Какие нужны документы для продажи (покупки) квартиры?
При совершении сделки по продаже недвижимости на продавца ложится ответственность по подготовке документов. Какие документы нужны для купли-продажи квартиры, что должен предоставить продавец квартиры на вторичном рынке жилья и что требовать у застройщика? В нашей статье мы рассмотрим необходимый перечень документов в зависимости от различных условий сделки, на что обращать внимание покупателю изучая документы.
Документы для продажи квартиры от продавца
Перед совершением сделки основная ответственность по подготовке документов лежит на собственнике жилого помещения. Большая часть документов может быть предоставлена только по запросу собственника квартиры.
При проверке представленных документов покупателю должно быть понятно следующее:
- количество собственников жилого помещения;
- количество зарегистрированных в квартире лиц;
- наличие/отсутствие обременений и притязаний третьих лиц;
- техническое состояние квартиры (перепланировка).
Квартира на вторичном рынке от собственника
При покупке квартиры на вторичном рынке жилья продавец должен подготовить документы, необходимые для заключения договора и его государственной регистрации. Задача собственника – обеспечить наличие документов, подтверждающих юридическую чистоту квартиры и безопасность ее покупки.
Рассмотрим основные документы, необходимы для проверки квартиры покупателем и дальнейшего совершения сделки.
| Документы | Содержание документов и их применение |
|---|---|
| Документы, удостоверяющие личность всех собственников | Паспорта для собственников старше 14 лет, свидетельства о рождении для собственников, не достигших возраста 14 лет. |
| Правоустанавливающий документ на квартиру | Документ, который послужил основанием для регистрации права собственности (например, договор купли-продажи, договор приватизации, решение суда). |
| Выписка из ЕГРН | Подтверждает право владения квартирой. Содержит сведения о собственниках, основных характеристиках объекта, информацию об обременениях.
Выписка должна быть заказана в Росреестре продавцом или покупателем непосредственно перед сделкой. |
| Выписка из домовой книги или справка о составе семьи, справка о зарегистрированных лицах | Обычная – подтверждает количество зарегистрированных в квартире граждан.
Архивная – содержит данные о ранее прописанных, временно выписанных, имеющих право на регистрацию (например, лица, находящиеся в местах лишения свободы). Обратите внимание, что на момент совершения сделки все зарегистрированные лица должны быть сняты с регистрационного учета. |
| Справка об отсутствии долгов по ЖКУ, выписка из лицевого счета | Подтверждает отсутствие задолженности по оплате коммунальных платежей. Также покупатель может потребовать информацию о расторжении договоров с компаниями, предоставляющими услуги: интернет, кабельное телевидение, домофон. |
| Технический паспорт | Содержит план и технические характеристики квартиры площадь, износ дома, материал стен). Дает возможность убедиться в отсутствии произведенной перепланировки. |
| Предварительный договор купли-продажи | Выражает намерение сторон заключить сделку (ст. 429 ГК РФ).
Предварительный договор должен содержать:
|
| Расписка о получении задатка или аванса | Должна быть написана продавцом собственноручно на сумму, указанную в предварительном договоре. |
| Договор купли-продажи | Заключается после предоставления и проверки представленных продавцом документов и является основным документом (ст. 550 ГК РФ) и должен содержать:
|
| Акт приема-передачи квартиры | Фиксирует факт передачи квартиры продавцу. Может содержать информацию о состоянии квартиры в момент передачи, отсутствие взаимных претензий у сторон.
Обязательства продавца считаются исполненными после подписания акта (ст. 556 ГК РФ). |
Не все перечисленные выше документы понадобятся для регистрации прав на приобретенное жилье. Однако на этапе подготовки к сделке нельзя недооценивать значение каждого документа.
Квартира в новостройке от застройщика
При покупке жилья у застройщика его обязанность предоставить все необходимые документы закреплена статьями 20, 21 ФЗ № 214. Документы должны подтверждать законность деятельности застройщика, а также содержать информацию о строящемся объекте недвижимости.
| Документы | Содержание документов и их применение |
|---|---|
| Документы о застройщике | |
| Уставные документы | Содержат информацию о застройщике, органах управления, сроках и объеме полномочий руководителя, уставном капитале. |
| Свидетельство о госрегистрации, выписка из ЕГРЮЛ | Подтверждают создание юридического лица |
| Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе | |
| Годовые отчеты, бухгалтерская отчетность, аудиторские заключения | Могут дать представление о финансовом положении застройщика |
| Лицензия застройщика | Содержит вид деятельности, на который выдана лицензия и срок ее действия. |
| Документы об объекте строительства | |
| Разрешение на строительство | Должно быть выдано именно на тот объект строительства, которым вы интересуетесь. Обращайте внимание на сроки действия разрешения. |
| Форма договора, которая заключается при участии в долевом строительстве, размер платежей по ДДУ | Внимательно знакомьтесь с формой ДДУ, обсуждайте возможность вносить изменения и дополнения.
