Как выбрать квартиру для покупки?
Перед тем, как купить хорошую квартиру, придется потратить много времени на поиски. Если знать, на какие критерии обращать внимание, можно сэкономить несколько дней или даже недель. Для первичного и вторичного рынка критерии разные, но есть общие моменты, которые нужно учитывать. Рассмотрим, как выбрать недвижимость на первичном и вторичном рынке, избежать мошенников, проверить продавца и не потерять свои деньги.
Выбор квартиры в новостройке
Недвижимость на первичном и вторичном рынке отличается не только годом строительства, но и рисками при покупке. Приобретение жилья у хорошего застройщика существенно снижает эти риски, но выбрать его не так просто.
Как правильно выбрать квартиру в новостройке и на что обратить внимание:
- Репутация застройщика.
- Сроки строительства по договору.
- Документы строительной компании.
- Акции и скидки от застройщика.
Примечание: для начала стоит определиться, в каком районе и какая квартира нужна. Недвижимость в центре города обычно дороже той, что продается на окраине. Подобрать подходящее жилье могут риэлторы, но можно заняться поисками и самостоятельно.
Застройщик
Первое и самое главное при выборе квартиры – репутация застройщика. В каждом городе есть строительные компании, о которых все знают, и они работают давно. Если организация занимается строительством многоэтажек более пяти лет и о ней мало негативных отзывов, и есть знакомые, купившие недвижимость именно у нее, стоит обратить внимание именно на эту компанию.
Есть и минус: застройщики-«старожилы» с хорошей наработанной репутацией нередко продают недвижимость по завышенным ценам по сравнению с теми, кто работает недавно.
Перед тем, как выбрать квартиру для покупки у конкретной компании, рекомендуется изучить отзывы о ней. Отклики на странице самой организации неинформативны и зачастую заказные. Лучше поискать отзывы на других интернет-ресурсах. Если их совсем нет, это неплохо: как правило, люди пишут негативные отклики гораздо охотнее, чем положительные. Отсутствие отрицательных отзывов на нескольких ресурсах косвенно указывает на добросовестность компании.
Совет: желательно опросить и знакомых, которые приобретали недвижимость в новостройках. Они могут без прикрас рассказать обо всех плюсах и минусах застройщика и самого жилья. Еще можно проверить компанию через СудАкт, чтобы посмотреть, участвовала ли она в судебных разбирательствах, и в чем было дело. Для проверки достаточно ввести название организации в поисковую строку.
Сроки строительства
Сроки строительства – немаловажный фактор. Если стройка только на стадии котлована, а квартира нужна срочно, такой вариант не подойдет. Лучше выбрать недвижимость на завершающем этапе строительства, но и стоить она будет дороже.
Оптимальный вариант для желающих сэкономить – покупка жилья по договору уступки права требования, когда строительство уже завершено, но дом еще не введен в эксплуатацию. После ввода он будет стоить дороже. Договор уступки обычно заключается, если человек купил квартиру по договору долевого участия на раннем этапе строительства, но позднее передумал там жить и решил продать. Так происходит подмена дольщиков по ДДУ.
Важно! Сроки строительства всегда указываются в договоре. Если застройщик их нарушает, согласно ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ дольщик вправе взыскать с него неустойку в размере 1/100 ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости договора за каждый день просрочки.
Документы
Перед покупкой квартиры у застройщика нужно убедиться, что у него есть все документы:
- разрешение на строительство;
- проектная документация;
- проектная декларация;
- договор аренды земельного участка, на котором ведется строительство. Или выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности;
- проектная декларация;
- свидетельство о госрегистрации;
- учредительные документы;
- допуск СРО, лицензия;
- договор со страховой компанией, в которой застрахована ответственность застройщика перед дольщиками.
Не лишним будет и изучение проекта договора, по которому дольщики приобретают недвижимость.
Акции и скидки
Летом традиционно в сфере строительства затишье, и в этот момент можно купить квартиру в новостройке с хорошей скидкой – до 15% от полной стоимости. Нередко застройщики устраивают акции и перед праздниками.
Совет: если хочется сэкономить, стоит обратить внимание на новостройки в микрорайонах, которые только начинают застраиваться. Квартиры там обычно продаются дешевле, но и располагаются они не в центре города.
