Как правильно оформить дарственную на долю в доме?
Дарение доли дома производится в соответствии с требованиями ГК РФ и других законодательных актов, а их нарушение влечет признание сделки недействительной. Чтобы не допустить ошибок, рекомендуется узнать особенности дарения, требования к доле, пошаговый алгоритм действий. Также в статье рассказано, когда нужно обращаться к нотариусу и кому придется платить налоги после сделки.
Особенности дарения доли дома
Дарение – это безвозмездная сделка, согласно которой собственник недвижимости (даритель) передает право собственности второй стороне – одаряемому.
Процедура регламентируется гл. 32 ГК РФ. Встречные требования даритель выдвигать не вправе: просить взамен деньги, требовать предоставление товаров или услуг.
Подарить можно как полностью дом, так и долю в праве собственности.
Важно учитывать несколько моментов:
- допускается дарение от физического лица юридическому или наоборот;
- дарение между коммерческими предприятиями запрещено;
- можно подарить долю в доме без согласия других собственников: оно требуется только для продажи, когда им предоставляется преимущественное право покупки;
- для сделки потребуется согласие одаряемого – он до получения дара вправе отказаться (ст. 573 ГК РФ);
- для дарения доли дома можно использовать любой вид договора: реальный, когда вторая сторона переоформляет право собственности сразу после подписания, или консенсуальный, подразумевающий оформление договора обещания дарения. В последнем случае исполнение сделки начинается с даты или события, указанного в документе.
Важно! Договор дарения доли дома (далее – ДД) оформляется письменно. Он потребуется в дальнейшем для регистрации права собственности на нового владельца – одаряемого.
Требования к доле
Важно учитывать, что под долей подразумеваются не конкретные помещения, весь дом, но гражданин владеет им только в пределах установленной доли. Она определяется по соглашению с остальными собственниками, либо в судебном порядке.
Люди могут самостоятельно договариваться, кто и в какой комнате будет жить, а при необходимости – заключать соглашения о порядке пользования жильем. В исключительных случаях возможно выделение доли в натуре, когда конкретные помещения закрепляются за владельцами.
Важно, чтобы выделение долей было зарегистрировано в Росреестре. Если доли выделены по соглашению, стороны должны представить его для регистрации: только после этого они смогут дарить, продавать или обменивать свое имущество без проблем.
Дарение доли по материнскому капиталу
Если дом покупается или строится с использованием маткапитала, каждому члену семьи выделяются доли. Обязанность оформить жилье в общую собственность владельца сертификата, его супруга и детей с определением долей по соглашению прямо установлена Правилами направления средств маткапитала (п. 15.1 постановления Правительства РФ № 862); отдельного нотариального обязательства для Социального фонда России (СФР) действующая редакция Правил не требует.
Чтобы выделить на мужа и детей доли, часто используется договор дарения. Дом должен быть оформлен в общую долевую собственность в течение 6 месяцев после перечисления средств СФР продавцу, а в других случаях – после полного погашения кредита и снятия ипотеки, внесения последнего паевого взноса в ЖСК, подписания передаточного акта по ДДУ или получения уведомления о соответствии построенного дома (при строительстве ИЖС).
Кому можно подарить долю в доме по договору дарения?
После выделения доли гражданин становится полноправным собственником.
Он вправе подарить ее любому человеку:
- ребенку, родителю, иным близким родственникам;
- супругу;
- третьему лицу.
Если ребенок не достиг 14 лет, родитель-даритель вправе расписаться за него. Если дарителем выступает посторонний человек, сделка согласуется с законными представителями. Дети старше 14 лет расписываются самостоятельно, но с согласия родителей.
Обратите внимание! Доля выделяется только совместно с разделением земельного участка. Например, если домом владеют 2 человека, им принадлежит по ½ доли и земли соответственно. Выделение или дарение жилья без участка земли недопустимо.
Можно ли оформить дарственную на долю в доме без нотариуса?
Несмотря на то, что для дарения доли согласие собственников не понадобится, ДД обязательно удостоверяется нотариусом.
Его подпись не понадобится только в нескольких случаях:
- все владельцы одновременно дарят свои доли;
- у дома один собственник.
Если в нарушение законодательства подписать ДД доли без нотариуса, его не примут в Росреестре, и зарегистрировать право собственности на одаряемого не получится.
