Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры до или после регистрации прав?
Заключив сделку по приобретению недвижимости стороны могут столкнуться с обстоятельствами, влекущими расторжение договора купли-продажи квартиры. Есть ли возможность расторгнуть уже заключенный и зарегистрированный договор, обязательно решать вопрос в судебном порядке или стороны могут договориться? В данной статье мы рассмотрим обстоятельства, при которых договор может быть расторгнут и в каких случаях для сторон будут более благоприятные последствия расторжения.
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи?
Не всегда при совершении сделки купли-продажи квартиры можно учесть все обстоятельства. Претензии у сторон могут возникнуть на любом этапе сделки. Причиной может стать нарушение ранее достигнутых договоренностей, выявление новых факторов, о которых никто не предполагал.
Чем раньше такие обстоятельства станут известными, тем проще вернуть все в первоначальное состояние. Наилучшим вариантом развития событий будет достижение взаимного соглашения между сторонами. Однако чаще одной из сторон приходится отстаивать свои интересы в суде.
Расторжение предварительного договора купли-продажи
Настоять на расторжении предварительного договора может как продавец, так и покупатель.
Если в договоре отдельным пунктом не прописаны причины, при которых его можно аннулировать, то применяются общие положения для данной процедуры (глава 29 ГК РФ).
Договор, который не содержит финансовых обязательств для участников сделки, как правило, расторгается по обоюдной договоренности.
Внесенные по предварительному договору платежи влекут определённые правовые последствия:
- внесенный покупателем аванс должен быть возвращен, в том числе неустойка (если это отражено в договоре);
- если договор не исполнен по вине покупателя, задаток остается у продавца (ст. 381 ГК РФ);
- при неисполнении обязательств продавцом он обязан выплатить двойную сумму задатка.
Отказ вернуть внесенную покупателем сумму в качестве аванса или задатка может послужить основанием для судебного разбирательства.
Расторжение договора купли-продажи до его регистрации
Проще всего расторгнуть договоренности, когда право собственности еще официально не зарегистрировано в Росреестре. Если документы уже переданы на регистрацию, то нужно направить просьбу об отмене процедуры. Регистрационные действия будут прекращены, а участники уведомлены о дате и причинах ее прекращения (п. 2, 3 ст. 31 ФЗ № 218).
В этом случае половина уплаченной государственной пошлины будет возвращена покупателю (п. 4 ст. 333.40 НК РФ).
По соглашению сторон
Если устно участники сделки договорились о расторжении договора, то нужно соблюсти следующий порядок действий:
- уведомить письмом вторую сторону о намерении расторгнуть договор (с указанием причин);
- в письменном виде оформить соглашение о расторжении договора;
- нотариально заверить документ (в случае если договор подлежал заверению нотариусом (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
В соглашении следует отразить то, что договор аннулируется по обоюдному решению и что получает каждая сторона после совершения этих действий.
Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры:
В одностороннем порядке
Желание только одного участника прекратить действие договора предполагает судебный порядок разрешения ситуации. При этом условия договора должны быть существенно нарушены, чтобы суд счел это основание веской причиной для расторжения.
Однако перед обращением в суд сторонами должен быть соблюден досудебный порядок:
- сторона-инициатор направляет второй стороне по почте (заказным письмом с уведомлением) претензию о расторжении договора;
- в течение 30 дней другая сторона может согласиться на обсуждение условий расторжения, ответить отказом на предложение либо проигнорировать претензию (п. 2, ст. 452 ГК РФ);
- при получении отказа или неполучении ответа на претензию инициатор расторжения вправе обратится в суд.
Если условиями оговорена передача денег продавцу и фактическая передача имущества покупателю только после регистрации перехода прав, отменить действие договора будет гораздо проще.
Образец претензии о расторжении договора купли-продажи квартиры:
Расторжение договора купли-продажи после регистрации
В соответствии с Гражданским кодексом РФ сделка может быть отменена пока договор действует. Когда переход прав к другому лицу уже зарегистрирован, то договор считается исполненным и уже не действует.
В досудебном порядке
Если участники сделки не против все отменить даже после смены владельца квартиры, то по сути они должны заключить новый договор покупки жилья, но уже стороны поменяются местами.
В договоре нужно будет прописать условия, при которых каждой стороне будут возмещены понесенные расходы в полном объеме. Договор вновь регистрируется в Росреестре и прежний собственник вступает в права.
В судебном порядке
В случае, когда сторонам не удалось достигнуть договоренности, отстаивать свои интересы придется только в суде.
