Как самому проверить квартиру на юридическую чистоту перед покупкой?
Самый важный вопрос для покупателя – как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой. Что можно проверить самостоятельно, а в каких случаях обратиться за помощью к юристу? На что обращать внимание при проверке документов и где их можно получить? Ответы на эти вопросы вы найдете в данной статье.
Проверка юридической чистоты квартиры при покупке на вторичном рынке
При покупке квартиры на вторичке нужно ответственно подойти к проверке документов на недвижимость, и в отношении ее продавца.
Выписка из ЕГРН
Чтобы узнать «историю» квартиры, в первую очередь необходимо заказать выписку из ЕГРН. В ней содержатся основные данные, необходимые для первоначальной проверки объекта. Изучив документ можно определиться с дальнейшим алгоритмом совершения сделки.
| Вид выписки | Содержание | На что обратить внимание | Способ получения | Стоимость |
|---|---|---|---|---|
| Простая | Кадастровый номер | Должен совпадать с номером на документах-основаниях | Росреестр | В бумажном виде 460 рублей |
| Описание объекта: адрес, площадь, наименование, назначение, этаж | Должно быть указано, что помещение жилое. Указанная и фактическая площадь должны совпадать | |||
| Кадастровая стоимость | Исходя из нее будет рассчитываться налог на имущество (0,1 % при стоимости до 10 млн. руб.) | МФЦ | ||
| Дата регистрации права | Должна совпадать с датой в документе, подтверждающем право собственности. | Сайт Росреестра | В электронном виде 290 рублей | |
| Вид собственности | Если собственность долевая, то договор купли-продажи подлежит нотариальному заверению | Госуслуги | ||
| Расширенная | Дополнительные сведения |
|
Росреестр | В бумажном виде 870 рублей |
| ФИО собственника / наименование юридического лица | ||||
| Документ, на основании которого зарегистрировано право | МФЦ | |||
| Обременения, ограничения (ипотека, арест, залог, запрет, аренда), период их действия | От вида обременения зависит возможность/невозможность совершения сделки | Сайт Росреестра | В электронном виде 350 рублей | |
| Технический план | Несовпадение плана с фактическим расположением может говорить о перепланировке | Госуслуги | ||
| О переходе прав | Сведения об объекте | Частая смена собственников может свидетельствовать о мошеннических схемах, наличии скрытых проблем с квартирой | Росреестр | В бумажном виде 460 рублей |
| Информация о всех собственниках | МФЦ | |||
| Основания перехода прав собственности | Сайт Росреестра | В электронном виде 290 рублей | ||
| Госуслуги |
Размер платы за предоставление выписок из ЕГРН, установлен приказом Минэкономразвития России от 10.05.2016 № 291.
Образец запросы выписки из ЕГРН:
Правоустанавливающие документы на квартиру
К правоустанавливающим относятся документы, объясняющие каким образом собственником получено право на жилое помещение.
Таким документом может быть:
- договор купли-продажи;
- свидетельство о праве на наследство;
- договор приватизации;
- договор дарения;
- договор мены;
- договор ренты;
- справка из ЖСК о выплате пая;
- договор долевого участия в строительстве;
- договор цесии (уступка права);
- судебное решение.
Один из этих документов должен быть у продавца. В документе не должно быть исправлений, либо они должны быть заверены нотариусом.
Выписка из домовой книги
Выписку также должен предоставить продавец. Обратите внимание на дату получения выписки, она не должна быть старой. Непосредственно перед сделкой продавцу необходимо предоставить вам выписку, подтверждающую, что все ранее зарегистрированные лица сняты с учета.
Паспорт собственника
Продажа мошенниками недвижимости может быть произведена по поддельным либо краденным документам, удостоверяющим личность. Проверить действительность паспорта можно на сайте МВД России Информация предоставляется бесплатно.
Доверенность
Если представителем собственника выступает доверенное лицо, убедитесь в его полномочиях. Визуально определить подлинность доверенности очень сложно. Поэтому рекомендуем хотя бы один раз встретиться с собственником и удостовериться в его намерениях.
Если такой возможности нет, то проверить подлинность документа можно на сайте Нотариальной палаты. Сведения предоставляются бесплатно.
Технический паспорт квартиры
План квартиры в техпаспорте должен совпадать с фактическим расположением комнат в квартире и с выпиской из ЕГРН. Если есть расхождения, то это свидетельствует о произведенной перепланировке.
Если покупатель приобретет квартиру с неузаконенной перепланировкой, то решать эту проблему придется ему. Нет гарантии, что узаконить ее будет возможно, если, например, перепланировка затронула несущие конструкции квартиры.