Совет юриста: даже если удостоверение дарственной нотариусом необязательно, рекомендуется подписывать договор в его присутствии. Это позволит избежать многих проблем и снизит риск оспаривания дарственной.
Сколько стоят услуги нотариуса?
При обязательном нотариальном удостоверении (подробнее — об удостоверении договора дарения нотариусом) уплачивается пошлина согласно ст. 333.24 НК РФ: 0,5% от суммы договора, не более 20 000 руб.
Госпошлина обычно определяется от кадастровой стоимости.
Пример:
Кадастровая стоимость доли составляет 1,5 млн. руб. Она дарится другому человеку. Сколько придется заплатить:
1 500 000 х 0,5% = 7 500 руб.
Если ДД удостоверять необязательно, но стороны обращаются к нотариусу по собственному желанию, вместо госпошлины уплачивается нотариальный тариф согласно ст. 22.1 «Основ законодательства о нотариате»:
- Отчуждение имущества в пользу родственников: супруга, детей, родителей, внуков. При сумме сделки до 10 млн. руб. – 3 000 + 0,2%. Свыше 10 млн. – 23 000 + 0,1%.
- Остальным лицам при сумме до 1 млн. – 3 000 + 0,4%. От 1 до 10 млн. – 7 000 + 0,2%. Свыше 10 млн. руб. – 25 000 + 0,1% от суммы, превышающей 10 млн. Для жилых помещений – максимум 100 000 руб.
Пример:
Два собственника дарят по ½ доли в доме своему ребенку – сыну. Общая стоимость долей составляет 3 000 000 руб. Сколько придется заплатить:
3 000 000 х 0,2% = 6 000
6 000 + 3 000 = 9 000 руб. – итоговая сумма.
Как оформить дарственную на долю в доме между близкими родственниками: пошаговая инструкция
Договор подписывается двумя сторонами – дарителем и одаряемым. Если один или оба не могут присутствовать на сделке, оформляются нотариальные доверенности на одного или нескольких представителей.
Совет юриста: желательно заранее согласовать условия сделки с одаряемым и определиться, когда и где подписывать дарственную.
Шаг 1: сбор документов
Собирать документы должен даритель: от одаряемого потребуется только паспорт.
Что понадобится собственнику доли:
- документ, подтверждающий основание возникновения права собственности: договор мены, купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследстве, и пр.;
- выписка из ЕГРН;
- выписка из домовой книги;
- паспорт;
- документ, подтверждающий родство, если доля дарится близкому родственнику;
- нотариальное согласие супруга дарителя, если доля приобретена на общие средства в браке;
- свидетельство о рождении ребенка, если имущество дарится ему.
Также следует подготовить свидетельство о заключении брака, в сделке участвует супруг дарителя.
Шаг 2: составление договора дарения
Дарственная оформляется самостоятельно, но можно обратиться за помощью к юристу или нотариусу.
В последнем случае расходы увеличатся на 5 000-20 000 руб. в зависимости от нюансов сделки. В юридических компаниях расценки демократичнее, а ДД составляются за 1 000-3 000 руб.
Содержание и образец договора дарения доли в доме
Законодательством требования к ДД не устанавливаются, но важно включить в него всю информацию о сделке, в противном случае регистратор не примет документы.
Какие сведения понадобятся:
- Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные сторон;
- адрес дома, в котором находится даримая доля, ее размер; площадь помещения, кадастровый номер;
- размер, кадастровый номер земельного участка;
- намерение владельца подарить долю безвозмездно;
- дата начала исполнения договора: после подписания или в конкретный день;
- ответственность, обязанности, права сторон;
- условия изменения, расторжения ДД.
В конце даритель и одаряемый ставят подписи. Договор составляется минимум в трех экземплярах: по одному остается у граждан, третий передается в Росреестр. Если люди обращаются к нотариусу, понадобится четвертый экземпляр – он остается на хранении в архиве.
Образец договора дарения доли жилого дома:
Шаг 3: посещение нотариуса
В большинстве случаев дарение доли удостоверяется нотариусом, поэтому ДД подписывается в его присутствии. Предварительно он определит правоспособность сторон, объяснит последствия сделки. После подписания ставится его подпись и печать.
Важно! Договор, подписанный не в присутствии нотариуса, удостоверять не будут. При желании граждане могут подать документы для регистрации через него, услуга предоставляется с 2019 года бесплатно.
