8 (800) 333-05-49

Бесплатная консультация юриста по РФ

8 (800) 333-05-49

Бесплатный звонок по России

Что делать после подписания договора купли-продажи квартиры?

После подписания договора купли-продажи (далее – ДКП) квартиры переход права собственности нужно зарегистрировать, иначе документ считается неисполненным. Но в некоторых случаях требуются дополнительные действия: например, если продана недвижимость несовершеннолетнего ребенка или жилье было в ипотеке. Рассмотрим, что делать продавцу и покупателю после подписания ДКП, как зарегистрировать право собственности, нужно ли обращаться к нотариусу, и другие особенности.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Регистрация перехода права собственности

Раньше регистрировались сами ДКП, теперь же нужна регистрация перехода права собственности. Этим занимается Росреестр, но документы можно подать и через МФЦ. Не имеет значения, какая продается квартира: на вторичном рынке или в новостройке.

Елена Плохута
Елена Плохута
Юрист-правовед. Стаж 6 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере семейного права.

Порядок регистрации

Пошаговый порядок:

  1. Стороны подписывают договор.
  2. Производится оплата.
  3. Составляется акт приема-передачи.
  4. Подаются документы на регистрацию. Если решено обратиться в МФЦ, рекомендуется заблаговременно записаться на прием на официальном сайте ведомства. Так не придется ждать своей очереди.
  5. Заявление о переходе права собственности рассматривается 5-12 рабочих дней.

  6. Новый собственник получает выписку из ЕГРН, в которой он уже будет указан в качестве владельца.

Важно! Вопрос с датой заселения продавец и покупатель решают по своему усмотрению. Если в квартире никто не живет, заселяться можно в день подписания ДКП или после регистрации. Законодательством это не регламентируется. Если же собственник не успел переехать, он может договориться с покупателем об отсрочке переезда на несколько дней. Дата, до которой жилье нужно освободить, указывается в договоре.

Документы

Для переоформления права собственности при стандартной (свободной) сделке понадобится:

  • Паспорта сторон сделки.
  • Учредительные документы продавца-юридического лица, если недвижимость приобретается у застройщика.
  • Договор купли-продажи. Он составляется минимум в трех экземплярах, один отдается регистратору, затем возвращается новому собственнику с пометкой о регистрации.
  • Доверенность, если от имени покупателя или продавца действует представитель.
  • Экспликация.

Обязательно нужен документ, подтверждающий основание возникновения права собственности у продавца.

Например, другой ДКП, договор дарения, мены, и пр. Без него регистратор не примет заявление. Кроме того, еще до подписания ДКП нужно проверить чистоту сделки и убедиться, что продавец владеет квартирой законно.

Обратите внимание! В день выхода на сделку продавец должен представить выписку из домовой книги и справку об отсутствии долгов по ЖКУ. Их можно заказать в МФЦ. Выписка подтверждает отсутствие зарегистрированных на жилплощади. Если купить квартиру с прописанными гражданами, особенно детьми, выписать их будет крайне проблематично.

Госпошлина

Физлица платят пошлину в размере 2 000 руб., юридические – 22 000 руб.

Документы после регистрации

После регистрации новый владелец должен получить в МФЦ или Росреестре выписку из ЕГРН, где он будет указан в качестве собственника, а также ДКП с отметкой о регистрации. Последний документ нужно хранить: в случае последующей продажи он обязательно понадобится.

Кто оплачивает расходы?

Помощь юриста или нотариуса стоит денег. За юридическое сопровождение сделок юристы обычно берут от 5 000 до 20 000 руб. Стороны распределяют такие расходы по собственному усмотрению.

Что касается госпошлины, то она уплачивается покупателем – новым собственником.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Вы выступаете в роли продавца или покупателя?

Квартира в новостройке или на вторичном рынке?

Сделка планируете с привлечением кредитных средств?

Нужна ли вам помощь по налоговому вычету?