Общая стоимость и размер платежей должны быть адекватными в сравнении со средними ценами на рынке. Занижение цены может говорить о финансовой нестабильности застройщика. |
| Правоустанавливающие документы на земельный участок, где осуществляется строительство | Договор аренды земельного участка содержит информацию с адресом, границами, планом, кадастровым номером участка. В нем указан арендатор, сроки действия договора. Сроки строительства не должны превышать срок действия договора.
Документ о праве собственности на земельный участок (если земля в собственности у застройщика). |
| Проектная документация | Основной документ строящегося объекта. Проектная декларация должна содержать заключение госэкспертизы и подтверждать соответствие нормам и техническим регламентам. |
| График строительства и документы о характеристиках строящегося объекта, благоустройстве территории, подключении к инженерным сетям | Сроки строительства объекта, подведение и подключение к инженерным сетям должны соответствовать представленным в документации срокам. |
| Информация о банке для открытия счетов дольщиками | Расчет с застройщиком через счета – эскроу является надежным способом финансовой защиты дольщика (ст. 15.4 ФЗ № 214). Застройщик получает доступ к внесенным дольщиками платежам только после сдачи дома в эксплуатацию. |
Предоставление застройщиком необходимых документов и их тщательное изучение поможет снизить риск приобретения объекта, строительство которого будет остановлено, либо возникнут сложности с введением его в эксплуатацию.
Дополнительные документы при купле-продажи квартиры
В зависимости от условий, при которых совершается сделка купли-продажи, может потребоваться предоставление продавцом дополнительных документов:
- одним из собственников является несовершеннолетний – разрешение органов опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ);
- собственник находится или находился в браке на момент приобретения квартиры – письменное согласие супруга на продажу квартиры (ст. 35 СК РФ);
- вместо собственника выступает представитель – паспорт, нотариальная доверенность;
- если у продавца есть признаки психического отклонения либо в силу возраста он не может понимать значения своих действий – справка о психическом здоровье;
- собственник получил квартиру по наследству – свидетельство о праве на наследство;
- собственник получил квартиру в дар – договор дарения;
- квартира приобретается у участника ЖСК – справка о выплате пая;
- квартира приобретается у юридического лица – решение учредителей о продаже, учредительные документы юридического лица;
- приобретается доля в квартире, принадлежащей нескольким собственникам – отказ других собственников от преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ);
- изменение фамилии собственника – свидетельство о браке, расторжении брака, смене фамилии.
Отсутствие дополнительных документов при вышеперечисленных ситуациях может стать основанием для признания сделки недействительной.
Документы для покупки квартиры от покупателя
Совершение сделки купли-продажи предполагает обязанность продавца предоставить необходимый пакет документов. Покупатель предоставляет минимальный перечень документов. В зависимости от способа совершения сделки возможно предоставление дополнительных документов.
За наличные средства
При покупке квартиры за наличные средства от покупателя, как правило, требуется только паспорт. Однако бывают случаи, когда требуются дополнительные документы:
- если квартира приобретается, в том числе, на имя несовершеннолетних – свидетельства о рождении детей (паспорт, если ребенок достиг возраста 14 лет);
- если квартира приобретается лицом, состоящим в браке – согласие супруга на покупку квартиры (ст. 35 СК РФ).
Отсутствие согласия супруга на приобретение недвижимого имущества дает ему возможность оспорить сделку, если он посчитает, что его права нарушены.
В ипотеку
Если покупатель приобретает квартиру с привлечением заемных средств, то для одобрения банком заявки на ипотечный кредит он должен предоставить личные документы, а также документы в отношении приобретаемого имущества:
- паспорт;
- СНИЛС;
- копия трудовой книжки;
- справка о доходах 2-НДФЛ;
- анкета заемщика по форме банка;
- технический паспорт;
- выписка из ЕГРП;
- отчет об оценке квартиры.
Банк может потребовать дополнительные документы в зависимости от условий предоставления ипотечных займов.
С использованием материнского капитала
Средства материнского капитала перечисляются на счет продавцу непосредственно пенсионным фондом. Покупатель должен предоставить сертификат на маткапитал и справку из пенсионного фонда, подтверждающую сумму оставшихся средств (часть средств может быть уже использована покупателем).
Документы для регистрации права собственности в Росреестве
Для регистрации перехода права собственности к покупателю можно обратиться в отделение Росреестра или получить услугу через отделение МФЦ (осуществляет функцию посредника при регистрации документов).
Для этого потребуются следующие документы:
- заявление от продавца и покупателя о переходе права собственности;
- паспорта и свидетельства о рождении участников сделки;
- нотариальное согласие супруга на продажу;
- договор купли – продажи;
- разрешение органов опеки и попечительства;
- квитанция об оплате госпошлины (2000 рублей).
Для сделки с использованием ипотечных средств также предоставляется:
- ипотечный договор;
- закладную;
- заявление от банка о регистрации ипотеки в силу закона.
Регистрация права собственности является завершающим этапом сделки-купли-продажи.
