Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке? Пошаговая инструкция

В статье рассмотрим какой выбрать способ приобретения квартиры, проверить чистоту сделки, на какие особенности обратить внимание, какие этапы сделки нужно будет пройти, стоит ли обращаться в агентства недвижимости либо действовать самостоятельно? На эти и многие другие вопросы вы найдете ответы в нашей статье.

Способы приобретения квартиры на вторичном рынке

Исходя из финансовых возможностей приобрести квартиру на вторичном рынке жилья можно следующими способами:

1. За наличные средства.
2. За счет ипотечных средства.
3. За счет средств материнского капитала.
4. В рассрочку.

За наличные средства

Приобретение квартиры за наличные средства является самым простым и быстрым вариантом.

Сторонам только необходимо обсудить следующие моменты:

• первый платеж (“>аванс или задаток);
• сроки и условия заключения договора;
• как и в каком порядке будет происходить передача денег.

За счет ипотечных средств

Способ приобретения квартиры на вторичном рынке жилья с использованием заемных (ипотечных) средств является одним из самых актуальных на сегодняшний день.

Для получения ипотечного кредита необходимо предоставить в банк оценочный отчет. Исходя из рыночной стоимости будет рассчитываться сумма кредита. Компания, производящая оценку, должна быть лицензирована.

Банк также тщательно проверяет все возможные риски сделки, поэтому покупатель должен предоставить все необходимые документы:

• копии паспортов собственников;
• выписку из ЕГРН;
• документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
• выписку из домовой книги или справку о зарегистрированных лицах;
• технический план;
• согласие супруга на совершение сделки (если собственник в браке);
• предварительное разрешение органов опеки и попечительства (если есть несовершеннолетние собственники);
• дополнительные документы (исходя из условий сделки).

За счет средств материнского капитала

Есть следующие варианты улучшить свои жилищные условия, используя указанные средства (ст. 7 ФЗ № 256):

• оплатить часть суммы имеющимися накоплениями или средствами от продажи прежней квартиры и часть средствами материнского капитала (по достижении ребенком возраста 3 лет);
• оплатить первоначальный взнос по ипотечному кредиту на приобретение квартиры;
• погасить долг или часть долга по уже имеющемуся кредиту на покупку жилья.

В рассрочку

Вариант приобретения квартиры на вторичном рынке в рассрочку предполагает расчет с продавцом частями. Суммы, срок и график платежей отражаются в договоре купли-продажи.

Учитывая длительность исполнения обязательств по договору данный способ имеет особенности и риски:

• на весь период рассрочки квартира находится в залоге у продавца (п. 5. ст. 488 ГК РФ);
• право собственности оформляется после выплаты полной стоимости квартиры;
• в случае отказа в регистрации или отказа продавца от сделки вернуть выплаченные средства крайне сложно;
• неисполнение покупателем обязательств по договору.

Вы выступаете в роли продавца или покупателя?

• Продавец
• Покупатель

Квартира в новостройке или на вторичном рынке?

• Первичное жилье
• Вторичное жилье

Сделка планируете с привлечением кредитных средств?

• Да
• Нет

Нужна ли вам помощь по налоговому вычету?

• Да
• Нет

Укажите контакты и юрист расскажет вам план действий
ИмяТелефон

Ответить

Особенности оформления квартиры на вторичном рынке

Существуют разные способы оформить сделку купли-продажи квартиры. И каждый имеет свои особенности.

Через нотариуса

Оформлять сделку купли-продажи через нотариуса обязательно лишь в случае, если речь идет о долевой собственности (ст. 42 ФЗ № 218). Во всех остальных случаях это личная инициатива сторон.

При оформлении сделки через нотариуса осуществляются следующие процедуры:

• оплата сторонами государственной пошлины по тарифу;
• предоставление полного пакета документов нотариусу (паспорта сторон, правоустанавливающие документы на квартиру, выписка из ЕГРН, технический план, согласие супруга на сделку);
• составление договора купли-продажи (если он не был составлен ранее);
• подписание договора;
• удостоверение договора нотариусом;
• передача договора на государственную регистрацию.