Нужно ли обращаться к нотариусу?

При желании для подписания ДКП стороны могут обратиться к нотариусу. Регистрация перехода права собственности в таком случае займет гораздо меньше времени – всего один день. Нотариус подает документы в Росреестр самостоятельно в электронном виде.

Иногда нотариальное удостоверение ДКП обязательно по закону:

  1. Если продается доли в праве собственности. Исключение – продажа доли другому собственнику или отчуждение долей одновременно всеми владельцами: в этом случае обращаться к нотариусу необязательно.
  2. Если продается недвижимость с пожизненной рентой.
  3. При продаже жилья несовершеннолетнего или недееспособного человека.

Важно! Если ДКП удостоверен нотариусом, это ускорит регистрацию и сведет к минимуму риск оспаривания. Нотариус самостоятельно проверяет юридическую чистоту, т.к. несет имущественную ответственность.


Если сделка альтернативная

Под альтернативной подразумевается сделка, в которой несколько участников:

  1. Продавец недвижимости и ее покупатель.
  2. Второй продавец, который приобретает квартиру первого.

Переход прав собственности по альтернативным сделкам регистрируется в один момент. Подписав ДКП, сторонам нужно прийти в МФЦ с документами и подать заявления на регистрацию. После этого сразу несколько продавцов-покупателей становятся собственниками разных объектов недвижимости.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?
Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Если квартира куплена в ипотеку

Если недвижимость приобреталась в ипотеку, до погашения задолженности на ней будет обременение. Без согласия банка ее нельзя продать, подарить или обменять. Но иногда люди не справляются с выплатами или присматривают себе другое жилье, и квартиру с обременением приходится продавать.

Подписание ДКП такой недвижимости возможно только после полного погашения задолженности. Перед этим стороны должны заключить предварительный договор с задатком в размере остатка долга. Ипотека погашается, обременение снимается за три рабочих дня.

После заключения основного ДКП сторонам достаточно подать документы на регистрацию. Но иногда бывает иначе:

например, когда обременение не снимается, а ипотека оформляется на покупателя. В таком случае порядок действий зависит от политики банка-залогодержателя.

Если продана квартира или доля ребенка

Продажа недвижимости несовершеннолетних осложняется получением разрешения от органа опеки. Сначала дается предварительное согласие на отчуждение жилья ребенка, и оно не гарантирует, что на финальном этапе дадут разрешение.

Важно! Главное условие для проведения сделок с недвижимостью детей – выделение долей или покупка минимум равнозначной жилплощади. Без этого разрешение не выдается.

Когда ДКП подписан, родителю, продавшему недвижимость ребенка, нужно подтвердить выполнение требования органа опеки о предоставлении другого жилья. Если куплена другая недвижимость, нужно представить выписку из ЕГРН. Если же решено перевести деньги на банковский счет, предоставляется выписка по счету на ребенка.

Нужен договор купли-продажи?
Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Налоги после продажи квартиры

Покупатель платить налоги не должен, т.к. он тратит собственные деньги на покупку квартиру, а не получает выгоду. НДФЛ уплачивается продавцом с прибыли от продажи.

Освобождаются от НДФЛ продавцы, если срок владения проданной квартирой превышал 3 года, а получена она в результате одной из следующих сделок:

  1. Наследование или дарение.
  2. Приватизация.
  3. Договор ренты с пожизненным содержанием и иждивением.

В остальных случаях минимальный срок владения составляет 5 лет. Если продавец освобожден от НДФЛ, ему достаточно представить декларацию 3-НДФЛ в налоговую службу до 30 апреля года, следующего за датой совершения сделки. Если освобождение от налога не полагается, он должен быть уплачен до 15 июля.

Налоговый вычет для нового собственника

При приобретении недвижимости новый владелец может воспользоваться налоговым вычетом, если является плательщиком НДФЛ.