Как выбрать квартиру на вторичном рынке?
Приобретение вторичной недвижимости более рискованно: всегда есть шанс «нарваться» на квартиру в залоге или спорное жилье, у которого внезапно могут появиться наследники. И если с ответственными застройщиками юридически все более-менее чисто, то найти порядочного продавца жилья на вторичном рынке сложнее.
На что обратить внимание при выборе квартиры:
- Документы продавца.
- Мебель.
Примечание: вторичное жилье сейчас практически нереально купить у собственника: везде объявления размещают риэлторы. И не все они работают хорошо, а за услуги берут около 100 000 руб. Если хочется сэкономить, стоит поискать жилье через Циан, поставив галочку в параметрах – «Только от собственников».
Документы продавца
Продавец обязательно должен представить свежую выписку из ЕГРН (не более одного месяца), паспорт, а также документ, подтверждающий основание возникновения права собственности: старый договор купли-продажи, мены, свидетельство о наследстве, дарственную. Если вместо него жилье продает третье лицо, понадобится нотариальная доверенность (ст. 185.1 ГК РФ).
Обязательно нужен и техпаспорт. Изучив его, можно узнать, проводилась ли перепланировка. Если она была, понадобятся документы из БТИ. Квартиру с неузаконенной перепланировкой или переустройством лучше не покупать, потом придется узаконивать самостоятельно.
При выходе на сделку продавец должен представить выписку из домовой книги, где будет указано, есть ли зарегистрированные граждане на жилплощади. Подтвердить отсутствие долгов по коммунальным услугам он может справкой из ТСЖ или УК.
Мебель
В объявлениях фотографии квартир обычно публикуются с мебелью, чтобы привлечь больше потенциальных покупателей. В реальности же после показа и договоренности с покупателем продавец может забрать ее вместе с техникой. Если хочется сразу заехать и жить, этот момент стоит уточнить заранее. Если же собственник говорит, что все заберет, это повод для небольшого торга.
Совет: из собственного опыта работы с недвижимостью могу сказать, что мебель играет роль только при покупке квартир с дизайнерским ремонтом, где однушка может стоить и 10 000 000 руб. Цены на стандартное жилье с мебелью всегда выше, чем без нее. Например, человек может продавать квартиру с мебелью за 3 000 000 руб., а рядом аналогичное жилье без нее будет стоить 2 500 000 руб. Фактическая же стоимость всяких диванов и кресел в обычных квартирах редко превышает 100 000 руб. с учетом износа, и новые владельцы в 90% случаев ее выбрасывают. Для экономии проще купить «голую» жилплощадь, и на разницу в 500 000 руб., как в примере, обставить ее самостоятельно всем новым.
Состояние дома
Многоквартирные дома, построенные до 2 000 года, включаются в программу капитального ремонта. Проверить, планируется ли он в ближайшее время, можно на сайте «Реформа ЖКХ». Там же можно получить и другую информацию:
не признан ли дом аварийным, когда он сдан в эксплуатацию, сколько в нем собственников.
Все сложнее с домами советской постройки. По ГОСТу срок службы инженерных сетей без капитального ремонта составляет 25 лет, но нередко он нарушается. Если есть трещины на фасадах или в подъездах, конденсат в углах помещений, установлены железные скобы для «поддержки» стен, стоит отказаться от покупки.
Общие критерии
Есть и общие критерии, которые помогут понять, как и где лучше искать квартиру для покупки:
- район и инфраструктура;
- планировка;
- материалы для строительства;
- этаж;
- лифты;
- коммуникации;
- стоимость;
- соседи;
- отделка.
Эти критерии важны как при покупке вторичной, так и первичной недвижимости.
Инфраструктура и район
Логичнее искать квартиру рядом с работой, школой или детским садом. Если же найти подходящее жилье в определенном районе в пешей доступности от них не удается, можно посмотреть недвижимость подальше. Главное, чтобы не приходилось добираться слишком долго или с пересадками. Маршрут общественного транспорта лучше рассчитать заранее.
Хорошо, если рядом с домом есть магазины, но нужно обратить внимание на график их работы. Бывает так, что они открыты только до 19-20.00, и тем, кто поздно приходит с работы, такой режим может показаться неудобным.
