Как увеличить площадь земельного участка при уточнении границ? Советы юриста
Вы можете расширить свой участок участка и добавить до 10% от его площади, а в некоторых случаях и больше, причем абсолютно бесплатно. Все зависит от категории земель и конкретной ситуации.
Я юрист и в этой статье я расскажу, какие могут быть основания для увеличения площади земельного участка при уточнении границ в 2024 году. Также вы узнаете максимально допустимую площадь увеличения, куда обращаться, какие понадобятся документы и сколько это будет стоить.
Как увеличить площадь участка законно
Уточнение границ земельного участка, поставленного на кадастровый учет, возможно с последующим увеличением общей площади, если границы не установлены (в ЕГРН нет сведений о них). Это актуально для земель, поставленных на учет по ранее действовавшим правилам. Им может быть присвоен кадастровый номер без определения границ.
Есть и другие способы увеличения площади участка при уточнении границ:
- Предыдущее межевание проведено с ошибками: например, реальная площадь надела не соответствует сведениям, представленным в ЕГРН. Придется уточнять границы и исправлять реестровую ошибку.
- Присоединение соседнего участка (объединение двух надело в один).
Чаще всего площадь участка увеличивается либо по фактическим границам, либо путем прирезки муниципальной земли.
Допустимые пределы
Если минимальный размер участка в соответствии с видом разрешенного использования и категории земель не установлен, вы можете увеличить площадь своего надела на 10%. Например, если у вас есть 20 соток, добавить можно еще 200 кв.м.
Также можно увеличить площадь более чем на 10 процентов, если минимальный размер участка установлен федеральным или местным законодательством. Например, для участка в СНТ минимальная площадь составляет 4 сотки, под ИЖС – 5-6 соток в зависимости от региона.
Границы определяются кадастровым инженером на основании правоустанавливающих документов. Если они утеряны, площадь будет рассчитываться с учетом фактического местоположения границ за последние 15 лет.
Когда увеличить площадь участка не получится
По закону нельзя увеличить площадь надела при уточнении границ, если в итоге будут нарушены права другого человека или организации. Например, вы не можете добавить несколько соток, тем самым перекрыв проезд или вход во двор соседу.
Когда еще нельзя расширить свой участок за счет добавления части от другого:
- Если разные категории земель. Например, у вас – под ИЖС, а добавляемый – под садоводство и огородничество. Категория и вид разрешенного использования должны быть одинаковы.
- На добавляемой земле есть дорога, здание, сооружение, жилое помещение, иное имущество, принадлежащее другому собственнику или предназначенное для общего пользования.
Для увеличения площади участка при уточнении границ следует ориентироваться на ст. 42.1 ФЗ от 24.07.2007 №221-ФЗ «О кадастровой деятельности», ст. 4 ФЗ от 07.07.2003 №112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», ст. 11.9 ЗК РФ, ст. 42.8 ФЗ №221, а также на региональные законодательные акты.
Как уточнить границы участка с увеличением площади: пошаговая инструкция
Для уточнения границ своего участка и увеличения его площади вам нужно найти кадастрового инженера. Он уведомит о предстоящем межевании соседей минимум за месяц (ст. 39 ФЗ №221-ФЗ), в назначенный день проведет кадастровые работы и оформит все документы.
Как все выглядит пошагово:
- Заключение договора с инженером. Обязательно проследите, чтобы там были указаны сроки выполнения работ, иначе может приехать и через полгода.
- Полевые работы. Здесь специалист уже исследует участок с помощью современного оборудования, определяет поворотные точки и границы, устанавливает фактическую площадь.
- Согласование границ с соседями. Они должны поставить свои подписи на акте сразу после полевых работ.
- Оформление межевого плана. На это может уйти 5-7 дней.
Когда все будет готово, нужно внести изменения в Росреестр. Подать документы можно через Госуслуги или МФЦ.
Документы
Кадастровому инженеру вы должны представить паспорт, выписку из ЕГРН и правоустанавливающий документ: договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, свидетельство о наследстве.
Когда все будет готово, необходимо подать документы в Росреестр. Вам понадобится паспорт и межевой план, в котором инженер должен обосновать законность увеличения границ земельного участка.
Стоимость и сроки
Цены на свои услуги инженеры устанавливают самостоятельно, но максимальные пределы могут регламентироваться региональными законами. В среднем уточнение границ с увеличением площади участка обходится в 7 000-10 000 руб., но все зависит от сложности работы.
Что касается сроков, то о межевании владельцев смежных участков предупреждают за месяц, еще 5-7 дней инженер оформляет все документы, и около недели нужно для внесения данных в ЕГРН.
Возможные проблемы
Вам могут отказать в постановке участка на кадастровый учет или внесении изменений в ЕГРН, если после уточнения границ его площадь стала больше установленной нормы.
Также возможны другие трудности:
- Сосед отказался подписывать акт согласования. Если в результате уточнения ему закрыт подъезд к дому или созданы иные препятствия в пользовании его землей, правда на его стороне. Если же вы ничего не нарушали и никаких проблем для владельца смежного надела нет, а акт он не подписывает из вредности, есть два варианта: провести повторное межевание или установить границы в судебном порядке.
- Нарушены нормы «прирезки». Например, если в итоге вместо 10% добавлено 11% от общей площади участка.
