Как перевести апартаменты в жилой фонд?
Перевод апартаментов в жилой фонд в Москве и других городах РФ возможен, если они соответствуют требованиям, установленных для жилых помещений. Процедура регламентируется ЖК РФ, Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения…», и региональными законодательными актами. Рассмотрим, что такое апартаменты и к какому фонду они относятся, чем отличаются от квартиры, можно ли перевести их в статус жилого помещения и как это сделать.
Относятся ли апартаменты к жилому фонду?
Апартаменты – это нежилое помещение, чаще всего предназначенное для ведения коммерческой деятельности: гостиниц, хостелов, отелей, санаториев. Четкой формулировки в законах нет, зато в ст. 16 ЖК РФ перечислены виды жилых помещений:
- Дом или часть дома.
- Квартира или часть квартиры.
- Комнаты.
Исходя из этого можно сделать вывод, что к жилому фонду апартаменты не относится. Они не предназначены для постоянного проживания, и оформить постоянную прописку там нельзя.
Будут ли переводить апартаменты в жилой фонд?
Еще в 2018 году говорилось о возможном переводе апартаментов в жилое помещение, когда стало понятно, что застройщикам не хватает мест под жилую застройку. Назначение земельных участков под апартаменты же другое: «для размещения зданий гостиничного типа» или «для объектов общественно-делового значения».
Законопроект о переводе апартаментов в жилой статус был направлен в Госдуму, но раскритикован Верховным судом, и его отозвали. В 2020 году снова стали поднимать вопрос о новом статусе апартаментов, об этом писала Российская Газета. Со слов вице-премьера М. Хуснуллина, законопроект, уточняющий статус апартаментов, может быть принят до конца этого года. На октябрь 2020г. такие помещения пока относятся к нежилым.
Апартаменты и квартира: отличия
Сейчас часть первичного рынка недвижимости занимают апартаменты. Застройщики продают их людям, обещая в дальнейшем перевести в жилой фонд. Перевод нежилого помещения в статус квартиры выгоден по нескольким причинам:
- Тарифы на коммунальные услуги становятся ниже.
- Можно оформить постоянную прописку.
- При покупке жилья можно использовать материнский капитал и другие субсидии. Для нежилого помещения – нет.
- Инфраструктура. В жилых зонах больше детских садов и школ, инфраструктура постоянно развивается.
Рассмотрим разницу между апартаментами и квартирой детально:
| Условия | Апартаменты | Квартира |
|---|---|---|
| Покупка в ипотеку | Коммерческую недвижимость купить в ипотеку можно, но ставки будут выше | Ипотека на жилые помещения выдается по более низким ставкам, возможно государственное субсидирование |
| Покупка с использованием государственных субсидий | Многодетные семьи и другие категории граждан не могут использовать государственные субсидии на покупку нежилых помещений | Квартиру можно купить с федеральным или региональным маткапиталом, по любой другой государственной программе |
| Содержание общедомового имущества | Владельцам выделяется доля в праве собственности на общедомовое имущество. Даже если собственник не пользуется лифтом, лестницей, общим помещением, за их содержание все равно придется платить | При покупке жилья в многоквартирном доме доля в праве на общедомовое имущество выделяется автоматически. Собственник может участвовать в общих собраниях |
| Управление домом | Если большая часть помещений выкупается конкретным лицом, появляется мажоритарный собственник. Он решением всех вопросов вправе заниматься он: повышать тарифы, передавать другие помещения под офисы | Домом управляет ТСЖ или УК. Глобальные вопросы без собрания собственников не решаются |
| Использование помещений | Соседи могут использовать апартаменты для любых целей: открыть отель, студию звукозаписи, офис | Квартиры используются только для проживания. Вести в них бизнес вроде организации офисов или студий нельзя. На жилые помещения распространяются региональные законы о тишине |
| Долговые обязательства собственников | Если у собственника есть долги, по решению суда апартаменты могут изъять для погашения задолженности. Даже если владелец говорит, что это его единственное жилье | Единственное жилье нельзя забрать за долги, если оно не в ипотеке |
| Получение налогового вычета при покупке | Не предусмотрено | Можно вернуть до 520 000 р., и до 390 000 р. процентов по ипотеке каждому супругу |
| Регистрация по месту жительства | Возможна только временная прописка на срок до 5 лет. Если апартаменты находятся в деловом центре, и временно зарегистрироваться там нельзя | Возможна временная или постоянная регистрация |
| Регистрация несовершеннолетних | Возможна только с согласия всех владельцев старше 18 лет | Ребенка до 14 лет можно прописать без согласия собственника, если родитель сам зарегистрирован по адресу квартиры |
| Тарифы на коммунальные платежи | Гораздо выше, чем для жилых помещений | Регулируются государством, устанавливаются нормативы. Тарифы ниже, чем для апартаментов |
| Имущественные налоги | В несколько раз выше, чем для квартир и домов. Ставка равна 0,5% кадастровой стоимости. Если апартаменты находятся в административном здании, ставка приравнивается к 2% | Собственники платят 0,1% от кадастровой стоимости жилья |
| Капитальный ремонт | Собственники решают вопросы о проведении капремонта сами. Взносы на капремонт платить не нужно | Капремонт проводится за счет взносов, накопившихся за несколько лет. Деньги платятся ежемесячно. |
Примечание: при покупке апартаментов есть и выгода. Обычно они стоят на 15-20% дешевле квартир, а располагаются в центре города.
