Регистрация договора купли-продажи квартиры
Регистрация договора купли-продажи квартиры отменена с 2013 года, но нужно регистрировать переход права собственности в Росреестре. Это обязательно при любом способе покупки недвижимости на вторичном рынке или в новостройке: за наличные деньги, в ипотеку. Но везде есть свои особенности. Рассмотрим, каковы сроки регистрации сделки, куда подаются документы, сколько денег придется заплатить, и когда Росреестр может приостановить регистрацию перехода права собственности.
Особенности регистрации
Регистрация перехода права собственности – это обязательная процедура при сделках с недвижимостью (ст. 551 ГК РФ). Этим занимается Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) – орган, находящийся в управлении Росреестра.
Раньше использовалась формулировка «регистрация договора купли-продажи недвижимости», сейчас с юридической точки зрения ее нет. Есть только регистрация перехода права собственности, но многие продолжают использовать старое обозначение.
В ходе регистрации ДКП регистратор проверяет:
- Наличие или отсутствие оснований для приостановления процедуры.
- Законность сделки (без полной проверки юридической чистоты).
Иными словами, Росреестр проверяет, имеет ли право продавец продавать свою квартиру. Это подтверждается данными о правоустанавливающем документе, который есть у регистратора. Это может быть другой ДКП, договор дарения, мены, ренты, свидетельство о наследстве.
Полная юридическая проверка не проводится. Например, в Росреестре не будут выяснять, есть ли третьи лица, которые могут претендовать на квартиру, полученную в наследство. Зато там обязательно спросят нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости, купленной в браке, или разрешение органа опеки, если у ребенка или недееспособного есть доля в праве собственности.
Вывод: регистрация перехода права собственности нужна, чтобы покупатель в дальнейшем мог полноправно пользоваться квартирой и нес ответственность перед третьими лицами в случае причинения вреда. Кроме того, после регистрации начинает начисляться имущественный налог. И в целом процедура направлена на защиту покупателей: если сделка зарегистрирована, значит, никаких подозрений на незаконность у регистратора не возникло.
При покупке жилья у застройщика
У застройщика можно купить квартиру по договору долевого участия в строительстве, либо по договору уступки права требования. В обоих случаях покупка совершается, когда жилплощади фактически еще нет. В связи с этим в Росреестре регистрируются не договоры или переход права собственности, а право требования недвижимости при завершении строительства и вводе объекта в эксплуатацию.
Если квартира куплена по ДДУ, после ввода дома в эксплуатацию квартира ставится на кадастровый учет (кадастровые паспорта с 2017 года не выдаются), а затем регистрируется право собственности дольщика на нее (ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ).
При покупке квартиры на вторичном рынке
Регистрация сделки в Росреестре производится сразу же после подписания ДКП продавцом и покупателем. Они могут предварительно записаться на прием на любую удобную дату, и подать документы.
В отличие от покупки жилья у застройщика, здесь право требования не регистрируется. Регистрации подлежит сразу переход права собственности от продавца к покупателю.
Регистрация купли-продажи квартиры в ипотеку
Беря ипотеку на покупку жилья, заемщик в дальнейшем предоставляет его в залог согласно условиям договора. До полного погашения задолженности он не может подарить, продать или обменять квартиру без разрешения банка.
При регистрации ДКП (права собственности) в Росреестре сразу регистрируется и обременение. Обязательно указывается дата, номер договора, а также сведения о залогодержателе.
Где регистрируют договор купли-продажи квартиры?
Подать документы на регистрацию можно несколькими способами: напрямую в Росреестр, через МФЦ, Почтовым отправлением, в электронном виде или через курьерскую службу. Но последние три варианта доступны не для всех.
В Росреестре
Подать документы для регистрации ДКП можно напрямую в территориальное подразделение Росреестра. Предварительно нужно записаться на прием через сервис на сайте регистратора:
- Выберите вид услуги – «Регистрация права».
- Укажите месторасположение офиса.