Стоимость услуг нотариуса устанавливаются в регионах самостоятельно. Однако есть рекомендованные Федеральной нотариальной палатой тарифы.

Существенным плюсом сделки через нотариуса является то, что на него законом возложена ответственность за нарушение законодательства или причиненный в ходе совершения нотариального действия вред (ст. 17 «Основ закона о нотариате»).

Через жилищный кооператив

Купить квартиру на вторичном рынке можно через жилищный строительный кооператив. При этом основным документом, подтверждающим право собственности продавца будет справка о выплате пая. Только на основании этой справки он может зарегистрировать свое право в Росреестре.

С помощью риэлтора

При покупке квартиры через риэлтора вы можете рассчитывать на сопровождение сделки на всех ее этапах, однако размер комиссии за его услуги в среднем составляет от 1 до 6 % от стоимости квартиры.

Чтобы решить для себя готовы ли вы платить за услуги риэлтора, нужно в первую очередь узнать его функции и чем он может быть вам полезен.

Риэлтор может помочь вам:

• оценить преимущества и недостатки квартиры;
• организовать показы и переговоры с продавцами;
• оказать содействие в поиске подходящих ипотечных программ;
• оформить необходимые документы.

Самостоятельно

Плюсы самостоятельной покупки квартиры:

1. Вы сэкономите существенную сумму отказавшись от услуг риэлтора.
2. Действуя самостоятельно вы обезопасите себя от возможности попасть в руки недобросовестного риэлтора.

Однако стоит помнить, что вопрос приобретения квартиры потребует от вас не только внимательности при изучении документов, но и знаний юридического характера. Без специальных знаний и навыков не всегда можно увидеть все подводные камни, что существенно увеличивает риск потерять деньги и остаться ни с чем.

Пошаговая инструкция при покупке жилья вам поможет пройти все этапы сделки с минимальными рисками.

Подводные камни при покупке квартиры на вторичке

На рынке вторичного жилья можно встретить квартиры, покупка которых имеет особые нюансы.

Квартира с обременением

Обременением является ограничение прав собственника. Наиболее распространенными видами обременения являются ипотека и материнский капитал.

Если квартира находится в ипотеке, то продать ее без разрешения банка невозможно.

Купить такую квартиру можно следующими способами:

1. Продавец досрочно оплачивает оставшуюся задолженность деньгами покупателя. Необходимая сумма может быть оформлена как задаток. Затем получает закладную у банка, снимает обременение, после чего покупатель передает ему оставшуюся сумму.
2. Покупатель выплачивает продавцу средства, внесенные по ипотечному кредиту (кроме процентов), переоформляет кредитный договор и сам становиться плательщиком.

Покупка у юридического лица

При покупке квартиры у юридического лица (не застройщика) главной особенностью является статус продавца.

В связи с этим для совершения сделки дополнительно потребуется:

• разрешение на продажу всех учредителей юридического лица (корпоративное решение);
• определение полномочного лица, которое будет подписывать договор купли-продажи (генеральный директор, сотрудник по доверенности либо коллегиальное подписание);
• предоставление учредительных документов юридического лица.

Риски сделки с юридическим лицом:

• квартира находится в залоге или под арестом;
• предоставление юридическим лицом поддельных документов (корпоративное решение, устав, доверенность представителя);
• реорганизация или ликвидация юридического лица на момент совершения сделки.

Проверить юридическое лицо можно выполнив следующие действия:

• проверка наличия процедуры банкротства (Единый реестр сведений о банкротстве);
• запрос выписки из ЕГРЮЛ (ст. 6 ФЗ № 129);
• получение выписки из ЕГРН.

Дальнейший алгоритм совершения сделки аналогичен покупке квартиры у физического лица.

Покупка унаследованной квартиры

При покупке квартиры, которая была унаследована покупателем, существует риск появления неучтенных наследников, которые могут претендовать на проданную собственность.

Однако с 01.01.2020 года вступили в силу изменения в статью 8.1 ГК РФ. Норма данной статьи защищает добросовестных приобретателей, которые полагались при приобретении квартиры данными государственного реестра.