Вот пример об установлении границ и увеличении площади участка из судебной практики:
Авсиевичу Д.И. и его брату достался в наследство от отца земельный участок общей площадью 1 218 кв.м., каждому выделено по ½ доли в праве собственности. Позднее брат подарил ему свою долю, и Авсиевич Д.И. стал единственным собственником.
Чтобы оформить участок и уточнить местоположение границ, мужчина обратился к кадастровому инженеру. По результатам работ был оформлен межевой план, а площадь участка увеличилась до 1 238 кв.м., то есть на 20 кв.м. В правоустанавливающих документах эта площадь не учтена.
Со слов владельца, на момент регистрации права собственности межевание не проводилось, разногласий с соседями нет, фактические границы надела при этом не менялись. Тем не менее, поставить землю на кадастровый учет ему не удалось, и он обратился в суд с иском об установлении местоположения границ.
Ответчиком выступала местная администрация, представитель ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия, возражений не подавал.
В ходе разбирательств было установлено, что в заключении кадастровый инженер написал, что в правоустанавливающем документе на участок сведений о его границах нет, поэтому ему пришлось запрашивать копии материалов инвентаризации. План надела составлен на основе отсканированных аэроснимков, проводилась горизонтальная съемка.
Также был опрошен глава поселения. Он пояснил, что фактическое размещение участка истца соответствует материалам инвентаризации. В итоге исковые требования удовлетворены. Суд установил, что права смежных землепользователей не нарушены, споров с ними нет, а увеличение площади надела на 20 кв.м. законодательству не противоречит (Решение № 2-2311/2020 2-2311/2020~М-2005/2020 М-2005/2020 от 29 октября 2020 г. по делу № 2-2311/2020).
Другие способы расширения площади
Помимо уточнения границ, есть другие способы увеличения площади земельного участка. Например, вы можете сделать «прирезку» соседнего участка к своему, выкупить его у администрации или оформить право собственности по приобретательной давности.
Разберемся по всем подробнее.
Перераспределение
С юридической точки зрения термина «прирезка» нет, правильно это называется перераспределением смежных участков (ст. 11.7 ЗК РФ). Именно через него вы можете получить соседний надел, если он в государственной или муниципальной собственности.
Какие здесь условия:
- На участке, который вы хотите получить, нет зданий, строений, иных объектов недвижимости.
- Площадь присоединяемого надела не превышает предельно допустимые значения, устанавливаемые регионами.
- Целевое назначение такое же, как и у вашего участка.
- Надел не зарезервирован для муниципальных нужд, не изъят и не ограничен в обороте.
Например, если у вас есть 6 соток под индивидуальное жилищное строительство, и рядом – надел с таким же целевым назначением, – обратитесь в муниципалитет с заявлением о перераспределении земель.
Примечание: соседний участок придется выкупать. Если он в федеральной собственности, плата составит 15% от кадастровой стоимости. Если в муниципальной, уточните расценки в администрации. Обычно просят 50% кадастровой стоимости, но это зависит от региона.
Выкуп у администрации
Если соседним участком долгое время никто не пользовался, он может быть признан бесхозным и передан в собственность администрации. Впоследствии вы можете выкупить его на торгах или арендовать.
Приобретательная давность
Еще один вариант увеличения площади вашего участка – признание права собственности на соседний по приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Это возможно, если вы им открыто и добросовестно пользуетесь более 15 лет, а у соседей и администрации к вам нет претензий.
В первую очередь уточните, кому именно принадлежит земля. Сделать это можно через администрацию. Также можете заказать выписку из ЕГРН в МФЦ, чтобы узнать, кто собственник. Если участок принадлежит не муниципалитету, получить его по приобретательной давности нельзя – это частная собственность. Если же владельцем является администрация, заключите договор о передаче права собственности.
Иногда признавать право собственности по приобретательной давности приходится через суд. Например, как это было у мужчины из Краснодарского края:
В 1993 году Франчак С.Г. купил жилой дом с земельным участком. Но позднее выяснилось, что данные о земле в договоре не были указаны, а площадь не совпадает со сведениями из кадастра. С момента покупки Франчак С.Г. платит земельный налог, несет бремя содержания участка.
В связи с этим истец просил признать за ним право собственности на землю по приобретательной давности, и суд удовлетворил иск. Было установлено, что Франчак С.Г. действительно открыто и непрерывно владел участком более 26 лет, а отсутствие сведений о нем в договоре купли-продажи никак не мешает признанию права собственности за истцом (Решение № 2-529/2020 2-529/2020~М-239/2020 М-239/2020 от 25 мая 2020 г. по делу № 2-529/2020).
Примечание: принципы признания права собственности на земли по приобретательной давности во всех случаях примерно одни и те же. То, что у вас есть во владении смежный участок, никак не должно помешать.
Ответы юриста на частные вопросы
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Вы можете увеличить площадь земельного участка при уточнении границ, если ранее они не были установлены, или определены с нарушениями.
- Добавить можно до 10 процентов площади. Но в некоторых случаях можно присоединить больше, в зависимости от категории земель.
- Если границы установлены неправильно, после межевания нужно исправить реестровую ошибку. Тогда площадь участка будет увеличена и по документам.
- Увеличение площади возможно через перераспределение, выкуп у администрации или по приобретательной давности.
- Увеличить свой участок можно только за счет муниципальной земли. Если она принадлежит частному лицу и вам не собираются ее дарить или продавать, вы ничего не сделаете.
Если у вас остались вопросы, проконсультируйтесь с нашими юристами. Консультации предоставляются бесплатно и круглосуточно!