Можно ли апартаменты перевести в жилое помещение при перепланировке?
Обычно застройщики сразу строят апартаменты, соответствующие требованиям для жилых помещений. Если же они не соответствуют таким требованиям, но собственники хотят перевести их в статус жилых, можно сделать перепланировку.
Перепланировка делается до подачи документов на переоформление статуса нежилого помещения в жилое. Сначала нужно заказать проект перепланировки, утвердить его в местной администрации (департаменте ЖКХ или городского имущества) и получить разрешение на проведение работ.
После перепланировки можно подавать заявление об изменении статуса объекта недвижимости – из нежилого в жилой.
Изменение статуса на жилое помещение при покупке апартаментов в новостройке
Некоторые застройщики изначально получают разрешение на строительство апартаментов. Оно обходится дешевле и требований меньше, чем для строительства многоквартирных домов. Перевод недвижимости в статус жилой производится уже в ходе строительных работ, в результате дольщик по ДДУ покупает жилье по цене ниже рыночной, т.к. договор заключается на апартаменты, а не на квартиру.
Перевод апартаментов в статус квартиры – только обещание строительной компании. В ДДУ фигурируют именно апартаменты, и, если застройщик сдаст дольщику их, привлечь его к ответственности будет проблематично.
Совет юриста: если хочется жить в квартире, стоит покупать именно ее, а не апартаменты. В дальнейшем доказать, что застройщик обещал изменить статус на жилой, будет практически невозможно. Придется заниматься этим самостоятельно. И хорошо, если помещение соответствует требованиям к жилым объектам недвижимости. Если же нет, придется делать перепланировку за свои деньги.
Требования к жилым помещениям
Перевод апартаментов в квартиру возможен лишь в том случае, если они соответствуют требованиям к жилым помещениям, установленным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47:
- Территориальное расположение в жилой зоне, определенной в соответствии с градостроительным зонированием.
- Стойкость несущих конструкций. Существенные повреждения, крены, деформация не допускаются.
- Жилое помещение и общедомовое имущество должно быть обустроено с учетом норм безопасности для предупреждения риска получения травм людьми при передвижении внутри или около них.
- Наличие всех инженерных систем: водо-, электро-, теплоснабжения. Если район газифицирован, потребуется газоснабжение. При отсутствии любой из систем собственник все проводит за свой счет.
- Влажность в жилых комнатах не более 60%.
- Защита от проникновения талой воды, снега, грунтовых вод в помещения.
- Если здание выше пяти этажей, обязательно наличие лифта.
- Наличие окон в одно- и двухкомнатных квартирах – не менее чем в одной комнате, в трехкомнатных и более – минимум в двух комнатах.
- Высота потолков – от 2,5 м.
- Наличие естественного освещения в кухне и комнате.
- Допустимый уровень шума – 55 дБ днем, 45 дБ – ночью.
- Соответствие санитарным требованиям в плане уровня электромагнитного, ионизирующего излучения, радиации, концентрации вредных веществ. Он не должен быть превышен.
Примечание: возможность перевода апартаментов в жилой фонд устанавливается экспертным заключением от специализированной организации, куда вправе обратиться собственник. Также она отражается в акте обследования и заключении межведомственной комиссии: эти документы подаются в администрацию для принятия решения о переводе нежилого помещения в жилое.
Как апартаменты перевести в статус жилого помещения?
Процедура перевода апартаментов в жилье состоит из нескольких этапов:
- Проведение экспертизы в независимой организации.
- Подготовка документов.
- Подача заявления и документов на рассмотрение в межведомственную комиссию.
- Осмотр недвижимости комиссией.
- Получение решения о переводе.
- Внесение изменений в статус объекта в Росреестре.
Рассмотрим детально, как перевести апартаменты в жилой фонд и что для этого нужно.
Шаг 1: проведение экспертизы
Самостоятельно заказывать экспертизу необязательно, но лучше это сделать, чтобы убедиться, что перевод действительно возможен. Для оценки нужно обратиться в частную организацию, имеющую лицензию на такой вид деятельности. По результатам дадут заключение, которое подается вместе с остальными документами.
Шаг 2: сбор документов
Для обращения в межведомственную комиссию собственнику понадобится:
- заявление;
- выписка из ЕГРН;
- кадастровый и технический паспорта;
- поэтажный план многоквартирного дома.