При составлении иска необходимо учесть, что он должен содержать основные требования:
- о расторжении договора (с обязательным указанием оснований требования);
- о возмещении понесенных убытков, морального вреда;
- о возврате имущества (квартиры или денежных средств).
Если условие о возврате имущества не будет отражено в исковом заявлении, то суд примет решение лишь о расторжении договора. Истцу нужно будет повторно подавать иск о возврате имущества.
Содержание и образец искового заявления
В остальном исковое заявление должно отвечать требованиям статьи 131 ГПК РФ и содержать следующее:
- наименование суда, в который обращается истец (по месту нахождения имущества);
- данные истца и ответчика (ФИО, адреса);
- мотивированные требования истца по отношению к ответчику;
- доказательства предъявляемых истцом претензий;
- информация о попытке решить вопрос в досудебном порядке;
- информация о цене иска;
- квитанция об уплате государственной пошлины;
- прилагаемые к иску документы.
Образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи квартиры:
Государственная пошлина
Государственная пошлина должна быть оплачена истцом до направления заявления в суд. Расчет госпошлины производится следующим образом (пп.1, п. 1, ст. 333.19 НК РФ):
- от 200 тыс. руб. до 1 млн. руб. (цена иска в соответствии с договором) – 5200 руб. + 1 % от суммы свыше 200 тыс. руб.;
- свыше 1 млн. руб. – 13200 руб. + 0,5 % от суммы свыше 1 млн. руб. (но не более 60 тыс. руб.).
Законодательством установлен срок общий исковой давности – 3 года (ст. 196 ГК РФ). Судебные споры по сделкам купли-продажи квартир рассматриваются, как правило, с применением данного срока.
Расторжение договора с ипотекой или материнским капиталом
Использование при покупке квартиры заемных средств влечет участие банка в процессе отмены договора. Но при этом покупатель не освобождается от обязанности погасить задолженность перед банком, так как квартира все еще остается в залоге у банка.
Для продавца велики риски получить назад квартиру с обременением по ипотеке. Поэтому он заинтересован в том, чтобы долг перед банком был погашен как можно быстрее. В противном случае банк может забрать квартиру и продать ее в счет погашения долга.
При расторжении договора с материнским капиталом суд может привлечь для рассмотрения дела органы опеки и попечительства и пенсионный фонд.
Если часть средств по договору уже оплачена средствами материнского капитала, а доли несовершеннолетним уже выделены, то для отмены прав несовершеннолетних в суде потребуется согласие органов опеки.
Основания для расторжения договора купли-продажи
Чтобы суд принят доводы истца основания для отмены сделки должны быть весомыми (ст. 450 ГК РФ). Расторгнуть уже подписанный, а тем более зарегистрированный договор в связи с тем, что квартира не понравилась покупателю, не получится.
Неисполнение обязательств одной из сторон
Факт существенного нарушения достигнутых договоренностей должна подтвердить обманутая сторона.
Со стороны покупателя нарушения могут быть следующие:
- сумма расчета по договору внесена не полностью или нарушены установленные сроки;
- отказ покупателя принять квартиру (при условии, что она соответствует всем заявленным характеристикам).
Продавец может нарушить условия договора следующим образом:
- отказ передать квартиру продавцу;
- отказ освободить жилое помещение;
- намеренное сокрытие существенных обстоятельств (например, обременение, права на недвижимость третьих лиц);
- передача не соответствующего заявленным характеристикам жилого помещения.
Недостатки жилого помещения, порядок оплаты наличие обременений выясняются и обговариваются сторонами заранее и отражаются в тексте договора купли-продажи. Большая часть указанных выше обстоятельств должна быть исключена еще до регистрации сделки.
Будут ли такие обстоятельства достаточными для аннулирования договора решит только суд.
Недействительность сделки
При признании сделки недействительной виновная сторона должна вернуть полученное имущество, а также возместить причиненный ущерб (ст. 167 ГК РФ).
Сделка признается недействительной при наличии оснований:
- заключение сделки под давлением;
- нарушение имущественных прав несовершеннолетних (отсутствие разрешения органов опеки и попечительства);
- несоблюдение требований к форме договора (например, простая письменная, вместо предусмотренной нотариальной);
- подписывающая договор сторона не осознавала значения своих действий в момент совершения сделки (например, наркотическое или алкогольное опьянение);
- договор подписан неправомочным лицом (недееспособным, ограниченно дееспособным, несовершеннолетним, представителем без достаточных полномочий);
- при составлении договора нарушены нормы действующего законодательства;
- заявлено требование третьих лиц, которые не давали согласия на сделку (например, отсутствие согласия супруга на продажу совместного имущества).
