Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
Договор купли-продажи с рассрочкой или отсрочкой платежа – довольно распространенное явление. Он оформляется во всех случаях, когда покупатель вносит оплату за квартиру частями: меньшая часть перечисляется до подачи документов на регистрацию, остаток – после регистрации перехода права собственности одной или несколькими частями. По общему же правилу вся сумма за недвижимость должна передаваться продавцу до регистрации.
Рассмотрим, каковы особенности продажи недвижимости в рассрочку между физическими лицами, как правильно составить договор, какие документы потребуются, каковы риски для участников сделки и как происходит регистрация в Росреестре.
Когда оформляется договор купли-продажи с рассрочкой платежа?
Продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами актуальна в нескольких случаях:
- Покупателем выступает знакомый или родственник, и продавец уверен в его платежеспособности и благонадежности, соглашаясь пойти навстречу.
- Продается неликвидное жилье. Чтобы продать его быстрее, собственник соглашается на любые условия, если до этого потенциальных покупателей было мало.
- Покупатель предложил хорошую цену и договорился с продавцом об отсрочке или рассрочке.
Примечание: рассрочка предполагает «разбивание» всей суммы на несколько частей. Платежи могут вноситься еженедельно, ежемесячно, ежеквартально – все на усмотрение сторон. Это нужно указать в договоре. Отсрочка же подразумевает внесение задатка до регистрации, и оставшейся части – после. Реже продавцы соглашаются на уплату полной стоимости после регистрации.
Особенности договора купли-продажи в рассрочку
Главное отличие купли-продажи с рассрочкой или отсрочкой платежа от продажи недвижимости по стандартному договору заключается в том, что Росреестр до исполнения обязательств накладывает обременение. Регистратор ссылается на п.5 ст. 488 ГК РФ, согласно которой до внесения полной суммы покупателем квартира находится в залоге у продавца.
Какие есть отличительные черты у купли-продажи с рассрочкой платежа:
- Отсрочка или рассрочка обязательно указываются в договоре купли-продажи (далее – ДКП).
- До полного погашения задолженности недвижимость будет в залоге у бывшего собственника (продавца).
- В ДКП всегда вписывается срок полного погашения задолженности.
- К ДКП можно составить график платежей, если по договоренности сторон они приходятся на разные даты.
Важно! Если приобретаемая недвижимость в ипотеке (залоге), оформить ДКП с рассрочкой или отсрочкой получится лишь в том случае, если покупатель внесет задаток, равный размеру долга, а продавец перечислит его на счет кредитора. Обременение снимается в течение трех рабочих дней.
Как оформить договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа: пошаговая инструкция
Продажа квартиры с рассрочкой платежа состоит из нескольких этапов:
- Стороны приходят к устному соглашению о стоимости жилья, порядке и сроках уплаты.
- Составляется договор минимум в трех экземплярах. По одному остается у покупателя и продавца, третий передается регистратору. Если вносится задаток, продавец подписывает расписку о получении. Передаточный акт оформляется отдельно.
- Подаются документы на регистрацию перехода права собственности. Это можно сделать напрямую в Росреестре или через МФЦ. Присутствие обеих сторон обязательно, но интересы покупателя или продавца может представлять третье лицо по нотариальной доверенности.
- После регистрации новый собственник получает выписку из ЕГРН.
- После полного погашения задолженности обе стороны приходят в МФЦ или Росреестр. Заполняется заявление, представляется расписка продавца о получении полной стоимости от покупателя.
- Регистратор снимает обременение.
Отслеживать статус заявления можно на официальном сайте Росреестра. Когда все документы будут готовы, регистратор отправит сторонам СМС-уведомления. Но дату готовности можно посмотреть и в уведомлении, оно выдается при подаче документов на регистрацию.
Содержание и образец договора
Крайне важно правильно оформить договор купли-продажи недвижимости с отсрочкой или рассрочкой платежей.
Какая информация обязательно указывается:
- Ф.И.О., паспортные данные, даты рождения, адреса регистрации сторон.
- Сведения о недвижимости: наименование, адрес, площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер.
- Стоимость квартиры.
- Порядок оплаты: ежемесячно, еженедельно, ежеквартально, по конкретным числам, и пр.
- Способ оплаты: наличными, через банк.
- Реквизиты банковского счета, на который покупатель должен перечислять деньги.
- Сведения о зарегистрированных лицах, срок снятия с регистрационного учета.
- Права и ответственность сторон за неисполнение обязательств.
- Условия изменения или расторжения ДКП.
- Дата составления, подписи покупателя и продавца.