Только если в судебном порядке будет доказано, что покупатель знал об отсутствии прав у продавца на совершение сделки, он может быть признан недобросовестным. В таком случае суд может истребовать квартиру из его собственности.

Пошаговая инструкция при покупке квартиры на вторичном рынке

Вне зависимости от выбора способа приобретения квартиры (самостоятельно или с помощью посредника) сделка купли-продажи квартиры всегда предполагает определенный алгоритм действий:

1. Первичный осмотр.
2. Проверка собственника.
3. Проверка сособственников.
4. Заключение предварительного договора.
5. Подготовка документов.
6. Заключение ДКП.
7. Регистрация договора.
8. Окончательный расчет и передача ключей.

Шаг 1. Первичный осмотр квартиры

При первичном осмотре квартиры необходимо:

1. Обратить внимание на ее соответствие техническому плану. Если в квартире производилась перепланировка и она не узаконена собственниками, то у вас могут возникнуть проблемы в процессе ее приобретения.
2. Проверить состояние электропроводки, коммуникаций водоснабжения и водоотведения, целостность и работоспособность приборов учета, окон и входных дверей.
3. Для первых и последних этажей актуально заострить внимание на отсутствии сырости в квартире, неприятных запахов и потеков на потолке и стенах.

Шаг 2. Проверка собственника квартиры

Удостовериться в том, что вы имеете дело с собственником квартиры вам помогут следующие документы:

• документы, удостоверяющий личность собственника и его семейное положение (поможет вам исключить возможные претензии супруга, если квартира была приобретена в браке);
• выписка из ЕГРН;
• документ, подтверждающий право собственности на квартиру;
• сведения об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

Заказать справку из ЕГРН вы можете онлайн на сайте росреестра. Из выписки вы узнаете наличие арестов и обременений, последние сделки с данной недвижимостью.

Шаг 3. Проверка других сособственников и граждан, имеющих регистрацию в квартире

Обратите особое внимание на наличие в числе сособственников несовершеннолетних детей. В этом случае для совершения сделки будет необходимо предварительное разрешение органов опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ).

Шаг 4. Заключение предварительного договора купли-продажи

Намерение продавца и покупателя заключить сделку купли-продажи фиксируется предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Такой договор заключается в случае, если нет возможности заключить основной договор сразу по каким-либо причинам. Это является некой гарантией, что стороны согласны ждать устранение препятствий заключения сделки.

К этому моменту все условия сделки должны быть согласованы сторонами. Достигнута договоренность о цене квартиры с учетом всех ее достоинств и недостатков. Все эти условия по желанию сторон могут быть отражены в предварительном договоре. Государственной регистрации указанный договор не требует.

Заверять предварительный договор у нотариуса необходимо если основной договор предполагает нотариальное заверение (например, продажа доли в праве собственности).

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке:

Шаг 5. Подготовка документов

Перед заключением основного договора купли-продажи необходимо удостовериться, что продавцом подготовлены все необходимые документы:

• документ, удостоверяющий личность (паспорт);
• правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о наследовании, договор приватизации, договор купли-продажи);
• выписка из домовой книги;
• выписка из ЕГРН;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Однако есть случаи, требующие предоставления дополнительных документов:

• предварительное разрешение органов опеки и попечительства (если среди собственников есть несовершеннолетние);
• согласие супруга на продажу квартиры (если квартира приобретена в период брака);
• отказ от преимущественного права покупки (если собственность долевая);
• справка из психо-неврологического диспансера (если в силу возраста продавца есть сомнения в его дееспособности).

Шаг 6. Составление и заключение договора купли-продажи

Договор купли-продажи жилого помещения является основным документом и считается заключенным с момента его подписания сторонами (ст. 558 ГК РФ).

В договоре отражаются все существенные условия сделки:

• ФИО, паспортные данные сторон;
• описание предмета сделки;
• стоимость квартиры;
• реквизиты документа, подтверждающего право собственности продавца на квартиру;
• расходы по оформлению сделки (распределение между сторонами);
• наличие обременений;
• порядок произведение расчетов;
• ответственность сторон за неисполнение обязательств.