На какие расходы предоставляется вычет:

  1. Строительство или покупка недвижимости.
  2. Погашение процентов по ипотеке.
  3. Погашение процентов по кредитам, взятым для рефинансирования ипотеки.

Максимальная сумма расходов для расчета вычета составляет 2 000 000 руб. Даже если жилье стоило дороже, рассчитываться будет все от этой суммы.

Важно! Вычет не предоставляется, если покупка оплачивалась за счет материнского капитала, бюджетных средств или работодателя.

А вам положен налоговый вычет при покупке квартиры?
Напишите нам и мы бесплатно проконсультируем по вопросам получения налогового вычета

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи

Если ДКП еще не подавался регистратору, его можно расторгнуть. Достаточно составить дополнительное соглашение к нему, но требуется взаимное согласие обеих сторон. Если же договор подан на регистрацию, но переход права собственности не зарегистрирован, стороны могут отозвать его.

Если право собственности уже оформлено на покупателя, расторгнуть ДКП мирным путем не получится. По закону договор считается уже исполненным, но можно оформить обратный ДКП, где стороны поменяются местами: бывший покупатель выступит в роли продавца, а продавец – в роли покупателя. Что касается НДФЛ, то его платить не придется, если указать в новом ДКП стоимость, по которой изначально продана недвижимость.

Обратите внимание! Если между сторонами есть споры, для расторжения ДКП стоит обратиться в суд.

Ответы юриста на частые вопросы

Я внес задаток для погашения ипотеки продавца, но он отказался от дальнейшей сделки. Что делать и как вернуть деньги?

Если составлен предварительный ДКП, в нем должно быть указано, что продавец обязуется подписать основной договор в установленные сроки. Нужно обратиться в суд для заключения основного ДКП: по решению суда продавца обяжут сделать это принудительно.

Второй вариант – отказ от сделки из-за отказа продавца, и взыскание задатка в двойном размере. Но если продавец уже потратил деньги, по исполнительному листу он будет платить копейки. Лучше настоять на заключении основного ДКП.

Как проверить, зарегистрировано ли право собственности?

Для проверки достаточно воспользоваться этим сервисом, введя номер заявки.

Может ли действовать от имени продавца или покупателя представитель?

Да, но только по нотариально удостоверенной доверенности (ст. 185.1 ГК РФ).

С какой даты покупатель должен оплачивать коммунальные услуги, если ДКП уже подписан, но право собственности еще не зарегистрировано?

ЖКУ оплачиваются с момента подписания акта приема-передачи при заселении в квартиру. В нем же должны быть зафиксированы и показания счетчиков.

Что делать, если ДКП после подписания утерян?

Если документы на регистрацию еще не подавались, достаточно оформить новый экземпляр договора. Если же право собственности уже зарегистрировано, нужно запросить дубликат в Росреестре или у нотариуса. Оставить заявку можно на сайте Росреестра.

Боитесь допустить ошибку по сделке купли-продажи?
Юристы бесплатно проконсультируют по каждому шагу сделки и помогут избежать ошибок

Заключение Эксперта

  1. После подписания ДКП нужно представить в Росреестр или МФЦ для регистрации перехода права собственности.
  2. Перечень документов для сделки в каждом случае индивидуален и зависит от ее типа: свободная, альтернативная.
  3. Если продается квартира в ипотеке, необходимо действовать с согласия банка.
  4. После продажи недвижимости в некоторых случаях продавец обязан платить НДФЛ. Покупатель же в связи с покупкой может воспользоваться налоговым вычетом.
  5. Отменить ДКП после подписания до регистрации можно, достаточно составить соглашение. Отмена после переоформления права собственности возможна только через суд.

Не нашли ответа на свой вопрос?

Скрепка
Знак вопросаЗадайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО
Консультант с планшетом в руках

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Елена Плохута 21 июля 2020 в 04:53
А у вас были сложности при покупке / продаже квартиры? Делитесь опытом и задавайте вопросы