Важно! В ДКП можно предусмотреть неустойку за задержку платежей покупателем. Ее размер определяется сторонами. Если величина неустойки не указана, будут применяться положения ст. 395 ГК РФ с учетом ключевой ставки ЦБ РФ.
Нужно ли удостоверять договор у нотариуса?
Нотариальное удостоверение ДКП требуется, если в качестве продавца выступает несовершеннолетнее лицо, или отчуждается доля в праве собственности не в пользу другого владельца. В остальных случаях обращаться к нотариусу необязательно.
Стороны могут по своему усмотрению посетить нотариуса, чтобы минимизировать риски. В таком случае документы на регистрацию подаст он, и идти самостоятельно в Росреестр или МФЦ не придется.
Документы
При обращении в Росреестр понадобится:
- Подписанный ДКП.
- Техпаспорт.
- Правоустанавливающий документ продавца на квартиру: дарственная, другой ДКП, свидетельство о наследстве, договор мены.
- Акт приема-передачи.
Также при купле-продаже недвижимости с рассрочкой платежа или без таковой продавец должен представить выписку из домовой книги, чтобы подтвердить отсутствие зарегистрированных граждан. Понадобятся и справки об отсутствии долгов по ЖКУ. Но для Росреестра эти документы не нужны.
Госпошлина
Пошлину для Росреестра платит покупатель – 2 000 руб. В некоторых отделениях ее можно оплатить на месте с банковской карты. Если для оплаты есть только наличные, сотрудник ведомства выдаст квитанцию, по ней внести деньги можно через терминал или отделение банка.
Сроки регистрации
При подаче документов регистратору напрямую на регистрацию уходит до 9 рабочих дней, через МФЦ – 7 рабочих дней. Если документы отправляет нотариус, срок сокращается до трех рабочих дней.
Риски при рассрочке платежа в договоре купли-продажи
Риски есть для обеих сторон. Продавец, соглашаясь оформить договор покупки в рассрочку, может столкнуться с несвоевременным внесением платежей покупателем.
Для покупателя также есть риск. При несвоевременном выполнении обязательства согласно договору, на основании ст. 811 ГК РФ продавец может потребовать досрочного внесения всей суммы с процентами.
В договоре можно самостоятельно указать, что при невнесении платежей он расторгается. Недвижимость возвращается продавцу, а деньги – покупателю.
Мнение юриста: на практике реализовать досрочный возврат проблематично. Даже если суд удовлетворит исковые требования, с покупателя будут списывать минимальные суммы. В итоге процедура может затянуться на несколько лет.
Ответы юриста на частые вопросы
Можно ли купить квартиру в рассрочку, если она приобретается взамен другого жилья ребенку?
Нет, орган опеки вряд ли одобрит такую сделку. Для продажи жилья ребенка потребуется его разрешение и предварительный ДКП на другую недвижимость, приобретаемую вместо продаваемой. По ДКП для несовершеннолетнего есть риск, что родители не смогут выплачивать деньги продавцу, и в итоге он вовсе останется без жилплощади.
Продал квартиру по ДКП в рассрочку, теперь хочу ее вернуть себе. Покупатель исправно платит. Как мне расторгнуть договор?
Если оснований для расторжения нет, даже суд не расторгнет ДКП. Это возможно лишь в том случае, если покупатель нарушает график платежей, договор составлен под влиянием угроз.
Нужно ли согласие супруга на продажу с рассрочкой платежа? Квартира куплена в браке.
Да, нотариальное согласие обязательно. Иначе супруг сможет оспорить сделку в течение 1 года с момента, когда ему стало о ней известно.
Купили по договору купли квартиры в рассрочку с мужем. Сейчас думаем разводиться. Как будет делиться имущество?
До погашения рассрочки квартира в залоге у продавца, продать ее не получится, либо придется брать его согласие. Скорее всего, суд решит выделить доли, а долг поделить согласно присужденным долям.
Когда регистрируется право собственности по ДКП недвижимости в рассрочку на покупателя?
Право собственности переоформляется сразу же после подачи документов на регистрацию. Одновременно регистрируется обременение в пользу продавца. Оно снимается после полного расчета.
Заключение эксперта
- Договор рассрочки платежа за квартиру оформляется довольно часто, наибольший риск такая сделка представляет для продавца.
- Порядок и график внесения платежей стороны определяют по своему усмотрению.
- До погашения задолженности по ДКП с рассрочкой или отсрочкой квартира находится в обременении у продавца. Снять его можно, представив регистратору расписку о получении полной суммы, и заявление.