Шаг 4: регистрация нового собственника
После сбора документов и подписания ДД нужно подать документы для переоформления права собственности. Присутствие обеих сторон обязательно.
Для регистрации нужно обратиться в Росреестр или МФЦ по адресу расположения недвижимости, в которой дарится доля.
Документы
Понадобятся документы, представленные выше. Дополнительно предоставляется дарственная: на ней регистратор ставит отметки, производит регистрационные действия, затем все возвращает новому собственнику.
Госпошлина
За переоформление права собственности госпошлина уплачивается одаряемым. Физические лица платят 4 000 руб. (при кадастровой стоимости до 20 млн. руб.), юридические – 44 000 руб. Подробнее — в статье о госпошлине за договор дарения.
Налоги при дарении доли в доме
Получение недвижимости или доли в собственность по закону считается прибылью, и НДФЛ по ставке 13% (с доходов свыше 2,4 млн. руб. за год — 15%) платить придется (подробнее — о налогах на дарение). Декларация 3-НДФЛ предоставляется в ИФНС до 30 апреля года, следующего за годом подписания дарственной, а деньги уплачиваются до 15 июля.
Исключение – получение имущества в дар близким родственником дарителя: ребенком, супругом, родителем, дедушкой, бабушкой, внуком, полнородным или неполнородным братом, сестрой. Они налоги не платят, декларацию предоставлять необязательно (ст. 217 НК РФ).
Оспаривание договора дарения доли в доме
Оспорить дарственную на долю в доме можно при наличии оснований, указанных в ст. 578 и других положениях ГК РФ:
- совершение одаряемым преступления против жизни и здоровья дарителя: побои, причинение легких, средней степени тяжести, тяжких телесных повреждений, и пр.;
- смерть дарителя по вине одаряемого (ДД отменяют наследники);
- подписание ДД недееспособным или ограниченно дееспособным дарителем;
- совершение сделки под воздействием физического или психологического насилия со стороны одаряемого или третьего лица;
- введение собственника в заблуждение касаемо природы сделки.
Обратиться в суд могут и кредиторы дарителя, если доля приобретена на деньги от предпринимательской деятельности, а сам гражданин подписал дарственную в течение шести месяцев, предшествовавших признанию его банкротом. Если банкротом признается гражданин, сделки во вред кредиторам могут быть оспорены в течение трех лет до принятия заявления о банкротстве.
Судебная практика
На оспаривание договоров дарения у людей уходит несколько месяцев, и не всегда удается добиться желаемого.
Но в судебной практике есть несколько примеров признания дарственных недействительными:
- Решение № 2-189/2019 2-189/2019~М-159/2019 М-159/2019 от 5 июля 2019 г. по делу № 2-189/2019;
- Решение № 2-433/2017 2-433/2017(2-4939/2016;)~М-5027/2016 2-4939/2016 М-5027/2016 от 7 февраля 2017 г. по делу № 2-433/2017;
- Решение № 2-189/2019 2-189/2019~М-159/2019 М-159/2019 от 5 июля 2019 г. по делу № 2-189/2019
В результате удовлетворения исковых требований имущество возвращено дарителям. право собственности одаряемых прекращено, в регистрационные записи ЕГРН внесены изменения.
Ответы юриста на частые вопросы
Возможно ли дарение доли дома с обременением?
В зависимости от типа обременения. Если доля в залоге у банка, дарение возможно, но с его согласия. Если под обременением подразумевается арест от ФССП, одаряемый не сможет переоформить право собственности.
Можно ли подарить долю в доме с правом проживания дарителя?
Да, предварительно согласовав это со второй стороной.
Дом в долевой собственности. Другой владелец хочет подарить долю своему сыну, с которым я в плохих отношениях. Могу ли я запретить сделку?
Нет, другие собственники не вправе препятствовать дарению.
Можно ли подарить ½ дома с долгами по коммунальным услугам?
Да, но долги останутся за прежним владельцем.
Суд в результате раздела имущества присудил нам с мужем по ½ доли в доме. Могу ли я подарить ее матери, если недвижимость куплена в браке?
Можете. Покупка в браке роли не играет, т.к. произведен раздел.
Заключение Эксперта
Подводя итоги:
- Долю в доме подарить можно, но требуется выделение доли в праве собственности либо в натуре.
- Для оформления дарственной на долю в большинстве случаев требуется нотариальное удостоверение.
