявления пристав возбудит исполнительное производство, и удержит с должника долг по договору аренды в принудительном порядке.
Судебная практика
ООО «Центркомбанк» обратилось в суд с иском к Хакимову Ш. Д. о взыскании задолженности по арендной плате.
В обоснование своих требований истец указал, что между «Центркомбанком» и Хакимовым Ш. Д. был заключен договор аренды недвижимого имущества, согласно которому Арендодатель предоставил Арендатору во временное владение и пользование за плату следующее имущество: жилой дом, площадью 359 кв.м., количество этажей 2, в том числе подземных, кадастровый №5639201048302.
Объект аренды принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Согласно акту приема-передачи, объект аренды был передан Арендатору в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию и пригодном для проживания.
Стоимость арендной платы составляет: за август и сентябрь 2018 года – 200 000 руб., включая НДС, далее – 20 000 руб. в месяц, в том числе НДС.
В нарушение условий Договора аренды Ответчик не исполняет свои обязательства как арендатор по внесению арендных платежей надлежащим образом.
На письменные требования Истца о погашении задолженности по арендной плате, ответа не последовало.
На основании изложенного с учетом принятых судом уточнений, истец просит суд взыскать с ответчика задолженность по договору аренды в размере 606 240 руб., в том числе 360 000 руб., задолженность по арендной плате, 246 240 руб., неустойку за просрочку платежей, расходы по оплате госпошлины.
Мнение суда: истец прав. Доказательства, подтверждающие невнесение платы по договору аренды ответчиком, у истца есть. На требование истца о погашении задолженности от ответчика ответа на последовало. Расчет процентов и других сумм произведен верно.
Решение: исковые требования удовлетворить. Взыскать с Хакимова Ш. Д. в пользу ООО «Центркомбанк» задолженность по договору аренды в размере 577 960 руб., в том числе 380 000 руб. – задолженность по арендной плате, 197 960 руб. – неустойку за просрочку платежей, расходы по оплате госпошлины в размере 8 979,60 руб.
