Можно ли и как перевести коммерческую недвижимость в жилую и наоборот?
Перевод нежилой коммерческой недвижимости в жилую и наоборот возможен, если соблюдаются требования, определенные Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения…», ЖК РФ и региональных законодательных актов. Для перевода требуется согласование с администрацией. Рассмотрим, как перевести здание магазина в жилой дом, сколько это стоит, какие понадобятся документы и что делать, если в переводе отказали.
Жилая и коммерческая недвижимость: понятие, отличия
Жилой признается недвижимость, указанная в ст. 16 ЖК РФ. К ней относятся дома и части домов, квартиры и части квартир, а также комнаты. Иными словами, жилая недвижимость – это помещение, предназначенное для постоянного проживания граждан и удовлетворения ими бытовых нужд. К ней предъявляются повышенные требования по сравнению с нежилой.
Коммерческая недвижимость – это офисы, здания, сооружения, помещения, земельные участки, предназначенные для предпринимательской деятельности с извлечением прибыли.
К ней относятся магазины, салоны красоты, административные здания и помещения, торговые центры, гостиницы, и пр.
Между жилой и коммерческой недвижимостью есть несколько отличий:
| Условия | Жилая | Коммерческая |
|---|---|---|
| Регистрация по месту жительства | Возможна временная или постоянная прописка | Не предусмотрена. В некоторых помещениях можно оформлять только временную регистрацию |
| Получение налогового вычета при покупке | Полагается | Не предоставляется |
| Стоимость | Дешевле коммерческой | Дороже жилой, т.к. предполагается, что недвижимость будет приносить прибыль |
| Тип эксплуатации | Только для временного или постоянного проживания | Для извлечения прибыли. Постоянное проживание не предусмотрено |
| Окупаемость | Жилье может окупиться, если сдавать по договору найма. Если собственник живет там сам, окупаемости нет | Есть: как от сдачи недвижимости в аренду, так и при использовании для извлечения прибыли |
Примечание: с финансовой точки зрения коммерческая недвижимость выгоднее, если она приносит хорошую прибыль и выходит на рентабельность хотя бы в 10-12% (все зависит от отрасли). Но если собственник решил закрыть бизнес, продавать помещение необязательно: он может сдавать его в аренду или перевести в жилой фонд, и в дальнейшем жить там. Но для перевода должны соблюдаться требования к жилой недвижимости.
Бывает и обратная ситуация: есть квартира на первом этаже или отдельно стоящее здание в собственности, и хочется, чтобы недвижимость приносила прибыль.
Требования к жилой недвижимости
Перед переводом коммерческой недвижимости на первом этаже или в отдельно стоящем здании в жилое помещение нужно ознакомиться с требованиями, которым оно должно соответствовать:
- Наличие минимум одной комнаты и кухни.
- Наличие инженерных систем: водоснабжения, электричества, теплоснабжения, водоотведения, вентиляции. Если район газифицирован, понадобится газоснабжение.
- Работоспособность ограждающих и несущих конструкций. Существенные деформации, повреждения или крен не допускаются.
- Помещение должно быть сконструировано таким образом, чтобы соответствовало требованиям безопасности при перемещении людей внутри или входе.
- Расположение и монтаж инженерных систем в соответствии с требованиями безопасности.
- Наличие лифта, если в доме более пяти этажей.
- Наличие окон в одно-, двух-, и трехкомнатных квартирах – не менее чем в одной комнате. Для квартир с четырьмя и более комнатами – минимум в двух комнатах.
- Соответствие предельно допустимого уровня электромагнитного и ионизирующего излучения, радиации, вибрации.
Обратите внимание! Указанные параметры проверяются комиссией при рассмотрении заявления о переводе коммерческой недвижимости в жилую. По результатам проверки оформляется акт и заключение.
Требования к коммерческой недвижимости
Если нужно перевести квартиру в нежилое помещение для коммерческой деятельности, требования будут другие:
- Расположение на первом этаже многоквартирного дома или в отдельно стоящем здании.