Чтобы суд признал сделку недействительной истцу необходимо предоставить доказательства нарушений. Суд может не удовлетворить исковые требования, если продавец не мог знать об ущемлении прав третьих лиц.
Существенное изменение обстоятельств сделки
Договор может быть расторгнут, если обстоятельства, при которых он заключался, существенно изменились и несут теперь негативные последствия для сторон (ст. 451 ГК РФ).
Непредвиденные изменения обстоятельств могут повлечь для одной из сторон значительный материальный ущерб. При этом стороны не могли повлиять на изменение обстоятельств либо предугадать их.
Если сделка расторгается по такому основанию, то суд может распределить понесенные расходы между сторонами, так как вины или умысла ни одна из сторон не имела.
Последствия расторжения договора купли-продажи
Благополучное расторжение договора предполагает, что отношения между его участниками прекращаются и все возвращается в исходное состояние. Квартира – продавцу, внесенные денежные средства – покупателю. Если договором предусмотрены особые условия расторжения договора, то результат будет соответствовать этим условиям.
Чтобы избежать негативных последствий при отмене договора, необходимо тщательно продумывать условия на стадии его заключения.
В договоре купли-продажи нужно отразить пункты, регулирующие следующее:
- при расторжении договора стороны должны вернуть имущество;
- конкретизировать сроки возвращения имущества друг другу;
- учесть возможность выплаты неустойки при несоблюдении данного условия и определить ее размер;
- четко определить сроки исполнения действий (снятие с регистрационного учёта, расчет, передача квартиры) и ответственность за их нарушение.
Чем подробнее будут прописаны основания и условия расторжения, тем проще, быстрее и с минимальными потерями вы сможете расторгнуть договор.
Заключение Эксперта
Подведем итоги:
- Расторгнуть договор купли-продажи квартиры можно по соглашению сторон либо в одностороннем порядке через суд.
- Договор может быть расторгнут только при наличии веских оснований.
- Последствия расторжения договора до его государственной регистрации минимальны.
- Требования истца о расторжении сделки в суде должны быть доказаны.
Расторжение договора купли-продажи сложный процесс и требует терпения, времени и знания законодательства. Каждый способ расторжения договора имеет свои особенности. Обратиться за советом в сложной ситуации, получить ответы на интересующие вопросы вы всегда можете, обратившись к юристам нашего сайта.
Ответы юриста на частые вопросы
Можно ли расторгнуть сделку если часть средств должна быть оплачена по сертификату «Молодая семья» но средства в оговоренный договором срок так и не поступили? Сумма платежа по сертификату составляет значительную часть стоимости квартиры. Права собственности на покупателя уже зарегистрировано.
Можно обратиться в суд для расторжения договора, однако гарантировать что суд удовлетворит ваши требования невозможно. В случаях, когда сделка расторгается по причине не полной ее оплаты, продавцу суд предлагает взыскивать с покупателя недоплаченные денежные средства. Так же если договором не было установлено условие, по которому в случае расторжения сделки стороны возвращают назад полученное имущество, то расторгать такой договор для вас будет не выгодно.
Могут ли покупатели расторгнуть уже заключенный договор купли продажи по той причине, что они нашли более подходящий дешевый вариант? Факт передачи квартиры состоялся, и покупатели заселились.
По желанию одной стороны сделки договор может быть расторгнуть только через суд. При этом договор может быть расторгнут только при существенных нарушениях условий договора. В вашем случае ни одной из сторон условия договора нарушены не были, поэтому суд не удовлетворит требования покупателя.
Можно ли расторгнуть договор купли продажи если покупатель нарушил сроки оплаты задержав ее более чем на месяц? Продавец на этом основании отказывается принять деньги у покупателя и написать расписку о их получении.
Если договором сроки оплаты отнесены к существенным условиям, то теоретически расторгнуть такой договор можно. Однако стоит убедиться, будет ли это выгодно для сторон. При отсутствии в договоре пункта, определяющего, что при расторжении договора стороны получают назад переданное имущество продавец может лишиться и квартиры, и денег.
Может ли суд признать сделку купли продажи квартиры недействительной, если продавец, выступая поручителем по кредиту, перед продажей квартиры узнал о том, что заемщик не вернул банку заемные средства?
