Как перевести садовый дом в жилой?
Перевод дачи в ИЖС позволяет проживать там на законных основаниях и оформить прописку. Это возможно, если дом и земельный участок соответствуют установленным требованиям. Рассмотрим, каковы условия признания садового дома жилым, основные преимущества, пошаговый порядок действий, возможные основания для отказа и особенности признания дачного дома жилым через суд.
Дача: это жилое или нежилое помещение
Понятия «дача» ни в одном законе нет. Но есть формулировка «садовый дом» – здание сезонного проживания, предназначенное для удовлетворения бытовых нужд граждан. Согласно ст. 16 ЖК РФ, жилым помещением признается дом, часть дома или квартира.
Но 1 января 2019 года вступил в силу ФЗ от 29.07.2017 №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства…», согласно которому здания на садовых участках, сведения о которых внесены в ЕГРН до 01.01.2019 с назначением «жилое» или «жилое строение», признаются жилыми домами. Переоформлять документы для этого не требуется. Остальные садовые дома становятся жилыми только после признания в установленном порядке.
Если в ЕГРН домик числится нежилым, значит, он не признается жилым строением. Не имеет значения, на каком участке он расположен: СНТ, для сельского хозяйства, ИЖС.
Обратите внимание! Оформить регистрацию можно только в жилом доме. Чтобы узнать статус, достаточно заказать выписку из ЕГРН на сайте Росреестра. Электронная выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах обойдется в 580 р. Перевод нежилого дачного домика в жилой сейчас возможен в рамках «Дачной амнистии» в упрощенном порядке.
Как признать садовый дом жилым: условия
Перед тем, как признать дом жилым в СНТ, нужно убедиться, что он соответствует требованиям, установленным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения…»:
- Расположение в жилых зонах согласно условиям градостроительного зонирования, или на территории ведения садоводства и огородничества.
- Работоспособность несущих конструкций, отсутствие повреждений и деформаций, при которых есть угроза обрушения.
- Наличие инженерных систем: водоснабжения, водоотведения, электричества. Если район газифицирован, понадобится газоснабжение.
- Оптимальная теплоизоляция наружных конструкций.
- Защита помещения от проникновения талой воды, дождя, снега.
- Наличие минимум одной комнаты, санузла, кухни.
- Отметка пола должна располагаться выше отметки земли. Размещение жилых помещений в подвалах и цокольных этажах запрещено.
- Соответствие требованиям в плане уровня шума, электромагнитного излучения.
Примечание: для перевода садового дома в жилой важно, чтобы он уже числился в ЕГРН, а право собственности было оформлено надлежащим образом. Если у помещения несколько собственников, понадобится согласие каждого на перевод.
Преимущества перевода дачного дома в жилой
Для перевода нежилого дома в жилой характерны несколько преимуществ:
- Оформление налогового вычета. Имущественный вычет полагается только при покупке жилья.
- Оформление регистрации. Прописаться можно только в жилом помещении (о снятии с учета в таком доме — как выписаться из частного дома).
- Снижение расходов на оплату электроэнергии по сравнении с городскими тарифами. Сельские обычно меньше на 30-50%.
- Проще продать: жилые дома для покупателей представляют большую ценность.
Совет юриста: если собственник стоит на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении, с переводом дачного домика лучше подождать. Иначе с очереди снимут, т.к. для получения жилья от муниципалитета другой пригодной для проживания недвижимости в собственности быть не должно.
Как перевести садовый дом в жилой?
Для признания садового дома жилым нужно руководствоваться положениями п.55-63 Постановления Правительства №47. Сначала собственнику придется обратиться к кадастровому инженеру для технического обследования здания, затем собрать и подать документы на рассмотрение, и в установленные сроки получить решение органа местного самоуправления.
Рассмотрим, как переоформить дачу в жилом дом в упрощенном порядке, и что для этого нужно. Похожая процедура есть и для других построек — например, перевод гаража в жилое или нежилое помещение.