Образец договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке:

Шаг 7. Регистрация договора купли-продажи в Росреестре

После процедуры подписания договора купли-продажи сторонами переход права собственности от продавца к покупателю необходимо зарегистрировать в Росреестре (ст. 42 ФЗ № 218).

Это можно сделать:

• обратившись непосредственно к специалисту Росреестра;
• через отделения МФЦ;
• в случае нотариального заверения договора документы в Росреестр передаются нотариусом.

Шаг 8. Окончательный расчет и передача ключей

Окончательный расчет происходит в соответствии с условиями, указанными сторонами в договоре купли-продажи.

При расчете наличными факт передачи денег продавцу должен быть подтвержден распиской.

Самые безопасные способы передачи денег при покупке квартиры на вторичке это:

• банковская ячейка (небольшой сейф в хранилище банка);
• аккредитив (банковский счет).

Сколько времени занимает покупка квартиры?

В среднем на все процедуры по покупке квартиры уходит в среднем от 1 до 3 месяцев. На определение более точного срока влияет способ приобретения квартиры.

За наличные средства

Если вариант квартиры уже подобран, продавцом подготовлен необходимый пакет документов, то процедуры по оформлению займут не много времени:

• проверка документов продавца – 1-3 дня;
• согласование условий договора – 1 день;
• подписание договора, передача на госрегистрацию, расчет – 1 день;
• ожидание регистрации перехода права собственности – 3-9 рабочих дней (в зависимости от способа передачи документов на регистрацию);
• передача ключей, подписание передаточного акта – 1 день.

За счет ипотечных средств

При покупке квартиры в ипотеку потребуется дополнительное время на рассмотрение банком заявки и оформление ипотечного кредита (около месяца). Таким образом общее время совершение сделки составит около 2 месяцев.

За счет материнского капитала

С 2020 года сократился срок на рассмотрение Пенсионным фондом заявки и перечисление средств материнского капитала. Теперь он будет занимать 1 месяц и 10 дней (ст. 8 ФЗ № 256). На этот срок увеличиться время ожидания совершения сделки.

При покупке в рассрочку

При этом способе покупки квартиры срок окончания сделки определяется только договоренностью сторон. Право собственности перейдет к покупателю только после окончательного расчета с продавцом.

Сроки совершения сделки во всех случаях могут увеличиться за счет непредвиденных обстоятельств или необходимости получить дополнительные документы:

• задержки при выписке из квартиры;
• получение выписки из психо-неврологического диспансера;
• ожидание разрешения органов опеки и попечительства;
• неузаконенная перепланировка;
• обнаружение обременения прав.

Советы юриста при покупки квартиры на вторичном рынке

Минимизировать риски при покупке квартиры, получить свою выгоду от сделки вам помогут советы юриста.

Страхование покупки квартиры

Чтобы защитить покупателя квартиры от утраты своего права существует титульное страхование. Данный вид страхования предполагает возмещение рыночной стоимости квартиры если покупатель утратил на нее право не по своей вине.

Выплаты по страховке можно получить в случае возникновения рисков, влекущих признание сделки не действительной:

• заключение сделки с человеком, который не осознавал значения своих действий;
• сделка заключалась без согласия супруга;
• в результате сделки нарушены права несовершеннолетнего;
• продажа жилья в результате обмана, принуждения.

Получение налогового вычета

Право гражданина на получение налогового вычета при покупке квартиры регулируется статьей 220 НК РФ.

Претендовать на его получение могут:

• официально трудоустроенный гражданин, из заработной платы которого удерживается подоходный налог;
• неработающий пенсионер, при условии наличия перед этим непрерывного трудового стажа 3 года и уплаты налога;
• гражданин, приобретший собственность на имя несовершеннолетнего ребенка.

Возможность получения налогового вычета после покупки квартиры не ограничена сроками.

За один год можно возместить средства лишь в той сумме, которая была удержана в виде подоходного налога от зарплаты. Возврат всей суммы вычета, на которую гражданин имеет право, может занять несколько лет.