В случае если в суде будет доказано, что собственник продал квартиру с целью уклонения от обязательств по кредитному договору, такая сделка может быть признана мнимой. В суде необходимо доказать взаимосвязь продажи квартиры с наступившей у собственника ответственностью по кредиту.
Посоветуйте, как разрешить ситуацию. Поверили продавцу и купили квартиру с прописанным и проживающим в ней человеком. По условиям договора продавец должен был его выписать, но ни каких мер не предпринял. Мы пытались это сделать сами, но суд нам отказал. Можем ли мы в связи с этим расторгнуть сделку и вернуть свои деньги?
Несоблюдение продавцом условий договора является основанием для его расторжения. Но, чтобы понимать ваши шансы, нужно изучить условия договора. Если условия позволяют вернуть все в первоначальное состояние, то вам придется вернуть квартиру продавцу. А вот как скоро вы получите назад свои деньги, это большой вопрос. Если у бывшего собственника есть средства на счетах или имущество, то на них может быть обращено взыскание, но это длительный процесс. Если продавец уже потратил деньги и не имеет свободных средств, то выплата вам денег может растянуться на годы.
Вы можете требовать от продавца исполнения условий договора, либо денежной компенсации. Но нет гарантии что продавец сможет фактически исполнить эти условия. Прописанное лицо может только добровольно освободить жилое помещение и выписаться.
Добрый день! Купили квартиру с перепланировкой санузла. Вскоре выяснилось, что переделанные и замурованные трубы протекают. Продавец эту информацию от нас скрыл. Можем ли мы на этом основании расторгнуть договор?
Прежде чем принять решение о расторжении договора рассмотрите возможность решить вопрос в досудебном порядке. В первую очередь соберите доказательства того, что вы приобрели квартиру в таком состоянии. Узнать в компетентных службах, возможно ли технически исправить эту ситуацию. Если такая возможность есть, Вы можете направить продавцу претензию с истребованием устранить скрытые им дефекты либо выплатить вам компенсацию.
Если устранение дефектов невозможно, либо продавец откажется удовлетворить ваши требования Вы в праве обратиться в суд. Однако в этом случае нужно понимать, на сколько высока вероятность возврата продавцом выплаченных вами за квартиру денежных средств.
Здравствуйте! Я продал квартиру в рассрочку. После получения задатка, сделка была зарегистрирована в Росреестре. Теперь покупатель отказывается от дальнейших платежей и хочет расторгнуть договор так как нашел другую квартиру. Должен ли я вернуть задаток если сделка будет расторгнута?
Во-первых, согласно действующему законодательству если договор расторгается по вине покупателя сумма задатка ему не возвращается.
Во-вторых, для расторжения сделки у покупателя должны быть веские основания, которые он должен доказать в судебном порядке. В данном случае отказ покупателя от сделки не обоснован. Вы в праве требовать от покупателя полного исполнения условий договора.
Скажите, как исчисляется и какой срок исковой давности при расторжении сделки купли-продажи жилья? Через сколько лет ни одна из сторон не сможет расторгнуть сделку?
Общий срок исковой давности составляет 3 года. Согласно ст. 200 ГК РФ исчисление данного срока начинается с того момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Также срок исковой давности может быть восстановлен, если причина его пропуска будет признана судом уважительной. Поэтому определить точно через сколько лет стороны не смогут предъявить друг другу претензии невозможно.
Добрый день! Мы продали квартиру. Деньги от покупателя уже получили, ключи от квартиры ему передали. Переход права собственности еще не зарегистрирован, документы только сдали. Теперь покупатель просит расторгнуть сделку в связи с непредвиденными обстоятельствами. Мы решили пойти на встречу и расторгнуть договор без суда. Какие должны быть наши действия?
В первую очередь вам необходимо подать заявление в Росреестр об отмене процедуры регистрации права собственности. Также нужно составить соглашение о расторжении договора. Росреестр вернет вам документы и тогда вы можете передать деньги покупателю и забрать ключи. Условия возврата денег и передачи квартиры собственнику нужно отразить в соглашении. Если покупатель вносил задаток, то по общим правилам вы можете его не возвращать, если условиями вашего договора не предусмотрено иное.
Здравствуйте! Может ли покупатель в одностороннем порядке отказаться от сделки если мы уже передали документы на госрегистрацию?
В одностороннем порядке расторгнуть договор купли-продажи нельзя ни до, ни после его регистрации. Желание одной стороны расторгнуть сделку предполагает обращение в суд. Заключенный договор может быть расторгнуть в судебном порядке при наличии существенных оснований, которые подробно прописаны в статье 450 ГР РФ.