Шаг 1: техническое обследование
Главный документ – заключение по обследованию технического состояния дома: оно подтверждает, что недвижимость соответствует всем требованиям. Межевой план и кадастровый паспорт для этой процедуры не нужны (кадастровые паспорта не выдаются с 2017 года, их заменила выписка из ЕГРН). Услуги специалистов обойдутся в 15 000-20 000 р.
Также оформляется заключение о соответствии дачного дома техническим требованиям. Его может сделать ООО или ИП, зарегистрированный в СРО в области инженерных изысканий.
Шаг 2: сбор и подача документов
Перед тем, как дом в СНТ перевести в жилой, нужно собрать:
- заявление о признании садового дома жилым;
- нотариально удостоверенное согласие третьих лиц, если дом обременен их правами (например, находится в залоге);
- выписку из ЕГРН;
- заключение по результатам обследования технического состояния недвижимости.
Важно! Если дом обременен правами третьих лиц, понадобится их нотариально удостоверенное согласие на признание дома жилым. Подавать документы нужно в МФЦ или напрямую в местную администрацию.
Шаг 3: получение решения
Представленные документы рассматриваются не более 45 дней с момента подачи заявления. По результатам заявителю выдается решение о признании садового дома жилым или об отказе.
Шаг 4: внесение изменений в Росреестр
При положительном решении администрация самостоятельно направляет его в Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия (п. 22 ч. 1 ст. 32 Закона № 218-ФЗ). Сведения о новом назначении дома вносятся в ЕГРН не позднее 15 рабочих дней с даты поступления решения. Подавать отдельное заявление и платить госпошлину собственнику не нужно.
Основания для отказа перевода дачного дома в жилой
Отказать в изменении статуса на жилой дом на дачном участке могут в нескольких ситуациях:
- Представлен неполный комплект документов, кроме выписки из ЕГРН: если ее нет, администрация запрашивает сведения в Росреестре самостоятельно.
- Подача документов неуполномоченным лицом (не собственником или представителем по нотариальной доверенности).
- Размещение объекта на земельном участке, на которых запрещено возведение капитальных строений. Например, на участке для огородничества.
Обратите внимание! Решение об отказе обязательно должно содержать основания. Оно направляется заявителю не позднее трех рабочих дней с момента принятия. Обжаловать его можно в судебном порядке.
Как признать дом жилым на дачном участке в судебном порядке?
Если администрация отказала в переводе из нежилого в жилой дом, решение можно оспорить через суд в порядке административного производства. Заявление и остальные документы нужно подавать в районный или городской суд по адресу нахождения ответчика.
Совет юриста: в заявлении в качестве искового требования нужно указать признание отказа администрации в переводе домика в СНТ в жилой незаконным. Если иск удовлетворят, муниципалитет обяжут пересмотреть решение.
Документы
Что именно понадобится при обращении в суд:
- письменный отказ в переводе садового домика в жилой;
- административное исковое заявление;
- технический план (при наличии);
- выписка из ЕГРН;
- заключение о соответствии дома всем требованиям.
Дополнительно могут понадобиться другие документы, подтверждающие необоснованность отказа администрации.
Судебная практика
Чаще всего суды отказывают в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на невозможность изменения статуса строений по вине истцов. Но ситуации бывают разные, вот несколько примеров решений по реальным делам:
- О признании незаконным решения об отказе в признании садового дома жилым домом (Решение № 2А-6235/2019 2А-6235/2019~М-5269/2019 М-5269/2019 от 29 августа 2019 г. по делу № 2А-6235/2019). В удовлетворении требований отказано.
- О признании жилого строения пригодным для проживания (Решение № 2-2242/2012 2-2242/2012~М-2511/2012 М-2511/2012 от 28 декабря 2012 г. по делу № 2-2242/2012). Иск удовлетворен, жилой дом на садовом участке признан пригодным для постоянного проживания.
