Как оформить квартиру в собственность после покупки по ипотеке?
После заключения ипотечного договора у заемщиков часто возникает вопрос – как оформить квартиру в собственность после покупки по ипотеке? В данной статье мы рассмотрим особенности регистрации права на ипотечную квартиру, приобретенную в новостройке и на вторичном рынке жилья, расскажем куда можно обратиться для оформления жилья в собственность и какие для этого необходимы документы.
Особенности оформления ипотечной квартиры в собственность
Приобретая квартиру за счет средств ипотечного кредита, заемщик сразу становится ее собственником (статья 1 ФЗ № 102), но распоряжаться своим жильем в полной мере еще не может. Пока все заемные средства не возвращены банку квартира находится в залоге и заемщик ограничен в своих действиях (статья 11 ФЗ № 102).
Ограничения прав заемщика
Плательщик по ипотечному кредиту имеет право проживать в приобретенной квартире, ремонтировать ее и использовать для нужд своей семьи. Однако существует ряд ограничений на некоторые действия, которые без разрешения залогодержателя собственник не может совершать:
- регистрация в квартире лиц, которые не являются созаемщиками или сособственниками;
- отчуждение жилого помещения;
- перепланировка квартиры;
- заключение договора аренды жилья;
- переуступка права по ипотечному договору (статья 38 ФЗ № 102).
Все эти ограничения действуют до момента полного погашения ипотечного кредита и снятия обременения с заложенного имущества.
На кого может быть оформлено право собственности?
Собственником квартиры, купленной в ипотеку, может быть одно или несколько лиц:
- Заемщик может оформить право собственности единолично. Если он состоит в браке, то квартира будет считаться совместной собственностью супругов.
- Созаемщики имеют право стать собственниками жилья. В качестве созаемщиков обычно выступают супруг, родители либо другие родственники заемщика.
- Несовершеннолетние дети должны быть включены в число сособственников, если в целях приобретения квартиры было продано жилое помещение, собственниками которого они являлись.
Созаемщики по согласованию между собой могут принять решение оформить право собственности только на одного из них и не воспользоваться правом стать сособственниками жилого помещения.
Право собственности на квартиру на вторичке
Регистрация права собственности на квартиру, приобретенную на вторичном рынке, осуществляется сразу после подписания договора купли-продажи по стандартным документам, а также подтверждающим залог имущества. При этом одновременно регистрируется право собственности нового владельца квартиры и вносится отметка об обременении в виде залога у банка.
Информация об обременении будет содержаться в выписке из ЕГРН до момента погашения ипотеки.
Право собственности на квартиру в новостройке
Оформить право собственности на квартиру в строящемся доме заемщик может только после сдачи его в эксплуатацию (статья 16 ФЗ № 214). Между оформлением договора долевого участия в строительстве, ипотечного договора и регистрацией права собственности может пройти несколько лет.
После передачи участнику долевого строительства объекта недвижимости по акту приема-передачи он может заниматься оформлением права собственности самостоятельно либо доверить решение данного вопроса застройщику.
Куда обращаться для регистрации права собственности?
Органом, регистрирующим переход права собственности на объекты недвижимости, является Росреестр. Однако подать документы на регистрацию можно разными способами:
- Зарегистрировать право собственности на приобретенное жилое помещение можно, обратившись в отделение Росреестра. Чтобы избежать проблем с очередями и сэкономить свое время можно зарегистрироваться на портале «Госуслуги» и в личном кабинете сайта Росреестра заранее выбрать дату и время приема.
- Сдать документы на регистрацию можно также через любой офис МФЦ. Ждать оформления документов придется на несколько дней дольше. Точное время получения готовых документов можно будет узнать на сайте МФЦ по номеру выданной расписки либо по телефону горячей линии МФЦ региона.
- Если договор купли-продажи подлежит нотариальному заверению в силу закона либо сторонами сделки принято такое решение, то после совершения всех необходимых действий нотариус сам может направить документы на регистрацию в Росреестр.
Необходимые документы
Для регистрации права собственности на квартиру, приобретенную на вторичном рынке жилья, потребуются следующие документы:
- паспорта участников сделки купли-продажи;
- заявление о регистрации права собственности;
- договор купли-продажи;
- правоустанавливающие документы на приобретаемое жилье;
- выписка из ЕГРН;
- технический паспорт;
- нотариальное согласие супруга на совершение сделки;
- предварительное разрешение органов опеки и попечительства (если несовершеннолетние входили в число собственников продаваемой квартиры);
- ипотечный договор и договор залога;
- квитанция об оплате государственной пошлины.