- Оборудование отдельного входа. Если нежилое помещение располагается в многоквартирном доме, вход в него не должен пересекаться с подъездом, где ходят жильцы – собственники квартир.
- Соблюдение требований пожарной безопасности. Для отдельных видов помещений требуется организация эвакуационного выхода, есть и требования по степени горючести отделочных материалов.
- Соблюдение санитарных правил. Например, в нежилом помещении, в котором располагается кафе, обязательно наличие санузла и рукомойников, где люди могли бы мыть руки.
- Отсутствие зарегистрированных граждан. Перед переводом нужно всех выписать.
- Отсутствие обременений.
Примечание: оформить квартиру в нежилое помещение не на первом этаже можно, если все остальные квартиры на нижних этажах в доме переоборудованы под нежилые.
Можно ли использовать жилое помещение под офис?
Квартира или частный дом предназначены для проживания граждан. Но есть ст. 17 ЖК РФ, в которой говорится, что собственники или наниматели жилплощадей могут использовать для ведения профессиональной деятельности, если это не нарушает интересы и права соседей.
Вот несколько примеров, кто может вести профессиональную деятельность, не выходя из дома:
- Юристы.
- Переводчики.
- Репетиторы.
- Бухгалтеры.
- Няни.
Иными словами, если у предпринимателя нет целого штата сотрудников и посетители не ходят толпами, использовать квартиру вместо офиса можно. Если же есть работники или ИП занимается промышленным производством, гостиничным бизнесом, придется переоборудовать жилое помещение в нежилое или искать другое здание.
Как купить нежилое помещение в жилом доме?
Покупка нежилого помещения в жилом доме производится с учетом положений § 7 ГК РФ:
- Продавец и покупатель оговаривают условия сделки.
- Заключается договор купли-продажи.
- Подаются документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестре.
Перед подписанием договора нужно внимательно изучить документы на помещение. В частности, выписку из ЕГРН, которую предоставляет продавец. В ней должен быть указан статус (тип) недвижимости – нежилая. Если же статус жилой, ее можно использовать только для проживания, открыть магазин продуктов или другой бизнес не получится.
Что дороже: жилое или нежилое помещение
Обычно нежилые помещения стоят дороже, но все зависит от нескольких факторов:
- Расположение. Квартира, находящаяся в центре города, будет стоить дороже, чем помещение на окраине.
- Инфраструктура.
- Тип застройки и класс дома. В районах массовой типовой застройки нежилые помещения на первых этажах пользуются большим спросом и стоят дороже, чем в элитных домах.
Примечание: в последнее время застройщики продают апартаменты, которые стоят дешевле квартир. В дальнейшем их можно переводить в жилые помещения, или использовать для предпринимательской деятельности.
Как перевести коммерческую недвижимость в жилую?
Перевод в нежилую или жилую недвижимость осуществляется практически по одному и тому же сценарию:
- Согласование перепланировки, если она требуется.
- Получение разрешения на перепланировку.
- Оформление нового техпаспорта.
- Подача заявления о переводе.
- Обследование помещения комиссией.
- Получение акта и заключения.
- Получение решения о переводе.
- Внесение изменений в ЕГРН.
Рассмотрим пошагово, как перевести коммерческую недвижимость в жилую, стоимость и документы для этой процедуры.
Шаг 1: согласование перепланировки
Согласование перепланировки требуется, если коммерческая недвижимость не соответствует требованиям для жилой, но нужно изменить ее статус. Для этого нужно заказать проект перепланировки, подать его вместе с заявлением и документами на помещение в жилищный отдел администрации.
Шаг 2: получение разрешения на перепланировку
Представленные документы рассматриваются администрацией не более 45 дней (ст. 26 ЖК РФ). По результатам выдается разрешение. Собственник может начинать работы в помещении.