- Об оспаривании решения об отказе в признании садового дома жилым (Решение № 2А-12431/2019 2А-12431/2019~М-8090/2019 М-8090/2019 от 4 сентября 2019 г. по делу № 2А-12431/2019). В удовлетворении отказано.
Ответы юриста на частные вопросы
Хочу оформить ИЖС на дачном участке. Узнала, что он не включен в территориальные зоны правил, определяющих порядок использования и застройки. Перевести дом в жилой не получается. Что мне делать?
В таком случае придется договариваться с соседями-собственниками и обращаться от лица садоводческого товарищества в администрацию, чтобы на основании подготовленных документов были внесены изменения в правила застройки и землепользования.
У меня есть дача с кухней 8 кв.м. Хочу перевести ее в жилой дом. Есть ли требования к высоте потолков?
Да. Высота потолка должна быть не менее 2,5 м, площадь кухни – от 6 кв.м.
Возможен ли перевод многоквартирного дома в индивидуальный жилой дом?
Да, если количество этажей – не более трех (Письмо Минэкономразвития от 20.03.2013 № ОГ-Д23-1426). Нужно оформить разрешение на разрешенный вид использования земельного участка, а также на реконструкцию, если она будет проводиться. После этого составляется техплан кадастровым инженером, изменения регистрируются в Росреестре.
Сколько стоит перевести дачу в жилой дом?
Подготовка технических документов в среднем обходится в 20 000 р, разрешение выдается бесплатно. Сведения в ЕГРН вносятся по документам, которые направляет администрация, — госпошлину собственник не платит. Если процедурой будет заниматься юрист, это будет стоить от 30 000 р, но собственнику не придется тратить собственное время.
Как переделать дачный дом в жилой, если он в долевой собственности, и местонахождение второго собственника неизвестно?
Придется искать второго владельца, или признавать его безвестно отсутствующим. Без его ведома даже суд не изменит статус недвижимости.
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Перевести дачный дом в жилой можно, если в Росреестре он числится как нежилой и соответствует всем требованиям, в том числе и техническим.
- Для переделки дачи в жилой дом нужно обращаться в местную администрацию, при отказе – в суд.
- После перевода дачного дома из нежилое в жилое собственник сможет зарегистрироваться там. В нежилых строениях регистрация запрещена.
1 ответ
Комментарии
31добрый день. В свидетельстве о регистрации от 2008 года указано: Садовый дом, наименование: жилое. Чтобы поменять Садовый на Жилой нужно обязательно через АМС делать?
Анна, если в документах назначение здания указано как «жилое» или «жилое строение», то с 2019 года такое строение признается жилым домом в силу закона (ч. 9 ст. 54 Федерального закона № 217-ФЗ). Решение администрации в этом случае не требуется: оно нужно только для признания жилым домом садового дома с нежилым назначением. Чтобы привести сведения в ЕГРН в порядок и указать наименование «жилой дом», подайте заявление в Росреестр через МФЦ или Госуслуги. Сначала закажите свежую выписку из ЕГРН и посмотрите, какие назначение и наименование там сейчас указаны.
Имею садовый дом со статусом нежилой, поставленный на учёт по декларации с таким статусом, в СНТ хотела перевести его в жилой, обратилась в администрацию за раз,ясненичми, мне сказали, что невозможно вывести в жилой , так как по ППЗ все СНТ, в зоне Р-3, где ВРИ жилой дом условно-разрешенное, т.е. не предусматривает жилые строения, даже кадастровые инженеры отказываются делать тех.заключение в СНТ, т.к. администрация добро никому не даёт, и по суду никто не выигрывает.Получается у нас в Перми федеральный закон не работает
У меня высота потолков на мансардном этаже 2,2 метра, все остальные потолки более 70% площади дома 2,73 администрация отказывает в признании садового дома жилым. Правильно ли это?