- Подпись нотариуса в дарственной не понадобится, если доли дарятся одновременно всеми собственниками в рамках одной сделки.
- После получения имущества в дар НДФЛ платят одаряемые, не приходящиеся дарителям близкими родственниками.
- От налогообложения освобождены родственники дарителей.
- Переоформление права собственности подлежит госрегистрации в Росреестре.
Если вам требуется юридическая помощь, задайте вопрос нашим юристам. Они тщательно изучат вашу проблему и расскажут об оптимальных вариантах ее решения уже через несколько минут!
1 ответ
Комментарии
24Добрый день! У меня с братом дом в долевой собственности, он хочет выкупить мою долю. Недавно предложил вместо ДКП составить дарственную, чтобы не пришлось платить налоги. Что мне делать?
Здравствуйте! По закону такие сделки признаются притворными, их можно оспорить. Кроме того, при оформлении дарственной, даже несмотря на близкие отношения всегда есть шанс, что собственник не получит деньги за имущество. Отстоять свои права в суде будет сложно.
Обязательно ли выписывать родственников, если я дарю долю в доме сыну?
Здравствуйте! Нет, аннулировать регистрацию не нужно – к праву собственности она не имеет никакого отношения.
Купил земельный участок, построил дом. Хочу сейчас выделить ½ жене. Как это можно сделать: по соглашению или по дарственной?
Здравствуйте! Возможны оба варианта. Но важно учитывать, что в случае развода имущество, подаренное в дар, разделу не подлежит.
Добрый день. В браке с мужем купили дом с земельным участком, потом развелись. Имущество не делили. Сейчас хочу оформить дарственную на ½ в доме на нашу дочь. Можно ли это сделать без согласия бывшего супруга? Не хочу с ним общаться.
Здравствуйте! Раздела еще не было, поэтому теоретически половина имущества принадлежит бывшему супругу. Поделите все через суд или по соглашению, а потом оформите договор дарения.
Моя мама оформила по дарственной на меня половину дома с земельным участком, сейчас грозится все отменить. Ей не нравится, что я не ухаживаю за землей. Сможет ли она оспорить дарственную?
Здравствуйте! В данном случае оснований для оспаривания договора дарения нет.
В бланке договора ничего н прописано про землю. Разве можно подарить часть дома, без земли?
Татьяна, если земельный участок под домом принадлежит дарителю, подарить долю дома без соответствующей доли в земле нельзя: действует принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем строений (пп. 5 п. 1 ст. 1, ст. 35 ЗК РФ). Такой договор может быть признан недействительным, а Росреестр откажет в регистрации. Поэтому в договоре нужно указать и долю в доме, и долю в участке. Если же участок находится в аренде или в муниципальной собственности, к одаряемому вместе с долей дома переходит право пользования землей на тех же условиях. Учтите, что договор дарения доли в недвижимости удостоверяется нотариально (ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Здравствуйте! Мой отец умер, когда мне было 5лет, сейчас мне 26 и у меня 1/2 дома (земельный участок почему то не показывает в Росреестре). Я хочу подарить свою долю матери, но у меня нет на руках никаких документов о владении данной доли. Как мне оформлять дарственную?
Наталья, прежде чем дарить долю, нужно убедиться, что ваше право на нее оформлено. Закажите выписку из ЕГРН на дом и участок и обратитесь к нотариусу по месту открытия наследства после отца: если наследство принималось от вашего имени, в деле должно быть свидетельство о праве на наследство, и его дубликат можно получить. Если право в ЕГРН не зарегистрировано, его регистрируют на основании этого свидетельства, а если наследство не оформлялось вовсе, придется устанавливать факт принятия наследства и признавать право собственности в суде. После этого договор дарения доли матери удостоверяет нотариус (ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ), при этом долю в земле, если она ваша, нужно дарить вместе с долей дома. Порядок действий зависит от того, что найдется в наследственном деле, поэтому при сложностях задайте вопрос юристу в разделе консультаций.
Здравствуйте. Родителями был подарен дом с земельным участком. Живем рядом с родителями, часть дома примыкает к их участку, в частности гараж, которым по факту пользуется даритель. Оформлен договор дарения. по истечении 3 лет отец желает внести изменения в договор дарения с условием что часть помещений (гараж), которые примыкают к общей территории будет в бессрочном его пользовании и его наследников, при этом я могу получить эти помещения обратно только в случае продажи ими своей жилплощади. По документам, я владелец всего здания, доли не выделены, налог платится мной в полном обЪеме. Могу ли я передать ему гараж на таких условиях, без угрозы отмены сделки дарения?