Если рядом расположен круглосуточный торговый центр, это минус для тех, кто ищет жилье в тихом районе. Тишины там не будет: днем в ТЦ сотни людей ходят за покупки, а ночью площадки возле них может «оккупировать» молодежь на машинах и с громкой музыкой.
Любителям сэкономить подойдут районы с только развивающейся инфраструктурой. Жилье там продается на 15-30% дешевле, чем там, где уже есть школы, магазины, детские сады, поликлиники и частные клиники. Но все зависит от материала, из которого построен дом:
например, двухкомнатная хрущевка в развитом районе будет стоить примерно столько же, сколько новая двушка в менее благоустроенном.
Планировка
Планировка – один из важных моментов. В новых домах квартиры строятся в основном без проходных комнат. В старых они есть. Это неудобно, если семья большая или часто приезжают гости.
Сейчас есть несколько видов планировок:
- Европланировка. Все комнаты изолируются, но между кухней и гостиной перегородки нет. Плюс такого решения в большом пространстве, минус – в возможных запахах во время приготовления пищи. Но для многих это некритично.
- Свободная. В квартире стены вообще отсутствуют. Собственник может запланировать расположение помещений как угодно. Продаются на 5-10% дешевле средней рыночной стоимости и только в новых домах. Встречаются и на вторичке, если человек купил жилье у застройщика, а затем решил продать.
- Хайфлет – жилье с потолками от 3,2м. Такая высота визуально увеличивает пространство, подходит для реализации дизайн-проектов.
- Линейная. Все комнаты изолированы, располагаются друг за другом по коридору.
Есть и редкоформатное жилье: пентхаусы с открытыми террасами, двухуровневые квартиры, эркерами, окнами в ванных комнатах. Покупателям стоит подготовить немалую сумму для дизайна по проекту: квартиры с уникальными планировками отделывать дороже, чем со стандартными.
Материал для строительства
Комфорт и звукопроницаемость во многом зависит от типа дома. Сейчас на рынке преобладают:
- Панельные. Шумоизоляция плохая, стоят недорого. Много несущих стен, перепланировку сделать сложно. Если есть швы между плитами, зимой будет прохладно.
- Монолитные. Строятся по индивидуальным проектам, стоят дороже панельных или кирпичных. Потолки обычно высокие, высокая энергоэффективность. Шумоизоляция намного лучше, чем в панельных или кирпичных.
- Кирпичные. Шумоизоляция на среднем уровне. Средняя цена выше, чем на панельные, но ниже, чем на монолитные. Хорошая энергоэффективность. Кирпичные дома сейчас практически не строятся, их проще встретить на вторичном рынке.
Обратите внимание! Если сумма на покупку квартиры ограничена, можно приобрести ее и в панельном доме, а потом сделать звукоизоляцию. Это будет стоить порядка 100 000-200 000 руб. в зависимости от технологии и площади жилья.
Отделка
Элитное жилье от застройщика обычно строится «под ключ», для отделки используются материалы среднего качества. Практически любая компания старается сэкономить. Если в договоре указано одно, а при сдаче выясняется, что ремонт сделан некачественно, это повод потребовать исполнения обязательств с застройщика через суд.
Многие компании отделывают квартиры «под ключ» и по собственным дизайн-проектам. Такая недвижимость стоит максимально дорого. Качество неплохое, но покупателям нередко приходится устранять недостатки собственными силами.
Стандартные квартиры без претензий на «элиту» продаются со средним ремонтом. Сантехника обычно самая дешевая, но некоторое время пользоваться ею можно.
Можно купить жилье и с черновой отделкой, где бетонный пол и голые стены. Это дает пространство для реализации собственных дизайн-решений, как и покупка квартиры с чистовой отделкой, где все уже подготовлено для поклейки обоев, покраски, укладки ламината, и пр. Недвижимость с черновой отделкой всегда дешевле.
Этаж
Квартиры на первых этажах стоят дешевле, чем на средних. Но жизнь в них постоянно сопровождается шумом из подъезда и любопытствующими людьми, которые любят заглядывать в окна с улицы.
Последние этажи тоже обходятся дешевле средних.