Георгий, требования к высоте помещений установлены Положением, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, и сводом правил для одноквартирных жилых домов. Для жилых комнат и кухни установлена минимальная высота, но в мансардном этаже допускается меньшая высота на части площади помещений. Поэтому если основные жилые помещения соответствуют требованиям, а мансарда частично ниже, отказ только по этому основанию можно оспаривать. Запросите письменный отказ с указанием конкретного пункта требований, приложите заключение специалиста о соответствии дома и обжалуйте отказ в суде в течение трех месяцев (ст. 219 КАС РФ).
Подскажите пожалуйста,что нам делать в нашей ситуации.Наш домик на дачном участке признали нежилым.Пришел налог 12000 рублей.Этот дом мы строили сами,электричество есть,газ-баллон.Умывальник возле дома(дома подается насосом из колодца).Туалет возле дома.Мы там проживаем с апреля по сентябрь.Короче обычный дачный домик.Но налог!!!!Мы пенсионеры и нам такой налог трудно платить.
Ирина, пенсионеры освобождаются от налога на имущество в отношении одного объекта каждого вида, в том числе жилого дома, а также хозяйственного строения площадью до 50 кв. м на садовом участке (ст. 407 НК РФ). Садовые дома и жилые строения на садовых участках для целей налога приравниваются к жилым домам (ст. 401 НК РФ). Если льгота на этот дом у вас еще не применяется, подайте заявление о предоставлении льготы в любую налоговую инспекцию или через личный кабинет на сайте ФНС. Если налог высокий из-за завышенной кадастровой стоимости, ее можно оспорить через региональное бюджетное учреждение по кадастровой оценке. Сначала проверьте в налоговом уведомлении, как назван объект и какая у него кадастровая стоимость.
Здравствуйте! Если дом в снт расположен ближе 3 метров к границе соседнего участка может ли это быть серьезным препятствием для признания его жилым?
Александр, для признания садового дома жилым проверяется, соответствует ли он требованиям к надежности, безопасности и пригодности для проживания (Положение, утвержденное постановлением Правительства РФ № 47, и ст. 23 Федерального закона № 217-ФЗ). Отступ от границы соседнего участка — это градостроительная норма, и прямо в перечне оснований для отказа он не назван. Однако администрация может сослаться на нарушение правил землепользования и застройки, если в заключении специалиста будет указано на угрозу безопасности. Если нарушение небольшое и сосед не возражает, получите его письменное согласие и заключение специалиста о том, что расположение дома не создает угрозы. Отказ можно обжаловать в суде.
Добрый день! Я приобрёл земельный участок, категория – земли населенных пунктов, вид разрешённого использования – «под строительство дачного дома, для иных видов жилой застройки». Имею технические условия на электроснабжение и газоснабжение. Готовлю уведомление о планируемом строительстве. Могу ли я в уведомлении в качестве объекта строительства указать жилой дом? Или во избежание отказа лучше указать в уведомлении садовый дом и в дальнейшем после окончания строительства обратиться с заявлением о переводе садового дома в жилой дом? Спасибо за ответ!
Анатолий, с 2019 года дачные участки приравнены к садовым, а на садовом участке допускается строительство как садового, так и жилого дома, если это разрешено градостроительным регламентом (ст. 23 Федерального закона № 217-ФЗ). В вашем ВРИ прямо упоминается жилая застройка, поэтому указать в уведомлении о планируемом строительстве жилой дом вы вправе (ст. 51.1 ГрК РФ). Перед подачей проверьте в правилах землепользования и застройки, какие виды использования разрешены в вашей территориальной зоне и какие предельные параметры установлены. Строить сразу жилой дом удобнее: не придется потом отдельно проходить процедуру признания садового дома жилым.
Возможен ли отказ администрации о переводе дома в жилой на основании недостаточного расстояния до забора с одной стороны, которое составляет 1,5 м?