Шаг 3: оформление нового техпаспорта
По окончании работ оформляется новый техпаспорт с учетом произведенных изменений. Заказать его можно у кадастрового инженера.
Шаг 4: подача заявления о переводе нежилого помещения в жилое
Для перевода коммерческой недвижимости в жилую нужно составить заявление и подать вместе с ним в межведомственную комиссию следующие документы:
- Паспорт собственника.
- Нотариальные согласия всех владельцев, если помещение в долевой или совместной собственности.
- Кадастровый паспорт.
- Техпаспорт.
- Протокол общего собрания собственников, если помещение находится в многоквартирном доме.
- Поэтажный план многоквартирного дома.
- Выписку из ЕГРН.
Содержание и образец заявления
Унифицированной формы заявления нет, и обычно оно заполняется при подаче на месте. Какие сведения в нем указываются:
- Кому направляется заявление: наименование, адрес.
- От кого: Ф.И.О., адрес, паспортные данные, номер телефона.
- Информация о недвижимости: тип, кадастровый номер, адрес.
- Просьба о переводе нежилого помещения в жилое.
- Опись представленных документов.
- Дата составления и подпись.
Шаг 5: обследование помещения комиссией
Получив заявление, комиссия должна в течение 45 календарных дней проверить помещение на соответствие установленным требованиям и составить акт. В состав комиссии могут входить сотрудники жилищного комитета администрации, градостроительного комитета, МЧС и других учреждений.
Процедура выполняется с учетом положений ст. 23 ЖК РФ и Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 №47.
Шаг 6: получение акта обследования и заключения
Акт обследования составляется в трех экземплярах, на его основании оформляется заключение. Орган, принявший решение о переводе статуса помещения, должен в 5-дневный срок направить заключение и распоряжение заявителю.
Содержание и образец акта обследования
Акт обследования составляется комиссией по установленной форме после осмотра помещения. Какая информация в нем указывается:
- Дата и номер.
- Ф.И.О. председателя и членов комиссии.
- Кем назначена комиссия.
- Ф.И.О. приглашенных экспертов.
- Ф.И.О. собственника-заявителя.
- Адрес обследуемого объекта.
- Описание состояния помещения и несущих конструкций.
- Сведения о несоответствии требованиям (если есть).
- Оценка результатов проведенного осмотра.
- Заключение комиссии.
- Приложенные документы.
- Подписи председателя и членов комиссии.
Содержание и образец заключения
В заключении указываются те же сведения, что и в акте, но указывается формулировка «комиссия приняла заключение о соответствии помещения установленным требованиям» или «о несоответствии».
Шаг 7: получение решения
На основании заключения администрацией принимается решение о переводе недвижимости из статуса нежилой в жилую. Оно направляется собственнику в течение 5 дней после принятия.
Шаг 8: внесение изменений в ЕГРН
Распоряжение об изменении статуса объекта направляется администрацией в Росреестр, но собственник вправе внести изменения и самостоятельно, подав документы напрямую или через МФЦ.
Как нежилое помещение перевести в жилое: цена
Собственнику нужно учитывать несколько статей расходов, занимаясь переводом жилой или коммерческой недвижимости:
- Проект перепланировки – 5 000-30 000 р. в зависимости от сложности.
- Нотариальные согласия собственников – от 1 000 р. за один экземпляр.
- Новый техпаспорт – от 5 000 р.
- Нотариальная доверенность, если от имени собственника действует представитель – от 2 000 р.
Как перевести частный дом в коммерческую недвижимость?
Если нужно перевести из жилого помещения в нежилое, стоимость услуг останется та же, как и порядок действий. Но нужно учитывать требования уже к коммерческой недвижимости, особенно в плане оборудования нескольких входов-выходов, пожарной безопасности.
Обратите внимание: для большинства коммерческих объектов сейчас требуется установка пожарных сигнализаций. Тип зависит от расчетной вместительности недвижимости.
Что делать, если отказали в переводе жилой недвижимости в коммерческую?