- Нажмите на «Найти офисы».
- Выберите удобный офис, кликните меню «Запись на прием», выберите свободную дату и время, подтвердите запись.
Важно! Предварительная запись в Росреестр через интернет доступна не для всех регионов.
В МФЦ
Чаще всего люди подают документы на регистрацию в регпалате через МФЦ. Важно учитывать, что МФЦ занимается только приемом и выдачей документов, а сама процедура и результат зависят от Росреестра.
Для подачи документов в МФЦ нужно:
- Записаться на прием. Это можно сделать онлайн на сайте «Моих документов».
- Прийти в выбранное время (обеим сторонам) и подать документы на регистрацию. В ответ сотрудник выдаст опись с уведомлением о дате готовности ДКП с отметкой регистратора, и новой выписки из ЕГРН.
- Получить через несколько дней итоговый пакет документов.
Совет юриста: сайт МФЦ нередко виснет из-за большой загруженности. Проще всего записаться на прием ночью. Кроме того, запись редко бывает доступна на ближайшие 1-2 дня, это важно учитывать при сделках с недвижимостью.
Почтовым отправлением
Стороны могут отправить документы почтовым отправлением с уведомлением о вручении и описью вложения в территориальное отделение Росреестра. Подписи продавца и покупателя на ДКП должны быть удостоверены. В связи с этим отправка Почтой России теряет практический смысл: с 2019 года нотариусы и так передают документы по сделкам регистратору в обязательном порядке.
Выездное обслуживание
В Росреестре есть выездное обслуживание, благодаря чему можно подать заявление и получить комплект документов после регистрации, не выходя из дома. Достаточно лишь позвонить на горячую линию регистратора: 8 (800) 100-34-34. Услугу оказывает ППК «Роскадастр» за плату, а бесплатно — отдельным категориям граждан, в частности:
- Ветеранам и инвалидам ВОВ.
- Инвалидам I и II групп.
Чтобы воспользоваться услугой бесплатно, нужно представить документы, подтверждающие право на такую льготу.
В электронном виде
В электронном виде документы подает нотариус, если договор удостоверен у него, а также банк по ипотечной сделке. Граждане могут подать их сами через Госуслуги или личный кабинет Росреестра, если у сторон есть усиленная квалифицированная электронная подпись (ст. 36.2 Закона № 218-ФЗ).
Сделка подлежит нотариальному удостоверению, если:
- Продается доля в праве собственности — кроме случая, когда все сособственники продают свои доли по одной сделке (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).
- Отчуждается недвижимость несовершеннолетнего или недееспособного.
Если ДКП удостоверять по закону необязательно, стороны все равно могут прийти к нотариусу. Его подпись уменьшит шанс оспаривания сделки, а право собственности зарегистрируют быстрее.
Как зарегистрировать договор?
В целом, процедура состоит из нескольких этапов:
- Продавец и покупатель заключают ДКП, подают документы на регистрацию удобным способом.
- Регистратор проводит проверку документов в установленные сроки.
- Когда право собственности зарегистрировано, об этом оповещают по телефону. Если возникли какие-либо вопросы, из Росреестра могут позвонить для уточнения.
- Стороны приходят по месту подачи заявления и получают свои комплекты документов.
Обратите внимание! Если у одной из сторон не получается присутствовать на сделке лично, можно оформить доверенность у нотариуса на представителя. Она понадобится при подаче документов.
Содержание и образец заявления
Раньше форма была утверждена Приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 920, сейчас применяется форма из Приложения № 1 к приказу Росреестра от 19.08.2020 № П/0310. Чистый бланк выдадут в МФЦ или Росреестре, заранее подписывать его не нужно.
Какие сведения указываются в заявлении:
- Вид объекта недвижимости – квартира.
- Сведения о квартире: кадастровый номер, характеристики.
- Что нужно сделать – зарегистрировать переход права собственности.
- Сведения о собственнике (продавце).