Чтобы зарегистрировать право собственности на квартиру в новостройке после сдачи дома в эксплуатацию потребуются:
- паспорта участников долевого строительства;
- договор долевого участия в строительстве;
- передаточный акт;
- технический и кадастровый паспорт дома;
- разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
- документ, подтверждающий присвоение объекту недвижимости индекса и почтового адреса.
В случае нарушения застройщиком условий ДДУ (например, уклонение от подписания акта приема-передачи квартиры) право собственности может быть зарегистрировано на основании соответствующего решения суда, подтверждающего исполнение обязательств участником долевого строительства и его фактического права на приобретенный объект недвижимости.
Порядок регистрации права собственности на квартиру при ипотеке
Процедура оформления права собственности при ипотечной сделке особо не отличается от стандартной. Отличия лишь в необходимости взаимодействия с банком для получения необходимых документов на некоторых этапах регистрации права.
Пошаговый алгоритм действий
Когда договор купли-продажи квартиры уже подписан сторонами, полный пакет документов подготовлен, необходимо совершить следующие действия:
- Решить, каким способом удобнее подать документы на регистрацию.
- Записаться на прием и сдать документы в назначенное время.
- Получить расписку о принятии документов.
- В назначенный день получить зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН.
- Предоставить выписку в банк для перечисления денежных средств продавцу.
Документом, подтверждающим переход права собственности, будет являться выписка из ЕГРН. В ней указывается новый владелец жилого помещения, а также отметка об обременении имущества.
После регистрации права собственности на квартиру в новостройке полученные в Росреестре документы участник долевого строительства должен предоставить в банк для оформления ее в залог. Также необходимо будет провести оценку квартиры для определения рыночной стоимости и застраховать жилье в соответствии с требованиями ипотечного договора.
Сроки и расходы
Сроки оформления квартиры напрямую зависят от выбранного способа передачи документов на государственную регистрацию:
| Через отделение Росреестра | 7 дней |
|---|---|
| – при наличии нотариально заверенного договора | 3 дня |
| – при наличии судебного решения | 5 дней |
| Через отделение МФЦ | 9 дней |
| – при наличии нотариально заверенного договора | 5 дней |
| Через нотариуса | 3 дня |
Обратите внимание, что сроки указываются в рабочих днях. Срок рассмотрения документов может быть продлен при необходимости предоставления дополнительных документов.
Государственная пошлина за совершение действий по регистрации права собственности составляет 2000 рублей.
Как снять обременение после погашения ипотеки?
После полного погашения ипотечного кредита обременение с залогового имущества не снимается автоматически. Для этого собственнику жилого помещения необходимо совершить следующие действия:
- получить в банке справку о выплате ипотечного кредита и закладную с соответствующей отметкой (скачать заявление о выдаче закладной);
- предоставить в Росреестр полученные в банке документы, ипотечный договор и совместное с банком-залогодержателем заявление о снятии обременения (скачать заявление о снятии обременения);
- после погашения записи об обременении получить выписку из ЕГРН.
Заявление должно быть написано всеми собственниками, либо одним из них при наличии нотариальной доверенности от других собственников. Процедура снятия обременения занимает в среднем до 3 рабочих дней.
При военной ипотеке
При снятии обременения с квартиры, приобретенной по военной ипотеке, необходимо учитывать, что ее залогодержателем является не только кредитная организация, но и государство в лице Министерства обороны РФ (статья 15 ФЗ № 117). Ограничения по распоряжению таким имуществом будут, как и при обычной ипотеке.
Право собственности возникает у заемщика в момент регистрации сделки в Росреестре. Однако зарегистрировать его можно только на заемщика – участника накопительной ипотечной системы, так как средства государства являются целевыми. Супруга заемщика не будет иметь права на данное имущество в случае расторжения брака.
Обременение банка снимается после полного погашения ипотечного кредита. Но если заемщик уволен со службы досрочно, то в зависимости от обстоятельств увольнения у него есть возможность погашать ипотеку собственными средствами, сняв при этом обременение, наложенное государством.
Заключение Эксперта
Подводя итоги отметим:
- Заемщик становится собственником квартиры, приобретенной на вторичном рынке, сразу после регистрации договора в Росреестре.