Отказать в переоформлении жилого дома в нежилое помещение или наоборот могут по нескольким причинам (ст. 24 ЖК РФ):
- Несоответствие объекта установленным требованиям.
- Предоставление неполного комплекта документов.
- Несоответствие проекта перепланировки требованиям законодательства.
- Предоставление документов в неуполномоченный орган.
Отказ направляется заявителю в письменном виде с объяснением причин. Если он не согласен с ними и считает действия администрации незаконными, это можно обжаловать через суд в порядке административного производства.
Что будет, если использовать недвижимость не по назначению
За использование нежилых или жилых объектов недвижимости предусмотрена административная ответственность в зависимости от ситуации:
| Вид правонарушения | Статья КоАП РФ | Санкции |
|---|---|---|
| Порча объекта недвижимости или использование не по назначению. Например, при проживании людей на территории организации или ведении бизнеса в квартире | Ст. 7.21 КоАП РФ | Штраф для граждан – до 1 500 р., для должностных лиц – до 3 000 р., для ИП и юридических лиц – до 30 000 р. |
| Нарушение правил содержания или перевода жилых помещений лицами, ответственными за их содержание | Ст. 7.22 КоАП РФ | Для должностных лиц штраф составит до 5 000 р., для организаций – до 50 000 р. |
Судебная практика
Чаще всего люди оспаривают отказы администрации в изменении статуса объектов недвижимости:
- Исковое заявление о признании отказа в переводе жилого помещения в нежилое незаконным (Решение № 2-417/2015 2-417/2015~М-261/2015 М-261/2015 от 19 февраля 2015 г. по делу № 2-417/2015). В удовлетворении отказано.
- Об обязании к переводу нежилого помещения в жилое (Решение № 2-844/2015 2-844/2015(2-9551/2014;)~М-9578/2014 2-9551/2014 М-9578/2014 от 20 января 2015 г. по делу № 2-844/2015). В удовлетворении требований отказано.
- Заявление о признании действий администрации незаконными, выразившиеся в отказе перевести жилое помещение в нежилое (Решение № 2А-1060/2019 2А-1060/2019~М-1269/2019 М-1269/2019 от 29 июля 2019 г. по делу № 2А-1060/2019). Административный иск удовлетворен.
Ответы юриста на частные вопросы
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Перевести коммерческую недвижимость в жилую и наоборот можно, если соблюдаются требования.
- Сколько стоит перевести жилое помещение в нежилое, это зависит от сложности процедура и перечня документов, которые нужно переоформлять перед переводом. Например, если нужна перепланировка, сумма затрат значительно увеличится.
- В некоторых жилых помещениях можно вести профессиональную деятельность, если это не нарушает нормы законодательства, права и интересы соседей.
Здравствуйте Елена ,у меня в собственности отдельно построенный продуктовый магазин Можно ли его переоформить в жилое,но не меняя статус ,
Добрый день, Наталья.
Продуктовый магазин в любом случае будет относиться к нежилым зданиям, вы не можете поменять назначения помещения и при этом сохранить прежний функционал. К магазину предъявляются определенные правила при строительстве, те же пожарные и санитарные нормы, то же самое относиться и к жилым помещениям, но там нормативы другие.
Усли вы будете переводить помещение в жилое, вам придется внести такие изменения, которые уже не будут соответствовать зданию под магазин. Поэтому вам придется остановиться на чем-то одном либо жилой дом либо магазин. И еще законом утверждены требования к использованию земельного участка. Может у вас магазин возведен именно там, где нельзя строить жилые дома. Есть еще градостроительные нормы, где проще говоря есть зоны для жилых домов и обслуживающих зданий. Есть определенные отступы от дороги и соседских домов. То есть слишком много тонкостей. Поэтому сначала обратитесь в местные органы власти и уточните можно ли перевести здание в жилое с учетом всех требований.
Будут еще вопросы, обращайтесь.