Обратите внимание! Если проводится перепланировка и затрагивается общее имущество, перед этим нужно взять письменные согласия собственников-соседей.
Содержание и образец заявления
Унифицированной формы заявления о переводе апартаментов в жилой фонд нет. Его обычно выдают в межведомственной комиссии.
Что указывается в заявлении:
- Куда направляется: наименование органа местного самоуправления, Ф.И.О. руководителя.
- От кого: Ф.И.О., адрес собственника.
- Сведения об апартаментах: адрес, количество комнат, этаж, подъезд.
- Опись представленных документов.
- Согласие остальных собственников на изменение статуса (если владелец не один).
- Дата составления и подпись.
Шаг 3: подача документов на рассмотрение
Документы подаются в администрацию или департамент жилищного хозяйства. В каждом регионе свои организации, уполномоченные к рассмотрению таких заявлений.
Шаг 4: проведение оценки
С учетом порядка признания помещения жилым комиссия проверяет соответствие апартаментов установленным требованиям. Проверяется техническое состояние, степень огнестойкости, и другие факторы. При необходимости могут назначаться дополнительные обследования и испытания.
По результатам комиссия составляет акт обследования, на основании которого оформляется заключение и принимается решение о переводе нежилого помещения в жилое.
Примечание: в состав комиссии могут входить сотрудники МЧС, Роспотребнадзора, отдела жилищного хозяйства и других ведомств.
Шаг 5: получение решения
Итоговое решение принимается комиссией обычно в течение 45 календарных дней. Это время отводится на рассмотрение документов и проведение обследования. Но может быть и другой срок: в каждом регионе он свой.
Шаг 6: регистрация изменений в Росреестре
После принятия решения администрация сама направит документы для внесения изменений в статус объекта в Росреестре. Но собственник вправе обратиться за этим и самостоятельно, подав заявление напрямую или через МФЦ. Процедура занимает около 15 дней.
Возможные расходы
Заявление об изменении статуса помещения вместе с остальными документами рассматривается комиссией бесплатно. Но у собственника могут возникнуть другие расходы:
| Услуги | Стоимость (руб.) |
|---|---|
| Проведение независимой экспертизы | От 7 000 |
| Узаконивание перепланировки | От 20 000 |
| Оформление недостающих документов, заказ дубликатов | От 1 000 |
Что делать, если отказали в переводе апартаментов в жилое помещение?
Администрация может и отказать в изменении статуса помещения. Отказ должен быть мотивирован и изложен в письменном заключении, которое выдается собственнику на руки.
При отказе есть несколько вариантов:
- Исправить причины, из-за которых отказали в переводе апартаментов в жилое помещение, и подать документы заново.
- Обжаловать отказ в судебном порядке, подав административное исковое заявление.
В последнем случае суд может удовлетворить исковые требования, и тогда решение администрации об отказе будет отменено. Может понадобиться повторная оценка соответствия помещения всем требованиям, и по результатам оформят новое решение.
Судебная практика
Судебных дел об оспаривании отказов в переводе апартаментов в жилые помещения не слишком много. Но они рассматриваются по аналогии с другими делами по переводу нежилых объектов в жилые: везде используются одни и те же нормы.
Вот несколько примеров решений по реальным делам:
- Обжалование отказа администрации в переводе нежилого помещения в жилое, отказа вот внесении изменений в ЕГРН (Решение № 2-2873/16 2А-2873/2016 2А-2873/2016~М-2603/2016 М-2603/2016 от 22 июня 2016 г. по делу № 2А-2873/2016). В удовлетворении исковых требований отказано.
- Признание помещения жилой квартирой, возложении обязанности внести изменения в техпаспорт и ЕГРН (Решение № 2-3169/2013 2-61/2014 2-61/2014(2-3169/2013;)~М-2597/2013 М-2597/2013 от 12 февраля 2014 г. по делу № 2-3169/2013). В удовлетворении требований отказано.
- О признании нежилых зданий жилыми (Решение № 2-261/2016 2-261/2016~М-161/2016 М-161/2016 от 19 апреля 2016 г. по делу № 2-261/2016). В удовлетворении отказано.
Совет юриста: перед обращением в суд рекомендуется тщательно изучить заключение и причины, по которым отказано в признании апартаментов жилым помещением. Нередко суды отказывают в удовлетворении исковых требований, потому что люди не хотят разбираться в деталях и причинах отказов.
Ответы юриста на частные вопросы
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Закон о переводе апартаментов в жилой фонд еще не принят, но обещают рассмотреть его до конца 2020 года. Сейчас апартаменты относятся к нежилым помещениям.
- Апартаменты можно переводить в жилые помещения, если они соответствуют всем техническим и санитарным требованиям.
- Если нужна перепланировка, перед тем, как перевести апартаменты в квартиру в Москве или другом городе, нужно согласовать изменения с БТИ или иным уполномоченным органом. Решение о переводе статуса из нежилого помещения в жилое оформляется только после этого.