- Кем предоставляется заявление: продавцом, доверенным лицом.
- Просьба о выдаче расписки о получении документов лично, почтовым отправлением, по электронной почте.
- Опись документов, прилагаемых к заявлению.
- Номер телефона и подпись.
- Подпись нотариуса, если ДКП и заявление удостоверяются.
Сроки
Сроки регистрации договора купли-продажи квартиры зависят от способа подачи документов:
| Способ | Количество рабочих дней |
|---|---|
| В МФЦ | 9 |
| Напрямую в Росреестр | 7 |
| Через нотариуса | 3 (если нотариус подал документы электронно — 1) |
Документы
Для регистрации понадобится:
- договор купли-продажи;
- паспорта сторон;
- при необходимости — нотариальное согласие супруга, разрешение органа опеки, согласие банка-залогодержателя.
Госпошлина
Госпошлину платит покупатель. Для физлиц ее размер равен 4 000 руб., для организаций – 44 000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ; если кадастровая стоимость больше 20 млн руб., физлица платят 0,02% от нее, но не более 500 000 руб.). Вернуть часть расходов на покупку можно через налоговый вычет.
Основания для приостановления или отказа в регистрации
Основания для приостановления указаны в ст. 26 ФЗ №218-ФЗ. В этом случае участники сделки получают уведомление в МФЦ, по телефону или электронной почте. На устранение недостатков отводится три месяца.
Когда могут приостановить регистрацию:
- Документы не отвечают требованиям законодательства. Например, в ДКП не отражены существенные условия сделки.
- Представлен неполный пакет документов при подаче заявления.
- Квартира в залоге у банка.
- Информация в документах и ЕГРН расходится.
- Продавец не имеет права продавать недвижимость.
Иногда регистрация приостанавливается, если Росреестр вовремя не успевает получить сведения от других органов по межведомственным каналам взаимодействия. После устранения проблемы процедура возобновляется.
Отказ в регистрации
Отказать в регистрации договора купли-продажи (права собственности) могут, если вовремя не устранены основания, послужившие причиной для приостановления процедуры. Стороны могут исправить недостатки и подать документы повторно.
Ответы юриста на частые вопросы
Как проверить, на какой стадии находится регистрация ДКП?
Узнать информацию можно по телефону горячей линии 8-800-100-34-34, или онлайн через сервис «Проверка исполнения запроса (заявления)».
Куда жаловаться, если Росреестр нарушает сроки регистрации?
Отправить жалобу можно руководителю Росреестра письменно или в электронном виде через сервис «Обращения граждан».
Можно ли ускорить сроки регистрации в ДКП?
Да. С 1 января 2025 года по ряду сделок можно заказать ускоренную регистрацию за 1 рабочий день — пошлина при этом платится в двойном размере (п. 15 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ, п. 1.1 ст. 333.33 НК РФ). Быстрее и регистрация по нотариальной сделке.
Можно ли передать часть денег за квартиру до регистрации, и еще часть – после?
Да (подробнее — когда передавать деньги при покупке квартиры), но в этом случае недвижимость будет в обременении у продавца. После окончательного расчета нужно представить в Росреестр расписку о том, что он получил все деньги.
Я продаю одну квартиру и одновременно покупаю другую. Как это отразится на регистрации?
Это называется альтернативной сделкой. Переход права собственности по обоим ДКП зарегистрируют одновременно.
Заключение эксперта
- Регистрация договора купли-продажи уже несколько лет не применяется, вместо этого переоформляется право собственности.
- Процедурой занимается Росреестр. Если документы поданы через МФЦ, отвечать за результат будет именно регистратор.
- Сроки регистрации зависят от способа подачи документов.
- В некоторых случаях Росреестр может приостановить процедуру или отказать в переоформлении права собственности.
- При купле-продаже квартиры документы для дальнейшей регистрации принимаются в присутствии обеих сторон сделки, или представителей по нотариальным доверенностям.
1 ответ
Комментарии
0