В доме может сломаться лифт, и тогда на последний этаж по лестнице подняться будет тяжело, особенно для родителей с маленькими детьми. Придется ждать, когда лифт починят, и нередко на это уходит несколько дней.
Соседи
В строящемся доме по понятным причинам узнать о соседях не получится. Если же дом частично заселен, с ними можно познакомиться, чтобы сложилось впечатление, с кем придется рядом жить.
Если недвижимость приобретается на вторичном рынке, можно спросить о соседях у продавца. Но вряд ли он скажет правду. Даже если рядом живет конфликтный сосед, продавец будет об этом молчать: ему нужно продать жилье.
Коммуникации
При покупке жилья в новостройке все коммуникации новые, и вероятность аварии ничтожно мала. Если же жилплощадь покупается на вторичке, стоит спросить у собственника, когда менялись батареи и трубы. Если недавно и он может предоставить чеки от подрядчиков, это хорошо.
Если коммуникации старые, следует приготовиться к тому, что в ходе капитального ремонта придется их менять. Это дополнительные затраты.
Важно! Покупателю стоит спросить у продавца и о наличии счетчиков. Если их нет, после покупки они должны быть установлены, иначе плату за электроэнергию и водоснабжению будут начислять по средним нормам. Это всегда дороже, чем по приборам учета. Также счетчики должны своевременно проходить поверку, и для каждого есть свой срок использования.
Лифт
В старых домах стоят стандартные лифты, обычно по одному на каждый подъезд. Это неудобно при переезде: придется заносить и перевозить минимум вещей. Если в доме есть и пассажирский, и грузовой лифт, это плюс.
Цена
Если квартира продается на вторичном рынке по слишком низкой цене, покупателя это должно насторожить. Есть вероятность, что от нее пытаются быстрее избавиться. До заключения договора лучше проверить ее:
собственник не расскажет о юридических проблемах с ней.
Покупать квартиру у застройщика выгоднее на начальном этапе строительства. С прохождением каждого этапа цена будет увеличиваться. Дороже всего стоит готовое жилье после введения в эксплуатацию. Если купить жилплощадь в строящемся доме, это позволит сэкономить до 30% от стоимости готовой квартиры.
Как проверить квартиру?
Если сделку сопровождает юрист, проверкой должен заниматься он. При обращении к риэлтору все зависит от условий договора: если там не указана услуга юридического сопровождения, отвечать за чистоту сделки риэлтор по закону не будет.
Можно проверить жилье и самостоятельно через сервис Росреестра. Для этого достаточно указать адрес квартиры и сформировать запрос. Если она в залоге у банка, информация отразится на экране.
Совет юриста: покупателю лучше заказать расширенную выписку из ЕГРН в электронном виде. Там будут указаны сведения о собственнике и ограничениях. Это обойдется в 350 руб. Информация в электронном сервисе обновляется крайне редко, и имеющиеся сведения на момент покупки могут быть неактуальны. Например, если обновления вносились 24 числа, на квартиру наложен арест 25-го, а выставлена на продажу она 26-го, скорее всего покупатель не узнает об ограничениях, запросив информацию онлайн. Что касается выписки из ЕГРН, то она сразу будет содержать актуальные сведения.
Первичное и вторичное жилье: преимущества и недостатки
Если покупатель еще не определился, где брать квартиру – на вторичном рынке или у застройщика, – стоит ознакомиться с преимуществами и недостатками обоих вариантов:
Ответы юриста на популярные вопросы
Заключение эксперта
- При покупке жилья лучше сначала определить критерии выбора квартиры: в каком районе она нужна, какова оптимальная стоимость, планировка, этаж, и пр.
- Перед тем, как окончательно подобрать квартиру для покупки и заключить договор, рекомендуется тщательно изучить документы продавца и историю перехода права собственности.
- Главный критерий выбора квартиры в новостройке – репутация застройщика. Если она хорошая, скорее всего он выполнит все обязательства по договору, и покупатель получит то жилье, которое хочет.
- Приобретение недвижимости на вторичном рынке более рискованно, чем в строящемся доме.
- Выбирая жилье, следует обратить внимание на инфраструктуру района, материал постройки дома, его состояние, коммуникации, этаж, транспортное сообщение.