Согласие супруга на сделку
Обратите внимание на семейное положение продавца. Изучите штампы в паспорте, свидетельства о браке или расторжении брака. Даже если брак уже расторгнут, но недвижимость была приобретена в браке, согласие супруга должно быть обязательно.
Сведения об отсутствии долгов
Информацию об отсутствии долгов за коммунальные услуги обязан предоставить продавец. Однако помимо коммунальных долгов у продавца могут оказаться и другие долги перед кредиторами. При этом взыскание может быть обращено на имущество продавца.
Информацию о наличии либо отсутствии исполнительного производства в отношении продавца вы можете узнать в банке исполнительных производств. Сведения предоставляются бесплатно.
Как проверить квартиру в новостройке на юридическую чистоту перед покупкой?
При покупке строящейся квартиры необходимо проверить надежность застройщика и законность оснований для осуществления им строительства.
Начните с проверки застройщика в списке надежных компаний в сети Интернет. Если у застройщика положительная репутация, то можно переходить к изучению документов.
Взаимоотношения покупателя и застройщика регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214 «Об участии в долевом строительстве». Доступ к информации о застройщике и объекте строительства должен быть свободным и предоставляться любому лицу (ст. 20, ст. 21 ФЗ № 214).
Документы о застройщике
Перечень запрашиваемых документов:
- устав (последняя редакция) – основной документ, который содержит информацию об уставном капитале, органах управления и их полномочиях;
- свидетельство о госрегистрации;
- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
- годовые отчеты, бухгалтерская отчетность, аудиторские заключения.
Должны быть представлены подлинники документов либо заверенные копии. Наименование и реквизиты застройщика должны совпадать во всех документах.
Документы об объекте строительства
Перечень документов для проверки:
- разрешение на строительство (дата, номер, срок действия);
- форма договора, которая заключается при участии в долевом строительстве;
- правоустанавливающие документы на земельный участок, где осуществляется строительство;
- проектная документация, а также документы о характеристиках строящихся объектов, благоустройстве территории, подключении к инженерным сетям;
- график строительства (этапы строительства, сроки ввода в эксплуатацию);
- информация о размере платежей по ДДУ;
- информация о банке для открытия счетов эскроу (счет на имя дольщика для расчетов по ДДУ);
- информация о размере уставного капитала.
Выписка из ЕГРН при долевом строительстве
Основные сведения в выписке при долевом строительстве:
- адрес, площадь земельного участка для строительства;
- информация о правообладателе;
- обременения, ограничения прав;
- количество зарегистрированных ДДУ;
- о судебных процессах;
- о правах застройщика на строительство.
Получить выписку можно обратившись в отделение Росреестра, через МФЦ, на сайте Росреестра или через Госуслуги. Стоимость в электронном виде – 820 рублей, в бумажном виде – 1740 рублей.
Основные документы в отношении застройщика и объекта строительства, а также информация о ходе строительства (фотографии или онлайн – трансляция) должны быть опубликованы на сайте застройщика.
Порядок запроса документов
Запросить официальные выписки из ЕГРН в электронном виде или на бумажном носителе можно несколькими способами.
Через Госуслуги
Чтобы заказать документ на портале Госуслуги необходимо:
- перейти в каталог услуг;
- нажать вкладку «Органы власти»;
- выбрать «Росреестр»;
- выбрать в перечне услуг «Предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН»;
- найти нужный вам вид выписки;
Через МФЦ
Через отделения МФЦ выписки выдаются в бумажном виде.
Чтобы заказать такую выписку необходимо:
- обратиться в отделение МФЦ;
- предоставить документы (паспорт, заявление, квитанцию об оплате госпошлины, доверенность – если действует представитель);
- получить расписку о принятии документов;
- проверить готовность документа на сайте отделения МФЦ (по номеру расписки);
- забрать готовую выписку (готовится 5 рабочих дней).
На сайте Росреестра
Для получения выписки через сайт нужно совершить следующие действия:
- при выборе способа подачи заявки нужно перейти на сайт Росреестра (личный кабинет автоматически доступен при регистрации на сайте Госуслуг);
- ввести пароль и логин, подтвердить предоставление прав доступа;
- предоставьте права доступа к Вашей учетой записи;
- в разделе «Это удобно» в полном перечне услуг выбрать «Получение сведений ЕГРН»;
- заполнить и отправить заявление;
- сохранить присвоенный номер и код (они потребуются при скачивании выписки);
- после появления в личном кабинете отметки «Ожидается оплата» произвести оплату госпошлины;
- скачать готовую выписку по номеру и коду (готовится 3 рабочих дня).
В отделении Росреестра
Получить выписку в отделении Росреестра можно, предоставив следующие документы:
- заявление на получение выписки;
- паспорт,
- правоустанавливающий документ на квартиру;
- квитанцию об оплате госпошлины;
- доверенность и паспорт представителя.