Наталья, такой отказ возможен, но его можно оспорить. Для признания садового дома жилым проверяется его соответствие требованиям надежности и безопасности по Положению, утвержденному постановлением Правительства РФ № 47, и нормы об отступах от границы участка сами по себе в перечне оснований для отказа не названы. Если администрация ссылается на правила землепользования и застройки, нужно выяснить, когда был построен дом: к постройкам, возведенным до утверждения ПЗЗ, новые отступы применяются не всегда. Помогут письменное согласие соседа и заключение специалиста о том, что расположение дома не создает угрозы жизни и здоровью. Письменный отказ обжалуйте в суде в течение трех месяцев (ст. 219 КАС РФ).
В данном законе 217-фз не нашел что садовый дом по документам “не жилой”оформленный до 01.01.2019 автоматом переходит в категорию “жилой”.
Доброе время суток! Дом в ЕГРН стоит на учекте как нежилое здание , наименование дом. Категория ЗУ – Сельхозназначения, разрешенное использование зу-садоводство. пзз не включает в этом виде разрешеннки – постановка жилого. Но в пзз есть в основных видах разреш.использования – ведение садоводства (Осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1, хозяйственных построек и гаражей). в доме отсутствует – водоотведение и канализация, есть отопление (отопительная печь) и электричество и высота потолков 2,44. Можно ли по декларации по смене вида разрешенного использования сменить вид зу “садоводство” на “ведение садоводства”. И тогда заказать заключение чтобы перевести неж.здание в жилое?
Мила, привести старый вид разрешенного использования «садоводство» в соответствие с классификатором («ведение садоводства») можно через заявление в Росреестр, без смены категории земель. Но для перевода дома в жилой этого может не хватить: на садовых участках из земель сельхозназначения строительство жилых домов допускается только в случаях, предусмотренных ст. 23 Федерального закона № 217-ФЗ и градостроительным регламентом. Кроме того, по Положению, утвержденному постановлением Правительства РФ № 47, жилой дом должен иметь инженерные системы, включая водоотведение, и соответствовать требованиям к высоте помещений. Без канализации и при высоте потолков 2,44 м высок риск отказа. Чтобы оценить документы на участок и ПЗЗ, задайте вопрос юристу в разделе консультаций.
Являюсь собственником жилого строения без права регистрации проживания в СНТ, расположенного на земельном участке с категорией земель:Земли населённых пунктов, ВРИ: для ведения садоводства, с назначением объекта недвижимости «нежилое». Возможно ли с таким статусом участка перевести помещение в ЖИЛОЕ с возможностью регистрации проживания, или необходимо сначала изменение ВРИ на земли под ИЖС?
Менять вид разрешенного использования на ИЖС не обязательно. На садовом участке в границах населенного пункта допускается размещение жилого дома, а садовый дом можно признать жилым по решению администрации (ч. 3 ст. 23 Федерального закона № 217-ФЗ). Порядок установлен Положением, утвержденным постановлением Правительства РФ № 47: вы подаете заявление в администрацию, выписку из ЕГРН и заключение специалиста о соответствии дома требованиям к жилым помещениям. После получения решения сведения в ЕГРН обновляются, и в доме можно будет зарегистрироваться по месту жительства. Перед подачей проверьте в ПЗЗ, что в вашей зоне разрешено размещение жилых домов.
У нас в собственности садовый дом, оформленный в ЕГРН как нежилое помещение. Поскольку высокий уровень грунтовых вод не позволяет сделать туалет в доме, на участке расположен туалет с выгребной ямой, также пользуемся биотуалетом в зимнее время. Возможно ли при таких условиях перевести садовый дом в жилой?
Добрый день, Наталья.
Для начала вам нужно обратиться в органы местного самоуправления за разъяснениями. У каждого участка есть свой вид разрешительного использования. Уточните возможно ли поменять разрешительный вид в вашем случае. Затем уточните, соответствует ли ваш дом техническим требованиям о признании дома жилым помещением. Как правило, такое разрешение выдается если речь идет о капитальном строении на фундаменте. Учитывая, что у вас высокий уровень грунтовых вод, возможно фундамента и нет либо же он не соответствует нормативам. А уже затем готовьте документы, если разрешение возможно.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Учитываются ли при переводе дачного домика летнего варианта,что в таком доме хотят проживать родители с мололетними детьми проживание. СНТ подъездных дорог в зимнее время не имеет. Из благоустройства только свет.