Доброе утро, Татьяна.
После оформления договора дарения, вы стали полноценным собственником дома, земельного участка, а также всех хоз. построек, включая гараж. Вы являетесь добросовестным пользователем, жизни и здоровью дарителя не угрожаете, новую собственность используете по назначению и не допускаете разрушения, поэтому угрозы о расторжении договора дарения беспочвенны и не имею законного обоснования. То есть не обращайте внимание на угрозы родителей, отменить договор дарения, а также внести изменения по прошествии 3 лет уже не получиться, оснований нет.
Касаемо гаража. Вы можете заключить с отцом договор о бессрочном пользовании гаражом им самим, но не его наследниками. Мало ли кто будет этими наследниками, а договор это документ, который требует конкретики, то есть определения круга лиц с личными данными и сроком действия договора. Поэтому заключаете отдельный документ о праве бессрочного пользования гаражом именно отцом, но не третьими лицами. В остальных требованиях родителей отказываете, так как они не основаны на законе.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Добрый день! У нас с мужем общедолевая собственность на дом и на земельный участок. Оформлении договора дарения сыну нужно отдельно составлять для каждого дарителя отдельный договор или один в рамкаходной сделки
Добрый день, Татьяна.
Вы два собственника, поэтому вы оба передаете свою собственность сыну. И договор дарения составляете один от двух собственников.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
у нас 3 собственника дома.земля пренадлежит одному.может ли один из собственников подарить долю тому кому пренадлежит земля.
Доброе утро, Ирина.
По-видимому право собственности оформлялось очень давно в силу ч.4 ст.35 Земельного кодекса РФ, отчуждение части здания или сооружение осуществляется вместе с частью земельного участка. Поэтому в случае, если один из собственников будет передавать по договору дарения свою часть дома, автоматически будете передана и доля земельного участка. Вы бы в Росреестр обратились перед сделкой и привели документы в порядок, а затем уже проводили сделку по дарению, в противном случае, есть риск признания сделки недействительной.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Добрый день! У родителей долевая собственность на дом и земельный участок. Но ЗУ находится в ренте на 49 лет у госудастрва. Сейчас мы хотим выкупить землю, но выкуп стоит 5% от отца, так как пенсионер и 60% от матери. В совокупности выходит 85 000 р примерно. Мы хотим, чтобы мать переписала свою часть на отца, как дарственная. Можно ли так сделать и есть какие-либо подводные камни? Такая сделка проводится только с нотариусом или как?
Анастасия, мать может подарить отцу свою долю в доме, а права по договору аренды земли в этом случае переходят вместе с долей (ст. 35 ЗК РФ). Сделка по отчуждению доли в праве собственности на недвижимость требует нотариального удостоверения (ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ). Подводный камень в том, что подаренное имущество становится личной собственностью отца (ст. 36 СК РФ): при разводе мать не сможет претендовать на эту долю, а в наследстве она будет учитываться как имущество отца. НДФЛ при дарении между супругами не уплачивается (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Прежде чем оформлять дарение, уточните в органе, распоряжающемся землей, как именно будет рассчитана выкупная цена, если единственным собственником дома станет отец.
Здравствуйте,Елена.1) Если человек не вступил в наследство, по прошествии 23-х лет,может ли он по суду вступить в наследство?И обязательно ли восстанавливать сроки,если человек жил и платил за это имущество?
Нина, если человек в течение шести месяцев после смерти наследодателя жил в доме, пользовался им или оплачивал расходы, он считается фактически принявшим наследство (п. 2 ст. 1153 ГК РФ), и восстанавливать срок не нужно. Восстановление срока (ст. 1155 ГК РФ) нужно только тем, кто наследство не принимал, и после стольких лет это практически невозможно. Сначала обратитесь к нотариусу с доказательствами фактического принятия: справкой о регистрации по месту жительства, квитанциями, договорами на коммунальные услуги. Если нотариус откажет в выдаче свидетельства, подайте в суд заявление об установлении факта принятия наследства и о признании права собственности (ст. 264 ГПК РФ), приложив те же доказательства и показания свидетелей.