Договор купли-продажи квартиры с правом проживания
Купля-продажа с правом пожизненного проживания возможна на основании ст. 421 ГК РФ, где сказано, что граждане свободны в заключении договора. Стандартный договор купли-продажи (далее – ДКП) заключается без обременения в виде бессрочного пользования, но он может быть смешанным и содержать признаки других договоров, если это устраивает обе стороны. Рассмотрим, как оформить такой ДКП, какие понадобятся документы и каковы особенности сделки.
Возможна ли купля-продажа недвижимости с пожизненным проживанием?
Исходя из положений ст. 421 ГК РФ и ст. 558 ГК РФ, купля-продажа жилого помещения с правом проживания возможна, и указание лиц, которые могут жить в недвижимости, является существенным условием сделки.
Когда сохраняется бессрочное пользование по закону вне зависимости от отчуждения:
- При завещательном отказе, когда наследодатель обязывает наследника предоставить в пользование жилплощадь третьему лицу.
- Если члены семьи собственника отказались от участия в приватизации квартиры.
- При оформлении договора пожизненного содержания с иждивением. Продажа возможна с согласия предыдущего собственника при условии, что он останется жить на жилплощади.
Продавец может указать пожизненное проживание и в отношении других лиц, когда сохранение такого права по закону необязательно. Условия сделки определяются им, но покупатель заранее должен быть оповещен о гражданах, которые останутся жить в квартире.
Важно! При оформлении такого ДКП граждане, имеющие право жить в квартире, сохраняют и регистрацию по месту жительства. Однако их согласие на сделку не требуется. Бессрочное пользование и право собственности – разные понятия. Квартира может продаваться неограниченное количество раз, но с условием. Исключение – продажа недвижимости, купленной в браке: в этом случае придется получать нотариальное согласие супруга (ст. 35 СК РФ).
Регистрируется ограничение в Росреестре
С 2013 года в Росреестре регистрируется переход права собственности, регистрация договора отменена. Процедура регламентируется ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ. В отличие от ренты, обременение в виде проживания по ДКП в реестре не отражается. Считается, что стороны должны урегулировать этот вопрос самостоятельно. Если же права человека, который по закону может жить в проданной квартире, нарушаются, за разрешением споров ему нужно обратиться в суд.
Нужно ли удостоверять ДКП у нотариуса?
По закону ДКП удостоверяется нотариусом в нескольких случаях:
- Продается недвижимость ребенка или недееспособного.
- Продается доля третьему лицу, то есть покупатель не числится среди владельцев остальных долей.
В других ситуациях обращаться к нотариусу необязательно. Но стороны могут по договоренности удостоверить ДКП. С подписью и печатью нотариуса его оспорить будет сложнее.
Как оформить договор купли-продажи?
Для продажи квартиры сначала нужно найти покупателя. Если есть другие собственники и продается доля – получить отказы от преимущественного выкупа, иначе сделку с третьим лицом могут оспорить (ст. 250 ГК РФ).
Что делать после того, как покупатель найден:
- Оговорить условия сделки. Скрывать от покупателя человека, который по закону может жить в квартире, смысла нет: он сможет оспорить договор, и придется возвращать деньги.
- Заключить договор купли-продажи с правом пожизненного проживания.
- Подать документы на регистрацию в Росреестр напрямую, или через МФЦ.
- Дождаться регистрации и получить итоговый пакет документов, где будет ДКП с пометкой регистратора, и новая выписка из ЕГРН.
Совет: лучше подавать документы по предварительной записи. Без нее ждать своей очереди придется долго.
Важно! Не стоит путать куплю-продажу с проживанием и договор с пожизненным содержанием. Последнее уже считается рентой (ст. 583 ГК РФ), и обременение по нему регистрируется в Росреестре. Если оформить ренту как ДКП, в принятии документов откажут, и придется исправлять ошибки.
Содержание и образец
При оформлении договора купли-продажи с пожизненным проживанием продавца или другого человека указываются все важные детали:
- Ф.И.О., даты рождения, адреса регистрации, паспортные данные участников сделки, а также человека, сохраняющего бессрочное пользование.
- Предмет договора – сведения о квартире: площадь, адрес, кадастровый номер, этаж, дата возникновения права собственности у продавца.
- Стоимость недвижимости.
- Существенное условие: «Покупатель сохраняет за Продавцом право пожизненного безвозмездного пользования указанной квартирой. При изменении собственника указанной квартиры право пожизненного безвозмездного пользования указанной квартирой сохраняется за гр.».
- Обязанности, ответственность сторон.
- Порядок и сроки расчета по сделке.
- Порядок разрешения споров.
- Дата составления, подписи продавца и покупателя.
Документы
Для сделки продавец должен представить:
- свежую выписку из ЕГРН;
- техпаспорт;
- обычный паспорт;
- документ, на основании которого у него возникло право собственности.
Также понадобятся паспортные данные человека, за которым сохраняется бессрочное пользование.
От покупателя достаточно только паспорта. Ему рекомендуется запросить у продавца выписку из домовой книги и справку об отсутствии долгов по ЖКУ, но регистратору они не предоставляются.
Обратите внимание! Если недвижимость куплена в браке, для Росреестра понадобится нотариальное согласие супруга продавца на продажу. Если продается жилье несовершеннолетнего, предоставляется разрешение органа опеки.
Расходы
Госпошлину в размере 2 000 руб. за регистрацию платит покупатель. Если квартира продается организации, сумма возрастает до 22 000 руб.
Если ДКП по закону удостоверяется нотариусом, размер пошлины согласно ст. 333.24 НК РФ составит 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 и не более 20 000 руб.
Сроки
При подаче документов напрямую в Росреестр регистрация займет семь, в МФЦ – девять рабочих дней. Нотариально удостоверенный ДКП нотариус отправляет самостоятельно, и сроки регистрации сокращаются до трех рабочих дней.
Договор пожизненного проживания в квартире и рента: отличия
Некоторые путают куплю-продажу квартиры с проживанием и ренту, хотя это абсолютно разные виды сделок:
| Условия | Рента | ДКП |
|---|---|---|
| Стороны сделки | Вместо покупателя используется формулировка «плательщик ренты», вместо продавца – «получатель» | |
| Обязанности покупателя | Плательщик ренты обязуется содержать получателя согласно условиям договора | Продавец или третье лицо только сохраняют право пользования жилым помещением. Новый собственник содержать не обязан |
| Права | Собственность плательщика ренты регистрируется с обременением. Он не может продавать, дарить или обменивать недвижимость без согласия получателя | Право собственности регистрируется сразу после оформления ДКП. Согласие на сделку от третьего лица, сохраняющего право проживания, не требуется |
Оба вида договоров схожи только в одном: их можно расторгнуть при невыполнении обязательств сторонами по обоюдному согласию или через суд. Кроме того, при расторжении ДКП продавцу возвращается полная стоимость квартиры. Если расторгается договор ренты, получатель не возвращает плательщику потраченные на себя деньги.
Ответы юриста на популярные вопросы
Заключение эксперта
- Купля-продажа квартиры с пожизненным проживанием продавца или третьего лица возможна, если покупатель согласен на такую сделку, и условие о проживании отражено в договоре.
- Согласие человека, сохраняющего право пользования жильем, для продажи не требуется.
- Ограничение в виде права проживания по ДКП в Росреестре не регистрируется, в отличие от ренты.