- Права распоряжения имуществом в период выплаты ипотечного кредита у заемщика ограничены.
- Квартира может быть оформлена в собственность основного заемщика и его созаемщиков.
- Оформить в собственность жилье в новостройке можно только после сдачи дома в эксплуатацию.
- Обременение после погашения ипотечного кредита снимается только по заявлению собственников и кредитной организации.
Оформление процедуры перехода права собственности от продавца к покупателю является самым важным и ответственным этапом сделки, в том числе при покупке по ипотеке. Сделать это правильно, найти ответы на вопросы и пути решения в сложных ситуациях вам помогут юристы нашего сайта. Опишите сложившуюся ситуацию и получите консультацию юриста.
Ответы юриста на частые вопросы
Добрый день! Мной полностью погашен ипотечный кредит. Что я должен сделать, чтобы стать полноценным собственником?
После того как ипотечный кредит полностью погашен Вам необходимо снять с квартиры обременение. Для этого нужно получить в банке закладную с отметкой о полном погашении кредита. А также письмо из банка о погашении всей суммы задолженности. Следующий шаг обращение в Росреестр, и предоставление туда следующих документов: договор купли продажи жилья, закладная и письмо от банка и совместное заявления заемщика и кредитора о снятии обременения. Поле снятия обременения вы в праве распоряжаться своим имуществом.
Здравствуйте! Я являюсь созаемщиком мужа по ипотеке. Ипотечный договор и договор долевого участия оформлен на мужа. Могу ли я оформить квартиру на себя?
По действующему законодательству, все приобретенное имущество в период брака, в том числе и по ипотечному договору, считается общим имуществом супругов. Даже если оформлено на одного из них. Если вы все-таки хотите быть в числе собственников или стать единоличным собственником, по договоренности с мужем вы можете оформить договор дарения на часть или на всю квартиру.
На меня оформлен договор долевого участия и ипотека. Дом сдан в эксплуатацию, акт приема передачи подписан. Ипотечный кредит выплачен. Мы с отцом хотим оформить долевую собственность на квартиру. Как это можно сделать?
Так как дом уже сдан и застройщик выполнил свои обязательства, переуступить отцу часть право требования по договору долевого участия, не получится. Оформить ½ часть квартиры на отца можно будет заключением договора дарения либо купли продажи.
Приобрел квартиру в ипотеку по ДДУ. Дом сдан. Право собственности подтверждается решением суда, но в Росреестре не зарегистрировано. Долг по ипотеке порядка 2 миллионов. Могу ли я оформить право собственности на другого человека?
Что-бы переоформить право собственности на другое лицо, в первую очередь оно должно быть зарегистрировано на Вас, на основании имеющегося решения суда. Только после этого вы сможете рассматривать возможность продажи квартиры. Но учитывая то, что ипотечный кредит еще не погашен, и квартира находится в залоге у банка, продать ее можно только с разрешения залогодержателя и после снятия обременения. Для этого ипотечный кредит должен быть погашен вашими средствами, или средствами покупателя. Зарегистрировать право собственности недвижимости на другое лицо, не имея на то оснований невозможно.
Являюсь участником долевого строительства(долгострой). Дом сдан год назад, но застройщик уклоняется от подписания акта приема передачи. В квартире фактически не проживаю и не прописан. Как мне оформить право собственности на эту квартиру?
Если застройщик уклоняется от подписания акта приема передачи, Вам придется обратиться в суд. В суде нужно будет доказать, что по ДДУ Вы свои обязательства выполнили и стоимость квартиры вами оплачена. На основании решения суда вы сможете зарегистрировать право собственности в Росреестре.
Мы с мужем приобрели квартиру в ипотеку с использованием материнского капитала. Ипотека полностью погашена, но до погашения ипотеки мы развелись. По обязательству маткапитала доли в квартире выделены на меня, бывшего мужа и двоих детей по ¼ на каждого. Сейчас бывший муж готов отказаться от своей доли в мою пользу. Как я могу переоформить его долю на себя?
Учитывая, что доли уже выделены, Вы можете оформить долю мужа на себя путем заключения с ним гражданско-правового договора: дарения или купли-продажи.
Добрый день! Сегодня погасила ипотеку, подскажите как оформить квартиру в собственность и какие для этого потребуются документы?