Для получения налогового вычета необходимо предоставить следующие документы:

• документ, удостоверяющий личность;
• справка с места работы по форме 2-НДФЛ;
• заявление и декларация по форме 3-НДФЛ;
• документ, подтверждающий приобретение квартиры;
• документы, подтверждающие произведенные затраты на приобретение квартиры, уплату процентов по ипотечному кредиту;
• свидетельство о браке (при покупке квартиры в совместную собственность).

Мошенничество при покупке квартиры

На стадии осмотра квартиры не стесняйтесь задавать вопросы продавцу.

Задуматься о целесообразности сделки нужно, если продавец:

• уклончиво отвечает на вопросы;
• торопит вас с покупкой квартиры;
• затягивает с предоставлением необходимых документов;
• слишком занизил цена на квартиру.

Подложная доверенность

Если интересы продавца представляет доверенное лицо, то в первую очередь необходимо проверить его полномочия.

Но даже наличие доверенности не гарантирует того, что вас не обманут. Ведь простому человеку очень трудно определить подлинность доверенности.

Если в тексте доверенности указано, что представителю дается полная свобода действий — это должно вас насторожить.

В любом случае желательно встретиться с продавцом лично и выяснить его намерение о продаже квартиры.

Также любую доверенность можно проверить онлайн. Просто воспользуйтесь сервисом по ссылке.

Задаток

Схема с задатком является наиболее распространенной, так как не вызывает особых подозрений.

Задаток подтверждает намерение сторон совершить сделку и является нормальной практикой, чем и пользуются мошенники. Приняв от покупателя задаток, аферист исчезает либо создает все условия, чтобы покупатель сам отказался от совершения сделки.

Задаток или аванс не стоит передавать продавцу лично в руки. Предложите продавцу положить их в банковскую ячейку и получить их после подписания договора купли-продажи.

Поддельные документы

Мошенники умудряются подделать не только доверенности, свидетельства о праве на наследство, решения суда, но и паспорта собственников.

Распознать поддельные документы не так-то просто, особенно человеку, который не разбирается во всех тонкостях оформления документов.

Нет способа, который на 100 % обезопасит вас от обмана, но грамотный юрист, имеющий опыт в таких делах, сможет с легкостью увидеть возможные риски сделки.

Квартира собственника из «группы риска»

К таким собственникам относят граждан, которые не вполне могут осознавать значение своих действий и легко идут на поводу у мошенников.

Это могут быть:

• люди, имеющие психические заболевания;
• одиноко проживающие пенсионеры;
• граждане с алкогольной зависимостью.

Заниженная цена договора

Указать в договоре заниженную стоимость квартиры выгодно только одной стороне – продавцу. Для покупателя это может быть только риск.

Собственник таким способом хочет снизить сумму налога, но это в лучшем случае. Мошенники же под таким предлогом легко могут провернуть свою схему.

Если в договоре указывается заниженная стоимость, то соответственно оставшуюся часть суммы вы просто передаете без каких-либо документов.

И если в дальнейшем продавец якобы передумал и инициирует судебный процесс, то вернуть часть суммы, не указанную в договоре, вряд ли удастся.

Заключение Эксперта

Подводя итоги отметим следующее:

1. Приобрести квартиру на вторичном рынке жилья можно за наличные средства, в ипотеку, за материнский капитал и в рассрочку.
2. Оформление сделки безопаснее производить с помощью юриста или через нотариуса.
3. Договор купли-продажи должен содержать все существенные условия сделки.
4. Сделка купли-продажи подлежит обязательной регистрации в Росреестре.
5. Покупатель имеет право на получение налогового вычета после приобретения квартиры.

Ответы юриста на частые вопросы

В отношении скольких объектов недвижимости гражданин имеет право на получении налогового вычета?

После оформления приобретенного частного дома выяснилось, что в доме прописана родственница бывшего собственника. Можно ли выписать зарегистрированное лицо без его согласия?

Можно ли за средства материнского капитала выкупить долю второго собственника если он является близким родственником?

Какие риски существуют при приобретении квартиры если ее собственник несовершеннолетний?

Каким образом выплачивается налоговый вычет? Перечисляются денежные средства или налоговый вычет дает право не платить налоги какой-то период времени?