Доброе утро, Ольга.
Порядок признания садового домика жилым определен Постановлением Правительства РФ №47 (раздел 6), где указано, что в первую очередь при принятии решения учитывается техническое состояние дома, в частности пригодное проживание для граждан в холодное время года, а не состав семьи, которая планирует в нем проживать.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Понятно и доступно разъяснено, спасибо..
Здравствуйте, в выписке указано, что кадастровый номер присвоен в 12 году, документы оформлены (дачная амнистия) в декабре 18-го, в выписке указано – садовый дом назначение нежилое. Немного непонятно по закону 217-ФЗ – теперь он жилое или надо проходить весь путь признания жилым. И если дом зарегистрировали по дачной амнистии (видимо пожилые собственники не вдавались в подробности как надо оформлять) – можно ли внести изменения в регдокументы как ошибочно тогда внесённые?
Доброе утро, Ирина.
Если в выписке указано, что строение относиться к нежилым, вам нужно проходить процедуру признания дома жилым строением. Просто так внести изменения в документы, как исправление ошибки не получиться в виду того, что к садовым домикам предъявляются определенные требования при переводе их в жилые, в частности, наличие фундамента и т.д. Поэтому собирайте документы на перевод домика в жилое в официальном порядке.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
В данной статье написано “1 января 2019 года вступил в силу ФЗ от 29.07.2017 №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства…», согласно которому с указанной даты все садовые дома признаются жилыми.”
Не могли бы Вы процитировать здесь, где и как дословно там об этом написано?
Доброе утро, Дмитрий.
Нигде в ФЗ №217 такая фраза не указана, садовый дом может быть признан жилым только в порядке определенном Постановления Правительства РФ №47 при соблюдении всех нормативов, а не автоматически.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Я, Иванов Сергей Алексеевич, зарегистрированный и проживающий по адресу Самарская область, г.Тольятти, Комсомольский район, ул. Матросова,д.16 кв.192.
Хочу подключения садового дома 3-х этажного площадью 201,9
м2 к газораспределительной сети. Садовый дом, назначение: нежилое, 3-х этажный (подземных этажей -1), общая площадь 201,9, адрес обьекта: Самарская область, г.Тольятти, Комсомольский район, западнее пос.Федоровка,СНТ “Механизатор” д.25. Кадастровый (или условный) номер: 63:09:0000000:9031. Дата выдачи Свидетельства о государственной реггистрации права 13 ноября 2014г.
В рамках догазофикации подключение нежилого помещения не подходит под критерии догазофикации.(это из ответа ООО “Средневолжская газовая компания” за №03-08\
/0150 от 17.032022г.
Как перевести нежилой дом в жилой, куда обращаться?
,
Добрый день, Сергей.
Порядок перевода садового дома в жилой дом определен Постановлением Правительства РФ №47. Нормативный документ есть в общем доступе, там прописана и процедура и пакет документов и куда обращаться.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
здравствуйте елена. подскажите пожалуйста. у меня есть на даче домик 6 на 4 метра, в нем я проживаю постоянно. есть вода, душ, свет, выгребная яма . смогу ли я оформить дом как жилой. комната 2,5м на 3,5м кухня 1,5м на 2 м и помещение 1,38м на 2 где стоит электроплита, электродуховка и чайник.
Доброе утро, Ирина.
Оформить дом как жилой можно только в том случае, если есть не только подведенные коммуникации, но и фундамент. То есть здание должно относиться к капитальным строениям. Правила перевода дачного домика в жилое помещение должны быть утверждены и региональным законодательством в том числе. Обратитесь в органы местной власти для уточнения требований и перечня документов.
Будут еще вопросы, обращайтесь.