Все зависит от того, какая квартира Вами приобретена. Если речь идет о вторичном рынке жилья, то квартира уже в вашей собственности и Вам необходимо только снять обременение в Росреестре. Для этого нужно предоставить совместное заявление от Вас и банка, закладную, ипотечный договор. Если же квартира приобретена в новостройке, то зарегистрировать право собственности можно только после сдачи дома в эксплуатацию. В этом случае в Росреестр необходимо предоставить: ДДУ, разрешение на ввод в эксплуатацию, акт приемки, сведения о присвоение дому адреса, кадастровый технический паспорт объекта.
Здравствуйте! Купили квартиру в новостройке в ипотеку. После сдачи дома в эксплуатацию приняли квартиру по акту приема передачи с массой недостатков. По рекомендации юриста все недостатки отразили в акте. Теперь Росреестр отказывает нам в регистрации права собственности. Что нам делать, чтобы оформить квартиру в собственность?
Если квартира принята по акту приема передачи с недостатками, и не было написано, что квартира не принята, то Росреестр должен был зарегистрировать право собственности. Возможно отказ Вам придется обжаловать в судебном порядке. Для более точной консультации необходимо изучение акта приема передачи и оснований отказа Ростеестра.
Добрый день! Мы с мужем купили в ипотеку квартиру в новостройке. Договор ДДУ оформлен на нас обоих. Я хочу погасить значительную часть ипотеки за счет средств, полученных мной по наследству. Как нам оформить квартиру, чтобы в случае развода, ее раздели между нами не в равных долях, а в соответствии со вложенными средствами?
Что бы на приобретенную Вами квартиру не распространялся установленный режим совместной собственности супругов, рекомендуем вам заключить брачный договор, в котором вы сможете отразить какая доля имущества будет принадлежать каждому из супругов в случае развода исходя из вложенных вами средств на погашение ипотечного кредита
Здравствуйте! Приобретали квартиру по ипотеке на меня, супругу и нашу дочь. Ипотека полностью погашена и нужно снимать обременение с квартиры. Но мы с женой проживаем в другом городе. Можем ли мы оформить доверенность на дочь, для снятия обременения, или необходимо наше личное присутствие?
Ваше личное присутствие необязательно, вы можете оформить нотариальную доверенность на имя дочери, с указанием полномочий о снятии регистрационной записи об ограничении (обременении) в отношении жилого помещения.
Здравствуйте! Планирую купить в ближайший месяц квартиру в новостройке с ипотекой. Срок сдачи дома в 4 квартале 2021 года. До этого времени планирую свадьбу со своей девушкой, возможно летом 2021 года. Будет ли считаться приобретённая мною квартира совместно нажитым имуществом, если часть ипотеки будет погашена мною уже в браке?
Доброе утро, Роман.
Учитывая, что ипотечный договор будет оформлен на вас, после погашения займа право собственности на квартиру будет за вами. Но часть платежей вы будете вносить уже пребывая в браке, а эти деньги считаются совместными средствами супругов. При разводе ваша жена сможет по исковому заявлению разделить совместно нажитое имущество и получить часть квартиры пропорционально половине внесенных платежей в браке.
Если вы хотите оставить квартиру только за собой было бы целесообразно заключить брачный договор. Но при составлении документа нужно учесть, что нельзя прописать условия, по которым все перейдет только одному супругу, это явное нарушение равенства прав. Поэтому можно предусмотреть условие, что на квартиру жена претендовать не будет, но вы выплатите ей денежную компенсацию либо передадите иное имущество, которое будет нажито в браке впоследствии.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Добрый день) Летом дочь закончит платить ипотеку. Скажите пож-та, с какого времени исчисляется срок нахождения квартиры в собственности: С начала оплаты ипотеки или с окончания? имеет значение для начисления НДФЛ при продажи квартиры) Спасибо.
Доброе утро, Наталья.
Право собственности в силу ч.2 ст.223 ГК РФ возникает с момента прохождения государственной регистрации недвижимости.Как правило, право собственности оформляется на основании договора купли-продажи одновременно с оформлением ипотечного договора. Но так как квартира находиться в залоге у банка в качестве обеспечения долга до погашения кредита, распоряжаться жильем у собственника в полной мере нет возможности. После погашения ипотечного кредита собственнику нужно обратиться в Росреестр для снятия обременения с жилого помещения.
Будут еще вопросы, обращайтесь.