Выписка в бумажном виде заверяется печатью, в электронном виде – электронной цифровой подписью. Выписки имеют одинаковую юридическую силу. Установленный срок получения выписки – 3 дня (п. 9 ст. 62 ФЗ № 218).
Заключение Эксперта
Подведем итоги:
- Проверить благонадежность застройщика можно изучив его учредительные документы и документы об объекте строительства.
- Основным документом, содержащем сведения о квартире и ее правообладателе является выписка из ЕГРН.
- Бумажная и электронная выписки имеют одинаковую юридическую силу.
Оценить юридическую чистоту приобретаемой квартиры на первый взгляд кажется просто. Однако на деле встречаются случаи, когда увидеть подвох может только опытный юрист. Избежать сложностей при покупке жилья вам помогут юристы нашего сайта. Оставьте заявку, и вы получите консультацию в ближайшее время.
Ответы юриста на частые вопросы
Я получила выписку из ЕГРН на приобретаемую квартиру. На странице, где представлен план этажа не видно планировки самой квартиры. Какой документ нужно заказать?
План квартиры отражается в техническом паспорте квартиры. Но этот документ может получить только собственник.
Какую можно заказать выписку из ЕГРН если объект еще на стадии строительства? Мне известен кадастровый номер земельного участка.
Заказать можно выписку из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве. В ней вы найдете информацию о застройщике, возможных обременениях, количестве зарегистрированных договоров долевого участия.
Подскажите, приобретаем в ипотеку квартиру, в которой три собственника. Банк требует выписку из ЕГРН. Выписка нужна на каждого собственника отдельно?
Если собственники все вместе продают квартиру, то будет достаточно одной выписки. В ней содержится информация о всех правообладателях.
Где можно сделать кадастровый паспорт на квартиру и нужен ли он для продажи квартиры?
С января 2017 года кадастровые паспорта на квартиры не выдаются. Всю эту информацию содержит выписка из ЕГРН. Перед сделкой вы можете заказать актуальную выписку. Сделать это можно в отделениях МФЦ, Росреестра, на сайте Росреестра или Госуслуг.
Мы с мужем покупаем квартиру. Но собственник потерял свидетельство о собственности на квартиру. Можно ли оформить сделку без этого документа или его нужно восстанавливать?
С июля 2016 года свидетельства о праве собственности не выдают. Восстанавливать ничего не нужно. Указанный документ теперь заменяет выписка из ЕГРН.
Помогите разобраться. Что является правоустанавливающим документом на жилое помещение? Это выписка из ЕГРН?
Выписка из ЕГРП подтверждает ваше право собственности на квартиру. А правоустанавливающим документом является тот, на основании которого это право у вас возникло. Это может быть, например, договор купли-продажи или договор дарения.
Добрый день! Я купила квартиру и хочу прописать своих родственников. Я должна для этого брать выписку из ЕГРН, чтобы подтвердить свое право на нее?
Здравствуйте, Наталья! Если у вас есть на руках договор купли-продажи квартиры, то этого документа достаточно чтобы подтвердить ваше право.
Здравствуйте! Хочу приобрести квартиру, но я ограничен во времени. Для того чтобы проверить чистоту выбранной квартиры мне будет достаточно электронной выписки из ЕГРН?
Здравствуйте, Сергей! Да. Электронная версия выписки содержит те же сведения, что и выписка на бумаге. Если данный документ вам не требуется именно в бумажном виде (например, для банка), то электронной выписки будет достаточно.
Приобретаем квартиру. Собственник в разводе и утверждает, что на момент приобретения квартиры в браке не состоял. Как можно проверить этот факт?
Здравствуйте, Марина! Проверить слова продавца вы можете только, изучив печати в его паспорте о браке, свидетельство о расторжении брака и сопоставить это с датой приобретения квартиры. Если у вас все же есть сомнения, то в договоре купли-продажи вы можете отразить его ответственность за предоставление недостоверных сведений (ст. 431.2 ГК РФ).
Здравствуйте! Приобретаю квартиру в ипотеку через риэлтора. Банк заявку одобрил. Могут ли меня обмануть при покупке квартиры в ипотеку и нужно ли мне самой проверять какие-то сведения?
Здравствуйте, Екатерина! Учитывая, что приобретаемая вами квартира будет находится в залоге у банка, то в чистоте сделке банка также заинтересован. Также вам будет необходимо застраховать квартиру (условие при выдаче ипотечного кредита), поэтому страховая компания также проведет свою проверку. Если все же у вас есть сомнения, то вы в любое время можете воспользоваться услугами юриста.