Заключение Эксперта
Подводя итоги отметим следующее:
- Продавцом должны быть подготовлены основные и дополнительные документы для совершения сделки купли-продажи.
- Договор купли – продажи является основным документом.
- Застройщик должен предоставить документы в отношении юридического лица и объекта строительства.
- Во избежание признания сделки недействительной продавцом должны быть предоставлены дополнительные документы, в зависимости от условий сделки.
При изучении документов на жилое помещение, представленных продавцом, будьте внимательны и не спешите. Просроченные, выданные с ошибками документы, либо их непредставление для заключения сделки может иметь негативные последствия для покупателя. Если вы не уверены в своих силах или вам не хватает практических знаний, обратитесь за консультацией к юристам нашего сайта.
Ответы юриста на частые вопросы
При покупке квартиры в ипотеку для банка необходимо согласие супруга на продажу. Такой же документ нужен для регистрации права собственности. Нужно заверять два документа у нотариуса?
Нет. Достаточно заверить одно согласие. При предоставлении документа в банк специалист сделает ксерокопию и вернет вам оригинал, который вы сможете предоставить в Росреестр.
Мы приобретаем квартиру у супругов, но квартира была приобретена мужчиной до брака. Нужно ли в этом случае нотариальное согласие супруги на продажу квартиры?
В соответствии со статьей 36 Семейного кодекса РФ квартира, приобретенная собственником до брака будет являться его личной собственностью. В этом случае согласие супруги на продажу квартиры не требуется.
Продаю квартиру. Слышала, что предоставлять справку об отсутствии долгов по ЖХК для сделки не обязательно и можно устно договориться с покупателем, что перед сделкой я оплачу все долги. Это действительно так?
Для регистрации сделки в Росреестре такой документ действительно не нужен. Данный документ может интересовать только покупателя до заключения с вами договора купли-продажи. Покупатель имеет право убедиться в том, что он приобретает квартиру без долгов по ЖКХ.
Добрый день. Купила квартиру за наличные средства. Деньги передала покупателю по расписке (наличными). Договор купли-продажи уже подписан и сдан на государственную регистрацию, но документы нужно ждать больше недели. Я переживаю что отдала все деньги только по расписке. Чем я рискую?
В вашем случае нужно спокойно дождаться документы с регистрации. Договор купли-продажи вами и продавцом уже подписан. Осталось лишь подтвердить ваше право собственности государственной регистрацией.
Я с семьей проживаю в 4-комнатной квартире. Одна из комнат принадлежит моей тетке по праву наследования. Мы хотим выкупить у нее эту комнату. Нужно ли согласие ее мужа на продажу комнаты?
Имущество, полученное одним из супругов в порядке наследования, согласно ст. 36 СК РФ является его личным имуществом. Разрешение супруга на распоряжение своей долей ей не нужно.
Добрый день! Скажите, может ли одна из сторон сделки расторгнуть договор купли-продажи и отозвать документы, поданные на государственную регистрацию права?
В одностороннем порядке нельзя изменить или расторгнуть договор. Стороны уже заключили договор подписав его и направив на госрегистрацию.
Здравствуйте! Посоветуйте, как обезопасить себя при сделке. Собственник получил квартиру по наследству, причем с момента выдачи нотариусом свидетельства и вступлением продавца в права прошло более пяти лет. Его внешность заставляет сомневаться в психическом здоровье.
Большой временной разрыв между получением свидетельства о праве на наследство и регистрацией права не должен вас настораживать. Это нормальная практика, когда продавец регистрирует право собственности перед продажей. Если вы подозреваете, что продавец психически не здоров, попросите его предоставить справку из психо-неврологического диспансера.
Добрый день! Где я должна получить архивную справку о составе семьи если в квартире никто не прописан? По месту нахождения квартиры или там, где я сама прописана?
Для получения архивной справки вам необходимо обратиться в паспортный стол по месту нахождения квартиры.
Мы с дочерью собственники квартиры по ½ доли. Квартира получена по наследству в 2015 году, но мы не получали свидетельство о праве собственности. Сейчас такие свидетельства не выдают совсем. Какой документ нам нужно оформить для продажи квартиры?
Вам достаточно обратиться в отделение МФЦ, предоставить свидетельство о праве на наследство, заявление и квитанцию об оплате госпошлины. После регистрации права вы получите выписку из ЕГРН. Это и будет документом, подтверждающим право собственности. Теоретически квартиру можно продавать и по свидетельству о праве на наследство, но если покупатель берет ипотеку, то регистрировать право собственности придется точно.
Продаем квартиру. Правоустанавливающим документом является договор приватизации квартиры от 1996 года. Нужно ли регистрировать право собственности до сделки или можно сделать это в процессе?
Рекомендуется оформить право собственности до сделки. В ваших интересах расширить круг покупателей на вашу квартиру. А если покупатель будет с ипотекой или материнским капиталом, то регистрация права собственности обязательно понадобиться.