Какие документы нужны для покупки квартиры в новостройке, на вторичном рынке?
Документы при покупке квартиры нужны и продавцу, и покупателю. Без них Росреестр не зарегистрирует переход права собственности. Также есть отдельные документы, который должен представить собственник для проверки юридической чистоты сделки. Рассмотрим, что понадобится продавцу и покупателю при покупке недвижимости в новостройке или на вторичном рынке, и как все оформить правильно.
Особенности покупки квартиры в новостройке
Перечень документов при покупке квартиры в новостройке и особенности процедуры зависят от того, каким способом она приобретается:
- По договору долевого участия в строительстве (ст. 4 ФЗ №214 «Договор участия в долевом строительстве»). В сделке участвует банк, открывается эскроу-счет, на который дольщик перечисляет деньги.
- По договору уступки права требования, когда сам дольщик продает недостроенную квартиру другому человеку. Происходит замена дольщиков.
- По договору паевых взносов в ЖСК.
- По жилищному сертификату, выданному до 01.07.2018 года.
- В рассрочку, предоставляемую застройщиком.
- По договору купли-продажи, если объект уже введен в эксплуатацию.
Важно! Вне зависимости от способа приобретения недвижимости право собственности регистрируется на покупателя в Росреестре. За это им уплачивается госпошлина.
Перечень документов при покупке квартиры в новостройке
Для покупателя и продавца перечни документов на покупку квартиры разные. В первом случае потребуется максимальное количество справок. Для покупателя зачастую достаточно только паспорта.
Разберемся, что конкретно потребуется от обеих сторон при покупке недвижимости разными способами.
От покупателя
Покупателю достаточно представить паспорт и нотариальное согласие супруга, если квартира приобретается в ипотеку. В остальных случаях оно необязательно, но лучше его оформить, тем более согласие нередко спрашивают сами продавцы.
При покупке квартиры в ипотеку придется задействовать банк. Для рассмотрения заявки понадобится:
- Паспорт;
- СНИЛС.
- Согласие супруга.
- Справки о доходах.
- Свидетельство о заключении брака (для супружеских пар).
- Свидетельство о рождении ребенка (если есть).
- Справки, подтверждающие наличие дополнительных доходов.
Обратите внимание! Каждый банк устанавливает свой перечень документов для приобретения недвижимости в ипотеку. Подробности лучше уточнить в отделении.
От продавца
Какие документы должен представить продавец квартиры покупателю при купле-продаже разными способами:
| Способ продажи | Документы |
| По ДДУ |
После завершения строительства оформляется акт приема-передачи, кадастровый паспорт на квартиру, справка о выплате сумм по ДДУ; понадобится разрешение на ввод в эксплуатацию |
| По договору уступки права требования |
|
| По договору паевых взносов в ЖСК | Для членства в ЖСК:
Для регистрации права собственности по завершении строительства:
|
| В рассрочку от застройщика |
|
| По договору купли-продажи | То же самое, что и для рассрочки. Дополнительное предоставляется акт о вводе в эксплуатацию, поэтажный план и кадастровый паспорт |
Совет юриста: для надежности рекомендуется изучить отзывы о застройщике и проверить наличие разрешительных документов. Это нужно вне зависимости от способа приобретения недвижимости.
Особенности покупки квартиры на вторичном рынке
Пакет документов для покупки квартиры на вторичном рынке существенно отличается. Здесь вместо застройщика продавцом обычно выступает физическое лицо, реже – организация.
Покупателю важно проверить документы на квартиру при покупке, чтобы не потерять свои деньги. Для него в сделке больше всего рисков. Продавец же должен заранее их подготовить, чтобы выйти на сделку быстрее и исключить риск оспаривания третьим лицом.
Документы при покупке квартиры на вторичке
Список документов при покупке квартиры на вторичном рынке зависит от того, каким способом она приобретается: за наличные или в ипотеку. Максимальный перечень справок понадобится именно от продавца.
Договор купли-продажи оформляется перед подачей документов на регистрацию. Если расчет производится через банковскую ячейку или аккредитив, участникам сделки нужно прийти в банк и заключить трехсторонний договор.
От продавца
Какие документы нужны для оформления покупки квартиры продавцу:
- Паспорт.
- Свидетельство о праве собственности.
- Передаточный акт.
- Техпаспорт.
- Правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дарения, мены, ренты, свидетельство о праве на наследство.
- Выписка из ЕГРН, заказанная не более одного месяца назад.
Совет юриста: покупателю рекомендуется самостоятельно заказать выписку из ЕГРН, воспользовавшись сервисом Росреестра. Это исключит риск подделки выписки продавцом и вероятность покупки недвижимости с обременением, о котором не было сказано ранее.
Когда покупатель будет найден, продавцу нужно получить выписку из домовой книги, чтобы подтвердить отсутствие зарегистрированных лиц в продаваемой квартиры. Также понадобятся справки об отсутствии долгов по ЖКУ.
Эти документы имеют ограниченный срок действия (от 10 дней до 1 месяца), поэтому заказывать их заранее нет смысла, только при выходе на сделку.
От покупателя
Покупателю достаточно иметь при себе паспорт. Если квартира приобретается в ипотеку, для банка понадобятся следующие документы:
- Справка о доходах.
- Согласие супруга.
- Документы на недвижимость (запрашиваются у продавца).
- СНИЛС.
Дополнительно банк может запросить военный билет (для мужчин до 27 лет), а также копии всех страниц трудовой книжки.
Ответы юриста на частые вопросы
Как проверить застройщика перед покупкой квартиры?
Сведения о застройщике должны быть в едином реестре. Если компании там нет, это повод насторожиться и отказаться от сделки. Также на сайте Минстроя России можно проверить новостройки на соответствие требованиям законодательства, чтобы минимизировать риски. Перед заключением договора рекомендуется запросить у застройщика документы, представленные выше.
Какие документы необходимы при покупке квартиры с обременением?
Продавец должен представить ипотечный договор с банком, а также разрешение на продажу или замену заемщика. Если кредитор требует погашение ипотеки перед продажей, разрешение не понадобится, но покупатель должен внести задаток, равный сумме задолженности.
Потерял договор купли-продажи, по которому купил квартиру. Сейчас хочу ее продать. Можно ли восстановить ДКП?
Да, договор восстанавливается через Росреестр. Нужно подать заявление о выдаче дубликата. Если ДКП удостоверялся нотариусом, дубликат можно получить и у него.
Какие нужны документы при покупке квартиры у застройщика, чтобы проверить его на банкротство?
Застройщик такие документы не предоставляет, но можно самостоятельно проверить информацию о нем через Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Также для граждан доступна проверка на наличие долгов через Банк данных исполнительных производств ФССП.
Где продавцу получить документы об отсутствии долгов по ДКУ при продаже квартиры?
Справки выдаются УК или ТСЖ. По некоторым услугам они предоставляются отдельными организациями (электросетевой компанией, водоканалом). Подробности нужно уточнять в УК, в каждом регионе разные правила.
Заключение эксперта
- При покупке квартиры документы играют решающую роль. Они нужны для проверки юридической чистоты сделки, регистрации перехода права собственности в Росреестре.
- От покупателя чаще всего достаточно только паспорта. Но могут понадобиться дополнительные документы, если оформляется ипотека или используется жилищный сертификат.
- Какие документы должны быть у собственника квартиры, зависит от его статуса: физическое или юридическое лицо. К последним предъявляется больше требований.
- Больше всего рисков несет покупатель, и ему нужно проверить все документы продавца до подписания договора.
- Для регистрации сделки в Росреестре стороны могут подать документы через МФЦ, чтобы сэкономить время.
